בדקו סדרת פרויקטים במזרח האנוי שיושקו בסוף השנה, דירות שולטות בשוק בין דואנג.

הצעה ליישום חבילת תמריצים לדיור חברתי מהון אג"ח, סדרת פרויקטים שהושקו בסוף השנה, בנייני דירות ממשיכים לשלוט בשוק בין דואנג ... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

עדכוני נדל"ן: בחודשים האחרונים של 2024, המזרח שולט במערב הבירה מבחינת היצע דירות חדשות. (מקור: DN&TT)

הצעה ליישום חבילת תמריצים לדיור חברתי מהון אג"ח

בטיוטת ההחלטה בנושא הון מועדף לפיתוח דיור ציבורי, אשר נמצאת כעת בהתייעצות עם משרדי הממשלה והסניפים לפני הגשתה לממשלה לפרסום, הציע משרד הבינוי ליישם חבילת העדפה של 100 מיליארד דונג וייט להלוואות לדיור ציבורי מהון אג"ח, שתחול למשך 5 שנים. זוהי הפעם הראשונה שמשרד הבינוי מציע ליישם חבילת העדפה לדיור ציבורי באמצעות הנפקת אג"ח.

על פי טיוטת ההחלטה, שיעור הריבית על חבילת האשראי המועדפת בסך 100,000 מיליארד דונג וייטנאמי לרכישת דיור ציבורי שווה לשיעור הריבית למשקי בית עניים כפי שיקבע ראש הממשלה בכל תקופה. תקופת הפירעון של חבילת האשראי המועדפת בסך 100,000 מיליארד דונג וייטנאמי תהיה עד לפריסתה המלאה של חבילת אשראי זו, אך לא תעלה על 31 בדצמבר 2030.

הקצאה וחלוקה של חבילות אשראי מועדפות לפיתוח דיור ציבורי צפויות להתבצע כדלקמן: בין השנים 2025 ל-2029 יוקצו כ-16,500 מיליארד דונג וינדי מדי שנה; בשנת 2030 יוקצו כ-17,500 מיליארד דונג וינדי.

כדי ליישם את חבילת האשראי המועדפת בסך 100,000 מיליארד דונג וייטנאמי, משרד הבינוי הציע כי הממשלה תטיל על משרד האוצר את המשימה לבחון ולהעריך בקפידה ובאופן ספציפי את האפשרות להנפיק אג"ח ממשלתיות כדי לספק הון לבנק המדיניות החברתית להלוואות לרכישה, שכירות, בנייה, שיפוץ ותיקון בתים.

הטיוטה מציעה שמשרד התכנון וההשקעות יתאם עם משרד האוצר, המשרדים והענפים הרלוונטיים להקצאת הון אג"ח ממשלתיות לפיתוח דיור ציבורי. במסגרת תהליך הערכת מדיניות ההשקעה בפרויקטים של תשתית בפארקי תעשייה, יש צורך להעריך את הקצאת הקרקע לפיתוח דיור עובדים בהתאם להוראות חוק הדיור.

בנוסף לכך, משרד הבינוי הציע כי הממשלה תטיל על בנק המדינה את התיאום עם הבנק הווייטנאמי למדיניות חברתית כדי לבחון ולהסיר קשיים ומכשולים ליישום יעיל של תוכנית הלוואות התמיכה בדיור חברתי.

הבנק הווייטנאמי למדיניות חברתית מפתח פרויקט להנפקת אג"ח בערבות ממשלתית, שולח בקשה לערבות למשרד האוצר לצורך הגשתה לאישור ראש הממשלה, מעניק ערבויות ממשלתיות לבנק הווייטנאמי למדיניות חברתית לארגון הנפקת אג"ח ממשלתיות, ומנהל את מקורות ההון בהתאם לתקנות.

במקביל, על היישובים להיות בעלי מנגנונים ופתרונות ספציפיים לקיצור הליכים מנהליים להקמת פרויקטים, אישור, הקצאת קרקע, חכירת קרקע, פינוי אתרים, הליכי השקעה בבנייה וכו', כדי לתמוך ולעודד עסקים להשקיע בפרויקטים של בנייה, ליצור היצע לשוק ולנצל מקורות הון מועדפים לפיתוח דיור ציבורי.

ההחלטה שואפת להבטיח הון ליישום פרויקט ההשקעה לבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030. בכך, ליצור תנאים לכולם שיהיה להם מקום מגורים, לספק תמיכה בדיור למוטבים של מדיניות חברתית, אנשים בעלי הכנסה נמוכה ואנשים עניים המתמודדים עם קשיי דיור, לתרום ליציבות פוליטית ולהבטיח ביטחון סוציאלי.

סדרת פרויקטים של דירות הושקו בסוף השנה

בחודשים האחרונים של 2024, המזרח שולט במערב הבירה מבחינת היצע דירות חדשות, כאשר פרויקטים רבים הוצגו או הושקו רשמית במהלך תקופה זו.

לאחרונה, חברת פיתוח הנדל"ן MIK Group הציגה לשוק את פרויקט Imperia Signature Co Loa במטרופולין Vinhomes Global Gate (דונג אן, האנוי). הפרויקט הראשון, The Continental, מסדרת מוצרי Imperia Signature, יושק בעתיד הקרוב עם שני מגדלים בני 45 קומות, הצפויים לספק לשוק יותר מ-1,700 דירות. מחיר המכירה הצפוי הוא החל מ-79 מיליון וונד/מ"ר (לא כולל מע"מ ועלויות תחזוקה).

באמצע נובמבר, מזרח האנוי המשיך לקבל בברכה פרויקט חדש, שכונת המטרופוליטן בפריז (Vinhomes Ocean Park).

בתחילת נובמבר, נפתחו רשמית למכירה גם שני בנייני דירות S2.10 (523 דירות) ו-S2.17 (497 דירות) בשכונת ספיר, Vinhomes Ocean Park 1.

במשך למעלה מעשור, המערב תמיד היה האזור ששולט בהיצע הנדל"ן בהאנוי, כולל הדומיננטיות של דירות. המערב הוא גם המקום שבו נרשמות קדחות נדל"ן רבות בשוק ההון, החל מקרקעות, נדל"ן בבנייני קומות ועד דירות.

עם זאת, בשלוש השנים האחרונות, מאזן השוק נופל על ידי מזרח העיר, המערב כבר אינו דומיננטי. דו"ח השוק של סאבילס לרבעון השלישי של 2024 קבע כי בתשעת החודשים הראשונים של 2024, רשמה האנוי יותר מ-12,000 דירות חדשות שהושקו, בעיקר במערב ובמזרח הבירה. כמו כן, על פי סאבילס, הצפי הוא שברבעון האחרון של 2024, האנוי תקבל 9,700 דירות חדשות נוספות, מתוכן 88% יגיעו מהשלבים הבאים של פרויקטים גדולים, בעיקר באזורים המטרופוליניים במערב ובמזרח העיר. לפיכך, מערב ומזרח האנוי חולקים את "נתח השוק" בשוק הנדל"ן של הבירה, במאזן כוחות ומשקל נגד.

האי דונג בונה תקנות על מנגנוני תמיכה ליישום פרויקטים של השקעה בבנייה לדיור חברתי

בישיבה הסדירה של ועדת העם של מחוז האי דואונג שנערכה בבוקר ה-2 בדצמבר, הסכים יו"ר ועדת העם של מחוז האי דואונג, לה נגוק צ'או, לפתח תקנות בנוגע למנגנוני תמיכה ליישום פרויקטים של השקעה בבנייה לדיור חברתי במחוז האי דואונג עד 2030.

על פי דו"ח מחלקת התכנון וההשקעות של מחוז האי דונג, התקנה בנושא מנגנון תמיכה ליישום פרויקטים של השקעה בבנייה לדיור ציבורי במחוז האי דונג עד 2030 קובעת את מנגנון התמיכה ליישום פרויקטים של השקעה בבנייה לדיור ציבורי במחוז האי דונג עד 2030, המושקעים על ידי הון תקציבי שאינו ממלכתי וממקורות מימון של איגודי עובדים.

תקנה זו מציעה שמחוז האי דונג יתמוך בכל הפיצויים ועלויות פינוי האתרים במסגרת פרויקטים של השקעה בבנייה לדיור ציבורי (לא חל על המקרים המפורטים בסעיף 84, סעיף 4, סעיף ג' לחוק הדיור מס' 27/2023/QH15); יתמוך בעלויות השקעה עבור בניית פריטי יישור אתרים בהתאם לתכנון מפורט שאושר על ידי הרשויות המוסמכות במסגרת פרויקטים של השקעה בבנייה לדיור ציבורי. סכומי התמיכה אינם כלולים בעלויות לקביעת מחיר המכירה, מחיר השכירות ומחיר החכירה-רכישה של דיור ציבורי.

פרויקטים עם שלבי השקעה ייבחנו לתמיכה בהתאם לשלבי ההשקעה של הפרויקט. במקרה של השקעה בבניית דיור ציבורי על קרקע במסגרת קרן לפיתוח דיור ציבורי עצמאי, המשקיע אחראי על הקדמת כספים לביצוע פיצוי, פינוי האתר והשקעה בבניית פריטי יישור האתר.

במקביל, מוצע כי הוועדה העממית המחוזית תתמוך בעלויות פיצויים, פינוי אתרים ועלויות השקעה בבנייה עבור פריטי יישור אתרים לאחר שהמשקיע ישלים את בניית עבודות התשתית הטכנית של הפרויקט בהתאם לתכנון מפורט, עיצובים שהוערכו ואושרו בהתאם לתקנות ונבדקו ואושרו על ידי סוכנויות המדינה המוסמכות לערך היישום.

במקרה של פרויקטים של השקעה בבניית דיור שאושרו על ידי הרשויות המוסמכות למדיניות השקעה ונמצאים בתהליך יישום הפרויקט נכון לתאריך תחילתה של תקנה זו, אך הפיצוי ועלויות פינוי האתר של הפרויקט לא נוכו מדמי השימוש בקרקע או לא הוקצו למחיר המכירה, מחיר השכירות או מחיר הרכישה בשכירות של דיור ציבורי או לא הוחזרו בצורות אחרות בהתאם להוראות החוק, הם יהיו זכאים לתמיכה מלאה בעלויות פינוי האתר.

פרויקטים של השקעה בבנייה לדיור חברתי שאושרו עקרונית על ידי הרשויות המוסמכות לפני תאריך כניסת ההחלטה לתוקף אך טרם הוקצתה להם קרקע על ידי הרשויות המוסמכות ליישום הפרויקט, יהיו זכאים לתמיכה בעלויות השקעה בבנייה עבור פריטי פינוי אתרים בהתאם לתכנון מפורט שאושר על ידי הרשויות המוסמכות במסגרת פרויקט ההשקעה בבנייה לדיור חברתי.

יו"ר הוועדה העממית של מחוז האי דונג, לה נגוק צ'או, הסכים עם תוכן הדו"ח של מחלקת התכנון וההשקעות של האי דונג. במקביל, הוא אישר את הצורך בפרסום מדיניות לתמיכה ביישום פרויקטים של דיור חברתי. זוהי מדיניות התואמת את הנחיות ומדיניות המפלגה והמדינה, בהתאם ליעדי פיתוח הדיור החברתי של המחוז, המתמקדת בעובדים בעלי הכנסה נמוכה.

יו"ר הוועדה העממית של מחוז האי דונג ביקש ממחלקת התכנון וההשקעות של האי דונג לקחת בחשבון את חוות הדעת שהתקבלו בפגישה ולבחון את המדיניות על מנת להבטיח עמידה בתקנות החוקיות ובתנאים המקומיים. התוכן צריך להגדיר בבירור את זכויותיהם וחובותיהם של המשקיעים ואת אחריותן של סוכנויות המדינה. על מחלקת הבנייה ללמוד ולהציע תכנון דיור חברתי, כולל מספר מינימלי ומקסימלי של קומות. פרויקטים של דיור חברתי שאין להם משקיעים חייבים לעמוד בתקנות החוקיות החדשות.

דירות ממשיכות "לשלוט" בשוק בין דואנג

דירות בטווח המחירים של "דיור בר השגה" ממשיכות לשלוט בשוק הנדל"ן בבינה דואונג בחודשים האחרונים של השנה.

נתוני שוק הנדל"ן של Batdongsan.com.vn לחודש אוקטובר מראים כי דירות הן פלח עם צמיחה חזקה הן בעניין והן במספר הנכסים המוצעים למכירה. באופן ספציפי, העניין בדירות בשוק הקנייה והמכירה גדל ב-5% בהשוואה לספטמבר, וגם מספר הנכסים המוצעים למכירה גדל בחדות והגיע ל-12% בהשוואה לחודש הקודם. ראוי לציין כי תנופת צמיחה זו ממשיכה את קצב הצמיחה של החודשים הקודמים.

בהתאם לכך, על פי נתוני שוק מאתר Batdongsan.com.vn, בתשעת החודשים הראשונים של 2024, הן בשוק הקנייה והמכירה והן בשוק השכירות של בין דואנג, דירות תמיד הובילו מבחינת ריבית. באופן ספציפי, בשוק הקנייה והמכירה, דירות הובילו מבחינת ריבית עם קצב צמיחה של 6% בהשוואה לתחילת השנה. בשוק השכירות, דירות עולות בהרבה על כל שאר הסגמנטים מבחינת ריבית, עם צמיחה של 33% בהשוואה לתחילת השנה.

בפרט, רמת העניין מרוכזת רק בדירות הממוקמות ליד הו צ'י מין סיטי, כמו די אן ותואן אן. אלו גם שני האזורים עם העניין הגבוה ביותר בדירות בשוק בין דואנג, עם נתוני צמיחה בהשוואה לתחילת השנה של 20% ו-7%, בהתאמה.

בנוגע למציאות הנ"ל, אמר מר דין מין טואן, מנהל Batdongsan.com.vn, כי דירות בבינה דואונג מושכות את תשומת ליבם של הצרכנים משום שהביקוש האמיתי לדיור בשוק זה גדול מאוד. בינה דואונג היא בירת התעשייה של הדרום, ולכן הביקוש למגורים גדול, שיעור ההגירה וגידול האוכלוסייה גבוהים.

על פי נתוני הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, צפיפות האוכלוסייה ושיעור ההגירה של בין דונג עומדים על 26.4%, הגבוהים ביותר במדינה. בהשוואה לסדרה של שווקי לוויין אחרים, בין דונג היא פרובינציה ליד הו צ'י מין סיטי עם מיקום שער מסחרי.

המחיר הממוצע של דירות בבינה דואונג נמוך גם מזה שבהו צ'י מין סיטי, כאשר המחיר הממוצע של דירות בשלושת המוקדים החמים די אן, ת'ואן אן ות'ו דאו מוט נע רק בין 28-33 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עם יתרון המגורים, רמת העניין בדירות בבינה דואונג נובעת בעיקר מצרכי התושבים המקומיים והשכנים.

נתוני Batdongsan.com.vn מראים כי מבחינה גיאוגרפית, רמת העניין בדירות בבינה דואונג מגיעה משתי קבוצות לקוחות עיקריות: בין דואונג והו צ'י מין סיטי. מתוכן, לקוחות מהו צ'י מין סיטי מהווים 49%, ו-33% לקוחות מבין דואונג.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-diem-danh-loat-du-an-phia-dong-ha-noi-bung-hang-cuoi-nam-chung-cuom-chiem-song-thi-truong-binh-duong-295938.html