הפרש מחירי דירות בין מזרח למערב האנוי, הצעה להפסיק את הפיקוח על 10 פרויקטים, תנאי פיצוי בעת החזרת קרקע

סקר של שוק הדירות בהאנוי, האי דונג מציע להפסיק את הפיקוח על 10 פרויקטים, תנאי פיצוי כאשר המדינה תחזיר לעצמה קרקע למגורים... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

מחיר המכירה הממוצע של דירות ראשוניות בכל שוק האנוי עלה משמעותית, מ-40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בתחילת 2022 לכ-72 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ברבעון השלישי של 2024. צילום: נקודת מבט של פרויקט Ecolife Tay Ho. (מקור: Thu Do Invest)

שוק הדירות בהאנוי גדל בהתמדה

שוק הדירות הראשוני ברבעון השלישי של 2024 המשיך לצמוח, כאשר היצע הדירות שנפתחו לאחרונה הגיע לכמעט 8,700 יחידות, עלייה של 2% רבעונית ו-208% שנתית עקב פרויקטים וחלוקות משנה חדשות רבים שהושקו במערב ובמזרח.

OneHousing צופה כי ברבעון הרביעי של 2024, היצע הדירות במזרח יעלה על זה במערב. בינתיים, רמת המחירים העיקרית בהאנוי עלתה ל-70 מיליון וונד/מ"ר, מתוכם מחיר היחידה הנמוך ביותר במזרח עומד על כ-62 מיליון וונד/מ"ר.

מחיר המכירה הממוצע של דירות יוקרה בכל שוק האנוי עלה משמעותית, מ-40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בתחילת 2022 לכ-72 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ברבעון השלישי של 2024. בפרט, המחיר הממוצע של פרויקטים שנפתחו לאחרונה ברבעון זה הגיע לכ-72 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה), מכיוון שהיצע הדירות שנפתחו לאחרונה ברבעון נרשם בעיקר בפלח היוקרה והיוקרה, המהווה 100% מנתח השוק.

ראוי לציין כי ברבעון השלישי של 2024, אזור המזרח יחזיק במחיר הראשוני הנמוך ביותר בשוק, כ-62 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, נמוך בכ-8 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר מהממוצע של כלל השוק. דבר זה מסייע לפרויקטים חדשים של רבי קומות באזור המזרח למשוך תשומת לב הן מצד משקיעים והן מצד קוני בתים.

בפרט, מחירי המכירה הראשוניים ברובעים המערביים ובאזור העיר הפנימית עומדים כיום על למעלה מ-75 מיליון וון דונג/מ"ר ו-93 מיליון וון דונג/מ"ר, בהתאמה, פי 1.2 ופי 1.5 גבוהים יותר מאשר באזור המזרחי, עקב מרוכזות בעיקר בהיצע היוקרתי באזור זה.

על פי נתונים סטטיסטיים, נפח העסקאות העיקרי ברבעון השלישי של 2024 הגיע לכ-8,900 יחידות, עלייה של 10% רבעונית ו-160% שנתית. צמיחה זו נובעת בעיקר מריביות בנקאיות נמוכות ומדיניות תשלומים גמישה מצד משקיעים, המושכות הן קוני דירות והן משקיעים.

רוב העסקאות התרכזו במתחמי מגורים ופרויקטים שנפתחו לאחרונה ב-Vinhomes Ocean Park 1-2 וב-Vinhomes Smart City, שני מטרופולינים עם עלייה מתמדת במכירות במשך 7 רבעונים מאז הרבעון הראשון של 2023. עם שיעורי ספיגה של 92-100% הן בקטגוריית דירות הבינוניות, היוקרתיות והיוקרה, שני אזורים עירוניים אלה מפגינים את המשיכה הגדולה ביותר בשוק גורדי השחקים של האנוי עבור כל פלחי הלקוחות.

התחזית היא שברבעון הרביעי של 2024, שוק האנוי יצרוך כ-8,000 יחידות, ירידה קלה בהשוואה לרבעון השלישי אך עדיין גבוהה יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. נפח המכירות של Vinhomes Ocean Park 1-2 צפוי לעלות על Vinhomes Smart City עקב מספר הפרויקטים החדשים שהושקו.

עסקאות רבי קומות משניות הגיעו ליותר מ-25,000 יחידות בתשעת החודשים הראשונים של 2024, והמשיכו להתרכז בעיקר באזורים עירוניים עם מכירות ראשוניות טובות כמו Vinhomes Ocean Park ו-Vinhomes Smart City.

ברבעון השלישי של 2024, שוק העברת הדירות בהאנוי צמח ברציפות במשך שני רבעונים, והגיע לכ-9,400 עסקאות. עיקר הצמיחה הזו הגיעה מ-10 הפרויקטים עם נפח העסקאות הגדול ביותר, בעיקר Vinhomes Ocean Park ו-Vinhomes Smart City, שמשכו עניין רב הודות למערכת השירותים המלאה שלהם ולאיכות הבנייה הטובה.

הצפי הוא שברבעון הרביעי של 2024, נפח העסקאות המשניות ימשיך לעלות, ומוערך בכ-10,000 יחידות, כאשר כמעט מחצית מנתח השוק יגיע מעשרת הפרויקטים בעלי מספר העסקאות הגבוה ביותר בתשעת החודשים הראשונים של 2024.

בהאנוי עומדות להיות כמעט 6,000 דירות זולות למכירה.

על פי מחלקת הבנייה של האנוי, יהיו כמעט 6,000 דירות ב-11 פרויקטים של דיור ציבורי שצפויים להסתיים בתקופה 2024-2025.

המידע ניתן על ידי מחלקת הבנייה של האנוי בדיון בפורום "כדי להפוך את שוק הנדל"ן לבריא ולהתפתח מחדש" שאורגן לאחרונה על ידי רדיו וטלוויזיה של האנוי.

המחלקה מסרה כי בעיר יש כיום 69 פרויקטים של דיור ציבורי שכבר מיושמים ונמצאים בתהליכי בנייה. מתוכם, משנת 2021 ועד היום, הושלמו כ-0.64 מיליון מטרים רבועים של שטחי דיור ציבורי, עם יותר מ-10,270 דירות ב-8 פרויקטים שהושלמו במלואם ו-3 פרויקטים שהושלמו חלקית.

כ-0.345 מיליון מ"ר של שטח רצפה לדיור ציבורי, 5,923 דירות ב-11 פרויקטים צפויים להסתיים בתקופה 2024-2025.

לפיכך, עם 19 פרויקטים הצפויים להסתיים בתקופה 2021-2025 עם כ-0.952 מיליון מ"ר של שטח רצפה לדיור ציבורי, כ-15,440 יחידות, המגיעות לכ-78.3% מהיעד בתוכנית פיתוח הדיור הציבורי של העיר (1.215 מיליון מ"ר של שטח רצפה).

לקראת תקופת 2026-2030, משרד הבנייה של האנוי מסר כי ישנם 50 פרויקטים בביצוע עם כ-3.21 מיליון מטרים רבועים של שטח רצפה, כ-57,170 דירות.

על פי מידע מסוכנות הניהול, האנוי מארגנת הערכת מדיניות השקעה שתשמש את המכרז לבחירת משקיעים עבור 4/5 אזורי דיור חברתי (עצמאיים) המרוכזים במחוזות דונג אנה, ג'יה לאם ומה לין, בשטח כולל של מעל 200 דונם, הכולל יותר מ-12,000 דירות.

באופן ספציפי, כולל שני אזורי דיור ציבורי בקומונת טיאן דואנג (מחוז דונג אן); אזור דיור ציבורי מרוכז בקומונת קו בי (מחוז ג'יה לאם) ואזורי דיור ציבורי מרוכזים בקומונת דאי מאך (מחוז דונג אן) וקומונת טיאן פונג (מחוז מה לין).

היצע הדיור הציבורי בהאנוי בתקופה הקרובה יתווסף גם על ידי הסבת דיור לסטודנטים באזור העירוני החדש פאפ ואן-טו הייפ לדיור ציבורי להשכרה.

על פי משרד הבינוי, ועדת העם של העיר ממנה כעת את המשרד להכין תיק להצעת פרויקט השקעה, להגשתו לאישור בשנת 2024, וצפוי להשלים את שיפוץ ושדרוג מבני A2 ו-A3 בשנת 2026, ואת ההשקעה והבנייה של בניין A4 לא יאוחר משנת 2027.

בנוסף, העיר הטילה על מחלקת התכנון והאדריכלות לתאם עם ועדות העם של המחוזות, הערים ומועצת הניהול של אזורי התעשייה והיצוא של האנוי, על מנת לבחון ולהשלים כ-15 קרנות קרקע ליצירת אזורי דיור חברתי עצמאיים בקנה מידה גדול עם תשתית סינכרונית (כ-2,000 דירות דיור חברתי/אזור). במסגרתן מוצע לבחור 2-3 אזורים הממוקמים בסמוך לאזורי תעשייה להשקעה בבניית דיור חברתי להשכרה באמצעות הון ציבורי, בהתאם למדיניות הפוליטביורו בהנחיה מס' 34 משנת 2024.

3 בניינים באזור דיור הסטודנטים פאפ ואן - טו הייפ (האנוי) הוסבו לדיור ציבורי להשכרה. (מקור: Vietnamnet)

הוצע להפסיק את הפיקוח על 10 פרויקטים בהאי דואנג.

הוועדה העממית של מחוז האי דונג ביקשה לאחרונה ממשרד משאבי הטבע והסביבה להפסיק את הפיקוח על 10 פרויקטים למגורים ולבנייה עירונית במחוז, בהתאם להחלטה מס' 4270 משנת 2023 של משרד זה.

הסיבה הייתה סופה מספר 3 (יאגי) שהתרחשה לאחרונה, שגרמה נזק רב להאי דואנג. היישוב מתגבר כעת על תוצאות הסופה.

יחד עם זאת, ב-17 בספטמבר פרסמה הממשלה את החלטה מס' 143/NQ-CP בנוגע למשימות ופתרונות מרכזיים להתגברות דחופה על השלכות סופה מספר 3, ייצוב מהיר של מצב האוכלוסייה לקידום התאוששות הייצור והעסקים, קידום פעיל של צמיחה כלכלית ושליטה טובה באינפלציה.

הוא כולל את התוכן הבא: "הפיקוח הממשלתי, משרדים וסניפים משעים זמנית את פעילויות הפיקוח והבדיקה ביישובים כדי שהיישובים יוכלו להתמקד בהתגברות על תוצאות אסונות טבע ושיטפונות."

רשימת 10 הפרויקטים למגורים ולפרויקטים עירוניים שהוצעו להפסקת הבדיקה כוללת: אזור מגורים חדש ממערב לעיירה טאנה הא; אזור מגורים חדש בכפר דונג פאן בקומונה טאן אן; אזור מגורים חדש מצפון לנהר הואנג (טהאנה הא); אזור מגורים מסחרי ושוק קונג הואה (העיר צ'י לין); אזור מגורים מסחרי בקומונה קאם פוק (קאם גיאנג); אזור מגורים חדש בקומונה דונג קה בקומונה הונג פונג ואזור מגורים חדש בכפר ת'ואנג דונג, קומונה נאם טרונג (נאם סץ'); אזור מגורים חדש בקומונה בין דאן (קים טאנה); אזור מגורים חדש בכפר פו, קומונה תאי הוק, קומונה תואן דונג, קומונה בין מין ופרויקט אזור מגורים בכפר האומנים לואוק ואק (בין גיאנג).

תנאים לפיצוי קרקע כאשר המדינה משיבה קרקע למגורים

אילו תנאים יש לעמוד בהם כדי לקבל פיצוי על קרקע כאשר המדינה תובעת בחזרה קרקע למגורים? אנא קראו את המאמר שלהלן כדי להבין את התקנות הנוכחיות.

סעיף 98 לחוק הקרקעות משנת 2024 (בתוקף מאוגוסט 2024) קובע פיצוי על קרקע כאשר המדינה תובעת קרקע למגורים באופן הבא:

1. משקי בית, יחידים, אנשים ממוצא וייטנאמי המתגוררים בחו"ל, ארגונים כלכליים המשתמשים בקרקע למגורים, בעלי בתים הקשורים לזכויות שימוש בקרקע בווייטנאם כאשר המדינה מקבלת בחזרה קרקע, אם הם עומדים בתנאים לפיצוי שנקבעו בסעיף 95 לחוק זה, יקבלו פיצוי בקרקע למגורים או בתים או כסף או קרקע עם ייעוד שימוש שונה מסוג הקרקע המוחזרת.

2. ארגונים כלכליים, אנשים ממוצא וייטנאמי המתגוררים בחו"ל, וארגונים כלכליים בעלי הון השקעות זר המשתמשים בקרקע לביצוע פרויקטים של השקעה בבניית דיור כאשר המדינה תובעת בחזרה קרקע, אם הם עומדים בתנאים לפיצוי שנקבעו בסעיף 95 לחוק זה, יקבלו פיצוי בכסף או בקרקע.

3. הממשלה תפרט סעיף זה.

סעיף 2, סעיף 95 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע: במקרים המפורטים בסעיף 1 לסעיף זה יפוצו על מקרקעין כאשר מתקיים אחד מהתנאים הבאים:

א) יש ברשותם תעודת זכויות שימוש בקרקע או תעודת בעלות על בית וזכויות שימוש בקרקע או תעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בית ונכסים אחרים המחוברים לקרקע או תעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על נכסים המחוברים לקרקע;

ב) קיימת החלטה על הקצאת קרקע או חכירת קרקע או החלטה על אישור שינוי ייעוד קרקע מסוכנות מדינה מוסמכת;

ג) להחזיק באחד המסמכים על זכויות שימוש בקרקע כבסיס למתן תעודת זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע כפי שנקבע בסעיף 137 לחוק זה;

ד) לקבל העברת זכויות שימוש בקרקע בהתאם להוראות החוק מאדם בעל זכויות שימוש חוקיות בקרקע אך לא השלים הליכי רישום מקרקעין;

ד) שימוש בקרקע בהתאם להסכם בחוזה המשכנתא לצורך פירעון חוב; מסמך המאשר את תוצאות מכרז זכויות השימוש בקרקע, בו הזוכה במכרז מילא התחייבויות כספיות בהתאם להוראות החוק.

3. הממשלה תקבע מקרים אחרים של פיצוי על קרקע ותנאים לפיצוי על קרקע.

לפיכך, כדי לקבל פיצוי על קרקע כאשר המדינה תובעת בחזרה קרקע למגורים, יש לעמוד בתנאים הנ"ל.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chenh-lech-gia-chung-cu-giua-dong-va-tay-ha-noi-de-nghi-dung-thanh-tra-10-du-an-dieu-kien-boi-thuong-khi-thu-hoi-dat-294253.html