אילו יתרונות נהנית אדמה ללא ספר אדום?

תעודת זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע (הספר האדום) היא מסמך משפטי חשוב המבטיח שלמשתמשי הקרקע יהיו זכויות מלאות כגון העברה, תרומה ופיצויים.

עם זאת, לא כולם יודעים אילו זכויות יהיו למשתמשי קרקע ללא ספרים אדומים.

פיצוי למרות שהקרקע עומדת בתנאים אך לא הוענק לה רישום בספר האדום

סעיף 1 וסעיף 2 בסעיף א', סעיף 95 לחוק המקרקעין משנת 2024, קובע כי משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע שאינה קרקע חכורה ומשלמים דמי שכירות שנתיים, כאשר המדינה תובעת קרקע למטרות הגנה וביטחון לאומיים; פיתוח חברתי -כלכלי לטובת אינטרסים לאומיים וציבוריים, יקבלו פיצוי על קרקע אם יעמדו באחד מהתנאים הבאים:

- יש תעודה

- קיימת החלטה על הקצאת קרקע או חכירת קרקע או החלטה על היתר לשינוי ייעוד קרקע מרשות מוסמכת.

- יש ברשותכם אחד המסמכים על זכויות שימוש בקרקע לצורך הנפקת תעודה. קבלו העברת זכויות שימוש בקרקע בהתאם לתקנות החוק אך לא השלימו הליכי רישום מקרקעין.

- שימוש בקרקע תחת חוזה משכנתא לצורך פירעון חובות; תיעוד הכרה בתוצאות המכרז שעמדו בהתחייבויות פיננסיות.

לפיכך, גם אם משתמש בקרקע לא קיבל תעודה אך זכאי לתעודה ויש ברשותו אחד מהמסמכים הנ"ל, הוא/היא עדיין יקבל פיצוי עבור הקרקע אם לא מדובר בקרקע חכורה עם תשלום דמי שכירות שנתיים.

אדמות חקלאיות שאינן זכאיות לספר האדום עדיין מקבלות פיצוי

למרות שאינם זכאים להיכלל בספר האדום, משקי בית ויחידים העוסקים ישירות בייצור חקלאי עדיין מקבלים פיצוי על קרקע, בתנאי שהקרקע החקלאית נוצלה לפני ה-1 ביולי 2004. סעיף 3, סעיף 98 לחוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי הפיצוי יבוצע בהתאם לתקנות הממשלה .

קרקע חקלאית שאינה עומדת בתנאים להיכלל בספר האדום עדיין תזכה לפיצוי, בתנאי שנעשה בה שימוש לפני 1 ביולי 2004 (צילום: IT).

פיצויים עבור רכוש צמוד למקרקעין

סעיף 3, סעיף 91 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע את עקרון הפיצוי על נזקי רכוש כאשר המדינה תובעת קרקע. לפיכך, בעלי נכסים שסובלים מנזקי רכוש כפי שנקבע בחוק האזרחי יפוצו על הנזק; בעלי מפעלי ייצור ועסקים אשר נאלצים להפסיק את הייצור והעסקים עקב שיקום קרקעות על ידי המדינה יישקלו לקבלת תמיכה.

לפיכך, גם ללא תעודה, הבעלים החוקי של הנכס הצמוד לקרקע עדיין מקבל פיצוי אם נגרם נזק כתוצאה מרכישת הקרקע.

מימוש זכויות שימוש בקרקע

סעיף 1, סעיף 45 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי משתמשי קרקע רשאים לממש את הזכויות להמרה, העברה, חכירה, חכירת משנה, ירושה, תרומה, משכנתא של זכויות שימוש בקרקע; ולתרום הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע כאשר מתקיימים התנאים הבאים:

- להחזיק בתעודת זכויות שימוש בקרקע או בתעודת בעלות על בית וזכויות שימוש בקרקע או בתעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בית ונכסים אחרים המחוברים לקרקע או בתעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על נכסים המחוברים לקרקע, למעט במקרים של ירושה של זכויות שימוש בקרקע, המרת קרקע חקלאית בעת איחוד קרקעות, החלפת חלקות, תרומת זכויות שימוש בקרקע למדינה, קהילות מגורים ומקרים המפורטים בסעיף 7, סעיף 124 ובנקודה א, סעיף 4, סעיף 127 לחוק הקרקעות 2024.

- על הקרקע אין סכסוכים או סכסוכים שנפתרו על ידי סוכנויות מדינה מוסמכות, פסקי דין, החלטות, החלטות בוררות או פסיקות שנכנסו לתוקף משפטי.

- זכויות שימוש בקרקע אינן כפופות לתפיסה או לאמצעים אחרים להבטחת אכיפת פסקי דין בהתאם להוראות החוק על אכיפת פסקי דין אזרחיים.

- במהלך תקופת השימוש בקרקע.

- זכויות שימוש בקרקע אינן כפופות לאמצעי חירום זמניים כפי שנקבע בחוק.

לפיכך, ישנם 2 מקרים של העברת זכויות שימוש בקרקע ותרומה ללא תעודה.

הראשון הוא בעת יורשת זכויות שימוש בקרקע, המרת קרקע חקלאית בעת איחוד קרקעות, חילופי חלקות או תרומת זכויות שימוש בקרקע למדינה או לקהילה.

שנית, משקי בית ויחידים שלא קיבלו תעודה אך זכאים לתעודה רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע, לחכור, לחכור משנה זכויות שימוש בקרקע ולתרום הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע לביצוע פרויקטים.

היתר בנייה ניתן

סעיף 3 לצו 53/2017 קובע כי קרקע ללא תעודה אך בעלת אחד מסוגי מסמכי הקרקע החוקיים כפי שנקבעו, עדיין תינתן להיתר בנייה.

בשימוש זמני עד לכיבוש הקרקע

סעיף 8, סעיף 138 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע במקרים המפורטים בסעיפים 1, 2, 3, 4, 5 ו-6, סעיף 138 אך אינם זכאים לתעודת זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים הקשורים לקרקע, רשאים להשתמש בקרקע באופן זמני במצבה הנוכחי עד שהמדינה תחזיר לעצמה את הקרקע ועליה להכריז ולרשום אותה בהתאם לתקנות.

לפיכך, אדם המשתמש בקרקע באופן יציב ללא כל מסמך על זכויות שימוש בקרקע, אינו נמצא במקרה של הפרת חוקי מקרקעין ואינו נמצא במקרה של הקצאת קרקע ללא סמכות מתאימה, גם אם אינו עומד בתנאים למתן תעודה, עדיין רשאי להשתמש בקרקע באופן זמני במצבה הנוכחי עד שהמדינה תחזיר אותה.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-khong-co-so-do-duoc-huong-nhung-quyen-loi-gi-20241008163618314.htm