"הידוק" אשראי נדל"ן: הימנעו מהשוואה בין קוני דירות ל"ספקולנטים וגולשים"

TPO - נכון לעכשיו, רוב המשקיעים משתפים פעולה עם בנקים כדי לפרוס חבילות אשראי לרוכשי דירות. זוהי מדיניות חשובה, המעודדת את השוק ועוזרת לאנשים לגשת בקלות לדיור, ומשפיעה ישירות על הנזילות וספיגת המוצרים. יש להבחין בין ספקולציות לצבירת הון לגיטימית כדי למנוע השפעות שליליות על השוק.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

הימנעו ממטרות מבלבלות

לאחרונה, משרד הבינוי הציע מגבלת הלוואות לדיור מסחרי: לא יותר מ-50% משווי החוזה עבור הלוואה לרכישת בית שני, ולא יותר מ-30% עבור בית שלישי ומעלה. מדיניות זו צפויה להגביל ספקולציות ולהנחות את השוק לפעול בצורה בריאה יותר.

על פי המכון הוייטנאמי למחקר והערכת שוק הנדל"ן (VARS IRE), הצעה זו צריכה להימנע מהשוואה בין קבוצת ה"ספקולנטים והגולשים" לבין אלו הרוכשים בתים שניים או שלישיים למטרות לגיטימיות, כגון ניצול עסקי או צבירת נכסים עבור ילדים. על פי מכון זה, לקבוצת המשקיעים הרוכשים לצורך ניצול להשכרה או צבירת נכסים לטווח ארוך יש השפעה חיובית, המסייעת להגדיל את הנזילות ולקדם שוק תוסס יותר.

"אם מדיניות הגבלת אשראי תיושם באופן אחיד, ללא הבחנה בין נושאים, סביר מאוד שהיא תבטל את כל הדינמיקה החיובית של השוק", העיר VARS IRE.

אין ליישם את הגבלת האשראי באופן אוניברסלי.

מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) - אמר כי לאנשים וייטנאמים יש הרגל לצבור נדל"ן להשקעה או לקנייה עבור ילדיהם ונכדיהם. "זהו צורך לגיטימי ויש לעודד אותו. אדם שקונה בית להשכרה או פותח חנות תורם גם הוא לעמידה בביקוש לדיור בשוק. אם הביקוש האמיתי יושווה לספקולציות, הביקוש יקטן ועסקים יתמודדו עם קשיים", אמר מר דין.

לדברי מר דין, אין להחיל הגברת אשראי או הטלת מיסים באופן אוניברסלי, אלא יש לכוון את הספקולנטים באמצעות צעדים טכניים. אחרת, השוק יהפוך לבלתי מאוזן, יפחית את הנזילות וישפיע על התחרותיות של עסקים.

VARS IRE מאמינה שהפתרון ארוך הטווח להורדת מחירי הדיור הוא פיתוח דיור מסחרי בר השגה. על פי דוח הרבעון השני השנה, דירות יוקרה מהוות יותר מ-60% מההיצע הכולל, בעוד שדירות בר השגה כמעט ואינן קיימות, ומופיעות רק בכמה פרויקטים של דיור ציבורי.

בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, תחום הדיור בר השגה "נעלם" במשך שנים רבות, מה שגרם לחוסר האיזון בין היצע לביקוש לדחוף את המחירים כלפי מעלה. VARS IRE ציין כי "כאשר הביקוש עולה על ההיצע, עליות מחירים הן בלתי נמנעות", ולכן הגדלת ההיצע החדש היא פתרון בסיסי במקום הידוק האשראי באופן גורף.

VARS IRE ממליצה שגופים רגולטוריים יפתחו מדיניות גמישה וברת ביצוע, תוך הימנעות מיישום מכני של תקנות תוכנית הדיור הציבורי שעדיין סובלת מבעיות רבות. פתרונות רגולטוריים חייבים להשיג שתי מטרות: שליטה בספקולציות מבלי להפחית את הביקוש החוקי ולייצב את השוק בטווח הארוך.

צריך לשלם את התפקיד הנכון של השוק

פרופסור דאנג הונג וו - סגן שר משאבי הטבע והסביבה לשעבר - אמר כי הדבר החשוב ביותר כעת הוא להחזיר את התפקיד הראוי של השוק בהקצאת משאבים וזרימת הון.

לדברי מר וו, כלכלת השוק היא המודל שמכבד הכי הרבה את מנגנון ההון - כלומר, מאפשר להון לפעול בגמישות, ולמצוא את המקום שמביא את היעילות הגבוהה ביותר. "אין לקבוע תקנות שמעכבות את תהליך ההון. איסור על הון הוא איסור על השוק, זה אנטי-שוק", הדגיש מר וו.

מר וו אמר כי לרבות מהתקנות הנוכחיות עדיין יש נטייה של מנגנון סובסידיה, שמעוות את כללי השוק ומעכבות פיתוח.

"אנו משתמשים בחשיבה של סובסידיות כדי לנהל את השוק, דבר שמזיק לחלוטין לצמיחה הכלכלית. וייטנאם מבקשת לעתים קרובות ממדינות להכיר בה ככלכלת שוק, אך עד כה, רוב מדינות ה-G7 לא הכירו בכך משום שהן רואות שאנו פועלים עם חשיבה ישנה, ומקבלים החלטות המנוגדות לעקרונות השוק", ניתח מר וו.

בנוגע למחירי הדיור, לדברי מר וו, שורש הבעיה אינו טמון בהידוק או בהקלת האשראי, אלא במדיניות ההיצע. "הסיפור של מחירי הדיור הוא סיפור ההיצע. אם ההיצע בכל המגזרים, במיוחד דיור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה ומעמד הביניים, לא יגדל, אז מחירי הדיור ימשיכו לעלות. זוהי אחריות המדיניות של המדינה", אמר מר וו.

עם זאת, מר וו הדגיש גם כי בכלכלת שוק, המפעלים הם אלה שמחליטים על כיוון ההשקעות, ולא המדינה. "לא משנה איזה פלח רווחי, המפעלים ישקיעו בו, זהו חוק הטבע. המדינה אינה יכולה ואינה צריכה להתערב על ידי הגבלת אשראי או איסור על מפעלים להשקיע בתחום זה או אחר. פעולה זו נוגדת את מנגנון השוק", אישר פרופסור וו.

לדברי מר וו, תפקידה של המדינה אינו לקבל החלטות בשם עסקים, אלא ליצור מסגרת שקופה ושוויונית כך שכל המגזרים הכלכליים יוכלו לפעול בהתאם לחוקי השוק המובנים.

"ברגע שבחרנו במודל של כלכלת שוק, עלינו באמת לבטוח ולכבד את מנגנון השוק, במקום התערבות אדמיניסטרטיבית עם חשיבה של סובסידיות", הוסיף מר וו.