איסור על מניפולציה בשוק הנדל"ן

הצעה לעסקאות נדל"ן לעבור דרך בנקים

הנציג טרין לאם סינה (משלחת א-ג'יאנג ) הציע כי טיוטת החוק תוסיף סעיפים האוסרים על פעולת מניפולציה ושיבוש שוק הנדל"ן, ותגדיר בבירור את הסימנים למניפולציה ושיבוש שוק הנדל"ן. "בתקופה האחרונה, מעשים מניפולטיביים ערעו את יציבות שוק הנדל"ן ופגעו בפיתוח החברתי-כלכלי של המדינה", הצהיר מר סינה.

לסגנים רבים יש את אותה הצעה. טרין שואן אן, חבר בוועדה הלאומית להגנה וביטחון (ציר דונג נאי ), הציע לכלול את פעולת המניפולציה של שוק הנדל"ן ברשימת המעשים האסורים, ולהבהיר את פעולת המניפולציה וקביעת מחירי הנדל"ן. "באופן אישי, אני חושב שפעולת המניפולציה של הנדל"ן אינה פחות מסוכנת מפעולת המניפולציה של מניות כפי שנקבע בחוק העונשין. נכון לעכשיו, פעולת המניפולציה של שוק הנדל"ן מתרחשת בצורה מתוחכמת, מה שמוביל למצב של בועה, מחירי הנדל"ן גבוהים בשמיים בהשוואה למציאות ויש לאסור אותם בחוק, עם תקנות ספציפיות כדי לבטל אותם", הציע מר אן.

לדברי מר אן, פעולת המניפולציה של שוק הנדל"ן אינה כוללת רק קביעת מחירים גבוהים במהלך מכרזים ולאחר מכן ביטול פיקדונות במטרה להעלות את המחירים ולהרוויח, אלא גם שימוש בפרויקט אחד כדי "לגרות" את מחירי פרויקטים אחרים, ובכך ליצור רמת מחירים גבוהה מאוד. "אני חושב שאם זה לא יטופל ביסודיות, זה ייצור בועה ויוביל לתקריות חמורות", הדגיש מר אן.

סגן יו"ר ועדת המשפט של האסיפה הלאומית, נגוין מאן צ'ונג (משלחת קוואנג בין ), הביע דאגה מהצעת החוק הקובעת: "למדינה יש מדיניות ליצור תנאים לארגונים וליחידים לבצע תשלומים שאינם במזומן בעסקאות נדל"ן. לדברי מר צ'ונג, תשלומים שאינם במזומן הם פתרון חשוב מאוד במניעה ובמאבק בשחיתות ובשליליות. לכן, הוא הציע שעבור עסקאות גדולות כמו עסקאות נדל"ן, המדינה צריכה לנוע לעבר הפיכת תשלומים שאינם במזומן לחובה במקום רק ליצור תנאים."

נציג טרין שואן אן (משלחת דונג נאי)

הנציג טרין שואן אן הביע את הסכמתו לתקנות התשלום בעסקאות נדל"ן, לפיהן משקיעי פרויקטים ועסקי נדל"ן חייבים לקבל כסף מלקוחות דרך חשבונות בנק בווייטנאם. "אני חושב שכל העסקאות הקשורות לנדל"ן חייבות להתבצע דרך בנקים, לא רק משקיעים ועסקים. עשינו צעד משמעותי קדימה ביישום עסקאות תשלום ללא מזומן, אני מציע שעלינו לחולל מהפכה נוספת", הציע מר אן.

כל העסקאות הקשורות לנדל"ן חייבות להתבצע דרך בנקים, לא רק משקיעים ועסקים. עשינו צעד משמעותי קדימה לביצוע תשלומים ללא מזומן, אני מציע שנעשה מהפכה נוספת.

נציג טרין שואן אן, חבר במשרה מלאה בוועדה הלאומית להגנה וביטחון (משלחת דונג נאי)

ברוקרים "זורקים ותופסים" משבשים את השוק

בנוגע לתקנות בנוגע לזירות מסחר בנדל"ן, הדו"ח על קבלת ותיקון הצעת החוק הקודמת, אמר יו"ר הוועדה הכלכלית וו הונג טהאן כי לאחר קבלת חוות דעתם של חברי האסיפה הלאומית רבים, הצעת החוק, לאחר הסבר ואישור, הסירה את התקנה המחייבת עסקאות נדל"ן לעבור דרך הזירה ורק עודדה אותן. "דרישת עסקאות נדל"ן תוביל לסיכון של ניצול ולא תבטיח את פיתוחו של שוק נדל"ן בריא, בטוח ובר קיימא", הצהיר מר טהאן. בנוסף, הצעת החוק קובעת גם כי עסקאות נדל"ן שבהן הצד המשתתף הוא אדם פרטי חייבות להיות מאושרות ומאושרות על ידי נוטריון. במקרה בו צד משתתף אחד הוא עסק נדל"ן, אין צורך באימות נוטריוני או בהסמכה.

בתגובה, אמר סגן הואנג ואן צ'ונג (משלחת האנוי) כי אין לדרוש אישור נוטריוני של חוזי עסקאות נדל"ן, אלא שניתן לאשר אותם דרך רצפות מסחר. מר צ'ונג ניתח כי רצפת המסחר היא אחד משלושת המרכיבים את שוק הנדל"ן, אך חוק עסקי הנדל"ן הנוכחי לא הסדיר כראוי את תפקיד הרצפת כאשר היא מאפשרת לה להשתתף גם במכירה וגם בקנייה, ולא רק בתיווך. "הרצפת צריכה להיות רק המתווכת, אבל עכשיו היא גם קנייה וגם מכירה, ואנשים קוראים לזה זריקה ותפיסה, מה שמשבש את השוק", הדגיש מר צ'ונג.

משם, הציע סגן השופט צ'ונג כי החוק יוסדר בצורה מחמירה יותר, שהבורסה תמלא רק את תפקיד המתווך ותהיה אחראית על המידע המסופק ללקוחות ולמדינה. יחד עם זאת, הבורסה אינה רשאית להשתתף בקנייה ומכירה ומקבלת רק עמלות הכוללות עמלות אישור עסקה השוות ערך לעמלות נוטריון ועמלות תיווך בהתאם להסכם. לדברי מר צ'ונג, גישה זו מעניקה לבורסה את האחריות לבצע כראוי את תפקיד המתווך, לייעץ ללקוחות ולספק מידע שוק למדינה.

בדיון עם סגן נגוין ואן טאן (משלחת תאי בין) קואנג, אמר סגן נגוין ואן טאן (משלחת תאי בין) כי לאישור נוטריוני יש כיום בעיות רבות, אך אם האישור נוטריוני מושמט או שקומת המסחר מקבלת יותר כוח, "זה מסוכן מאוד". מר טאן הציע כי יש לאשר עסקאות רק באמצעות אישור נוטריוני, וכי קומת המסחר אינה יכולה לייצג את חוקי המדינה.

הוא אמר שסגן הואנג ואן קואנג "חשב באופן תיאורטי" כשהציע לאסור על רצפות מסחר להשתתף בקנייה ומכירה. "במציאות, לא ניתן לאסור זאת מכיוון שלאנשים יש דרכים רבות לקנות ולמכור באמצעות מחירים ידועים. כל הסגנים יודעים שבעבר, בניינים רבי קומות, במיוחד אלה של תאגידים ממשלתיים או חברות פרטיות גדולות, כאשר שאלו את המשקיע למחרת, הם אמרו שהם אזלו, אבל כשהלכו לרצפת המסחר בנדל"ן, הם עדיין הציעו אותם במחירים גבוהים, אפילו מחיר וחצי או כפול. זה מסוכן מאוד", אמר מר טאן והציע שרצפות המסחר יהיו חופשיות, "יין טוב לא צריך שיח", אם העסקה טובה, לקוחות יבואו, אם היא לא טובה, לקוחות לא יבואו.

לאחר קבלת חוות דעתם של הנציגים, אמר יו"ר הוועדה הכלכלית וו הונג טאן כי כל הנציגים רוצים לשפר את האיכות והמקצועיות של זירות המסחר. לכן, ועדת הניסוח תשקול כיצד הזירות יכולות למלא את תפקיד המתווכים ולא להשתתף ישירות בקנייה ומכירה, דבר שעלול לגרום לשיבושים בשוק.

האם עלינו לקבל מקדמות לדירה לפני בניית היסודות?

בנוגע לעסקת דיור עתידי, הצעת החוק מציעה שתי אפשרויות. ראשית, המשקיע רשאי לגבות פיקדונות מלקוחות כאשר הפרויקט עמד בכל התנאים להפעלתו (לרבות אחד מהמסמכים הבאים: זכויות שימוש בקרקע, היתר בנייה, מסמכי קבלה של בניית יסודות לדירות או מבנים לשימוש מעורב עם בתים וכו'). שנית, המשקיע רשאי לגבות פיקדונות כאשר לפרויקט יש תכנון בסיסי מוערך ויש לו אחד מהמסמכים: זכויות שימוש בקרקע; סכום הפיקדון המרבי אינו עולה על 10% ממחיר המכירה או מחיר החכירה-רכישה.

בסיכומו של דבר, הציע חבר הפרלמנט טראן הונג נגוין (משלחת בין תואן) להסדיר את האפשרות 1, משום שהיא פחות מסוכנת עבור הלקוחות. לדבריו, אם המקדמה נגבית מיד מרגע הערכת התכנון הבסיסי של הפרויקט, הדבר יוביל לזמן ארוך מאוד מרגע קבלת המקדמה ועד ליישום הפרויקט בפועל. בינתיים, שוק הנדל"ן חווה לאחרונה התפתחויות מורכבות רבות, ועדיין ישנם מקרים של משקיעי פרויקטים של נדל"ן המנצלים את צורת ההפקדות וחוזי התרומה להון כדי לגייס הון באופן שרירותי, מה שגורם לאי-סדר וחוסר ביטחון. פרויקטים רבים, לאחר קבלת המקדמות, לאחר 5 שנים, אפילו 10 שנים, הפרויקט לא יושם.

להיפך, סגן פאם ואן הואה (משלחת דונג ת'אפ) תמך בבחירת אפשרות 2, משום ש"המשקיעים באמת אוהבים אותה וגם הלקוחות מקבלים אותה". מר הואה ניתח כי למשקיעים לא תמיד יש 100% מההון, ועליהם גם ללוות מבנקים כדי להקים את הפרויקט. פיקדון של 10% אינו גדול בהשוואה לערך הבית, מה שיוצר תנאים למשקיעים לקבל כסף לביצוע הפרויקט, יוצר אמון בין שני הצדדים, שלא לדבר על כך שלקוחות שמפקידים יכולים גם לקבל הנחה. "כאשר למשקיע יש אחד המסמכים עם זכויות שימוש בקרקע, החלטה לחכור קרקע ולתשלום דמי שימוש בקרקע, אני חושב שהמשקיע לא חסר יושר", אמר מר הואה.

הנציג פאם ואן הואה (משלחת דונג טאפ)

באופן דומה, גם סגן נגוין טי וייט נגה (משלחת האי דונג) הציע לבחור באפשרות 2, משום שאפשרות זו תיצור תנאים לעסקים ולמשקיעים להתפתח. גב' נגה הודתה שלמרות שאפשרות זו עשויה להביא סיכונים רבים יותר ללקוחות, ניתן להתגבר עליהם על ידי הידוק הניהול והגברת האחריות של סוכנויות המדינה. להיפך, אפשרות 1 תהיה בטוחה יותר עבור הלקוחות אך יחד עם זאת, היא תצמצם את ההזדמנויות לעסקים, לכאורה בניגוד לעידוד ותיצור מנגנונים לעסקים להתפתח.

הנציג הוין טי פוק (משלחת בה ריה-וונג טאו) הציע לקבוע שסכום הפיקדון לא יעלה על 5% במקום 10% כפי שנכתב בטיוטה. סכום זה בעל ערך מספיק הן עבור המפקיד והן עבור מקבל הפיקדון כדי לשמור על אמון זה בזה, להיות מודעים למחויבות, ובמקביל להבטיח שאופי הפיקדון אינו למטרות גיוס הון.

יו"ר הוועדה הכלכלית, וו הונג טהאן, אמר כי לשתי האפשרויות יש היבטים חיוביים ושליליים. עם אפשרות 1, ההיבט החיובי הוא שהיא יכולה להגן על האינטרסים של הצד החלש, הקונה, אך מצד העסקים, לא ניתן להבטיח גישה למשקיעים פוטנציאליים. עם אפשרות 2, ההיבט החיובי הוא שהיא יוצרת תנאים לעסקים, אך מהתכנון הבסיסי ועד למתן היתר הבנייה, גם זה דורש שלבים רבים ויכול להתעכב, מה שמשפיע על האינטרסים של העם. "אם זה לא ברור או לא מוסכם, אנו מציעים שהתוכן הזה יוצבע על כך כדי שהאסיפה הלאומית תוכל לתת את דעתה", אמר מר טהאן.

קישור למקור: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm