תיקון חוק המקרקעין: האם תם עידן הספקולציות ואגירת הקרקעות לצורך פיצויים?

לדברי מומחים, תיקון חוק המקרקעין יסייע במניעת ספקולציות של רכישת קרקעות זולות בציפייה למחירי פיצויים גבוהים.

בטיוטת החוק לתיקון ומשלימה של מספר סעיפים בחוק הקרקעות, אשר משרד החקלאות והסביבה הגיש זה עתה לממשלה, אחד התכנים שמשכו את תשומת הלב הציבורית הוא ההצעה להתאים את זכויותיהם של משתמשי הקרקע כאשר הרשויות הודיעו על כיבוי קרקע אך טרם קיבלו החלטה.

הידוק עסקאות הקרקעות בזמן ההמתנה לכיבוי קרקעות.

במציאות, בזמן ההמתנה לרכישת קרקע, בעלי קרקעות עדיין יכולים להעביר, להעניק במתנה או לתרום את זכויות השימוש שלהם בקרקע (תעודת בעלות על קרקע) כהון. עם זאת, הדבר יכול להוביל לקנייה ומכירה של קרקעות בציפייה לפיצוי, במטרה לנצל את המדיניות למטרות רווח אישי.

כדי לטפל בכך, המשרד מציע כי אלו המקבלים זכויות שימוש בקרקע כהעברה, מתנה או תרומה הונית יהיו זכאים לפיצוי, תמיכה ויישוב מחדש רק לאלו שאדמתם הופקעה בעבר.

על פי משרד החקלאות והסביבה, הידוק עסקאות הקרקע בתקופה הממתינה לרכישת קרקעות ירסן את הספקולציות ויבטיח הוגנות במדיניות הפיצויים ופינוי הקרקעות.

יש מצב שבו אנשים רבים צוברים קרקע חקלאית, ומחכים שהיא תיכלל בתכנית התכנון כדי שיוכלו לקבל פיצוי. (תמונה להמחשה)

לאחרונה, לאחר כניסתו לתוקף של חוק הקרקעות 2024, נוצר מצב בשוק בו אנשים רבים "אוגרים קרקעות בציפייה לפיצויים", במיוחד סביב אזורים המתוכננים לתשתיות, אזורי תעשייה, כבישים מהירים, כבישי טבעת, שדות תעופה וכו'. הסיבה לכך היא שהחוק החדש משנה את אופן קביעת מחירי הקרקע כך שיהיו קרובים יותר למחירי השוק, וגם מוסיף תקנות רבות בנוגע לתמיכה בהתיישבות מחדש, פיצויים על נכסים ועלויות השקעה בקרקע.

מר פאם דוק טואן - מנכ"ל חברת EZ Property - ציין כי עוד לפני יישום חוק הקרקעות משנת 2024, שוק הנדל"ן כבר ראה אנשים פרטיים, קבוצות וארגונים רוכשים קרקעות לקראת שינויים במסגרת החוק החדש.

מר טואן ציין כי חוק הקרקעות משנת 2024 שיכלל את המנגנונים והמדיניות לניהול ושימוש בקרקעות חקלאיות על ידי הרחבת המגבלה לקבלת העברות של זכויות שימוש בקרקע חקלאית ללא יותר מפי 15 ממגבלת הקצאת הקרקעות ביישוב.

וברגע שרוב המכשולים הוסרו, קרקעות חקלאיות החלו להיות מבוקשות שוב. עסקים רבים רכשו קרקעות מסוג זה ביישובים כדי לבנות חוות, מודלים חקלאיים מתקדמים או מודלים תעשייתיים. לחלופין, משקיעים רבים רכשו קרקעות חקלאיות בציפייה לפינוי קרקעות ופיצוי במחירים גבוהים.

מר נגוין קוואנג הוי - מנכ"ל הפקולטה למימון ובנקאות (אוניברסיטת נגוין טראי), חולק את אותה דעה, והעריך כי במציאות, לאורך השנים, בכל פעם שמתגלה מידע על תכנון או פרויקטים גדולים של תשתית, השוק רואה לעתים קרובות גל של אגירת קרקעות לטווח קצר כדי להרוויח מהפרשי פיצויים. זה לא רק מעלה את מחירי הקרקעות במהירות בהשוואה לערכם האמיתי, אלא גם מגדיל את עלויות פינוי הקרקעות, ומשפיע ישירות על יעילות ההשקעות הציבוריות והתקדמות הפרויקטים.

חשוב מכך, אם ספקולציות המבוססות על מידע תכנוני יורשו להימשך, השוק יפתח בהדרגה מנטליות של "השקעה המבוססת על ציפיות מדיניות" במקום השקעה המבוססת על צרכי שימוש בפועל בקרקע וערך הניצול האמיתי של הקרקע. דבר זה מזיק להתפתחות היציבה של הכלכלה .

" תיקון חוק הקרקעות, כולל התאמת זכויותיהם של משתמשי הקרקע, יסייע בריסון מצב זה ", ניבא מר הוי.

הפיצוי צריך להתבסס על מחירי הקרקע בזמן פרסום התכנון.

אם ספקולציות המבוססות על מידע תכנוני יימשכו, השוק יפתח בהדרגה מנטליות של "השקעה המבוססת על ציפיות מדיניות" במקום השקעה המבוססת על צרכי שימוש בפועל בקרקע וערך הניצול האמיתי של הקרקע. דבר זה מזיק להתפתחות היציבה של הכלכלה.

מר נגוין קוואנג הוי - מנכ"ל הפקולטה למימון ובנקאות (אוניברסיטת נגוין טראי)

בהתייחסם לתיקונים המוצעים לחוק המקרקעין, מומחים סבורים כי בהקשר של שוק הנדל"ן הנכנס לשלב ארגון מחדש לקראת שקיפות רבה יותר ופיתוח בר-קיימא, התיקונים המתוכננים לחוק המקרקעין, ובמיוחד התוכן הנוגע לשליטה בעסקאות קרקע בתקופה הממתינה לרכישת קרקע כדי להגביל "קנייה ומכירה בציפייה לפיצויים", מדגימים מאמץ ראוי לשבח מצד סוכנות הניהול בשיפור המסגרת המוסדית ובהפחתת עיוותים בשוק.

עם זאת, לדברי מר נגוין קוואנג הוי, כדי לרסן ספקולציות "בתוך ציפייה לפיצויים", הגישה צריכה להתמקד בשליטה על הטבות הנובעות לאחר הודעת רכישת הקרקע, במקום לאסור באופן מוחלט עסקאות.

ראשית, יש צורך לקבוע בבירור "מסגרת זמן חוקית" ממועד ההודעה הרשמית על רכישת הקרקע או ההכרזה על התכנון. לאחר זמן זה, עדיין ניתן לבצע עסקאות, אך הזכות לקבלת פיצויים, תמיכה או מדיניות יישוב מחדש צריכה להיקבע בהתאם למשתמש הקרקע המקורי. גישה זו שומרת על שקיפות השוק ומפחיתה תמריצים ספקולטיביים לטווח קצר.

יתר על כן, שקיפות המידע היא קריטית. כאשר מידע תכנוני אינו זמין לציבור ועקבי, נוצרים לעיתים קרובות פערים בגישה למידע, מה שנותן לקבוצה מסוימת של ספקולנטים יתרון על פני השוק. לכן, יש צורך לקדם את הדיגיטציה של נתוני קרקע, לחשוף מידע תכנוני לציבור בזמן אמת ולהבטיח שלאזרחים תהיה גישה שווה למידע.

בנוסף לכלי ניהול, יש לערוך מחקר נוסף על כלים פיננסיים כגון הטלת מיסים גבוהים על עסקאות לטווח קצר או הערך המוסף הנובע משינויים בתכנון. זהו פתרון רך אך בעל יעילות לטווח ארוך, והוא גם תואם את מגמות הממשל המודרני של מדינות רבות.

עם זאת, לדברי מר הוי, יש לתכנן את אמצעי הבקרה בצורה הרמונית, משום שהזכות להעביר קרקע נותרה זכות קניין לגיטימית של העם. המטרה צריכה להיות להגביל את ניצול המדיניות למטרות רווח אישי, ולא לשבש עסקאות אזרחיות לגיטימיות.

יתר על כן, ההצעה לפיה אלו המקבלים זכויות שימוש בקרקע כהעברה, מתנה או תרומה הונית יהיו זכאים רק לפיצוי, תמיכה ויישוב מחדש התואמים לאלו שאדמתם הופקעה בעבר, היא גישה סבירה וברת ביצוע למדי.

מומחים צופים כי תיקון חוק המקרקעין ירסן את הספקולציות והאגירה בקרקעות לקראת פיצוי.

ההיבט החיובי הוא שהצעה זו משפיעה ישירות על תמריצים ספקולטיביים. כאשר הטבות הפיצויים לא יגדלו עוד עם מכירת קרקעות בתקופת טרום-השיקום, האטרקטיביות של "קנייה בציפייה לפיצויים" תפחת משמעותית.

עם זאת, כדי שהמדיניות תהיה יעילה במלואה, היא דורשת מערכת נתוני קרקע מקושרת, תקנות ברורות לגבי מועדי "סיום זכויות", ושקיפות וניטור מוגברים של עסקאות חריגות באזורים שבהם קרקע מוכנה לרכישה.

" אם ייושם באופן מקיף, זה לא רק יהווה פתרון לטיפול בתופעת שוק לטווח קצר, אלא גם יתרום לבניית סביבת נדל"ן שקופה יותר, להפחתת ספקולציות ולהכוונת משאבי קרקע לפיתוח כלכלי משמעותי ובר-קיימא יותר בטווח הארוך ", הדגיש מר הוי.

מנהיג חברת נדל"ן בהאנוי הציע גם כי כדי לרסן ספקולציות בקרקעות בציפייה לפיצויים, חוק הקרקעות יספק פיצוי רק על סמך השימוש הנוכחי בקרקע בזמן הכרזת התכנון, ולא יכלול עליות מחירים חריגות לאחר פרסום מידע על הפרויקט. במקביל, יש להגביל את זכויות הפיצויים של אלו הרוכשים קרקעות לאחר הכרזת התכנון.

צ'או אן

מקור: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html