האם חוסר היתר בנייה הוא "יתרון" של גמודה לנד כשהיא מופיעה בבית המשפט?

חתמו על חוזה מכירה לשלוש שנים, הלקוחות מקבלים רק את הקרן

על פי פסק הדין של הערכאה הראשונה מס' 309/2022/DS-ST מיום 14 בנובמבר 2022 בנושא "סכסוך חוזה מכירת ורכישת דירה" של בית המשפט העממי המחוזי טאן פו, מר NLV - לקוח שרכש בית בפרויקט A5 - Diamond Alnata Apartment Complex (השייך ל-Celadon City - Tan Thang Sports and Residential Complex Project, Son Ky Ward, Tan Phu District, Ho Chi Minh City) תבע את המשקיעה, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), בגין הפרת תנאי החוזה.

באופן ספציפי, לאחר חתימת חוזה המכירה ביוני 2019, מר ו. שילם לגמודה לנד 3 תשלומים בסכום כולל של יותר מ-1.7 מיליארד דונג וייטנאמי, כאשר המועד האחרון למסירת הדירה נקבע ל-7 באוגוסט 2021. עד לתשלום הרביעי, מר ו. הכין במלואו את הכספים אך לא קיבל הודעת תשלום מהמשקיע. לקוח זה שלח באופן יזום מסמך ובו בקשה מגמודה לנד להוציא הודעת תשלום עבור התשלום הבא כפי שסוכם.

ב-16 בספטמבר 2020, הגיבה חברת גמודה לנד בכתב, תוך שהיא מציינת קשיים כלכליים, לא מוציאה הודעות תשלום נוספות וביקשה להשעות תשלומים עד להשלמת בניית הקומה השישית. משקיע זה הציע גם לנהל משא ומתן על התאמה למועד מסירת הבית ולקבל הנחה, אך לא ציינה את מועד ההתאמה.

פרויקט סלדון סיטי נתקל כעת בבעיות משפטיות רבות וכן בסכסוכים עם לקוחות.

עקב חילוקי דעות עם הבקשה הנ"ל, שלח מר ו. תגובה בכתב לחברת גאמודה לנד, ובה ציין כי קשיים כלכליים אינם אירוע של כוח עליון. יתר על כן, העיכוב במסירת הבית ישפיע על מגוריו ועסקיו של משפחתו של מר ו.

מר ו. ציין גם כי עד למועד מסירת הבית כפי שצוין בחוזה, לא הייתה לחברת גמודה לנד תגובה בנוגע לעיכוב במסירת הבית ללקוח. ב-10 באוגוסט 2021, בהתבסס על תנאי חוזה המכר, שלח מר ו. הודעה על סיום חד צדדי של החוזה וביקש פיצוי בהתאם לתנאים המוסכמים עקב העיכוב של גמודה לנד במסירת הדירה. עם זאת, עד ה-9 בנובמבר 2021, גמודה לנד החזירה רק את הקרן שהתקבלה ללא כל קנס בגין הפרת החוזה. למרות שהלקוח שלח מכתב בירור, גמודה לנד לא הגיבה.

במשפט הערכאה הראשונה, באמצעות הליכי המשפט ולימוד מסמכי התיק, קבע ועדת המשפט (TPC) של בית המשפט העממי המחוזי טאן פו כי חברת גאמודה לנד עיכבה את מסירת הדירה למר ו. נציג החברה אמר כי מגפת הקורונה השפיעה על התקדמות הבנייה. עם זאת, הזמן להגביל את נסיעותיהם ופעילויותיהם הציבוריות של אנשים היה לתקופה קצרה בלבד בשנת 2021.

בעבר, במאי 2020, פרסמה חברת גמודה לנד מסמך המבקש הארכת מועד מסירת הבית לפברואר 2022, דבר המוכיח כי התקדמות הבנייה של חברת גמודה התעכבה בהשוואה להתחייבות בחוזה, לא עד לפרוץ המגיפה.

על פי ההסכם בחוזה מכירת הדירה, המועד האחרון למסירת הדירה הוא אוגוסט 2021, עד אז הבנייה צריכה להסתיים בצורה חלקה. לכן, כאשר פרצה המגפה, תקופת הריחוק החברתי (מ-31 במאי 2021 עד 30 בספטמבר 2021) השפיעה רק על רמת השלמת הפרויקט.

תושבים רבים שחתמו על חוזים לרכישת דירות בשכונת דיימונד אלנטה הגישו תביעות נגד המשקיע כדי לתבוע את זכויותיהם.

בגזר הדין, בית המשפט העממי המחוזי טאן פו קיבל חלקית את בקשתו התביעה של מר NLV, ודרש מגאמודה לנד לשלם למר ו. יותר מ-500 מיליון דונג וייטנאמי כקנסות בגין הפרת תנאי החוזה (30% מהסכום הכולל ששולם על פי תנאי החוזה) וריבית בגין איחור בתשלום הקרן.

עם זאת, המחלוקת בין מר ו. לבין גמודה לנד לא נעצרה שם. בתחילת ינואר 2023, בית המשפט העממי של הו צ'י מין סיטי פתח בדיון ערעור מלא בעקבות ערעורו של גמודה לנד. בדיון זה, נציג הפרקליטות העממית של הו צ'י מין סיטי אמר כי העיכוב של גמודה לנד במסירת הדירה קשור לאירוע כוח עליון, מגפת הקורונה.

בית המשפט העממי של הו צ'י מין סיטי קיבל חלקית את ערעורו של מר ו., ודורש מחברת גאמודה לנד לשלם ריבית פיגורים על הקרן בסך של יותר מ-10 מיליון וונד, ולא קיבל את הקנס של 30% בגין הפרת חוזה כפי שקבע בית המשפט של הערכאה הראשונה.

בקשה לביטול חוזה המכר עקב מכירת הבית ללא רשות?

באמצעות תוכן הדיונים בבית המשפט הנ"ל, כמה לקוחות שרכשו בתים בפרויקט סלדון סיטי תובעים את המשקיע, בטענה כי נציגי גמודה לנד נתנו טיעונים מוזרים כדי להימנע מתשלום הטבות ללקוחות. כלומר, בהתבסס על העובדה שהפרויקט נבנה ללא היתר בנייה, הם ביקשו מבית המשפט להכריז על חוזה המכר כבלתי תקף, ומשם, עליהם להחזיר רק את הקרן ששילמו הלקוחות.

באופן ספציפי, במשפט הראשון, ביקש נציג חברת גמודה לנד מהרכב השופטים להכריז על חוזה מכירת הדירה כבלתי תקף. הנימוק שניתן היה שבמועד חתימת החוזה, חברת גמודה טרם קיבלה היתר בנייה מהרשות המוסמכת. לפיכך, חוזה מכירת הדירה בין שני הצדדים היה תקף ממועד החתימה. פתרון ההשלכות של חוזה לא תקף הוא להחזיר זה לזה את מה שהתקבל.

חברת גאמודה לנד החזירה למר ו. סכום של יותר מ-1.7 מיליארד דונג וייטנאמי. אם מר ו. יסכים לגישור, חברת גאמודה לנד תתמוך בצדדים ב-400 מיליון דונג וייטנאמי כדי לסיים את הסכסוך. אם מר ו. לא יסכים לגישור, חברת גאמודה מבקשת מבית המשפט העממי לפתור את הסכסוך בהתאם להוראות החוק.

נציג חברת גמודה לנד ביקש מבית המשפט של הערכאה הראשונה להכריז על חוזה המכר כבלתי תוקף משום שלא היה קיים היתר בנייה בעת חתימת החוזה.

בנוגע לדעה זו של המשקיע, אמר מר ו. כי רכש את הדירה של גמודה לנד דרך מתווך החברה והיה לו אמון במוניטין של החברה ולכן לא בדק בקפידה את ההיבטים המשפטיים. כאשר החברה הציעה את הדירה למכירה, היא התחייבה ללקוחות להבטיח את ההיבטים המשפטיים. הסיבה שחברת גמודה נתנה בעת חתימת החוזה עם מר ואן וגב' וי, לפיה לא היה להם היתר בנייה כדי להכריז עליו כבלתי חוקי, אינה מבוססת.

בזמן הגישור, חברת גמודה לנד סיפקה לבית המשפט היתר בנייה שהונפק במאי 2021. ממצא זה מראה כי מר ו., קונה הדירה, לא היה יכול לדעת כי חברת גמודה לנד חתמה על החוזה עם הלקוח ללא היתר בנייה. לכן, אין זו עילה לביטול החוזה בעת החתימה. לכן, מר ו. לא הסכים לגישור.

לדברי מר פ.ד.ט., לקוח שרכש דירה במתחם הדירות A5 וכעת מתכונן לתבוע את גמודה לנד בבית המשפט, הוא אמר: "לאחר שנודע לנו על תוכן משפטו של מר ו., בקשת המשקיע לבטל את החוזה משום שנחתם ללא היתר בנייה גרמה לנו לאבד את האמון והמשא ומתן בוודאי לא יוביל לשום מקום. לכן, אחכה להחלטת בית המשפט בעתיד הקרוב. לאחר שהפרותיה של גמודה לנד טופלו על ידי הרשויות, גם העיכוב במסירה נקבע בבירור. התביעה לזכויותיי ולזכויותיהם של לקוחות אחרים במשפטים הקרובים בוודאי תביא לתוצאה שונה מאוד. איננו יכולים לתת להם לשמור סכום גדול מכספנו במשך שנים רבות, רק כדי לקבל את הסכום המדויק בחזרה בגלל הפרותיו של המשקיע עצמו."

ב-13 באפריל, פרסמה ועדת העם של הו צ'י מין סיטי החלטה לקנוס את חברת גאמודה לנד בגין הפרות שאירעו בפרויקט האזור העירוני של סלדון סיטי. משקיע זה הפר את החוק כאשר חתם על חוזה לקנייה ומכירה של דירות במתחם הדירות A5 של הפרויקט ללא מסמך ממשרד הבנייה המודיע כי הוא זכאי למכור ולהשכיר דיור עתידי על פי החוק.

בהתאם לסעיף 4, סעיף 58 של צו ממשלתי 16/2022, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי החליטה לקנוס את גאמודה לנד ב-900 מיליון דונג וינדי בגין גיוס הון בלתי חוקי.

בנוסף, חברה זו חייבת לנקוט גם באמצעים מתקנים כדי להחזיר את ההון שגויס בניגוד לתקנות. מגבלת הזמן ליישום אמצעי מתקנים היא 10 ימים מיום קבלת ההחלטה. כל העלויות לארגון יישום אמצעי המתקנים יחולו על חברה זו.

מָקוֹר: https://www.congluan.vn/ban-nha-nhung-chua-co-giay-phep-xay-dung-co-tro-thanh-loi-the-cua-gamuda-land-khi-hau-toa-post250425.html