הסרת מכשולים במדיניות מיסוי מקרקעין.

מומחים העירו כי "צוואר הבקבוק" הגדול ביותר כיום אינו טמון בקביעה האם להטיל מיסים או לא, אלא באופן שבו המיסים יפעלו בפועל.

פרויקטים רבים של דירות נבנים בדה נאנג . צילום: Hai Au/TTXVN

בדוח הרשמי מס' 190/CD-TTg של ראש הממשלה פאם מין צ'ין שפורסם ב-7 באוקטובר בנוגע ליישום החלטי של פתרונות להגדלת ההיצע, הורדת מחירי הדיור וייצוב השוק, ביקש ראש הממשלה פאם מין צ'ין ממשרד האוצר לסיים בדחיפות דו"ח על מדיניות המס לנדל"ן, בהתחשב בכך כאחד הפתרונות המרכזיים להגדלת ההיצע, קירוב מחירי הדיור למחירים האפשריים של אנשים וייצוב השוק.

סיפור רפורמת מס הנדל"ן אינו חדש. מהלך זה מופיע כאשר השוק מראה סימנים של התחממות יתר או קריסה. באותו זמן, ההצעה למסות נכסים עולה שוב כפתרון לרסן ספקולציות וליצירת מקור הכנסה בר-קיימא לתקציב. אך לאחר כל סבב דיונים, נושא זה דועך כאשר השוק מתקרר.

ההיסוס הממושך נובע מחששות לגבי ההשפעה על האוכלוסייה, בעוד שההכנסות הממוצעות נותרות נמוכות ומחירי הדיור גבוהים. מצב זה מחמיר בשל הלחץ מצד שתי קבוצות אינטרסים מנוגדות: אלו שבבעלותם נכסים רבים, ומעמד הפועלים הזקוק לדיור.

לדברי פרופסור דאנג הונג וו, סגן שר משאבי הטבע והסביבה לשעבר, "סתירה" זו היא מה שגורם לסוכנות הניהול להיות זהירה יתר על המידה, מה שגורם לרפורמת המס להישאר בעיקר במחקר תיאורטי ולא בפעולה קונקרטית. אך אם העיכוב יימשך, השוק יתקשה לחזור למצב תפעולי בריא, שבו החלטות השקעה מבוססות על תזרים מזומנים אמיתי ולא על ציפייה להחזקת קרקעות ולהמתין לעליית מחירים.

הפעם, נחישותה הפוליטית של הממשלה נחשבת ברורה יותר, שכן היא רואה במיסוי "תרופה חזקה" להשבת הסדר בשוק. המטרה היא לקרב את פלחי השוק לביקוש האמיתי, לרסן את הספקולציות, להביא את מחירי המכירה לערך האמיתי שלהם ולשחרר הון עבור קונים בעלי צרכים אמיתיים לדיור או כאלה שמשקיעים בייצור ובעסקים.

עם זאת, כדי שמסים יהיו יעילים, בסיס נתונים שקוף הוא תנאי הכרחי. בינתיים, במשך שנים רבות, מערכת המידע על מקרקעין ועסקאות נותרה מקוטעת ומפוזרת על פני סוכנויות שונות. משרדים, מחלקות ורשויות מקומיות בונות נתונים בהתאם לסטנדרטים שלהם, ללא סנכרון, מה שמוביל לעתים קרובות להערכת שווי לא מדויקת של נכסים - גורם מפתח בחישוב המס.

לדברי בוי ואן דואנה, מנהל המכון לחקר הנדל"ן של וייטנאם, כדי לפתח מדיניות מס בת קיימא, יש צורך להתחיל ב"ניקוי" הנתונים, החל מזכויות בעלות, תכנון, מיקום, אזור ועד שווי שוק והיסטוריית עסקאות של כל נכס.

מכיוון שחוסר בנתונים יוביל להצהרה נמוכה באופן נרחב של ערכי נכסים, מה שיגרום הן לאובדן הכנסות והן ליצירת אי שוויון בין אלו המצייתים לחוק לבין אלו שעוקפים אותו. דוגמה בולטת לכך היא שיטת "התמחור הדו-שלבי" - צוואר הבקבוק הגדול ביותר המעכב את רפורמת המס.

בעיה ארוכת שנים היא הנוהג של עסקאות "דו-מחיר". המחיר בפועל והמחיר הנקוב בחוזה הנוטריוני שונים באופן משמעותי. נכסים רבים נרכשים ונמכרים במחירים הגבוהים פי 1.5 עד 2 ממחיר החוזה כדי להפחית את חובות המס. לדברי מומחים, תופעה זו לא רק מעוותת את השוק אלא גם הופכת את עיצוב מדיניות מס המבוססת על ערך אמיתי לבלתי אפשרי.

נדל"ן באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי. צילום: Hong Dat/TTXVN

הכלכלן וו דין אן ניתח כי על מנת שיהיה מנגנון מס הוגן, המדינה חייבת לשלוט במחירי הקנייה והמכירה בפועל. עם זאת, עם מערכת הנתונים המקוטעת הנוכחית, סוכנות הניהול כמעט ואינה מסוגלת לנטר באופן מלא את תנודות המחירים, מה שמוביל לקשיים ביישום יעיל של מדיניות חדשה.

מומחים מסכימים בדרך כלל כי "צוואר הבקבוק" הגדול ביותר כיום אינו האם להטיל מיסים או לא, אלא כיצד לגרום למס לעבוד בפועל. כדי להשיג זאת, שקיפות נתונים, מידע סטנדרטי, אימות הערך האמיתי של עסקאות ותוכנית יישום ברורה הן דרישות דחופות.

רק כאשר יוסרו חסמים אלה, המיסוי יהפוך לכלי חשוב לתפקודו היציב והבר-קיימא של השוק. לעומת זאת, אם הנושא ימשיך ליפול למעגל קסמים של "מדברים עליו כשחם, נשכחים עליו כשמתקרר", שוק הנדל"ן יתקשה להימלט מחוסר האיזון בין היצע לביקוש שנמשך שנים רבות.

דאגה נפוצה אחת בשוק היא שהמס ישפיע ישירות על אלו שבבעלותם נכס שני. עם זאת, לדברי מומחים, מטרת המדיניות אינה לכוון לכל בעלי הנכסים המרובים, אלא דווקא לאלו המחזיקים בנכסים שאינם בשימוש או שאינם מנוצלים מספיק, מה שמוביל לבזבוז ולהגבלת ההיצע.

פרופסור חבר, ד"ר נגוין קוואנג טויין, אישר כי יש להבחין בין אלו המחזיקים בנכסים מרובים כדי לשרת צרכים לגיטימיים לבין אלו שאוגרים אותם כדי להמתין לעליית המחירים. עבור קבוצות ספקולטיביות, מיסוי נחוץ כדי לאלץ אותן להשתמש בנכסיהן או להעבירם, ובכך להגדיל את נפח העסקאות ולהשלים את הכנסות המס.

מומחה זה טוען כי חששות מקריסת שוק עקב מיסוי אינם מבוססים. מכירה תתרחש רק בקרב אלו המשתמשים במינוף פיננסי מופרז או עוסקים בספקולציות לטווח קצר. אלו בעלי יכולת פיננסית אמיתית לא ייפגעו קשות.

במידה מסוימת, השוק עדיין זקוק לפעילות ספקולטיבית כדי ליצור נזילות. אבל ספקולציות חייבות להתבסס על פעילות עסקית שקופה, מוסדרת על ידי מיסים, ולא על צבירת נכסים ולאחר מכן השארתם ללא שימוש.

יתר על כן, סיכון נוסף שהזהירו מומחים שמקשה על יישום מדיניות מס הוא תופעת רישום נכסים על שם אדם אחר. אנשים רבים מחזיקים במספר רב של נכסים אך מחלקים אותם כך שקרובי משפחה או מכרים רושמים אותם על שמם כדי להימנע מחיוב מס. זה מציב אתגר משמעותי בזיהוי הנושאים הנכונים שיש להסדיר.

כדי למנוע מצב זה, יש לתקנן את מערכת רישום המקרקעין, הרישומים והמפות ולחבר אותם זה לזה. כאשר המידע מחובר, סוכנות הניהול תוכל לזהות עסקאות חריגות, לזהות את הבעלים האמיתיים ולרסן העלמות מס.

מקור: וייטנאם+

מקור: https://baophutho.vn/go-nut-that-can-tro-doi-voi-chinh-sach-thue-bat-dong-san-244066.htm