סוגיית מס הנדל"ן השנייה מתלהטת, ויש לפתח מפת דרכים בהתאם לבריאות השוק.

האם מס רכוש יכול להוריד את מחירי הדירות?

בדו"ח שנשלח למשרד הממשלה על הסיבות לעלייה האחרונה במחירי הנדל"ן, משרד הבינוי אמר כי ילמד ויציע מדיניות מס עבור בעלי בתים וקרקעות רבים ומשתמשים בהם כדי להגביל ספקולציות וקנייה ומכירה בפרק זמן קצר כדי להרוויח.

על פי משרד הבינוי , הגורמים התורמים לעלייה האחרונה במחירי הדיור כוללים את "השתתפותם" של מספר משקיעים, קבוצות משקיעים, ספקולנטים ומתווכי נדל"ן. בנוגע למכירות פומביות עם מחירים מנצחים של מעל 100 מיליון דולר למ"ר, משרד הבינוי אמר כי קבוצות השקעה רבות מתמחות בהשתתפות במכירות פומביות ולאחר מכן מכירה מיידית כדי להרוויח. מחוץ לאזור המכירות הפומביות, מתווכים רבים ממתינים לתוצאות, מוכנים להציע קנייה ומכירה של קרקעות בהפרש של 200 - 500 מיליון דונג וייט למגרש. קנייה ומכירה של מגרשים רבים של קרקעות למטרות רווח בלתי חוקי נפוצות, אפילו מאורגנות, מה שמעלה את רמת המחירים של קרקעות ודיור באזור שמסביב.

קבוצות מסוימות, משקיעים ומתווכי נדל"ן בודדים מעוותים את מידע השוק כדי "לנפח מחירים", ליצור מחירים וירטואליים... ולנצל את חוסר הידע של אנשים כדי לתמרן את הפסיכולוגיה, למשוך השקעות לפי פסיכולוגיית ההמונים למטרות רווח.

בדרך כלל, משקיעים בפרויקטים של דיור מוציאים בממוצע 3% ממחיר המכירה לקומת המסחר ולסוכנים כדי למכור את המוצרים. עם זאת, סוכנים בוחרים לעתים קרובות, בהתאם למצב השוק, להוסיף מחיר נוסף בעת ביצוע עסקאות עם לקוחות, מה שגורם לקונים לשלם "את ההפרש".

"במהלך התקופה הגועשת, מתווכים רבים משתמשים גם בשיטת 'הפיקדון' כדי לקנות בתים וקרקעות ממוכרים ולאחר מכן להעלות את המחיר ב-10-15% כדי למכור לאחרים. לדוגמה: דירה מוצעת למכירה ב-5 מיליארד דונג וייטנאמי, המתווך מפקיד מיליארד דונג וייטנאמי לרכישה ומסכים לשלם תוך חודש. אך בתוך חודש זה, המתווך ימצא לקוחות למכור בהפרש של 6-7 מיליארד דונג וייטנאמי."

בנוסף, חלק מהמשקיעים תורמים גם לעליית מחירי הדיור על ידי "הצעת מחירי מכירה גבוהים", מה שמעלה את רמת הרווח הצפויה גבוה יותר מהממוצע של פרויקטים של נדל"ן. באזורים שבהם רק פרויקטים מעטים, או אפילו פרויקט אחד, פתוחים למכירה, משקיעים יכולים להעלות מחירים כדי להרוויח, עקב חוסר תחרות ומחירי ייחוס", קבע משרד הבינוי בדו"ח.

בהתייחסו לסוגיה זו, אמר מאסטר נגוין ואן דין - מומחה למשפטי נדל"ן, כי אחת הסיבות לעלייה במחירי הבתים והקרקעות היא תופעת הספקולציות והאגירה מתוך תפיסה של "אין דבר עשיר יותר ממסחר בקרקעות", הנתמכת על ידי הבנקים. זוהי קבוצת לקוחות "VIP" של הבנקים מכיוון שההלוואות תמיד משועבדות בבתים וקרקעות - אשר נחשבים כמעט תמיד לעולים במחירם ובעלי סיכון נמוך. צורכי ההשקעה של האנשים לגיטימיים, אך כאשר תופעה זו נמצאת ברמה גבוהה, היא הופכת לספקולציות ואגירה של בתים וקרקעות, מה שמעוות את השוק, גורם לנטישת קרקעות ולבזבוז משאבים.

תואר שני נגוין ואן דין אמר כי מיסוי בתים וקרקעות הוא פתרון חובה, כפי שנקבע בבירור בהחלטה מס' 18-NQ/TW משנת 2022 של הוועד הפועל המרכזי בנושא המשך חדשנות ושכלול מוסדות ומדיניות, שיפור האפקטיביות והיעילות של ניהול ושימוש בקרקעות. החלטה 18 קובעת את המשימות והפתרונות: "להתגבר על המצב של שימוש בזבזני בקרקע, השארת קרקעות בור, מזוהמות ומושחתות", "לקבוע שיעורי מס גבוהים יותר לאנשים המשתמשים בשטחי אדמה גדולים, בבתים רבים, בספקולציות על קרקעות, שימוש איטי בקרקע והשארת קרקעות בור".

מר נגוין ואן דין אמר שבמכירות פומביות של קרקעות, מחיר ההצעה הזוכה היה גבוה עשרות מונים ממחיר ההתחלה בעבר. רוב האנשים היו סקפטיים לגבי תוצאות המכרז ולא מרוצים מהעובדה שתקציב המדינה יקבל מקורות הכנסה גדולים נוספים. הסיבה לכך היא שחלקות הקרקע לאחר הזכייה במכרז ננטשות לעתים קרובות, ובמקרים רבים יוצרות "אזורי רפאים עירוניים", רוב ה"פרויקטים" הללו לרוב בעלי שיעור תפוסה נמוך מאוד, אפילו לאחר עשרות שנים של יישום, נבנו רק בתים מעטים ואנשים עברו לגור בהם. בהתאם לכך, אמר מאסטר נגוין ואן דין כי למיסוי בתים וקרקעות יש בסיס פוליטי בהחלטה 18 של המפלגה, אך יש ליישם אותו באופן סינכרוני והוגן בין היישובים.

גורם חשוב הוא הצורך במאגר מידע למיסוי, כדי להבטיח שהנושאים הנכונים ימוסו, ולקדם את יעילות מדיניות המס. נכון לעכשיו, הקביעה המדויקת של מי הבעלים של נכס נדל"ן זה טרם נפתרה עקב היעדר מאגר מידע מלא והתופעה של אדם אחר שאומץ את שם הנכס.

עם זאת, ראש הממשלה אישר את פרויקט 06 לפיתוח יישומים לנתוני אוכלוסייה, זיהוי ואימות אלקטרוני לשרת את הטרנספורמציה הדיגיטלית. חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן החדשים מזכירים גם את בנייתו של מאגר נתונים לאומי על מידע על קרקעות, דיור ונדל"ן; אם ייושם ביעילות, בעתיד הקרוב ניתן יהיה לבנות מערכת מסדי נתונים אמינה, שהיא מאגר נתונים חשוב לאכיפת חוק מס הנדל"ן לאחר אישורו.

" אם נדל"ן יהיה כפוף למס, אם ניתן יהיה לאסוף מערכת מידע ומסד נתונים של נדל"ן כדי 'לייחס בעלות', כדי לראות בדיוק למי שייך הנכס הזה, אז משהו שנראה בלתי אפשרי יכול לקרות: מחירי הנדל"ן והבתים יירדו, אפילו יירדו בחדות. ספקולציות בנדל"ן כמעט יימנעו. בנקים יצטרכו גם לחפש בסיס לקוחות חדש במקום טייקוני קרקעות."

"מיסוי נועד לממש את התפיסה ש"בתים נועדו למגורים, לא לספקולציות" ורק אז חלום ההתיישבות של העובדים יתמעט" , הדגיש מר נגוין ואן דין.

שוק הנדל"ן הראה לאחרונה סימני שיפור כאשר האסיפה הלאומית אישרה רשמית שלושה חוקים חשובים של השוק, שנכנסו לתוקף 6 חודשים מוקדם מהצפוי, החל מה-1 באוגוסט 2024. בעוד ששוק הנדל"ן שוקק חיים רק בהאנוי, יישובים אחרים עדיין שקטים למדי. בהקשר של עסקי נדל"ן המתמודדים עם קשיים רבים ומשקיעים שעדיין "תקועים" בשווקים המחוזיים, ההצעה האחרונה למסות בתים שניים זכתה לדעות מנוגדות רבות.

למעשה, המס על בתים שניים אינו הצעה חדשה, אלא הוזכר מאז 2009, אך מסיבות רבות לא ניתן היה לאשר אותו עד שנכלל רשמית בהחלטה מס' 18-NQ/TW שפורסמה ביוני 2022 על ידי הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית. עם זאת, תהליך פיתוח תקנות/מדיניות לוויסות שוק הקרקעות, ובמיוחד באמצעות מיסוי נוסף על זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים על קרקעות מהנדל"ן השני או יותר, נתקל במכשולים רבים.

באופן ספציפי, מומחים רבים מודאגים שאם הטלת מס רכוש לא תחושב ותמוטט בקפידה, היא עלולה ליצור אפקט הפועל ההפוך, להעלות את מחירי הדיור, ולהקשות על אנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית לקבל גישה לדיור.

איזה מסלול מתאים?

מס הוא כלי יעיל להתמודדות עם העלמות מס בהעברות נדל"ן, ספקולציות, אינפלציית מחירים וכו'. עם זאת, יש לחשב בקפידה את מיסוי הבתים השניים כך שיתאים למציאות השוק וגם כדי להבטיח את הרמוניית האינטרסים של כל הצדדים.

לדברי מומחים רבים, מס יכול להיות כלי לשליטה במחירי הקרקעות המאמירים, להפחית ספקולציות, למנוע מניפולציות בשוק ולהחזיר את הנדל"ן לערכו האמיתי. עם זאת, עם מנגנון ניהול מידע על קרקעות הנוכחי והלא ברור, מיסוי אינו קל.

מס הוא פתרון טוב, המסייע להגדיל את הכנסות תקציב המדינה ותורם להתאמת השוק בטווח הקצר של 6-12 חודשים או 1-2 שנים, אך הוא אינו יכול לשמר את ההשפעה בטווח הארוך. עם זאת, ישנם גם חששות רבים שהמס רק יעלה את המחירים, מכיוון שמחיר הקרקע יתווסף למס על ידי המוכר.

מומחה הפיננסי דין דה הואן, ששיתף את העיתונות, אמר כי מס רכוש מובן בפשטות כמס המוטל על אנשים שבבעלותם נכס; ככל שיש יותר נכס, כך גדל המס. עבור אנשים בעלי רמת חיים ממוצעת, שיש להם רק בית אחד לגור בו, אין צורך לדאוג.

עבור אלו שיש להם נכסים רבים (נדל"ן), והנכסים מייצרים רווחים באופן רציף, תשלום מיסים נוספים הוא טבעי. במקרים של הלוואות להשקעה, מיסים הם חלק מהעלות שמשקיעים צריכים לחשב, "רווח והפסד".

לאחרונה, איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) הציע גם מדיניות מס נדל"ן החלה על שתי קבוצות: קונים של בתים שניים או יותר ובעלים שנוטשים את הפרויקט. שיעור המס יעלה בהדרגה עבור עסקאות בהן למוכר תקופת בעלות קצרה.

קודם לכן, באוגוסט 2023, המשיכו מצביעי הו צ'י מין סיטי להציע להטיל מס על בתים שניים ולהטיל מיסים גבוהים יותר על נכסים ריקים שאינם מייצרים ערך קרקע. משרד האוצר מסר כי חקר ופיתח טיוטת חוק בנושא מס נדל"ן, שצפויה להתווסף לתוכנית פיתוח החוקים והפקודות לשנת 2024, ולהוגש לאסיפה הלאומית להערות במושב השמיני (אוקטובר 2024).

חאן אן

מקור: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html