יש צורך לטפל בקפדנות בספקולציות ובמניפולציות של מחירי נדל"ן.

בנוסף, הפרות בעסקי הנדל"ן מתרחשות במגמות מורכבות ומתוחכמות יותר, ובמיוחד מחירי הנדל"ן עולים בהתמדה בכל רבעון ובכל שנה.

בעיית הספקולציות ומניפולציות השוק

לאחרונה, ביישובים רבים, ובמיוחד בערים גדולות כמו האנוי , דא נאנג והו צ'י מין סיטי, אזורים עירוניים "רפאים" או אלפי דונם של פרויקטים גדולים וקטנים של דיור שננטשו, "מכוסים" במשך עשרות שנים, הפכו לתמונות מוכרות. זוהי צורה שיטתית של ספקולציה שמטרתה להמתין לזמן הנכון כדי להפיק רווחים גדולים, מה שגורם לא רק לבזבוז משאבי קרקע, אלא גם אחד הגורמים הישירים לעלייה המהירה במחירי הנדל"ן.

על פי נתוני מחקרי שוק של איגוד הנדל"ן של וייטנאם, ברבעון השלישי של 2024, מחירי מוצרי הנדל"ן המשיכו לעלות בחדות. באופן ספציפי, מגזר הקרקעות רשם עלייה ממוצעת של כ-3.5% בשוק הראשוני; באופן דומה, דיור נמוך עלה ב-5-10%; במיוחד מגזר הדירות קבע רמה חדשה כאשר המחירים עלו בממוצע של 24% וסך ההיצע החדש ירד בכ-20% בהשוואה לרבעון הקודם. בשווקים של האנוי, דא נאנג והו צ'י מין סיטי, העליות המקבילות משנה לשנה היו 64%, 30.6% ו-46.2%, בהתאמה.

מחירי הנדל"ן עולים בהתמדה בשנים האחרונות. צילום: קונג הונג

לצד בעיית הספקולציות, רכישת קרקעות היא סימן לניצול מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע כדי לתמרן את השוק, זוהי המגבלה הגדולה ביותר של מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע מלבד היתרונות של משאבים כספיים שנאספו עבור תקציב המדינה. ביישובים רבים, הופיעו "מתווכי מכירות פומביות", שחברו זה לזה כדי לשלם פי עשרות יותר ממחיר ההתחלה, ויצרו רמת "מחיר וירטואלי" לקנייה ומכירה חוזרת של מגרשים שנמכרו במכירה פומבית או למימוש מגרשים שכנים שנרכשו בעבר במחירים נמוכים.

כתוצאה מכך, לאחר קביעת מחיר גבוה באופן חריג, על מנת להשיג את המטרה של נזילות מהירה כדי להרוויח, "מתווכי המכירות הפומביות" מוכנים באופן טבעי לוותר על הפיקדון, משום שהפיקדון הוא רק כ-10 - 20% מהשווי הכולל של חלקת הקרקע המחושב לפי מחיר ההתחלה שניתן על ידי היחידה המארגנת, ומחיר זה לרוב נמוך ממחיר השוק בפועל באותו אזור.

זה לא רק משפיע ישירות על האינטרסים של משתתפי המכרז, אלא גם משפיע לרעה על שוק הנדל"ן, כאשר מחיר וירטואלי זה נדרש לשמש כנקודת ייחוס לפיצויים ופינוי אתרים עבור פרויקטים חדשים של דיור...

"ברבעון השלישי של 2024, שוק הנדל"ן רשם התאוששות חיובית, אך הוא אינו תוסס כמו לפני מגפת הקורונה; היצע חדש עדיין מוגבל, בעוד שמחירי הנדל"ן עדיין גבוהים. אנו רואים מספר סיבות המובילות למצב זה, כגון: הביקוש של אנשים לדיור ועסקים גבוה, בעוד שההיצע נמוך, הביקוש גדול מההיצע; עלויות התשומה של פרויקטים של נדל"ן (חומרי בנייה, דמי שימוש בקרקע...) כולן עולות. בפרט, אזורים רבים הראו גם סימנים של עליות מחירים ואינפלציה במחירים כדי לתמרן את השוק באמצעות מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע" - הודיע ​​סגן שר הבנייה נגוין וייט הונג.

פעולה נחרצת נגד פרויקטים "מחבקים" אדמות נטושות

לקחים מ"גלי התת-קרקע" של ספקולציות ומניפולציות של מחירי נדל"ן הותירו אחריהם השלכות רבות על שוק הנדל"ן, וגרמו לקדחת קרקעות וירטואלית שמונעת מאנשים עם צרכים אמיתיים (לדיור, ייצור ועסקים...) גישה לקרקעות. אם הם רוצים בכך, עליהם לשלם סכום כסף גדול עבור ספקולציות, מה שמוביל לקרקעות נטושות; ועסקים המפתחים פרויקטים חדשים מודאגים מכך שלא יוכלו להבטיח רווחים עקב עלייה בהשקעות ובעלויות קרקע; העניים צריכים לשלם עוד ועוד כסף ומאבדים בהדרגה את היכולת להחזיק בית.

מדאיג שמשאבים להשקעה בייצור, בעסקים, ביצירת מקומות עבודה ובערך עודף לחברה "קבורים" בקרקע; קרקע ספקולטיבית שאינה מנוצלת אינה מגרה את צמיחתן של תעשיות קשורות, ובטווח הארוך, כאשר ההיצע מצטבר לאורך זמן, היא תוביל לחובות אבודים של משקיעים במערכת הבנקאית ובשלב מסוים תגרום לאינפלציה בכלכלה.

"סוכנויות ניהול המדינה והרשויות המקומיות צריכות לנקוט פעולה נחרצת נגד פרויקטים ש"מחזיקים" קרקעות למטרות ספקולטיביות, אך ננטשו במשך שנים רבות מבלי שהוכנסו לניצול ושימוש באמצעות שיקול דעת והערכה ספציפיים של סיבות סובייקטיביות ואובייקטיביות. עבור פרויקטים בעלי יכולת יישום מספקת, יש ליצור מנגנון להמשך ביצוע. להיפך, חוק העונשין קובע בבירור גם את הטיפול במעשי מניפולציה, אינפלציית מחירים ודחיפת מחירים בעסקי הנדל"ן. יש צורך ליישם אותם בקפדנות כדי לתקן הפרות במהירות", אמר ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם.

לדברי מומחה כלכלי, פרופסור חבר ד"ר דין טרונג תין, כדי לייצב את מחירי הנדל"ן ולהגביל עליות מהירות ופתאומיות, הדבר החשוב ביותר הוא למנוע ספקולציות ואינפלציה במחירים. לפיכך, על הרשויות המוסמכות לנקוט צעדים דרסטיים יותר כדי לשלוט ולהחזיר את מחיר המכירה לשווי השוק בפועל עבור עסקאות נדל"ן, כולל מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע.

"מדינות ברחבי העולם הצליחו מאוד לשלוט במחירי הנדל"ן, בהתאם לשווי השוק בפועל, באמצעות צווים על מס נדל"ן. לפני כ-20 שנה, פרסם הוועד המרכזי של המפלגה החלטה על רפורמה במס נדל"ן, אך עד כה, מדיניות זו לא יושמה.

"לכן, עלינו לבנות צו מס נפרד לשוק הנדל"ן, כדי ליישמו בצורה יציבה וארוכת טווח; בהתאם לכך, נכסי נדל"ן נטושים, נכסים שנמכרים פעמים רבות או בעלי נכסי נדל"ן רבים חייבים להיות ממוסים בכבדות, אפילו עד לרמה השווה לשכר הדירה עבור שטח הקרקע ושטח הבנייה הזמינים כעת" - אמר פרופסור חבר, ד"ר דין טרונג תין.

בנוסף, מומחים סבורים כי סוגיות משפטיות הן גם אחת הסיבות העיקריות המובילות לקיפאון בשוק הנדל"ן. קבוצת העבודה המיוחדת של ראש הממשלה לבחינה והסרת קשיים בשוק הנדל"ן פתרה כמות גדולה של עבודה (מעל 800 מתוך 1,200 פרויקטים תקועים נפתרו).

בפרט, החל מ-1 באוגוסט 2024, כאשר החוקים המתוקנים והמשודרגים ייכנסו לתוקף רשמית, כאשר תקנות חדשות רבות צפויות להסיר בקרוב מכשולים משפטיים, על סוכנות הניהול להאיץ את הנפקת מסמכי חוק והוראות יישום כדי לסייע בהאצת התקדמות הפרויקטים, להגדיל את ההיצע לשוק; במקביל, להתמקד בתעדוף פרויקטים של דיור ציבורי ודיור מסחרי בעלות נמוכה כדי לשרת את צרכי רוב האנשים, תוך הבטחת יעילות מדיניות הביטוח הלאומי.

 

הנושא החשוב ביותר כיום הוא עדיין תפקידה הרגולטורי של המדינה, באמצעות מנגנונים, מדיניות, כלי ניהול וסנקציות כדי להפחית ולמנוע ספקולציות, ולהחזיר את שוק הנדל"ן למצב של איזון בטווח הארוך.

המערכת המשפטית שתוקנה והושלמה לאחרונה נכנסה לתוקף, אך עדיין יש צורך להמשיך ולקבל הערות; לסכם ניסיון ולהמשיך לתקן סוגיות שטרם נפתרו, על מנת להגדיל את ההיצע ולייצב את מחירי המכירה, יש צורך לפתור באופן יסודי את סוגיית אישור מדיניות ההשקעה, ובמקביל לאשר את השימוש בקרקע למשקיעים.

סגן נשיא מועדון הנדל"ן של האנוי , נגוין דה דיפ

מקור: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html