פתרון בעיית רכישת דירה תחת לחץ של עליית מחירים

[מודעה_1]

מחירי הדירות עולים בהתמדה

הפיתוח הכלכלי המהיר והעיור הובילו לעלייה חדה בביקוש לדיור, בעוד שקרנות הקרקע מתדלדלות בהדרגה, היצע הדיור יורד בהתמדה עקב יישום איטי של פרויקטים עקב מדיניות הקשורה למקורות הון והחלטות של סוכנויות ומשרדים בשליטה על שוק הנדל"ן. בשילוב עם העלייה בערך הקרקעות העירוניות כאשר תשתיות ושירותים ציבוריים משודרגים, מחירי הדירות קבעו רמות חדשות בהתמדה בשנים האחרונות.

נתוני מחקר של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראים כי מדד מחירי הדירות בהאנוי בשנת 2023 עלה בכ-38 נקודות אחוז בהשוואה לשנת 2019. בהו צ'י מין סיטי, הוא עמד על 16 נקודות אחוז.

שבו, מדד מחירי הדירות הוא אחד המדדים בפרויקט מדד מחירי הנדל"ן ש-VARS חוקר כדי לשקף את תנודות מחירי הנדל"ן בהשפעת תנועות השוק לאורך זמן.

באופן ספציפי, מחירי הדירות בהאנוי נמצאים במגמת עלייה מתמדת הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני. בינתיים, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי החלו להיכנס שוב למחזור עליית מחירים, יחד עם ירידה הדרגתית בפרויקטים יוקרתיים ויוקרתיים בשוק המשני.

העלייה החזקה בביקוש לדיור אינה נובעת רק מצרכי הדיור של משקי בית עירוניים, מהגידול המתמיד בכוח העבודה ומסטודנטים הנוהרים לערים כדי לעבוד וללמוד, במיוחד בהאנוי. היא נובעת גם מעלייה משמעותית בביקוש להשקעות, שכן מחירי השכירות של דירות ישנות וחדשות באזורי מגורים עלו בהתמדה מאז תקופת הריחוק החברתי, במיוחד בהקשר של התאוששות השוק.

סטטיסטיקות מאתר Batdongsan.com.vn מראות כי רמת העניין בדירות למכירה ברחבי הארץ בינואר 2024 גדלה ב-66% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023, ומספר הנכסים המוצעים למכירה גדל גם הוא ב-46%. באופן ספציפי, מספר החיפושים אחר דירות בינואר 2024 בהאנוי גדל ב-71% בהשוואה לתקופה המקבילה. באופן דומה, בהו צ'י מין סיטי, הביקוש לדירות גדל גם הוא ב-59%. מגמה זו דומה ברוב המחוזות והערים האחרות.

למרות העלייה החזקה בביקוש מצד רוכשי דירות, היצע הדירות עדיין גדל באופן לא פרופורציונלי. היצע הדירות בשנת 2023 רשם ירידה הן בשווקי האנוי והן בהו צ'י מין סיטי.

בהאנוי, היצע הדירות החדשות בשנת 2023 מוערך ב-10,500 יחידות, ירידה של כ-31% בהשוואה לשנה הקודמת. בהו צ'י מין סיטי, היצע הדירות החדשות מוערך בכמעט 7,500 יחידות, ירידה של יותר מ-50% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022.

היצע הדירות ירד לאחרונה עקב מספר הולך וגדל של פרויקטים חדשים של נדל"ן שאושרו, בעוד שפרויקטים מתמשכים "מתקשים" עקב בעיות משפטיות ובעיות הון. למרות שמאמצי הממשלה, המשרדים והרשויות להתגבר על הקשיים השיגו תוצאות יוצאות דופן, מספר הפרויקטים שבוצעו והוחזרו בשנת 2023 גדל בחדות, אך לחץ תזרים המזומנים טרם הוקל עבור עסקי הנדל"ן.

הציפיות שהדיור הציבורי יגדל, שמחירי הדירות יירדו

בהתאם לכך, מצב גיוס ההון באמצעות הנפקת אג"ח קונצרניות השתפר בהדרגה מאז אמצע 2023 הודות למאמצי סוכנויות ניהול המדינה.

עם זאת, לחץ פירעון האג"ח נותר אתגר עבור עסקים בשנת 2024, במיוחד עבור עסקי נדל"ן, כאשר כמעט 115.7 טריליון וינדי וייטנאם של אג"ח קונצרניות מגיעות לפירעון, המהוות 41.4% מסך השווי של אג"ח קונצרניות שמועד פירעון השנה, על פי הנתונים האחרונים של איגוד שוק האג"ח של וייטנאם (VBMA).

פעילויות ההנפקה בחודשים הראשונים של 2024 החלו גם הן להיתקל במכשולים עקב תנאים קשים יותר להנפקה ומסחר באג"ח, כגון תקנות על משקיעי ניירות ערך מקצועיים, תקנות על דירוגי אשראי חובה כאשר צו 65/2022/ND-CP ייושם מחדש מתחילת 2024 לאחר תקופה של הארכה ודחייה בהתאם לצו 08/2023/ND-CP. עם זאת, מדובר בקושי לטווח קצר בלבד, בטווח הארוך, יישום צו 65 יסייע לשוק האג"ח הקונצרניות להתפתח בצורה בריאה יותר.

בכל הנוגע להון אשראי, האשראי המצטבר עבור פעילויות עסקיות נדל"ן גדל בהתמדה הודות לפתרונות מצד המגזר הבנקאי, הממשלה והסוכנויות הרלוונטיות בהסרת קשיים בפרויקטים.

עם זאת, אשראי צרכני ורכישות נדל"ן בחודשים הראשונים של 2024 ימשיכו לרדת משנת 2023, למרות ששיעורי הריבית על הלוואות נותרו נמוכים. מכיוון שהאינפלציה ותנודות הריבית עדיין בלתי צפויות, הלוואת כסף לרכישת בית ותשלום חוב חודשי של מעל 10 מיליון דונג וייט הופכת לנטל עבור משפחות רבות, כאשר הן אינן באמת בטוחות במצב עבודתן והכנסתן העתידי.

עם זאת, לאחר טט, אשראי לרכישת בתים גדל מעט בכמה בנקים מסחריים עם מערכות אקולוגיות מגוונות של נדל"ן, כאשר אנשים החלו להשקיע שוב.

לאחר תקופה ארוכה של ירידה, צפוי כי היצע הדירות בשני האזורים העירוניים המיוחדים יגדל שוב הודות להתאוששות השוק ולמאמצי סוכנויות הניהול הממשלתיות להסיר מכשולים משפטיים לפרויקטים. במיוחד היצע הדיור הציבורי ודיור העובדים. עם זאת, היצע זה זקוק לזמן כדי להשלים הליכים משפטיים לפני שיושק רשמית לשוק והוא מגיע בעיקר מאזורים מרוחקים מהמרכז.

לכן, VARS צופה שבטווח הקצר, מחירי הדירות במרכז הערים הגדולות ימשיכו לעלות, במיוחד במגזרים של דירות במחירים נוחים ובינוניים. בינתיים, מחירי הקנייה והמכירה החוזרת של פרויקטים יוקרתיים ויוקרתיים עשויים לרשום ירידה קלה.

VARS צופה כי יחד עם ביסוס שורה של גורמים חיוביים בשוק הנוכחי, עד אמצע 2025, כאשר יאושרו חוקים חדשים הקשורים למגזר הנדל"ן עם תקנות חדשות להסרת קשיים עבור משקיעים וקונים של דיור ציבורי ודיור לעובדים, ייכנסו לתוקף באופן רשמי. היצע הדיור הציבורי יגדל, ורמת מחירי הדירות תרד לרמה המתאימה יותר לאנשים עם צרכים אמיתיים של דיור.

נגאן ג'יאנג

[מודעה_2]
מָקוֹר