"נטל כבד" עם חוב אג"ח נדל"ן

לחץ החזר החוב של עסקי נדל"ן המנפיקים אג"ח עדיין גדול למדי, ועסקים רבים אף נמצאים בסיכון לפשיטת רגל.

מידע שפורסם לאחרונה על ידי בורסת האנוי (HNX) מראה כי חברת Nam Land Limited מפיצה את אגרת החוב NALCH2124001, בשווי כולל של 900 מיליארד דונג וינדי, לתקופה של 3 שנים, ריבית של 10.3% לשנה, ופקיעת החוב צפויה ב-13 ביולי 2024.

בשנת 2023, לחברת Nam Land יש 4 תשלומי ריבית על אג"ח. בתשלום הראשון (13 בינואר), החברה הייתה צריכה לשלם 25 מיליארד דונג וייטנאמי, אך לא הצליחה לארגן מימון. רק ב-28 בפברואר 2023, החברה הצליחה לארגן תזרים מזומנים ולשלם ריבית.

בינתיים, בתשלום השני (12 באפריל 2023), החברה חייבת לשלם 26 מיליארד דונג דונג בריבית, אך יכולה להסדיר רק 50%, 50% הנותרים הם "דחיית חוב". בתשלום השלישי והרביעי, נאם לנד חייבת לשלם יותר מ-54 מיליארד דונג דונג בריבית, אך טרם הסדירה את המימון.

נציג חברת Nam Land הסביר את חוסר היכולת לשלם את ריבית האג"ח בזמן, ואמר כי סדרה של בעיות משפטיות גרמו לכך שפרויקט Shizen Home סירב באופן מתמשך לפתוח למכירה דיור עתידי, מה שהוביל לאובדן הכנסות לתשלום קרן וריבית על אג"ח כפי שהתחייבו לבעלי האג"ח. בנוסף, הפסדי העסקים הרצופים בשנתיים האחרונות השפיעו באופן משמעותי גם הם על תזרים המזומנים של החברה.

לא רק נאם לנד, אלא גם חברות נדל"ן גדולות רבות אחרות מתמודדות עם לחץ בהחזר חובות מאג"ח. דו"ח שוק האג"ח הקונצרניות של חברת VIS Rating (Vietnam Investment Credit Rating) מראה כי נכון לסוף אפריל 2024, שיעור האג"ח הפגורות בשוק כולו עמד על 15%, ללא שינוי ממרץ 2024.

ראוי לציין כי יותר ממחצית מהאג"ח עם תשלומי קרן או ריבית עיכובים מגיעות מענף הנדל"ן למגורים, כאשר שיעור תשלומי הקרן והריבית העכובים במגזר זה עומד על 30%.

קבוצת חאי הואן לנד אישרה זה עתה את הארכת תקופת האג"ח KHGH2123001 עד ה-5 באפריל 2025, תוך התאמת הריבית ל-12% לשנה. לפיכך, לאחר הארכת תקופת האג"ח בשנה אחת בשנת 2023, חאי הואן לנד ממשיכה להאריך את תקופת האג"ח בשנה נוספת.

או במקרה של Unity Real Estate Investment Company Limited, נכון ל-31 בדצמבר 2023, הון העצמי של החברה הגיע ל-2,916.1 מיליארד דונג וייטנאמי, ירידה קלה לעומת 3,089.6 מיליארד דונג וייטנאמי בשנת 2022. יחס החוב/הון עצמי ירד מעט מפי 1.4 בשנת 2022 לפי 1.37 בשנת 2023, מה שמתאם להתחייבויות שהגיעו ליותר מ-3,995 מיליארד דונג וייטנאמי.

חוב האג"ח על ההון העצמי גדל מפי 0.32 בשנת 2022 לפי 0.38 בשנת 2023, שווה ערך לחוב אג"ח בסך 1,108.1 מיליארד דונג וייטנאמי. חברת יוניטי הרחיבה את רצף ההפסדים שלה כאשר בשנת 2023 רשמה רווח שלילי לאחר מס של 173.5 מיליארד דונג וייטנאמי (בשנת 2022, ההפסד לאחר מס עמד על 124.2 מיליארד דונג וייטנאמי).

על פי נתוני VIS Rating, במאי 2024 יגיעו לפדיון 28 קודי אג"ח השייכים ל-24 מנפיקים בשווי 15,000 מיליארד דונג וייט. מתוכם, VIS Rating מעריכה כי כ-4,700 מיליארד דונג וייט, השווה ערך ל-30%, נמצאים בסיכון לפירעון איחור של חוב שמועדו מועדו במאי 2024.

מתוך אג"ח בסיכון גבוה בשווי 4,7 מיליארד דונג וייט, כ-4,000 מיליארד דונג וייט שהונפקו על ידי שלוש חברות עיכבו את תשלומי הריבית בשנת 2023. VIS Rating העריכה כי מנפיקים אלה צפויים מאוד לעכב את תשלומי הקרן עקב תזרים מזומנים חלש ומקורות מזומנים מדולדלים. 700 מיליארד דונג וייט הנותרים של אג"ח בסיכון גבוה, שנדחו לראשונה, מונפקים בעיקר על ידי מנפיקים בתחום הנדל"ן למגורים.

בהתייחסו ליכולת החזר החוב של חברות נדל"ן כאשר סכום אגרות החוב של נדל"ן שפוקעות השנה נמצא ברמה הגבוהה ביותר בחמש השנים האחרונות, אמר מר דונג דוק הייאו, מנהל ניתוח ודירוג אשראי במגזר העסקים הלא-פיננסיים של VIS Rating, כי יכולת החזר החוב של חברות נדל"ן עדיין חלשה.

נקודה אחת שיש לציין היא שרמת הדיפרנציאציה ביכולת החזר החוב תתרחב יותר ויותר. עבור עסקים עם פרויקטים המתמקדים בפלח העונה על הביקוש האמיתי בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, פעילות המכירות עדיין תהיה טובה למדי ותתאושש בשנת 2024. לעסקים אלו יהיו משאבים טובים משמעותית ויכולת החזר חוב גבוהה יותר.

להיפך, חלק מהעסקים נותרו במצב קשה משום שבעבר התמקדו בפרויקטים ספקולטיביים ביותר. בשנת 2024, הביקוש למגזר זה יישאר נמוך, כך שיכולת החזר החוב של קבוצה זו תהיה חלשה.

"לעסקי נדל"ן שלושה ערוצי גיוס הון עיקריים: הלוואות בנקאיות, הנפקת אג"ח והנפקת הון. בשנת 2024, VIS Rating מעריכה כי היכולת לגשת להון חדש עבור כלל קבוצת הנדל"ן תהיה טובה יותר. כל עסק יתן עדיפות לבחירת שיטות גיוס הון שונות, אך סוג גיוס ההון הזול ביותר עבור עסקים הוא הנפקת הון וזה יהיה הערוץ עם הצמיחה החזקה ביותר השנה", אמר מר הייאו.

מקור: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html