מחירי הדירות מרקיעים שחקים, מה שמקשה על מציאת מקום מגורים; רשימות מחירי קרקעות חדשות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי יוצרות תחרות שווה, ומאטות את גל הספקולציות.

מחסור בדירות במחירים נוחים, אנשים נואשים למצוא מקום מגורים; בתקווה שמחירי הקרקעות החדשים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי יפחתו... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

פלח הדירות במחירים נוחים נעדר לחלוטין מהשוק, בעוד שגם דירות בטווח הביניים הופכות נדירות יותר ויותר. (צילום: לינה אן)

מחירי הדירות ממשיכים לעלות

שוק הנדל"ן הוייטנאמי, ובמיוחד מגזר הדירות, חווה עלייה חדה במחירים לאחרונה. דבר זה הקשה על אנשים רבים, אפילו עם 3-4 מיליארד וונד ביד, למצוא מקום מגורים מתאים.

לדברי לאו דונג, פלח הדירות במחירים נוחים נעדר לחלוטין מהשוק, וגם דירות בטווח הביניים הופכות נדירות יותר ויותר. בתחילת 2024, השוק יתחיל עם מחיר ממוצע של כ-65 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

עם זאת, לאחר שני רבעונים בלבד, המחיר עבר את ה-68 מיליון דונג וייט למ"ר והמשיך לטפס בחודשים האחרונים של השנה. פרויקטים חדשים שהושקו השנה מתמקדים כולם בפלח היוקרה באזורים כמו נאם טו ליאם, קאו גיאי וג'יה לאם, דונג אנה, כאשר המחירים עוברים באופן קבוע את ה-70 מיליון דונג וייט למ"ר.

בהתייחסו לפלח הדירות, אמר מר וו הוין טואן קיט - מנהל מחלקת שיווק הדיור של CBRE וייטנאם - כי ברבעון הרביעי של 2024, מחיר המכירה העיקרי של דירות בהאנוי הגיע לממוצע של 72 מיליון דונג וייטנאם למ"ר, עלייה של 36% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ו-12% לעומת הרבעון השלישי של 2024.

עלייה זו מקשה על רוכשי דירה ראשונה רבים, ובמיוחד משפחות צעירות, להיכנס לשוק. משמעות הדבר היא שעם 3-4 מיליארד דונג וייטנאמי, לרוכשי דירה אין אפשרויות רבות, הם יכולים להחזיק רק בדירה בגודל צנוע, ששימשה שנים רבות, או שהם נאלצים לקבל מיקום רחוק מהמרכז. לכן, רוכשי דירה ראשונה רבים, לאחר זמן רב של חיפושים, נאלצו להשעות את תוכניותיהם משום שהמחיר מעבר ליכולתם הכלכלית.

גב' נגוק ואן (בת 33, נאם טו ליאם, האנוי) סיפרה שלאחר שנים רבות של חיסכון, היא ובעלה תכננו לקנות דירה בתקציב של 3 מיליארד וונד. עם זאת, כשחקרה את השוק, היא הבינה שמחירי הדירות זינקו, הרבה מעבר ליכולת הכספים של משפחתה, ולכן נאלצה לדחות את תוכניתה לקנות בית עקב עליית המחירים.

בהקשר של עליית מחירי הדירות, בעלות על בית בתקציב של 3-4 מיליארד דונג וייט הופכת לקשה ככל שמחירי הדירות ממשיכים לעלות. זה לא רק מקשה על אנשים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה להחזיק בית, אלא גם פוגע בקיימות השוק. קירור מחירי הדיור הפך לצורך דחוף כדי להבטיח את הגישה של אנשים לדיור ולייצב את הכלכלה .

אחד הפתרונות להורדת מחירי הנדל"ן בהאנוי הוא קידום פיתוח דיור ציבורי.

ד"ר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם - אמר כי דיור ציבורי הוא כיוון חשוב להפחתת הלחץ על מחירי הדיור בשוק. בנוסף, יש צורך להגביר את הסרת המכשולים המשפטיים בפרויקטים כדי לפתוח את ההיצע בשוק.

מחירי הקרקעות בהאנוי עולים בחדות, חלק מבעלי הבתים חוששים מהוצאות של עשרות מיליארדי דולרים בהמרת הקרקעות

מחירי הקרקע המתוקנים שהוכרזו על ידי ועדת העם של האנוי ונכנסו לתוקף מ-20 בדצמבר 2024 עד 31 בדצמבר 2025, רשמו עלייה חדה בהשוואה למחירי הקרקע הישנים. דבר זה גם גרם לעלייה חדה בעלויות השימוש בקרקע של אנשים.

מר פאם ב. (מחוז מיי דוק, האנוי) אמר שבסוף שנת 2024 הוא סיים לשלם את אגרות השימוש בקרקע כדי להמיר חלק מאדמת המגורים שלו לאדמת גן. מכיוון שהמועד לקבלת ההחלטה להשלמת התיק היה לאחר 20 בדצמבר 2024, אגרת השימוש בקרקע שיוחלה על פי מחירון הקרקע החדש הייתה יותר מ-800 מיליון דונג וינדי. בינתיים, אם יוחלה על פי מחירון הקרקע הישן, משפחתו תצטרך לשלם כ-350 מיליון דונג וינדי.

גב' נגוין ט. (לונג ביין, האנוי) סיפרה כי למשפחתה יש יותר מ-1,000 מטרים רבועים של אדמת גינה. כעת, אם הם רוצים להמיר אותה לאדמה למגורים ולחלק אותה בין ילדיהם, עליהם לשלם כ-15 מיליון דונג וייט למטר מרובע. לפיכך, הסכום המשוער להמרת השטח כולו הוא כ-15 מיליארד דונג וייט. סכום זה עולה על יכולתם הפיננסית, ולכן המשפחה שוקלת לאזן אותו כראוי.

העלייה במחירי הקרקעות והעלייה הנובעת מכך בדמי השימוש בקרקע אילצו גם משקיעים רבים המחזיקים בקרקעות חקלאיות בפרברים להתאים את תוכניות ההשקעה שלהם.

בסדנה האחרונה בנושא יישום מחירי קרקעות לפי חוק הקרקעות משנת 2024, פרופסור דאנג הונג וו, סגן שר משאבי הטבע והסביבה לשעבר (TN-MT), העריך כי במציאות, בין אם מחירי הקרקעות נמוכים או גבוהים, ישנן "תלונות".

מר וו הדגיש כי מחירי הקרקע חייבים להיות שווי ערך לשוק ומתאימים לשוק. הבעיה היא כיצד ליישם זאת? זוהי שאלה של מדיניות המדינה. באילו מקרים יוחלו 80% מהשוק, באילו מקרים יוחלו 20% מהשוק, ובמקרים ספציפיים יהיו שיעורי יישום שונים. כיצד ליישם זאת כדי למשוך השקעות, לפתח את הכלכלה ולהבטיח את הביטחון הסוציאלי תלוי במדיניות הרגולטורית של המדינה.

מר לה ואן בין, סגן מנהל מחלקת הקרקעות (משרד משאבי הטבע והסביבה), אמר כי פרויקטים של נדל"ן (דיור, נדל"ן נופש) אינם מיישמים רשימות מחירי קרקעות אלא מיישמים שיטות חישוב ספציפיות. רשימת מחירי הקרקעות מיועדת בעיקר לגביית התחייבויות כספיות של משקי בית בודדים ומקרים של פרויקטים של חכירת קרקע שנתית; מקרים אחרים הם מכרזים והצעות מחיר.

בנוגע לעלות המרת קרקעות לאדמות למגורים, העריך מר בין כי בהאנוי, המרת קרקעות חקלאיות באזורי מגורים או קרקעות חקלאיות המחוברות לאדמות למגורים לאדמות למגורים שוויונית כיום מאוד. בעבר, ההמרה הייתה קשה מאוד מכיוון שהמחיר עבור אנשים להמיר היה רק ​​מחצית ממחיר קרקע למגורים.

לדברי סגן מנהל מחלקת הקרקעות, מחירי הקרקעות המתקרבים למחיר השוק מהווים תנאי שוויון, אין עוד הבדל בין שני המחירים. משתתפי השוק מקבלים תנאי שוויון, מחיר הקרקע אינו שונה עוד כך שאנשים יכולים לראות שהקרקע של המשפחה שהוסבה לקרקע למגורים אינה שווה הרבה גם אם היא תימכר בחזרה לשוק הציבורי, כך שהיא תהפוך בהדרגה לרוויה.

בהערכת מחירי הקרקעות החדשים של האנוי, על פי מומחים מ-Savills Vietnam, ההשפעה על מחירי הנדל"ן אינה משמעותית אך גם מסייעת בהפחתת קצב גלי הספקולציה, אנשים מקבלים פיצוי קרוב לערך האמיתי...

גב' נגוין טי הונג ואן, סגנית מנהלת מחלקת הערכת שווי וייעוץ פיננסי של סאבילס האנוי, ממליצה למשקיעים המבצעים כיום ספקולציות בקנייה ומכירה לשקול זאת ביתר זהירות, שכן עליית מחירי הנדל"ן חייבת להיות גבוהה מעלות ההון, מעלות השימוש במינוף פיננסי וכן מעלות מס ההכנסה מהעברות נדל"ן המחושבת על סמך מחירי הקרקע החדשים הקרובים יותר לשוק.

מחירון קרקעות חדש בהו צ'י מין סיטי: שיפור השקיפות וקידום פיתוח תשתיות

לאחרונה, הו צ'י מין סיטי (HCMC) הכריזה על מחירי קרקעות חדשים בהתאם להחלטה מס' 79/2024/QD-UBN, בתוקף החל מ-31 באוקטובר 2024 ועד 31 בדצמבר 2025. זוהי ההתאמה הראשונה מאז 2020, כאשר מחירי הקרקעות עולים בחדות, מפי 4 עד פי 38, תלוי באזור. המחיר הנמוך ביותר בת'יאנג ליאנג (מחוז קאן ג'יו) הוא 2.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בעוד שהמחיר הגבוה ביותר ברחובות המרכזיים של מחוז 1 כמו דונג קוי, לה לוי ונגוין הואה הוא 687.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

התאמת מחירי הקרקעות נחשבת לא רק כמבטיחה הוגנות, אלא גם מאיצה את פרויקטי פיתוח התשתיות החשובים של העיר. הערכת שווי קרקעות קרובה לשווי השוק מסייעת למזער מחלוקות בפינוי אתרים - אחת הסיבות העיקריות לכך שפרויקטים גדולים כמו כביש הטבעת 3 וקו המטרו 2 מתעכבים במשך שנים רבות.

למחירון הקרקעות החדש יש השפעות רבות על קבוצות שונות של אנשים בשוק, החל מאנשים פרטיים, עסקים ועד משקיעים זרים. ניתן לומר שזכויותיהם של אנשים שאדמתם הוחזרה להם מובטחות הרבה יותר טוב מבעבר וזוהי הקבוצה העיקרית שנפגעת.

כאשר המחירים מתקרבים לשווי השוק, הפיצוי הופך שקוף וסביר יותר, מה שעוזר למזער סכסוכי קרקעות. זה חשוב במיוחד בפרויקטים גדולים של תשתית כמו כביש הטבעת 3 או קו מטרו 2. לדברי גב' ג'יאנג דו, מנהלת מחלקת הייעוץ של סאבילס וייטנאם, מחירי הקרקע החדשים לא רק מסייעים להגביר את הקונצנזוס הציבורי אלא גם מאיץ את פינוי האתרים, שהוא גורם מפתח בפרויקטים גדולים.

בנוסף, סביבת השקעה שקופה יותר הודות לרשימת מחירי הקרקעות החדשה היא גם יתרון. משקיעים זרים יכולים לקבוע בקלות עלויות ולחשב רווחים, במיוחד בהקשר של הפיכתה של הו צ'י מין סיטי למרכז הכלכלי המוביל באזור. "ההתאמה השקופה יותר של רשימת מחירי הקרקעות, המבוססת על הערך בפועל, תיצור ביטחון רב יותר עבור משקיעים זרים. זהו צעד הכרחי כדי להבטיח פיתוח בר-קיימא של השוק", אמר נציג מחלקת הייעוץ של סאבילס וייטנאם.

מצד שני, מחירי הקרקעות החדשים יוצרים לחץ כלכלי על משקיעים. העלות הגבוהה של שימוש בקרקע גורמת לעלייה חדה במחירי מוצרי הנדל"ן, ומשפיעה ישירות על יכולתם של אנשים לגשת לדיור.

"אנו מודאגים מכך שעלויות השימוש בקרקע הגואות יפעילו לחץ על מחירי המוצרים, במיוחד במגזר הדיור עבור אנשים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה. זהו אתגר שיש לשקול בזהירות", אמרה גב' ג'יאנג דו. בפרט, באזורים פרבריים, מחירי הקרקע החדשים מקשים על המרת שימוש בקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, מה שמפחית את ההזדמנויות לפיתוח פרויקטים של דיור בר השגה.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html