ציפיות ל"פתיחת" חסימות של זרימת הון לנדל"ן כתוצאה מיישום חוק המקרקעין משנת 2024

על פי נתוני הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, בששת החודשים הראשונים של 2024, 3,185 עסקי נדל"ן ברחבי הארץ הודיעו על השעיה זמנית של פעילותם, נתון השווה ל-125% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023.

מספר המפעלים שהשלימו הליכי פירוק עומד על 605, שווה ערך ל-92.5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. רוב המפעלים מתמודדים עם התרחישים הגרועים ביותר כגון פשיטת רגל, השעיית פעילות, קיצוצי שכר, ארגון מחדש וכו'.

עסקי נדל"ן רבים מתמודדים עם משבר.

במציאות, עסקי נדל"ן רבים מתמודדים כיום עם בעיית תשלומי הריבית משום שהענף מאופיין במינוף פיננסי גבוה, כך שהלחץ של תשלום הריבית מכביד מאוד על כתפי העסקים.

שלא לדבר על כך, עסקים צריכים לשלם גם שורה של עלויות תפעול יומיות כגון שכר דירה, משכורות עובדים, עלויות ניהול עסק, עלויות מכירה וכו'.

בהקשר זה, תזרים המזומנים מהעסק מוגבל ביותר עקב פרויקטים עומדים, פרויקטים תקועים וזמני השלמה ממושכים, מה שגורם לעסקים רבים, מקטנים ועד גדולים, להיקלע למצב קשה.

"לא" רבים מקשים על עסקי נדל"ן

מר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNRea), נשיא איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), הביע את דעתו בנושא הנ"ל והודיע ​​לנוגואי דואה טין כי זרימת ההון לעסקים מראה סימני עומס.

הסיבה הבסיסית היא שנוזילות השוק נחלשה, מה שהוביל לירידה חדה בהכנסות העסק.

עסקים רבים סובלים מחוסר הון ונאלצים לעצור פרויקטים מתמשכים, אפילו לפטר עובדים, להפחית עלויות, לקבל הפסדים ולמכור פרויקטים פוטנציאליים מתמשכים.

מר נגוין ואן דין אמר שהקשיים של עסקי נדל"ן נובעים מהליכים משפטיים תקועים.

בנוסף, הקשיים של עסקי נדל"ן נובעים גם מהליכים משפטיים תקועים, צווארי בקבוק משפטיים המונעים מעסקים לפתח פרויקטים למכירה הם גם הגורמים העיקריים שגורמים לעסקים להיגמר להם תזרים המזומנים.

לאלפי פרויקטים ברחבי הארץ כמעט ולא מאושרים הליכי השקעה, במיוחד אישור מחירי קרקע והתחייבויות כספיות לתשלום אגרות שימוש בקרקע, אשר מתמודדים עם בעיות רבות עקב מדיניות ישנה המציגה סימנים של פיגור, חפיפה וסתירה.

בנוסף, מילות "לא" רבות כגון אין הכנסות, אין נזילות, אין חוקיות גורמות לעסקי נדל"ן להיכנס למשבר.

שלא לדבר על הקושי במקורות הון שאינו רק מקומי אלא נפוץ בקרב כל הקבוצות המשתתפות בשוק הנדל"ן, החל ממשקיעים, זירות מסחר, מתווכים ועד לקוחות ומשקיעים.

לכן, מר דין הביע את דעתו שכל המשתתפים בשוק הנדל"ן ממתינים בקוצר רוח לכניסת חוק המקרקעין משנת 2024 לתוקף ולחדירה, ויסייע לשוק לפתוח מקורות הון.

חוק המקרקעין 2024 צפוי להגדיל את נזילות הנדל"ן

במהלך דיוני האסיפה הלאומית על הצעת החוק, כמה מחברי האסיפה הלאומית הביעו את דעתם כי כאשר קשיי הנדל"ן ייפתרו, תהיה לכך השפעה חיובית על הכלכלה ויקדם את צמיחת התמ"ג בששת החודשים האחרונים של 2024, ובמיוחד הסרת קשיי הון עבור מפעלי נדל"ן, קידום השקעות בייצור ובעסקים.

הנציג נגוין טואן אנה (משלחת בין פואוק ) אמר כי שוק הנדל"ן צפוי "להפשיר" כאשר חוק הקרקעות ייכנס לתוקף בקרוב.

בהתאם לכך, חוק המקרקעין מכיל תכנים חדשים רבים בנוגע לזכויותיהם וחובותיהם של משתמשי הקרקע, בנוגע לתכנון, תוכניות שימוש בקרקע, בנוגע להקצאת קרקע, חכירת קרקע, היתר להעברת ייעודי קרקע, בנוגע למימון, קרקע ומחירי קרקע, אשר יתרום להסרת מכשולים משפטיים לפרויקטים הקשורים לשימוש בקרקע במפעלים.

"בפרט, עסקים רבים ממתינים לכניסת החוק לתוקף כדי שיוכלו לעבור לחכירת קרקעות ולתשלום דמי שכירות שנתיים, ובכך להפחית את הנטל הכספי בשלבים המוקדמים של יישום הפרויקט", אמר מר טואן אן.

הנציג נגוין טואן אנה ניתח כי עסקי נדל"ן ושוק הנדל"ן נמצאים לאחרונה ב"מצב המתנה".

בפרט, המתנה לפתרון בעיות משפטיות מהווה 70% מהבעיות של עסקי נדל"ן. זהו הגורם המכריע בהקמה ופיתוח של פרויקטים של נדל"ן, וזו סוגיה מרכזית שיש לפתור כדי ליצור מומנטום שיסייע לשוק הנדל"ן להתאושש - במיוחד בעיות הקשורות למדיניות קרקעות.

הנציג נגוין טואן אנה (משלחת בין פואוק) אמר כי שוק הנדל"ן צפוי "להפשיר" כאשר חוק הקרקעות ייכנס לתוקף בקרוב.

גב' דו טי ת'ו ג'יאנג - מנהלת ייעוץ של Savills וייטנאם, שחולקת את אותה דעה, אמרה כי יישום חוק הקרקעות משנת 2024 עם הוראות חדשות כגון שינוי עקרונות קביעת מחירי הקרקע, תוך התמקדות בהערכת שווי קרקע לפי עקרונות השוק, יסייע להגביר את השקיפות והנזילות בשוק הנדל"ן.

האנליסט אמר שבעתיד, כאשר יושלם מאגר מחירי הקרקעות, מידע על קנייה ומכירה יפורסם לציבור.

בשלב זה, קונים ומוכרים יכולים לגשת ולגלות מידע על עסקאות. משם, תהיה להם מודעות ברורה, מה שיעזור להגביר את השקיפות בשוק הנדל"ן.

בנוסף, קנייה ומכירה של נדל"ן יהיו גם קלות יותר, מה שיעזור להגביר את הנזילות בשוק.

הזדמנויות לתזרים מזומנים עסקי

בראיון עם נגואי דואה טין , עורך הדין נגוין טאנה הא ממשרד עורכי הדין SB הציגה הזדמנויות בשוק הנדל"ן לאחר יישום חוק הקרקעות משנת 2024, והצביעה על מספר נקודות חדשות בחוק הקרקעות משנת 2024 שיכולות ליצור הזדמנויות ותמיכה הן למשקיעי נדל"ן והן למשתמשי קרקע מבחינה משפטית.

לדברי מר הא, נקודות חדשות אלה כוללות מתן רישיונות להעברת קרקעות חכורות בתשלום שנתי; הרחבת הזדמנויות להלוואות משכנתאות; מתן מנגנון לטיפול בסוגיות של קרקעות במיזמים משותפים ותרומת הון לפרויקטים של משתמשי קרקע כאשר הפרויקט מפסיק לפעול או שהמיזם פושט רגל; ומתן מנגנונים ונהלים לפינוי אתרים.

בנוסף, יישום החוק החדש יסייע בשיפור היצע הנדל"ן. אחת הסיבות לכך שפרויקטים רבים מתעכבים זמן רב היא הקושי בפינוי אתרים עקב פיצוי לא מספק. מנגנון התמחור בהתאם למציאות השוק יתמוך בפריסה מהירה יותר של קרן הקרקע.

עורך דין Nguyen Thanh Ha - SB משרד עורכי דין.

מר נגוין ואן דין הסכים גם כי יישום חוק המקרקעין משנת 2024 יתרום לפתיחת מקורות הון עבור עסקי נדל"ן ומשתתפים בשוק נדל"ן זה.

"הליכים משפטיים מלאים יסייעו ביישום פרויקטים, להכין מוצרים למכירה, להביא הכנסות לעסקים ולפתור את בעיית עלויות התפעול עבור עסקי נדל"ן שאוזלים להם תזרים מזומנים", אמר מר דין.

ההוראות המחמירות של החוקים המתוקנים יתרמו לתמיכה בעסקים בפיתוח פרויקטים של נדל"ן. באופן ספציפי יותר, יצירת שקיפות, הוגנות והזדמנויות למשקיעים אמיתיים ולמשקיעים בעלי יכולת מלאה.

עם זאת, מר דין ציין גם כי יש להקדיש תשומת לב מיוחדת במהלך יישום החוק החדש. אם צווים ומסמכי משנה יינתנו מבלי שיהיו קפדניים וזהירים מספיק, הם עלולים להמשיך וליצור צווארי בקבוק.

יחד עם זאת, המומחה המליץ ​​גם על קביעת מדיניות אשראי מיוחדות יותר לשוק הנדל"ן כדי לעודד ולהאיץ את התאוששות השוק.

מקור: https://www.nguoiduatin.vn/ky-vong-da-thong-mach-von-cho-bds-tu-viec-dua-luat-dat-dai-2024-vao-thuc-tien-204240731101022031.htm