דירות שהושלמו כחוק: יותר הזדמנויות, פחות סיכונים

על פי רישומי חברות מחקרי שוק הנדל"ן המובילות בווייטנאם כיום, שוק הדירות בהו צ'י מין סיטי בשנת 2024 נסגר עם מכירת פתיחה של פרויקטים כמו The Opus One (Samty), Kieu by Kita (קבוצת KITA) ו-King Crown Infinity (קבוצת BCG) עם כ-3,000 דירות. זה לא רק מחזק את אמון השוק אלא גם פותח הזדמנויות פיתוח חזקות בשנים הקרובות. נציג Avison Young Vietnam ציין כי שוק הדירות בשנת 2025 ממשיך לצפות לשיפורים רבים הודות להשלמת תשתיות ובהירות משפטית.

בהקשר זה, קל להבין מדוע פרויקטים של דירות עם הליכים משפטיים שהושלמו, ספרים ורודים, השקעה מלאה וזמן מסירה ברור הופכים לבחירה האופטימלית, במיוחד במגזר הנדל"ן היוקרתי.

מחקר של אוניברסיטת הכלכלה של הו צ'י מין סיטי (UEH) על גורמים המשפיעים על החלטותיהם של לקוחות בודדים לרכוש דירות בהו צ'י מין סיטי, שפורסם לאחרונה, מראה כי חוקיות היא הגורם בעל ההשפעה החזקה ביותר על החלטות הלקוחות.

עם חוקיות שקופה, לקונים יש זכויות מלאות להשתמש, לקנות, למכור, למשכן או להעביר מבלי להמתין להליכים ארוכים. ערך הנכס נשמר וגדל גם הוא הודות לנזילות גבוהה, מסחר או השכרה קלים במחירים אטרקטיביים. יתר על כן, החזקת ספר ורוד מההתחלה עוזרת למשקיעים להיות פרואקטיביים יותר בתוכניות פיננסיות, לסובב הון בגמישות מבלי להיות כבולים למכשולים משפטיים, וגם ערך הדירה גבוה יותר.

בהקשר של שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי, עדיין יש כמעט 38,000 דירות שלא קיבלו רישיון ורוד, כאשר בעלות על נכס עם מסמכים משפטיים מלאים ורישיון ורוד ביד הופכת לגורם מכריע עבור קונים.

לדברי מומחי נדל"ן, בדרך כלל, פרויקטים של דיור המעוניינים לקבל את הספרים הוורודים עבור כל יחידה צריכים לעבור מסע ארוך מאוד, ולעמוד בתנאים משפטיים מחייבים רבים כגון התחייבויות כספיות, לרבות אגרות שימוש בקרקע, מיסים ואגרות נלוות. בנוסף, על הפרויקט להיות בעל מעמד משפטי מלא בכל הנוגע לזכויות שימוש בקרקע, תכנון ופונקציות שימוש - דבר שלא תמיד מתנהל בצורה חלקה.

בנוסף, על הבנייה לעמוד בדרישות ההיתר, כאשר אי-פגיעה בצפיפות, גובה או תפקוד היא גם גורם חשוב. גם לאחר השלמתו, הפרויקט חייב לעבור תהליך קבלה קפדני בנוגע לבטיחות ומניעת שריפות. פרויקטים רבים נתקעו עקב סכסוכים בין משקיעים לתושבים, או נתקעו בהליכי שחרור משכנתא כאשר חלקים מהפרויקט שועבדו לבנקים.

רק כאשר מתקיימים כל התנאים הנ"ל, ניתן להעניק לפרויקט ספר ורוד. באופן כללי, קבלת ספר ורוד לדירה תלויה במידה רבה ביכולת הפיננסית של המשקיע ובשקיפות בתהליך יישום הפרויקט.

למעשה, לקוחות רבים נקלעו בשנים האחרונות לצרות משום שבסופו של דבר קנו דירות שלא קיבלו תעודה. קנייה ומכירה הן קשות משום שאנשים רבים חוששים לבצע עסקאות עם דירות שאין להן מסמכים מלאים. במקרים רבים, זמן ההמתנה לספר הוורוד נמשך שנים, מה שהופך את בעל הבית לפסיבי, ללא יכולת פעילה להמיר הון או לבצע תוכניות השקעה כרצונו.

בדרך כלל, בפרויקט דירות היוקרה Kieu by KITA ברובע 5, בו השקיעה קבוצת KITA, כל 82 הדירות הושלמו על ידי המשקיע תוך הקפדה על כל ההליכים החוקיים, מה שמבטיח שלכל דירה יש ספר ורוד משלה, מוכנה למסירת הבית וספר ורוד באופן מיידי לקונה. נציג קבוצת KITA אמר כי עם האסטרטגיה של פיתוח פרויקטי נדל"ן בעלי מעמד משפטי ברור, מתן פתרונות חכמים, חללים ירוקים ומודרניים, פרויקט Kieu by KITA מושך את תשומת ליבם ובחירתם של לקוחות רבים.

בנוגע להסרת הקשיים במתן אישורי זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים הקשורים לקרקע עבור פרויקטים של דיור מסחרי באזור, משרד משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי אמר כי העיר הקימה קבוצת עבודה למעקב, עידוד ובדיקה של התקדמות הסרת הקשיים והמכשולים ולהערכת מצב הפיתוח באופן מקיף, כמו גם את עבודת מתן האישורים בפרויקטים של פיתוח דיור מסחרי בעיר, מרגע קבלת רישיון השקעה ובנייה לפרויקט ועד להשלמתו וקבלתו לשימוש, והנפקת האישורים הקשורים לעבודת מתן האישורים בפרויקטים של דיור מסחרי... עד כה, הוסרו קשיים ומכשולים עבור 41/66 פרויקטים עם 27,575/37,214 דירות/בתים/מגרשי קרקע/משרדים. הצפי הוא שבשנת 2025 ימשיכו לעבד כ-38,000 יחידות.

בעתיד הקרוב, מומחים מ-Avison Young Vietnam מאמינים כי בתמיכת תשתיות וטכנולוגיה, צפוי כי פלח הדירות בטווח הביניים והיוקרתי ימשיך לצמוח, במיוחד בערים גדולות כמו הו צ'י מין סיטי, האנוי ודאנאנג. משקיעים זרים מגלים עניין גובר בשוק הוייטנאמי הודות לפוטנציאל שלו להגדלת הערך ולרווחים בני קיימא.

בנוסף, המודל של אזורים עירוניים מורכבים המשלבים דיור, מסחר, בידור וחינוך יהפוך למגמת הפיתוח העיקרית, ויביא ערך מוסף יוצא דופן. בנוסף, בתמיכת הממשלה ברפורמה משפטית ורישוי השקעות, שוק הנדל"ן לדירות בווייטנאם צפוי להשיג צמיחה יציבה ואטרקטיבית בטווח הארוך.

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/can-ho-hoan-thien-phap-ly-them-co-hoi-bot-rui-ro/20250219110633496