יש צורך להבהיר את סוגיית אי-לגליזציה של עבירות מקרקעין.

ב-28 באוקטובר, בבניין האסיפה הלאומית, בהמשך לתוכנית המושב השמיני, בראשות יו"ר האסיפה הלאומית טראן טאן מאן , קיימה האסיפה הלאומית דיון מליאה על דו"ח המשלחת המפקחת ועל טיוטת ההחלטה של ​​האסיפה הלאומית על תוצאות הפיקוח התמטי על "יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023".

בדבריו, חבר האסיפה הלאומית, לה טאן הואן, העריך באופן כללי את דו"ח המשלחת המפקחת. הדו"ח סיכם והציג תמונה כוללת של שוק הנדל"ן והדיור הציבורי בתקופה האחרונה.

כדי להבהיר עוד יותר, הציע הנציג לה טאן הואן את הנקודות הבאות: טיוטת ההחלטה בנושא פיקוח מחייבת את הממשלה להקים מנגנונים מתאימים לפתרון וטיפול סופי בפרויקטים נדל"ניים המתמודדים עם קשיים ומכשולים משפטיים. יש להתבסס על שיקול מקיף של גורמים מעשיים אובייקטיביים, נסיבות היסטוריות ספציפיות והערכה מלאה של התועלת, העלויות וההיתכנות של הפתרונות המוצעים. הדבר יבטיח את הזכויות הלגיטימיות של אזרחים ועסקים בשוק הנדל"ן, למען טובת הכלל, ישחרר משאבים לשוק הנדל"ן וייצור מומנטום לפיתוח חברתי-כלכלי . יש גם להגדיר בבירור את המשמעות של "אי מתן לגיטימציה להפרות" כדי לשפר את יעילות החקיקה והאכיפה.

חבר הקונגרס לה טאן הואן הביע את הסכמתו וחש צורך בהבהרה נוספת בנוגע לנקודת המבט של "אי-הכשרת הפרות" על מנת לפתור באופן סופי את המכשולים והסוגיות התלויות ועומדות הקשורות לפרויקטים של נדל"ן. זהו גם קושי שעמו מתמודד צוות המשימה שהוקם במסגרת החלטה מס' 153 מינואר 2022 של ראש הממשלה , ועבורו טרם נמצא פתרון יעיל.

ברחבי העולם, המושג "פורמליזציה של הבלתי פורמלי" או, גרוע מכך, "לגליזציה של הבלתי חוקי" הוא לעתים קרובות ויכוח קשה מבחינה פוליטית, שכן נראה שהממשלה מוטה או מעדיפה את אלו שמתעלמים מהחוק. לכן, ההתנגדות לרוב חזקה, אך בדרך כלל נכשלת בהתחשב ביתרונות הכוללים של פורמליזציה או בעלויות של אי-עשייה. לדוגמה, ייגבו מיסי רכוש ומיסי העברה אם מבנים בלתי חוקיים יושלמו, יירשמו ויוכנסו לשימוש. פורמליזציה של מבנים בלתי פורמליים תחזיר אותם לכלכלה, ובכך תספק תמיכה משפטית, טכנית וכספית לעסקאות נדל"ן כגון השכרה, קנייה, ירושה, שימוש ומשכנתא.

עבור פרויקטים ובנייה המפרים תקנות, ישנן רק שתי אפשרויות ריאליות: לבטל את הפרויקט ולהרוס את המבנים הבלתי חוקיים, או למסד את התהליך. אי-עשייה או מתן "חילוץ לזמן מוגבל" אינם סבירים אלא אם כן לבעיות בפרויקטים אלה יש השפעה זניחה בלבד על שוק הנדל"ן והדיור.

הריסת מבנים בלתי חוקיים גורמת לעיתים קרובות לבזבוז משאבים חברתיים, וגוררת עלויות כלכליות, משפטיות, מנהליות, משפטיות וחברתיות משמעותיות, כמו גם פליטות פחמן והשפעות סביבתיות. עלויות אלו לעיתים רחוקות עולות על היתרונות של ההריסה. יתר על כן, במקרים מסוימים, מעבר דירה הכרחי כאשר לתושבים אין מקום מגורים אחר.

וריאציה נוספת היא להכשיר הפרות לזמן מוגבל ולהטיל עונשים על אי ציות, המכונים גם "חילוץ מוגבל בזמן". משמעות הדבר היא לאפשר למדינה להציל מבנים לא רשמיים לתקופה מוגבלת. בעתיד, המדינה תספק מסגרת משפטית מחמירה יותר כדי להבטיח סדר בבנייה. גישה זו אינה מעודדת על ידי מדינות ברחבי העולם משום שהיא משפיעה על הציות לחוק, כרוכה בעלויות חברתיות ונושא סיכון גבוה שהפרות לא ייסבלו עוד.

על פי חוקי הבנייה הווייטנאמיים, במקרים של הפרות כגון בניית מבנים שאינם בהתאם לתקנות התכנון, הפרת גבולות בנייה או מגבלות גובה, או בניית מבנים שאינם בהתאם להיתר הבנייה שהונפק, קיימות תקנות המאפשרות השעיה זמנית ומתן אפשרות למפר להגיש בקשה להיתר בנייה חדש או לתקן את ההיתר הקיים בתוך תקופה מוגדרת. על פי צו 16 משנת 2022, סעיף 81, במקרים של הפרות חוקי בנייה העומדות בתנאים למתן היתר בנייה, תיקון היתר בנייה או שינוי תכנון הבנייה בזמן הבנייה, חלים ההליכים הבאים: הרשות המוסמכת אחראית על עריכת דוח הפרה מנהלית ועל דרישה מהארגון או האדם המפר את החוק להפסיק את הבנייה. תוך 90 יום עבור פרויקטים של השקעה בבנייה ו-30 יום עבור בתים בודדים ממועד הוצאת החלטת הקנס המנהלי, על הארגון או האדם שביצע את ההפרה להשלים את תיק הבקשה כדי לבקש מהרשות המוסמכת להנפיק או לתקן את היתר הבנייה. האם זוהי וריאציה של לגליזציה של הפרות של חוקי בנייה שכבר התרחשו בפועל?

לדוגמה, על פי חוק המקרקעין משנת 2024, סעיף 2 ד', סעיף 152 קובע כי המדינה תבטל תעודות זכות שימוש בקרקע שהונפקו במקרים בהם התעודה הונפקה ללא הרשאה מתאימה, למשתמש קרקע שגוי, לשטח קרקע שגוי, מבלי לעמוד בדרישות הזכאות, או למטרה שגויה של שימוש בקרקע... עם זאת, סעיף 4 לסעיף זה קובע חריג, ובהתאם, המדינה אינה מבטלת תעודות זכות שימוש בקרקע שהונפקו, גם אם התעודה הונפקה ללא הרשאה מתאימה, למשתמש קרקע שגוי, לשטח קרקע שגוי, מבלי לעמוד בדרישות הזכאות, או למטרה שגויה של שימוש בקרקע... במקרים בהם זכויות השימוש בקרקע או הבעלות על נכסים הקשורים לקרקע הומרו, הועברו, עברו בירושה, ניתנו במתנה או נתרמו כהון בהתאם לחוק. לפיכך, כדי להגן על צדדים שלישיים בתום לב, חוק המקרקעין מקבל גם את הלגליזציה של זכויות שימוש בקרקע גם אם מקורן במקור בפעילויות בלתי חוקיות.

ניטור חשף את המכשולים והקשיים העומדים בפני פרויקטים של נדל"ן ודיור ציבורי. עם זאת, אם לא נבחן בקפידה כל פרויקט, ונמצא פתרונות לטיפול בכל בעיה בהתבסס על אילו היבטים דורשים תיקון או השלמה של תקנות משפטיות, ואילו דורשים טיפול באמצעות פסקי דין או החלטות של רשויות מוסמכות, אז למעשה אנו "לא עושים כלום", ובסופו של דבר, פרויקטים אלה ימשיכו להיות מוזנחים, מבנים לא גמורים חשופים לפגעי מזג האוויר, והמשאבים החברתיים יישארו ללא שימוש. לכן, יש להבהיר את משמעות המונח "אי-הכשרת הפרות", וזו סוגיה מורכבת מאוד, שכן קשה לקבוע תקנה אחת נכונה לכל המקרים. ברוח "אי-הכשרת מעשים רעים" והצורך למצוא מנגנונים ומדיניות לטיפול בנושא זה על מנת לפנות משאבים, תוך הבטחת יישום קפדני של תקנה 178 של הפוליטביורו בנושא שליטה בשלטון ומניעה ומאבק בשחיתות ובפרקטיקות שליליות בחקיקה, זוהי סוגיה קשה שיש להבהיר אותה ולטפל בה במהירות על ידי הרשויות המוסמכות. יש לקבוע שאם הפרת החוק חמורה, ולאחר סקירה וסיכום יישום החוק, לא נמצאו מכשולים והוא עולה בקנה אחד עם המציאות, אזי יש לבצע אכיפה ותיקון יסודיים של ההפרה, תוך סנקציות חמורות כגון החרמה, תפיסה או הריסה מוחלטת. עם זאת, אם החוק אינו מתאים באמת ודורש תיקון או השלמה שאושרו על ידי הרשויות המוסמכות, אזי יש לשקול יישום רטרואקטיבי כדי לפטור מאחריות, אך יש צורך גם בפתרונות כדי להרמוני בין אינטרסים, ובמיוחד בין אינטרסי העם, הקהילה והמדינה.

לכן, ברוח של אי-פחד מקשיים, תעוזה לחשוב, תעוזה לפעול ותעוזה לקחת אחריות, לטובת המדינה, העם והעסקים, ובהתאם להנחייתו של המזכיר הכללי טו לאם, "התייחסו לקשיים בכל מקום שהם מתעוררים, בחנו כל בעיה כדי לפתור אותם, ואל תאפשרו מצב שבו התקנות כה חסרות תועלת עד שאפילו המדינה אינה יכולה ליישם אותן, כיצד עסקים יכולים?", אנו מציעים שהממשלה והרשויות המקומיות בכל הרמות יתערבו באופן נחרץ, יבחנו כל פרויקט ויציעו פתרונות לטיפול בכל פרויקט על מנת לשים קץ למצב זה.

קוק הואנג

מקור: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm