יותר מ-350,000 מיליארד דונג וייטנאמי של אג"ח קונצרניות נדל"ן מצטברות

אגרות חוב קונצרניות שהונפקו באופן פרטי על ידי חברות נדל"ן נכון למרץ 2024 עומדות על 350,876 מיליארד דונג וייטנאמי.

אגרות חוב קונצרניות נדל"ן מצטברות עומדות על כמעט 350,880 מיליארד דונג וייטנאמי

משרד האוצר פרסם זה עתה את דו"ח מס' 3768/BTC-QLCS על יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023, שנשלח לוועדת הכלכלה של האסיפה הלאומית.

בהתאם לכך, בתקופה שבין 2015 ל-2023, 330 חברות נדל"ן הנפיקו אג"ח קונצרניות בודדות בשוק המקומי בשווי הנפקה כולל של יותר מ-726,335 מיליארד דונג וייטנאמי, תקופת ההנפקה הממוצעת הגיעה ל-3.69% לשנה, וריבית ההנפקה הממוצעת הגיעה ל-10.15% לשנה. החוב הסופי של אג"ח קונצרניות בודדות שהונפקו על ידי חברות נדל"ן עד מרץ 2024 הוא 350,876 מיליארד דונג וייטנאמי.

בנוסף, בתקופה שבין 2015 ל-2023, 4 חברות נדל"ן הנפיקו אג"ח קונצרניות בודדות לשוק הבינלאומי בהיקף כולל של 2.18 מיליארד דולר.

על פי התקנות הנוכחיות, מערכת מדיניות המס, העמלות והחיובים עבור נדל"ן בתקופה האחרונה כיסתה למעשה את כל ההכנסות הקשורות לנדל"ן הנובעות בכל שלושת השלבים.

אלה כוללים ביסוס זכויות בעלות ושימוש בנדל"ן; שימוש, ניצול והעברת שוק הנדל"ן באופן שקוף ובת קיימא, תוך יצירת מקור הכנסה יציב לתקציב המדינה.

באופן ספציפי, הכנסות מס הכנסה אישי מפעילויות העברת נדל"ן בין השנים 2017 ל-2023 גדלו במהלך השנים. בשנת 2018 הן גדלו ב-19.82%, בשנת 2019 הן גדלו ב-11.44%, בשנת 2020 הן גדלו ב-12.22%, בשנת 2021 הן גדלו ב-30.4% והשיא היה בשנת 2022 עם שיעור עלייה של 64.34% בהשוואה להכנסות בשנת 2021. בשנת 2023, המאבק בהפסדי המס מפעילויות העברת נדל"ן עדיין מתמקד ביישובים, אולם מכיוון ששוק הנדל"ן נמצא בתקופה קשה מאוד, כוח הקנייה והנזילות ירדו בחדות, קיים מחסור בתזרים מזומנים; מחסור בהיצע דיור הקשור למבנה לא סביר של מוצרי דיור... כך שמספר העסקאות בשוק ירד.

כמו כן, במהלך תקופה זו, משרד האוצר בדק 19 יחידות דיור בעלות קווי עסקיים בתחום הנדל"ן. סכום הכסף עליו המליצה סוכנות הפיקוח לטיפול פיננסי היה קשור בעיקר לאגרות שימוש בקרקע, הצהרה חסרה של מס ערך מוסף, מס חברות, מס הכנסה אישי, קביעה שגויה של שיעורי מס מועדפים וכו'.

ברשימת 13 המפעלים בתחום עסקי הנדל"ן, ההצעה היא 1,182.8 מיליארד דונג וייטנאמי; מתוכם ההצעה היא לשלם לתקציב המדינה 255.7 מיליארד דונג וייטנאמי, והסדר כספי אחר הוא 999.8 מיליארד דונג וייטנאמי. בין המפעלים הללו נמנים: תאגיד ההשקעות לפיתוח דיור בהאנוי (Handico), חברת המניות המשותפת של Kosy, תאגיד 319 BQP, תאגיד Viglacera, תאגיד Song Da, תאגיד ההשקעות לפיתוח דיור בהאנוי, תאגיד ההשקעות לפיתוח תשתיות של UDIC, תאגיד הבנייה של האנוי (Hancorp), תאגיד ההשקעות לפיתוח דיור ופיתוח עירוני (HUD) שחייב יותר מ-8.2 מיליארד דונג וייטנאמי, תאגיד IDICO - JSC, תאגיד המניות המשותפות לפיתוח פארקים תעשייתיים, תאגיד ההשקעות והפיתוח התעשייתיים - JSC (Becamex Binh Duong ) ....

עד 31 בדצמבר 2023, 13 עסקי נדל"ן שנבדקו יישמו ברצינות את ההמלצות ושילמו את התקציב. רק עסקים מעטים לא השלימו את היישום עקב בעיות בקביעת ערך השימוש בקרקע, הקצאת עלויות תשתית טכנית, העברת נכסים וכו', מה שהוביל לעיכוב בהסדר ויישום של התחייבויות כספיות נלוות.

בנוסף, הרשויות המליצו גם על ביקורת של 6 עסקי נדל"ן בתחום הפיקוח המנהלי; כולל שמות בולטים כגון: Trainco Binh Dinh Company Limited, 578 Construction and Investment Joint Stock Company, Petroleum Real Estate Joint Stock Company... סכום המס הכולל המוצע לגבות ולשלם לתקציב הוא 237.4 מיליארד דונג וייטנאמי (בעיקר בהצהרה ותשלום חסר של מיסים כגון: מס ערך מוסף, מס הכנסה של חברות, מס הכנסה אישי, קביעה שגויה של שיעורי מס מועדפים...).

משרד האוצר מסר גם כי עד ה-31 בדצמבר 2023, היחידות והמפעלים שנבדקו בעלי פעילות עסקית בנדל"ן יישמו ברצינות את ההמלצות (תשלום תקציבי של מעל 236 מיליארד דונג וייטנאמי).

ניהול ופיקוח על פעילות עסקי הנדל"ן

בנוגע ליישום פיתוח דיור ציבורי, משרד האוצר אמר כי ההכנסות מדמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע נותרות במלואן לתקציב המקומי. נכון לעכשיו, תוכנית ההון להשקעות ציבוריות לטווח בינוני לתקופה 2021-2025 הוקצתה על ידי הממשלה למשרדים, סניפים ורשויות מקומיות. על פי הוראות חוק ההשקעות הציבוריות, משרד התכנון וההשקעות הוא היחידה האחראית על פיתוח תוכניות השקעה, סינתזה והגשה לרשויות המוסמכות להקצאת תוכניות השקעה ציבוריות לטווח בינוני ושנתי למשרדים, סוכנויות מרכזיות ורשויות מקומיות; לפיכך, לארגן הון לבניית דיור ציבורי וליישם מדיניות דיור ציבורי באופן כללי; משרד האוצר מתאם ונותן חוות דעת ליחידות רק כאשר הן מתבקשות.

לאחרונה, לא קיבלנו מסמכים ממשרד הבינוי המבקשים תיאום בהכוונת, במעקב ובהנחיית קביעת מחירי שכירות, מחירי קנייה ומחירי מכירה של דיור ציבורי, ובניהול מחירי שירותי ניהול ותפעול של דיור ציבורי.

משרד התכנון וההשקעות לא הקצה משאבים לפיצוי על הפרשי ריבית עבור מוסדות אשראי שהוקצו על ידי המדינה; לכן, מוסדות אשראי אלה טרם יישמו את הלוואות התוכנית במסגרת צו מס' 100/2015/ND-CP בנושא פיתוח וניהול של דיור ציבורי עם תקנות רבות בנושא פיתוח דיור ציבורי; הלוואות מועדפות ליישום מדיניות דיור ציבורי; ניהול ושימוש בדיור ציבורי.

משרד האוצר מאמין שכדי שעסקי נדל"ן יוכלו לקלוט מקורות הון חדשים, יש לפתור באופן יסודי את בעיות השוק. בנוסף, בנוסף למקורות פיננסיים מוכרים כגון אשראי בנקאי ואג"ח קונצרניות, צריכים להיות מנגנונים ומדיניות לפיתוח, משיכה והבטחת פעילות יעילה של מקורות הון ממוצרים פיננסיים אחרים (קרנות השקעה בנדל"ן; קרנות חיסכון לדיור, ניירות ערך של נדל"ן וכו'), או ערוצים אחרים (השקעות זרות ישירות ועקיפות). במקביל, הרשויות, בנוסף להגנה על משקיעים פרטיים בשוק הפיננסי המסוכן, צריכות להיות בעלות מדיניות להגנה על עסקי נדל"ן הפועלים ביושר.

משרד האוצר המליץ ​​גם להמשיך ולסנתז את הקשיים ביישום מדיניות משפטית קשורה, כולל חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן, ולמצוא פתרונות ליצירת מסגרת משפטית לפעילות עסקית בנדל"ן ולשיפור יעילות ניהול השוק.

במקביל, כדי לנהל ולפקח מקרוב על פעילותם של מיזמי נדל"ן, להבטיח את היכולת הפיננסית המתאימה לביצוע פרויקטים מורשים כדי למזער סיכונים עבור מגזר עסקי הנדל"ן, יש צורך ללמוד ולהשלים את התקנות בעת הקמת מיזמי נדל"ן או מתן היתרי בנייה, השקעה בפרויקטים של נדל"ן על מנת להבטיח שלמיזמים תהיה יכולת פיננסית מספקת ליישום הפרויקט.

בנוסף, משרד הבינוי מחזק את ניהול שוק הנדל"ן על מנת שיתפתח בצורה יציבה, בת קיימא ושקיפה; עוקב מקרוב אחר מתן היתרי בנייה, רישיונות פתיחת פרויקטים, פעילויות עסקאות של זירות מסחר בנדל"ן ומניעת הלבנת הון בתחום הנדל"ן...

לפי PV/VTV

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/hon-350-000-ty-dong-du-no-trai-phieu-doanh-nghiep-bat-dong-san/20240510010953948