משקיעים משיבים את האמון בשוק, עסקאות מיזוג ורכישה גדולות רבות, עקרונות להשכרה וקנייה ומכירה של דיור ציבורי

פעילויות מיזוגים ורכישות (M&A) הולכות וגוברות; מכירות פומביות של קרקעות עומדות להתקיים בהאנוי, עם מגרשים החל מכמעט 250 מיליון וונד/מ"ר; האי דואנג מושך השקעות ב-9 פרויקטים של דיור ציבורי... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

ברבעון השלישי של 2023, שוק הנדל"ן רשם מספר עסקאות מיזוג ורכישה שטרם בוצעו. (מקור: דן טרי)

עסקאות מיזוגים ורכישות גדולות רבות מופיעות

מומחים אומרים שלמרות ההאטה הכלכלית העולמית, ביצועיה של וייטנאם נותרו יציבים, מה שיוצר משיכה רבה למשקיעים זרים בתחום הייצור.

עד סוף אוקטובר 2023, סך ההון הרשום החדש, ההון המתואם, תרומות ההון ורכישות המניות ותרומות ההון על ידי משקיעים זרים בווייטנאם הגיע ליותר מ-25.76 מיליארד דולר, עלייה של 14.7% לעומת אותה תקופה. מגזר עסקי הנדל"ן נותר במקום השני עם הון השקעה כולל של כמעט 2.14 מיליארד דולר, המהווה יותר מ-8.3% מסך הון ההשקעה הרשום.

מר טרוי גריפית'ס - סגן מנכ"ל Savills Vietnam ציין כי מגזרי הייצור, המסחר והשירותים ימשיכו להיות הכוח המניע של הצמיחה הכלכלית של וייטנאם, בעוד שפעילות מיזוגים ורכישות (M&A) בתחום הנדל"ן הולכת וגוברת. הבנק המרכזי של וייטנאם ממשיך לשאוף להורדת הריבית לרמות 2020, וזהו גם סימן טוב לנדל"ן למגורים.

משקיעים זרים רבים החלו להעביר הון לפרויקטים של נדל"ן בווייטנאם בצורה של רכישה חוזרת של מניות. כמה מפעלים וייטנאמיים בעלי פוטנציאל פיננסי חזק הצטרפו גם הם למשחק, אך היקף העסקאות הוא קטן ובינוני בלבד.

ברבעון השלישי של 2023, שוק הנדל"ן רשם מספר עסקאות מיזוג ורכישה בלתי צפויות. ראוי לציין כי SkyWorld Development Berhad (מלזיה) רכשה 2,060 מ"ר של קרקע ברובע 8, הו צ'י מין סיטי, מחברת המניות המשותפת Thuan Thanh תמורת 14.3 מיליון דולר, לצורך פיתוח פרויקט נדל"ן למגורים.

גם בהו צ'י מין סיטי, חברה מלזית נוספת, גאמודה ברהאד, רכשה 3.68 דונם של אדמה בעיר ת'ו דוק מחברת המניות המשותפת של טאם לוק ריאל אנד טאם תמורת כ-315.8 מיליון דולר לפיתוח פרויקט רב תכליתי.

קבוצת סייגונרס (וייטנאם) ביצעה הליכי מיזוג ורכישה לרכישת 90% ממניות חברת המניות המשותפת דוק ניהי והפכה לבעלים של מגרש בשטח של 7,700 מ"ר ברובע טאן פו, הו צ'י מין סיטי.

בשוק בהאנוי, הייתה עסקה במסגרתה רכשה קבוצת קפל (סינגפור) 65% ממניות חברה המחזיקה בנכסי נדל"ן מסחריים בשווי כולל של 50.4 מיליון דולר.

השוק המרכזי רשם את העסקה במסגרתה רכשה חברת First Real Land Joint Stock Company (וייטנאם) 22% מהון החברה המוסמכת של חברת Bach Dang Trading - Service Joint Stock Company, בעלת מגרש בשטח של 6,879 מ"ר בדה נאנג תמורת 8.2 מיליון דולר.

בינתיים, קבוצת FIT (וייטנאם) משכה רשמית הון מפרויקט אתר הנופש Cap Padaran Mui Dinh בשטח של 800 דונם במחוז Ninh Thuan.

פעילויות מיזוגים ורכישות ברבעון השלישי של 2023 מוערכות על ידי מומחים כתוססות למדי, עם השתתפות של משקיעים זרים ומקומיים כאחד. בנוגע לסיכויי מגזר הדיור, אמר מר ניל מקגרגור - מנכ"ל Savills Vietnam כי עם המחסור בהיצע דירות, משקיעים המסוגלים לפתח בהצלחה פרויקטים חדשים לשוק ינצלו את הביקוש החזק בתקופה זו, במיוחד אם הם מכוונים לרוכשי דירות מהמעמד הבינוני הגדלים.

מומחי Savills בווייטנאם ציינו כי כיום, משקיעי נדל"ן למגורים בולטים כמו Vingroup, Masterise Homes ו-Ecopark השיקו מוצרים חדשים רבים בסוף השנה. במקביל, חוק הדיור המתוקן, שצפוי להיות מאושר במושב השישי של האסיפה הלאומית ה-15, ביטל גם את התקנה המחייבת פרויקטים של דיור מסחרי להקצות 20% משטח הקרקע לדיור ציבורי. שינוי זה גמיש ומתאים לנוהלי השוק ולצרכים המקומיים; יחד עם זאת, הוא יסייע להאיץ את התקדמותם של יזמי פרויקטים של דיור מסחרי.

באופן דומה, בתחום המשרדים, מומחים ציינו כי בהו צ'י מין סיטי, ביצועי תחום המשרדים נותרו חזקים. למרות שההיצע של מבנים חדשים ברמה A די גדול, עדיין ישנן הזדמנויות למשקיעים ויזמים בתחום זה. משקיעים שיכולים לפתח או לשדרג בנייני משרדים בסטנדרטים ירוקים יכולים למשוך דמי שכירות גבוהים יותר - ניתח מר ניל מקגרגור.

נדל"ן תעשייתי ממשיך להיות תחום אטרקטיבי ומקדם בפעילויות השקעות נדל"ן. מאז יולי, תאגיד Sumitomo (יפן) חתם על מזכר הבנות עם מחוז Thanh Hoa לפיתוח פארק תעשייה בשטח של 650 דונם עם הון השקעה של 400 מיליון דולר; במקביל, שוקלים פיתוח פארק תעשייה בשטח של 300 דונם בנאם דין.

בסוף אוגוסט, שלושה פרויקטים חדשים של פארק התעשייה וייטנאם-סינגפור (VSIP) החלו ביישום; שני פרויקטים קיבלו אישור השקעה ונחתמו 12 הסכמי שיתוף פעולה בפיתוח.

ראוי לציין כי הוכרז על מיזם משותף בין Lineage Logistics ו-SK Logistics לשיפור והרחבת מערכת אחסון הקירור של וייטנאם. בינתיים, סאנטורי פפסיקו קיבלה אישור לבנות מפעל חדש בלונג אן בהשקעה כוללת של 185 מיליון דולר, בעוד שקבוצת היוסונג מתכננת להשקיע כמעט מיליארד דולר במפעל סיבי פחמן בוונג טאו...

סימנים חיוביים למשיכת השקעות זרות ישירות ומיזוגים ורכישות מראים כי משקיעים מחזירים את האמון בשוק הנדל"ן האזורי בכלל ובווייטנאם בפרט, הנתמכים על ידי הסיכוי לעלייה בריביות ומספר עסקאות גדולות הנמצאות בתהליך ביקורת יסודי.

מכירה פומבית של קרקעות בהאנוי

מרכז פיתוח קרן הקרקעות קאו גיאי (מחוז קאו גיאי, האנוי) הודיע זה עתה על בחירת ארגון למכירה פומבית של נכסים המהווים זכויות שימוש בקרקע עבור 16 מגרשים בבלוק D18 של אזור העיר החדש קאו גיאי, רובע דיץ' וונג ו-2 מגרשים בנתיב 39, רחוב טו מו ובנתיב 87, רחוב נגוין טי דין, רובע טרונג הואה.

בחלקה D18, אזור עירוני חדש קאו גיאי, יש שתי חלקות B10 ו-B19. לחלקה B10 שטח של 153 מ"ר, מחיר התחלתי 248.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר; לחלקה B19 שטח של 159 מ"ר, מחיר התחלתי 186 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

הקרקע ברחוב טו מו 39 כוללת 6 מגרשים ממוספרים מ-1 עד 6 בשטח של 44.3-64.4 מ"ר. מחיר הקרקע ההתחלתי הנ"ל נע בין 160.8-187.1 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

עבור הקרקע בנתיב 87, רחוב נגוין טי דין, ישנן 6 מגרשים ממוספרים מ-1 עד 6. מתוכם, מגרשים 1, 2, 3 ו-4 בשטח של 58.7 מ"ר ומחיר התחלתי של 181.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. מגרש 5 בשטח של 84.2 מ"ר, מחיר התחלתי של 173.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. מגרש 6 בשטח של 117.7 מ"ר, מחיר התחלתי של 159.1 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

הצפי הוא שאם המכירה הפומבית של 16 החלקות הנ"ל תצליח, הסכום הכולל שייגבה במחיר ההתחלתי יעמוד על יותר מ-218.7 מיליארד דונג וייטנאמי.

האי דונג מושכת השקעות ב-9 פרויקטים של דיור ציבורי

על פי דו"ח מחלקת התכנון וההשקעות של האי דואונג בישיבה הרגילה בנובמבר 2023 (ישיבה ראשונה), במחוז יש 9 רשימות של פרויקטים של דיור ציבורי המושכים השקעות באזור, כולל 8 פרויקטים בעיר האי דואונג ופרויקט אחד בעיר צ'י לין.

Một dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hải Dương. (Nguồn: BXD)

פרויקט דיור ציבורי בעיר האי דונג. (מקור: משרד הבינוי)

במהלך הפגישה, מר לו ואן באן - סגן היו"ר הקבוע של ועדת העם של מחוז האי דונג, הטיל על מחלקת התכנון וההשקעות את המשימה לבחון ולהשלים את רשימת פרויקטי הדיור הציבורי המושכים השקעות, לדווח על כך ולייעץ לוועדת העם המחוזית על מנת שתחליט לאשר ולהכריז על רשימת הפרויקטים.

מחלקת הבנייה תנהל ותתאם עם היישובים לקבלת פרויקטים של דיור חברתי, לפתח נהלי יישום פרויקטים, להדריך היישובים, לעודד, לפקח, לבדוק ולנטר את היישום. בפרט, לבצע משימות הקשורות לתכנון, לארגן את עיצוב האתר, לחשב את פונקציות הפרויקט, קנה המידה והון ההשקעה הכולל כדי שיהיה בסיס לארגון בחירת משקיעים. לבקש מיישובים עם פרויקטים של דיור חברתי להתבסס על הרשימה, לפתח תוכניות יישום פרויקטים בהתאם להתקדמות ולדווח לוועדת העם המחוזית.

על פי דו"ח מחלקת התכנון וההשקעות של האי דואנג על אישור רשימת פרויקטים של דיור חברתי המושכים השקעות במחוז האי דואנג בתקופה שבין 2023 ל-2030, ישנן 9 רשימות של פרויקטים של דיור חברתי המושכים השקעות במחוז, כולל 8 פרויקטים בעיר האי דואנג ופרויקט אחד בעיר צ'י לין בשטח כולל של 6.25 דונם.

הפרויקטים המוצעים למשיכת השקעות בתקופה שבין 2023 ל-2030 הם פרויקט ההשקעה בבנייה באזור העירוני האקולוגי של נהר תאי בין (EcoRivers); פרויקט ההשקעה בבנייה באזור העירוני פו קוי (Golden Land) - שלב א'; פרויקט אזור המגורים נגוק צ'או; פרויקט אזור המגורים טריי באו; פרויקט אזור המגורים המרכזי של רובע פאם נגו לאו; פרויקט הבנייה באזור העירוני המרכזי של העיר האי דואונג; פרויקט אזור מגורים ממזרח לרחוב טאן דאן; פרויקט אזור מגורים חדש ממערב לרובע טו מין (כולם בעיר האי דואונג) ואזור דיור ציבורי של פרויקט האזור העירוני החדש ממזרח לרובע קונג הואה, העיר צ'י לין.

עקרונות השכרה, קנייה ומכירה של דיור ציבורי

סעיף 62 לחוק הדיור משנת 2014 קובע בבירור את עקרונות השכרה, הרכישה בשכר דירה ומכירה של דיור ציבורי. בהתאם לכך, בתוך אותה תקופה, כל נושא שצוין בסעיף 1, סעיף 50 לחוק הדיור משנת 2014 רשאי לשכור, לרכוש בשכר דירה או לקנות רק דיור ציבורי אחד; תלמידים בפנימיות אתניות ציבוריות אינם צריכים לשלם עבור שכר דירה ושירותים במהלך השימוש.

תקופת חוזה שכירות לדיור ציבורי היא לפחות 5 שנים; תקופת התשלום עבור רכישת דיור ציבורי היא לפחות 5 שנים ממועד חתימת חוזה שכירות-רכישה של הדיור.

שוכר או רוכש בשכר דירה של דיור ציבורי אינו רשאי למכור, להשכיר משנה או להשאיל את הדיור במהלך תקופת השכירות או הרכישה בשכר דירה; אם לשוכר או לרוכש בשכר דירה אין עוד צורך לשכור או לרכוש את הדיור בשכר דירה, החוזה יבוטל ויש להחזיר את הדיור.

שוכר או קונה של דיור ציבורי אינם רשאים למכור מחדש את הבית תוך תקופה מינימלית של 5 שנים ממועד התשלום המלא של חוזה השכירות או מחיר הרכישה; במקרה שבתוך 5 שנים ממועד התשלום המלא של חוזה השכירות או מחיר הרכישה של הבית על ידי הקונה או השוכר, יש צורך למכור את הבית, מותר לו למכור אותו מחדש ליחידת ניהול הדיור הציבורי או למכור אותו לאדם הזכאי לרכוש דיור ציבורי רק אם יחידה זו אינה רוכשת אותו במחיר מכירה מקסימלי השווה למחיר המכירה של אותו סוג של דיור ציבורי באותו מיקום ובאותו זמן מכירה ואינה נדרשת לשלם מס הכנסה אישי.

קונה או שוכר של יחידת דיור ציבורי רשאי למכור מחדש את הדיור במסגרת מנגנון השוק לנזקקים לאחר תקופה של 5 שנים ממועד התשלום המלא של מחיר הרכישה או החכירה של יחידת הדיור ומועד הנפקת התעודה, אך עליו לשלם דמי שימוש בקרקע בהתאם לתקנות הממשלה ולשלם מס הכנסה בהתאם לחוקי המס; במקרה של מכירה לאנשים הזכאים לרכוש דיור ציבורי כפי שנקבע בחוק זה, מחיר המכירה לא יעלה על מחיר המכירה של אותו סוג של דיור ציבורי באותו מיקום ובאותו זמן מכירה, ולא יהיה חייב במס הכנסה אישי.

עבור משקי בית ויחידים הזכאים ליישוב מחדש ולדיור ציבורי בשכירות-רכישה או ברכישה, הם יכולים למכור מחדש דיור זה בהתאם למנגנון השוק לנזקקים לאחר ששילמו במלואו את מחיר הרכישה או השכירות-רכישה של הדיור וקיבלו תעודה, אך עליהם לשלם דמי שימוש בקרקע למדינה בהתאם לתקנות הממשלה ועליהם לשלם מס הכנסה בהתאם לחוקי המס.

בכל מקרה של השכרה, שכירות או מכירת דיור ציבורי שאינו בהתאם להוראות חוק זה, חוזה השכירות, השכירות או המכירה של הדיור אינו תקף והשוכר, הרוכש או הקונה חייבים למסור את הדיור ליחידת ניהול הדיור הציבורי; במקרה שהדיור לא יימסר, הוועדה העממית של המחוז בו נמצא הדיור תארגן אכיפה כדי לתבוע את הדיור.

הטיפול בדמי שכירות ודמי רכישת בית מתבצע בהתאם להוראות החוק האזרחי; הטיפול בדמי שכירות ודמי רכישה של דיור ציבורי מתבצע בהתאם להוראות סעיף 135 לחוק הדיור משנת 2014.

[מודעה_2]
מָקוֹר