וילות ובתי טור שוממים בפרברי הו צ'י מין סיטי

בתחילת נובמבר, כשסיירנו בכמה פרויקטים עירוניים ברובע 9 הישן (כיום ת'ו דוק סיטי, הו צ'י מין סיטי), פרויקטים ברובעים נהון טראץ', לונג טאן (דונג נאי), קאן ג'ואוק, דוק הואה ( לונג אן )..., הבנו שקשיי שוק הנדל"ן עדיין קיימים כאשר פרויקטים רבים הושלמו אך מעט תושבים עברו לגור בהם, ומחיר המכירה ירד בחדות בהשוואה ללפני מספר שנים.

קשה למכור בכל מחיר

בפרויקט DV (רחוב נגוין טי טו, רובע 9 הישן), כמעט 700 בתים טוריים שהושלמו נמסרו לפני כשנתיים, אך מעט מאוד תושבים עברו לגור בהם, כך שכל האזור תמיד שומם.

לאחרונה, אנשים שקנו כאן טאונהאוסים מכרו אותם שוב ושוב, אך קשה מאוד למצוא קונים. בעבר, טאונהאוסים בפרויקט זה פורסמו למכירה במחיר של 6.5-6.8 מיליארד דונג וייט ליחידה בשטח של 6x15 מ"ר, כעת מחירם ירד ל-4.9-5.2 מיליארד דונג וייט; ווילות בגודל 8x20 מ"ר שבעבר תומחרו ב-10-11 מיליארד דונג ומעלה, כעת מחירן ירד לפחות מ-9 מיליארד דונג.

"בשנה שעברה תכננתי ללוות עוד 4 מיליארד וונד מהבנק כדי לקנות וילה בפרויקט, כשראיתי שהבעלים מוכר אותה בהפסד של 9 מיליארד וונד בלבד, אבל אז הפסקתי. לא ציפיתי שהמחיר הנוכחי הוא רק 8.3-8.5 מיליארד וונד. אם הייתי מחליט ללוות מהבנק כדי לקנות את הבית באותו זמן, הייתי מפסיד מיליארד וונד עד עכשיו", אמר מר דוק טואן, תושב אזור טאו דיאן, ת'ו דוק סיטי.

פרויקט סוואן פארק סיטי, שהיה בעבר פרויקט מפורסם בעיר החדשה נהון טרך, עם ציפייה לקבל את פני כביש הטבעת 3 ושדה התעופה לונג טאן, עדיין מאוכלס בדלילות מאוד למרות שנמסר לפני 3 שנים. בתים טוריים ווילות רבים באזור זה נמצאים כעת במצב מאובק ושומם. אלו שקנו בתים בפרויקט זה פרסמו למכירה באופן רציף בשנה האחרונה אך לא מצאו קונים.

על פי סקר של כתב מעיתון לאו דונג, בתים דו-משפחתיים בגודל 6x17 מטר בפרויקט זה נמכרים תמורת כ-3 מיליארד דונג וייטנאמי; בתים דו-משפחתיים בגודל 9x17 מטר מתומחרים בכ-4.1 מיליארד דונג וייטנאמי ליחידה; ובתי מסחר מתומחרים ביותר מ-5 מיליארד דונג וייטנאמי ליחידה. מחיר זה נמוך בהרבה מאשר לפני שנתיים, בעוד שמדובר בפרויקט עם תשתיות גמורות, כבישים יפים, עצים ירוקים ומתקנים פנימיים מלאים כמו פארקים ובריכות שחייה.

כמה משקי בית באזור אמרו כי מכיוון שלפרויקט אין תעודה (תעודת זכויות שימוש בקרקע ותעודת בעלות על בית - PV), והוא נבדק מכיוון שהוא קשור למשקיע הוותיק, חברת טין נגיה, אנשים רבים, למרות שהם רואים את הפרויקט כטוב וזול, עדיין מחליטים "להפוך" ולא לקנות אותו יותר כי הם חוששים מבעיות משפטיות. אלו שקנו לא רוצים לעבור לגור בו אלא רק מקווים שהמחיר יעלה כדי שיוכלו למכור ברווח, למעט אלו שנתקעו עם כסף מהבנק ונאלצים למכור בהפסד.

כמו כן, באזור דונג נאי , סדרה של פרויקטים נוספים נמצאים במצב של חוסר שיפוץ, כמו פרויקט SCT Long Thanh, המשתרע על פני כ-20 דונם ובו מאות בתים טוריים, בתי חנויות, וילות וכו'. רבים מהבתים הושלמו אך פנים הבתים שומם משום שאף אחד לא גר שם.

ראוי לציין כי לפרויקט זה מיקום מעולה, שטח של למעלה מ-20 דונם, במרחק קילומטרים ספורים משדה התעופה לונג טאן. על פי התוכנית, לפרויקט סך של 1,083 מגרשים, מתוכם 263 בתים עירוניים, 789 בתים עירוניים בסגנון גן ו-31 וילות דו-משפחתיות.

לידו נמצא פרויקט Century City בשטח של כמעט 50 דונם, הממוקם בחזית כביש מחוזי 769, במחוז בין סון (מחוז לונג טאן). על פי התוכנית, הפרויקט כולל 2,128 מגרשים, כולל וילות, בתים טוריים ובתי גן טוריים. נכון לעכשיו, ישנם כ-100 בתים שהושלמו, כולל בתי חנויות רבים, אך איש לא עבר לגור בו או עשה בו עסקים.

אזור עירוני בדונג נאי שומם למדי למרות שהמשקיע מסר את הבתים לקונים.

הזדמנות לרוכשי דירות

לדברי ד"ר קאו וו מין, מאוניברסיטת הכלכלה והמשפטים, נכסי נדל"ן שנמסרו ללקוחות אך אין להם מסמכים משפטיים מלאים ולא ניתן להנפיק להם תעודות, נקראים זמנית נכסי נדל"ן "פגומים", כך שלא ניתן להשיג אותם במחיר שציפו הקונים.

פרויקטים שאין להם ערבויות חוקיות ואין להם חיבורי תשתית ושירותים מובטחים קשים עוד יותר למשוך תושבים, והמחירים אף נמוכים מהמקורי. עם זאת, זוהי הזדמנות עבור אלו שקונים כדי לגור, אך גם אלו שקונים כדי להשקיע מעטים מאוד מכיוון שבשלב זה, מעט משקיעים מעזים "להפקיד כסף". לכן, פרויקטים שוקקים עם שירותים מלאים יכולים לשמור על מחיריהם, אחרת הם ייקלעו למצב של חוסר יציבות, וגם אם המחיר יירד בחדות, עדיין לא יהיו קונים.

"בעבר, כשהשוק עדיין היה טוב, משקיעים גדולים רבים יצרו אמון עם הלקוחות, כך שכאשר הם השיקו כל פרויקט, הקונים סמכו ושילמו. מאוחר יותר, כשהשוק היה קשה, הקונים שקלו בזהירות רבה, בחרו משקיעים בעלי מוניטין, בחרו בפרויקטים בעלי מעמד חוקי מלא ומחירי מוצר סבירים, ולא יכלו לקנות באופן אקראי כמו בעבר" - הודה ד"ר צאו וו מין.

שוק הנדל"ן הוא כיום שוק של קונים, ולכן גם קונים וגם מתווכים נזהרים מאוד בבחירת משקיעים ופרויקטים לרכישה או הפצה.

על פי סקר שנערך לאחרונה על ידי מכון המחקר הכלכלי של שירותי נדל"ן דאט קסאן, הגורם העיקרי המשפיע על החלטת הלקוחות לרכוש מוצרי נדל"ן הוא הסטטוס המשפטי של הפרויקט, ואחריו עמלות תשלום מהיר, מוניטין של משקיעים, מוצרים המתאימים לתקציב שלהם וכו'. למעשה, רוב חברות תיווך הנדל"ן בוחרות כיום בעיקר בפרויקטים בעלי סטטוס משפטי בטוח ועמלות תשלום מהירות.

כאשר יחידות תיווך זהירות גם בבחירת מוצרי נדל"ן למכירה, משקיעים נאלצים ליישם פרויקטים ברצינות על מנת לקוות למכור בהצלחה. תהיה לכך השפעה חיובית על השוק הכללי בטווח הארוך וישיב את אמון קוני הנדל"ן.

שיפור בסנטימנט הלקוחות

ד"ר פאם אן קוי, מנהל מכון המחקר הכלכלי לשירותי נדל"ן דאט קסאן, ציטט סקר של המכון שהראה כי ברבעון השלישי של 2023, שוק הנדל"ן רשם שיפור בסנטימנט הלקוחות. שיעור חיפושי הנדל"ן על ידי לקוחות גדל, במיוחד במגזר המשרת צרכי נדל"ן. צרכיהם מתמקדים במוצרים בעלי מעמד חוקי מלא, משקיעים בעלי מוניטין ומדיניות מכירה תחרותית, במיוחד מבחינת מימון ותשלום.

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm