האם הורדת ריבית היא הפתרון לשוק הנדל"ן?

במאמר שפורסם ב-SCMP, טוען המחבר ניקולס ספירו כי הכלכלות של דרום קוריאה ואוסטרליה מציעות סיפור אזהרה לגבי מגבלות המדיניות המוניטרית כאשר גורמים אחרים משפיעים גם הם על התחזית לנדל"ן למגורים.

Cắt giảm lãi suất có phải là giải pháp cho thị trường bất động sản - Kinh nghiệm Hàn Quốc và Australia

בנייני דירות בפרבר מדובנק של סידני. מחירי הבתים באוסטרליה עלו במהירות בשנים האחרונות, שכן שיעורי ריבית נמוכים כל הזמנים הגבירו את הביקוש, אם כי ישנן אזהרות כי עלייה כזו אינה בת קיימא. צילום: בלומברג

יו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול, נשא נאום ציפייה רבה בשיחת הוועידה השנתית של הפד בקנזס סיטי בג'קסון הול, ויומינג, ב-23 באוגוסט, מבלי להפתיע את השווקים הפיננסיים. עם זאת, קביעתו כי "הגיע הזמן להתאים את המדיניות" הייתה האינדיקציה החזקה ביותר עד כה מצד הבנק המרכזי המשפיע ביותר בעולם לכך שקיצוצי ריבית קרובים.

בעוד שבנקים מרכזיים גדולים אחרים, כולל הבנק המרכזי האירופי, החלו לקצץ את ריביות ההלוואות, לשינוי המדיניות של הפד יש "השפעה חזקה יותר" על שאר העולם. זה נכון במיוחד לגבי אסיה, שם אפקט האדוות בולט יותר עקב קשרי סחר ופיננסים הדוקים יותר עם ארצות הברית.

ישנן ספקולציות לגבי איזו כלכלה אסייתית מובילה, מלבד סין, תהיה הראשונה להוריד את שיעורי הריבית. עבור שוקי דיור הרגישים לריבית, לשינויים במדיניות המוניטרית יש השפעה משמעותית על הסנטימנט. עם זאת, זה לא הגורם היחיד המשפיע על הביצועים והתחזית של נדל"ן למגורים. בחלק מהכלכלות, אפילו לא ברור האם ניתן או צריך להוריד את הריביות בעתיד הקרוב.

לדוגמה, בדרום קוריאה, הציפייה להפחתה כמעט מוחלטת של שיעורי הריבית תרמה להתאוששות חזקה במחירי הנדל"ן. מחירי הדירות בסיאול זינקו מהשפל שלהם בדצמבר 2022, בעקבות מיתון הרסני שנגרם מהחלטת הבנק המרכזי של קוריאה (BOK) להעלות את הריבית לשיא של 14 שנים של 3.5%.

למרות ששיעור האינפלציה של דרום קוריאה יורד לכיוון היעד של 2% והביקוש המקומי נחלש משמעותית - תנאים המצדיקים הפחתות ריבית - שמירה על יציבות פיננסית נותרה משימה מרכזית עבור בנק קוריאה (BOK). עובדה זו הופכת את הבנק לרגיש ביותר לרמות החוב הגבוהות של משקי הבית בדרום קוריאה, עקב אכילס של הכלכלה הצפון מזרחית אסייתית הזו.

צעדים קודמים של ממשלת דרום קוריאה למניעת משבר דיור כולל הובילו להתאוששות חזקה מהצפוי בהלוואות משכנתאות, שעלו בכמעט 6% בחישוב שנתי ברבעון האחרון. אמנם לא חדה כמו הפריחה של 2020-21, אך היא הייתה מהירה מספיק כדי שהבנק המרכזי של קוריאה (BOK) יציג את ההתאוששות בערכי הבתים בסיאול בפגישת המדיניות שלו בחודש שעבר כסיבה לזהירות בהפחתת הריבית.

"זו הפעם הראשונה שהם מזכירים במפורש מחירים באזור סיאול. זה גם מראה כיצד הסיכון לעלייה נוספת במחירי הדיור משמש כגורם אילוץ על המדיניות המוניטרית למרות אינפלציה נמוכה וצמיחה חלשה. הבנק המרכזי של סין נמצא 'במצב קשה'", אמר ג'ונג-וו פארק, כלכלן המתמחה בקוריאה ובטייוואן בנומורה.

הדבר מקשה עוד יותר בשל העובדה שהאחריות לניהול שוק הדיור מוטלת על הממשלה, ולא על הבנק המרכזי. למרות שהתקנות על הלוואות משכנתאות הוחמרו ונעשים מאמצים להגביר את ההיצע, קובעי המדיניות עדיין נאבקים למנוע גאות ושפל שפוגעים בשוק הנדל"ן.

לעומת זאת, באוסטרליה, הורדת ריבית אפילו לא נדונה. מוקדם יותר החודש, הבנק המרכזי של אוסטרליה (RBA) שמר על עלויות הריבית ברמה הגבוהה ביותר מזה 12 שנים ואף דן באפשרות של עליות נוספות עקב אינפלציה גבוהה ומתמשכת.

למרות שלא הידק את המדיניות בצורה אגרסיבית כמו בנקים מרכזיים גדולים אחרים, הבנק המרכזי של אוסטרליה (RBA) מתקשה לשכנע את השוק שהוא יתנגד למגמת ההקלה המוניטרית השנה על ידי שמירה על ריביות גבוהות למשך זמן רב יותר. משקיעי אג"ח צופים שה-RBA יתחיל להקל את המדיניות בדצמבר.

עם זאת, לא המדיניות המוניטרית היא שמניעה את שוק הדיור במדינה. אפילו כאשר הבנק המרכזי של אוסטרליה (RBA) העלה את הריבית בשנה שעברה, מחירי הבתים עלו בקצב מהיר מהצפוי לאחר ירידה חדה אך קצרה . "אם זה היה רק עניין של ריבית, היינו כבר במיתון עמוק", אמר טים לולס, מנהל המחקר באסיה פסיפיק ב-CoreLogic.

לתנודות בהיצע וביקוש יש השפעה משמעותית הרבה יותר על ערכי הנכסים באוסטרליה. משבר יכולת הדיור, שהוחמר על ידי מגפת הקורונה, הדגיש כשלים ארוכי שנים במדיניות הן בצד ההיצע והן בצד הביקוש.

במסמך שהגיש באפריל לוועדת העם למשבר הדיור, ציין שאול אסלייק מקורינה אקונומיק ייעוץ כי שוק הדיור סבל הכי קשה. מאז אמצע שנות ה-80, ממשלות פדרליות ומדינתיות התמקדו בהגברת הביקוש במקום בהגדלת ההיצע. מדיניות צד הביקוש הועילה בסופו של דבר למשקיעים יותר מאשר לרוכשי דירה ראשונה, בין היתר בשל שינויים במערכת המס.

הירידה החדה בבעלות על בתים הגבירה את הביקוש לדיור להשכרה, ותרמה לירידה במחירים הנגישים על רקע עלייה בהגירה נטו שנגרמה על ידי המגפה. תקנות תכנון ובנייה מגבילות החמירו את המשבר בכך שעכבו את פיתוח דיור בצפיפות בינונית בפרברים מבוקשים ליד מרכז העיר.

עלויות הלוואה נמוכות יותר לא ישפרו את יכולת הקנייה ואף עלולות להחמיר את הבעיה. מצד שני, רפורמה משמעותית במערכת התכנון של אוסטרליה תסייע לטפל בשורשי משבר הדיור.

בעוד שמשקיעים מהמרים יותר ויותר על ירידת ריבית בכלכלות המובילות באסיה, דרום קוריאה ואוסטרליה מציעות סיפורי אזהרה לגבי מגבלות המדיניות המוניטרית, במיוחד בכל הנוגע לשוק הדיור.

ניקולס ספירו הוא שותף בחברת Lauressa Advisory, חברת ייעוץ מקצועית בתחום הנדל"ן והמקרו-כלכלי שבסיסה בלונדון. הוא מתמחה בכלכלות מתפתחות ומופיע לעתים קרובות בפרשן על התפתחויות מקרו-כלכליות, פיננסיות ופוליטיות.

[מודעה_2]
מקור: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html