קורבנות משבר הנדל"ן בסין

[מודעה_1]

באוגוסט, זמן קצר לאחר שפורסמו החדשות על בעיות הנזילות של קאנטרי גארדן, הואילאן, בת 38, פנתה מיד לאתר בנייה במחוז שאנדונג, שם הבית שרכשה עדיין לא גמור. המראה שם גרם לה להרגיש עצובה.

העגורנים היו בטלים, ולוחות בטון היו פזורים על עשב בגובה הברך. זה היה נוף שומם.

עבור טום צ'ן, עובד מדינה, עלה במוחו הפחד להפוך לחסר בית לצמיתות לאחר שחברת הנדל"ן הגדולה ביותר בסין עצרה את בנייתו של בניין דירות שמשפחתו קיבלה פיצויים עבורו במחוז ג'ג'יאנג.

בינתיים, פו, פועל בניין במחוז גואנגדונג, נקט באפשרות הקיצונית ביותר של שביתה לאחר שלא קיבל את משכורתו במשך חודשיים. "לא אכפת לי מקשיי החברה. אני רוצה לקבל בחזרה את כספי שהרווחתי בעמל רב", אמר לבלומברג.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — פרויקט של קאנטרי גארדן בעיר יאנגג'ואו, מחוז ג'יאנגסו (צילום: בלומברג).

קוני בתים, עובדים, יזמי נדל"ן והממשלה הסינית, כולם תרמו לקפיצה הכלכלית לאורך השנים.

במשך יותר משני עשורים, נדל"ן היה מנוע צמיחה מרכזי, כאשר שווי המגזר הגיע ל-52 טריליון דולר נכון לשנת 2019, ותורם 25% מהתוצר המקומי הגולמי של המדינה. גם משקיעים גלובליים מיהרו להצטרף לפעולה, והזרימו יותר מ-180 מיליארד דולר לרכישת אג"ח.

אבל בשלוש השנים האחרונות, האסטרטגיה של צמצום התלות בכסף שאול עבור שוק הנדל"ן יושמה במרץ על ידי ממשלת סין, מה שגרם לשוק זה להיכנס לתקופה קשה ביותר שבה איבד את "מקור החיים העיקרי" שלו.

קאנטרי גארדן הוא אחד המפעלים הבולטים ביותר בתקופת השגשוג אך גם הקשה ביותר כאשר השוק יורד.

בשיאה, החברה העסיקה 130,000 עובדים וסיפקה דיור לעשרות אלפי משפחות ברחבי הארץ. כעת, היא אפילו לא יכולה לעמוד בתשלום ערבות של עשרות מיליוני דולרים בלבד שמועד פירעונו היה בשבוע שעבר, מה שמשמעותו למעשה חדלות פירעון.

"עם חדלות פירעון גדולה של תאגידים, יחד עם ירידה במכירות ובמחירים ברחבי השוק, שוק הנדל"ן טרם ראה את האור", אמרה לבלומברג אלישיה גרסיה הררו, הכלכלנית הראשית של אסיה- פסיפיק בנאטיקסיס SA.

קאנטרי גארדן היא "קורבן של אותו מודל מימון שוק הנדל"ן שסין אימצה במשך שנים רבות", הוסיפה.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — היו"ר יאנג קווק קיונג (במרכז) בפרויקט בגואנגג'ואו, 2019 (צילום: AP).

שאיפות כבו

הציפייה שמחירי הנדל"ן רק יעלו הוטמעה בתודעתם של מיליוני סינים, וכעת ציפייה זו גורמת צרות לקריירה, למשפחות, לתקוות, לעתיד ולמצבם הכלכלי האישי של אנשים רבים. הואילאן אינה יוצאת דופן.

לא רק עבור הואילאן, בעלות על בית הפכה להשראה הגדולה ביותר עבור צעירים רבים, עבור מיליוני משקי בית לאחר שהממשלה הסינית הסירה הגבלות רבות על עסקאות נדל"ן, שהיו קיימות במשך עשרות שנים. וקאנטרי גארדן היא אחת המיזמים החלוצים ש"נכנסים" לתחום זה.

קאנטרי גארדן, שהוקמה בשנת 1992 במחוז גואנגדונג, הפכה במהרה לשם הבולט ביותר בשוק, עם אסטרטגיה של שילוב שירותים רבים כגון בתי ספר איכותיים, חדרי כושר ועוד, בתוך שטח הפרויקט.

המייסד יאנג קוווק קיונג הפך למודל לחיקוי בקרב אנשי עסקים מגואנגדונג, שכן גישתו העסקית הייחודית אומצה על ידי ארגונים רבים אחרים, שכללו הקמת חברת ניהול שירותים עצמאית לכל פרויקט.

שוק הנדל"ן של סין עבר מסחר מלא בשנת 1998. שלוש שנים לאחר מכן, המדינה התקבלה לארגון הסחר העולמי (WTO). עד שנת 2005, התמ"ג של המדינה יותר מהוכפל.

יחד עם ההתפתחות הכלכלית המהירה, גם פעילות הבנייה "התפוצצה". מיליוני אנשים נהרו לערים הגדולות, מה שגרם לעלייה בביקוש לדיור. שדות וקרקעות ריקות הוחלפו בהדרגה באזורים עירוניים חדשים ומודרניים.

הכנסותיה של קאנטרי גארדן גדלו ביותר מפי חמישה בתוך שלוש שנים בלבד, בין השנים 2004 ל-2007, מה שהפך אותה לאחד העסקים הרווחיים ביותר בשוק הנדל"ן הסיני באותה תקופה.

החברה אפילו הצליחה לשרוד את המשבר הפיננסי העולמי של 2008-2009, כאשר מגמת העיור של סין נמשכה ללא הפוגה.

הואילאן לא ראה "עננים אפלים" רוחשים מעל שוק הנדל"ן באותה תקופה. וגם לא משקיעים בינלאומיים. אג"ח שהונפקו על ידי חברות נדל"ן סיניות, כולל קאנטרי גארדן, הפכו ל"סחורה חמה" בשוק.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — סצנה שוקקת חיים בתערוכת בנייה שנערכה בבייג'ינג בשנת 1998 (צילום: Getty Images).

עם זאת, הכלכלה הסינית החלה להאט בשנת 2015, ופעילות הבנייה התמקדה בשיפוץ ערים עתיקות. ביתו של טום צ'ן היה אמור להריסה, והממשלה המקומית הבטיחה לפצות את משפחתו בשש דירות נוספות בפרויקט שנבנה על ידי קאנטרי גארדן, שתוכנן להסתיים בשנת 2023. הם קיבלו את ההצעה בשמחה.

הצמיחה המהירה של סין בעשורים האחרונים לוותה בהסתמכות גוברת על נדל"ן. על פי סקר משנת 2020, 80% מנכסי המדינה קשורים בנדל"ן.

נטייה בעבר לספקולציות דחפה את מחירי הדיור מעבר להישג ידם של צעירים רבים, מה שפגע ביעד הממשלה לצמצם את פער העושר. אוכלוסייה מזדקנת ושיעור ילודה נמוך גורמים לכך שסין עומדת בפני עודף עתידי.

למעשה, הבנקים הידקו את מתן ההלוואות ליזמי נדל"ן מאז סוף 2020, כאשר קבוצת צ'יינה אוורגרנדה הכריזה על פשיטת רגל.

זוהי תוצאה של אסטרטגיית שלושת הקווים האדומים שיזמה הממשלה המרכזית במטרה להפחית את חובות הנדל"ן, ובכך לדחוף יותר מ-100,000 עסקים במגזר זה למצב קשה. מכירות הבתים המשיכו לרדת לאחר מכן ומגפת הקורונה הייתה הקש ששבר את גב הגמל.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 4 — ההשקעות במגזר הנדל"ן ירדו ברציפות מאז חדלות הפירעון של אוורגרנדה (צילום: בלומברג).

סְעָרָה

במאי 2021, קאנטרי גארדן הרחיבה את עסקיה לג'ויה, מחוז שאנדונג, עיר הולדתה של הואילאן. היא הופתעה מהפרסומות המתוקשרות על הקומפלקס היקר ביותר באזור, שהבטיח אורח חיים של 5 כוכבים.

"העיצוב של הבניין באמת הרשים אותי", אמר הואילאן. "אני חושב שזה בית אמיתי. לשתי בנותיי יהיו חדרי שינה משלהן".

הפתיחה החגיגית הייתה הצלחה אדירה, עם פנסים אדומים וקהל עצום. היא אף קיבלה עצה לא לנסוע לאירוע בגלל קשיי חניה. כל הפרויקט אזל במהירות.

אבל לא היה לה מושג שמאחורי הנצנצים האלה, נוצרת סערה של קשיי נזילות.

לפני מספר חודשים, מאז חדלות פירעון של אוורגרנדה, התפיסה לגבי שוק אג"ח הנדל"ן של סין, בשווי 200 מיליארד דולר, השתנתה לחלוטין.

עם גישה מוגבלת להלוואות ומכירות איטיות, אפילו העסקים "הבריאים ביותר" כביכול "חולים".

קאנטרי גארדן אינה יוצאת דופן, למרות היותה חברת נדל"ן "לאומית" בסין. האסטרטגיה של התמקדות בערים קטנות, אשר יושמה במשך שנים רבות, לבסוף הצליחה להשתבש. הפסיכולוגיה של רוכשי בתים ביישובים אלה מתערערת בקלות רבה יותר מאשר בערים גדולות, ולכן מכירות הבתים כאן ירדו "באופן אומללות".

קאנטרי גארדן אפילו נאלצה לבקש מממשלת מחוז גואנגדונג לחבר מכירות נדל"ן ליחידות בבעלות המדינה במחירים מוזלים כדי להשיג יותר נזילות.

אבל עסקי החברה לא יכלו לפעול נגד השוק. בשיאה, רוכשי בתים רבים סירבו לשלם משכנתאות על יותר מ-320 פרויקטים לא גמורים ב-100 ערים ברחבי המדינה, כולל אלה שבבעלות קאנטרי גארדן.

באוקטובר, מחירי הבתים בסין ירדו בקצב המהיר ביותר מזה שבע שנים. הממשלה המרכזית נאלצה להתערב עם חבילת תמיכה בת 16 נקודות, אך זה נחשב מאוחר מדי.

יו"ר קאנטרי גארדן, יאנג, נשא נאום בן שעה כדי להרגיע את העובדים, ואמר שהוא "ראה אור בקצה המנהרה". האם זה נכון?

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 5 — מבט על פרויקט גן כפרי בעיר הייואן, מחוז גואנגדונג, בספטמבר 2023. (צילום: בלומברג).

הכאב עדיין לא הפסיק

מכירות קאנטרי גארדן ירדו ב-81% משנה לשנה בספטמבר, עובדה עצובה: ירידת המכירות של הקבוצה הייתה מהירה פי שניים מזו של חברות דומות בשמונת החודשים הראשונים של השנה.

נכסיה של יאנג הויאן, בתו של המייסד יאנג קוווק קיונג, שהייתה בעבר האישה העשירה ביותר בסין, "התאדו" גם הם ב-86% ל-4.6 מיליארד דולר בלבד, על פי מדד המיליארדרים של בלומברג .

באשר לפו, קשה לעובד הזה לקבל את העובדה שלחברה גדולה כמו קאנטרי גארדן אין מספיק כסף לשלם לעובדיה. הוא ממתין בקוצר רוח ליום בו יקבל 10,000 יואן כשכר חובה. לאחר מכן, הוא יחזור מיד לעיר הולדתו גוויג'ואו.

"אנשים רבים מעיר הולדתי כבר לא רוצים לצאת לעבוד. וגם אני לא", שיתף פו.

סיפורים כמו אלה של פו, הואילאן וצ'ן אינם נדירים בסין. בדואיין, הגרסה הסינית של טיקטוק, פועלי בניין וקוני בתים פרסמו סרטונים הקוראים לממשלה לאלץ את קאנטרי גארדן להתחיל מחדש את הפרויקטים הלא גמורים שלה ולשלם את שכרם של עובדיה.

רבים מהם צעדו מחוץ למטה התאגיד אך היו "חסרי אונים".

"אם עסקי נדל"ן גדולים יפשטו את הרגל או לא יעמדו בחובותיהם, הדבר ישפיע ישירות על הבנקים ועל אנשים קשורים, ובעיקר, ייצור ספירלות כלכליות שליליות", אמר כריסטופר מרקיז, פרופסור בבית הספר לכלכלה של קיימברידג' ג'אדג'.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 6 — החלום על בית אמיתי עבור רבים לא יתגשם בקרוב (צילום: בלומברג).

ה"כאב" מהמשבר ממשיך להתפשט. הממשלה לא גילתה עניין בהגנה על עסקי נדל"ן למרות המצב הקשה הנוכחי. על פי נתוני בלומברג , נכון לסוף אוקטובר, כ-100 מיליארד דולר, השווה ערך ליותר מ-50% מהאג"ח המצטברות של עסקי נדל"ן סיניים, נקלעו לחדלות פירעון או נאלצו לעבור ארגון מחדש.

מצב זה פגע באמון המשקיעים, כולל בקרנות גדולות כמו Pacific Investment Management Co ו-Fidelity International Ltd. ייתכן שאברגרנדה אף תצטרך לממש נכסים כדי לפרוע חובות, על פי פסיקת בית משפט בהונג קונג.

משבר שוק הנדל"ן גרם גם לצניחה הכנסות הממשל המקומי, כאשר חלק מבתי הספר באזורו אפילו לא מסוגלים לשלם למורים, אמר צ'ן.

באשר להואילאן, תשלומי המשכנתא החודשיים שלה הפכו לנטל כשהיא איבדה את עבודתה מוקדם יותר השנה. הבית עליו חתמה על חוזה רכישה איבד רבע מערכו. אם היא תרצה למכור, היא תתקשה למצוא קונה.

"כשהבת שלי שאלה אותי מתי אנחנו עוברים לבית החדש שלנו, לא ידעתי איך לענות", אמרה בעצב. "אם הייתה לי הזדמנות שנייה, לא הייתי סומכת לחלוטין על אף חברת נדל"ן, אפילו לא על חברה גדולה כמו קאנטרי גארדן", אמרה.

[מודעה_2]
מָקוֹר