מחירי הדירות בהאנוי עולים ללא הפסקה, האם החוק החדש "ירסן" את מחירי הדיור?

מחירי הדירות בהאנוי עולים ללא הפסקה

על פי דו"ח Savills Vietnam, במחצית הראשונה של 2024, שוק הדיור בהאנוי ממשיך להיות מוקד עניין בשוק הנדל"ן. שוק הדירות רשם עלייה חדה בעניין, מה שהוביל לעלייה חדה במחירי המוצרים בשוק המשני.

גב' דו טי תו האנג, מנהלת בכירה לייעוץ ומחקר בסאבילס האנוי, אמרה: נרשם כי מחירי הדירות בשוק המשני בהאנוי עלו בממוצע של 25% בחצי השנה האחרונה, אפילו בסגמנטים B ו-C נרשמה עלייה גבוהה יותר, שנעה בין 27% ל-29%.

מחירי הדירות בשוק המשני בהאנוי עלו בממוצע של 25% בששת החודשים האחרונים, כאשר סגמנטים B ו-C רשמו עליות גבוהות אף יותר, הנעות בין 27% ל-29%. (צילום: ST)

בינתיים, בשוק הראשוני, מחירי הדירות המשיכו לעלות. מאז 2020, מחיר הראשוני הממוצע עלה ב-18% בשנה, בעוד שמחיר המשני עלה ב-14% בשנה. עד אמצע 2024, מחיר הראשוני של פלח הדירות יגיע ל-65 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, עלייה של 10% רבעונית ו-24% שנתית.

גב' האנג אמרה כי היצע מוגבל וחוסר איזון במוצרים הם הסיבות העיקריות המובילות לעלייה החדה המתמשכת במחירי הדירות.

לדברי גב' האנג, ברבעון השני של 2024, היצע המכוניות החדש ירד ב-34% בהשוואה לרבעון הקודם וב-25% בהשוואה לשנה הקודמת, עם 2,697 יחידות. היצע המכוניות הראשוני, עם 10,317 יחידות, ירד ב-20% בהשוואה לרבעון הקודם וב-49% בהשוואה לשנה הקודמת.

רוב עסקאות הדירות שנרשמו בששת החודשים הראשונים של השנה השתייכו לפלח הדירות מסוג B. דירות מסוג B היוותה 96% מכלל 5,085 היחידות שנמכרו. פלח זה מספק שירותים איכותיים העונים על צרכי החיים היומיומיים, ועוזרים לקונים לאזן בין עלויות רכישת דירה לאיכות חיים.

האם מחירי הבתים יתקררו?

לדברי גב' האנג, שוק הדיור בהאנוי צפוי להיכנס ל"מחזור חדש" מכיוון שחוק הקרקעות, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן נכנסו לתוקף רשמית מוקדם ב-1 באוגוסט.

גב' האנג ניתחה כי כאשר החוק ייכנס לתוקף בקרוב, בעיות שוק רבות ייפתרו וההשפעות יתרחשו מהר יותר. עם זאת, יש לציין גם כי גם אם החוק ייכנס לתוקף בקרוב, עדיין ייקח זמן לפתור את בעיית ההיצע המוגבל מכיוון שכרגע, פרויקטים עדיין ממתינים למסמכי הנחיה.

נכון לעכשיו, מחירי מגזרי הדיור נמצאים ברמה גבוהה, דבר המשפיע רבות על החלטות השקעה ונזילות השוק. כאשר המסמכים המנחים יפורסמו בהדרגה במלואם, צפויים המחירים להתייצב, והאינטרסים של האנשים יהיו מובטחים יותר, למשל, התנאים והתקנות למכירת מוצרים עתידיים.

לפרויקטים שלא אושרו בעבר יהיה בסיס לפתרון, וניתן לפתור סוגיות רבות אחרות, כולל חישוב אגרת שימוש בקרקע, חכירת קרקע ופיתוח דיור ציבורי...

לדברי מומחי סאבילס, אישור מוקדם של החוק יספק גם תמיכה מוקדמת לשוק, וישפיע לטובה על הפסיכולוגיה של קונים ומשקיעים, ויסייע להם להיות בטוחים יותר בהחלטותיהם ובתוכניות העסקיות והפיתוח שלהם בעתיד הקרוב.

בדרך כלל, חוק עסקי הנדל"ן קובע גם כי משקיעים רשאים לגבות פיקדונות שלא יעלו על 5% משווי הנדל"ן. בנוסף, גביית פיקדונות מותרת רק במקרים בהם הבית או עבודת הבנייה עמדו בכל התנאים להפעלת העסק בהתאם להוראות חוק עסקי הנדל"ן 2023.

"זה עוזר להגן על קונים מפני הסיכון של גזילת הון לפני השלמת ההליכים המשפטיים הנדרשים, ומעניק לקונים יותר זמן להכין את הכספים שלהם. במקביל, תקנה זו מסייעת ליצור יותר אמון בעסקאות עבור השוק", הדגישה גב' האנג.

בנוסף, בתקופה הקרובה, עם מימון הקרקע, הפרויקטים וההיצע המוגבלים במרכז העיר, המגמה של מעבר לאזורים פרבריים תמשיך להתקיים בצורה חזקה, ותשפיע על מגזרי הדיור.

עבור דירות, רוב הביקוש מגיע מקבוצת ההכנסה הבינונית. מחירי הדירות של קבוצה זו הם מוצרים מתחת ל-3 מיליארד דונג וייטנאמי, בעוד שבשוק בהאנוי אין אפשרויות רבות בטווח מחירים זה. לכן, קונים שקלו פרויקטים הממוקמים בפרברים כמו נאם טו ליאם, הא דונג וג'יה לאם, המספקים עד 93% מההיצע של פלח זה.

בהתייחסה למגמה זו, הסבירה גב' האנג: בהקשר זה, העיר נאלצת להשקיע בפיתוח תשתיות מסביב לחגורה, לכיוון המרכז, כדי להפחית את העומס על העיר הפנימית ולפזר את האוכלוסייה לפריפריה. כיום, ישנם אזורים עירוניים חדשים באזורים מרוחקים מהמרכז עם תשתיות סינכרוניות ואיכותיות המושקעות במספר הולך וגדל של עסקאות, מה שהופך אנשים לפתוחים יותר לעבור לאזורים אלה.

"הביקוש מגיע גם מאנשים שיכולים לעבוד מרחוק, לא דורשים הרבה נסיעות אבל עדיין יכולים לקבל שירותים סינכרוניים ותשתית נוף טובה", הוסיפה גב' האנג.

מקור: https://www.congluan.vn/gia-can-ho-ha-noi-tang-chua-co-diem-dung-luat-moi-se-ghim-cuong-gia-nha-post307401.html