ניצול הזדמנויות ופתרון אתגרים בשוק הנדל"ן בהקשר החדש

בסמינר הנושאי "מידע חשוב למשקיעי נדל"ן" שנערך ב-7 ביוני, שאורגן על ידי משרד עורכי הדין SB LAW בשיתוף פעולה עם מועדון גופלנד, דנו מומחים בפתרונות והציעו גישות אסטרטגיות לשוק הנדל"ן.

האירוע לא רק סיפק עדכונים אלא גם שימש כפורום פתוח, שאיחד קולות מגוונים ממומחים כלכליים , קובעי מדיניות, עסקים מובילים ומנהיגי בורסות המעורבים ישירות ביישום פרויקטים מהעולם האמיתי בשוק.

סקירה כללית של הסמינר הנושאי "מידע חשוב למשקיעי נדל"ן" ב-7 ביוני. (צילום: הונג צ'ויין)

ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של בנק BIDV , אמר בסמינר כי בתקופה האחרונה, הכלכלה הוייטנאמית בכלל ושוק הנדל"ן בפרט התמודדו עם קשיים ואתגרים רבים עקב ההשפעה המשולבת של גורמים מקומיים ובינלאומיים. לחץ מאינפלציה, ריביות, זרימת אשראי הדוקה ותנודות כלכליות עולמיות השפיעו קשות על הייצור ויכולת העסקים של מפעלי נדל"ן רבים.

על רקע זה, המפלגה והמדינה הפגינו בבירור תשומת לב מיוחדת לענף הנדל"ן באמצעות סקירה, תיקון והשלמה מתמשכים של מנגנונים ומדיניות משפטית חשובים רבים. יחד עם זאת, יושמה מערך מקיף של פתרונות תמיכה, עם הנחיות והוראות רבות שהוצאו על ידי הממשלה והמשרדים, שמטרתן לפתור בהדרגה מכשולים, להשיב את האמון ולהתקדם לעבר המטרה של פיתוח שוק הנדל"ן בצורה בטוחה, בריאה ובר קיימא.

כוחות מניעים של שוק הנדל"ן.

ד"ר קאן ואן לוק צופה כי הכלכלה העולמית תמשיך לחוות צמיחה חלשה של כ-2.8% בלבד בתקופה שבין 2025 ל-2026 (נמוך מ-3.3% בשנת 2024 ו-3.5% בתקופה שבין 2011 ל-2019). האינפלציה העולמית תרד מעט, הסחר יצמח באיטיות, והריביות יתקררו רק בהדרגה. בנוסף, עסקי נדל"ן מתמודדים כיום עם מכשולים כגון עלויות תשומות, לוגיסטיקה ודרישות לדיגיטציה וירוקות...

עם זאת, מר לוק מאמין שהכלכלה מראה סימנים חיוביים ומנועי הצמיחה מתאוששים באופן שווה למדי. בהתאם לכך, הביקוש הצרכני המקומי מתאושש, היצוא עולה משמעותית אך מאט; ההשקעות הפרטיות מתאוששות, ההשקעות הזרות הישירות עולות משמעותית אך עשויות להאט; ההשקעות הציבוריות מקבלות דחיפה. שירותים (במיוחד תיירות, לינה - מזון ומשקאות, לוגיסטיקה, פיננסים - בנקאות וכו') עולים משמעותית; שוקי המניות והנדל"ן מתאוששים בהדרגה...

יתר על כן, "ארבעת עמודי התווך" הכוללים: החלטה מס' 57-NQ/TW של הפוליטביורו על פריצות דרך בפיתוח המדע, הטכנולוגיה, החדשנות והטרנספורמציה הדיגיטלית הלאומית; החלטה מס' 59-NQ/TW של הפוליטביורו על אינטגרציה בינלאומית במצב החדש; החלטה מס' 66-NQ/TW של הפוליטביורו על רפורמה בעבודת ניסוח ויישום חוקים כדי לעמוד בדרישות הפיתוח הלאומי בעידן החדש; והחלטה מס' 68-NQ/TW של הפוליטביורו על פיתוח הכלכלה הפרטית, יצרו יחד שלם מאוחד בחשיבה אסטרטגית ופעולה לפיתוח לאומי.

ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של בנק BIDV, הזהיר כי למרות ששוק הנדל"ן התאושש, הוא עדיין טומן בחובו סיכון לבועת מחירים. (צילום: הונג צ'ויין)

בתחום הנדל"ן, שלושה חוקים חשובים - חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן - אושרו ונמצאים בתוקף, ומספקים תמיכה משמעותית לשוק בהקשר הנוכחי והעתידי. אלו הם איתותים חיוביים לקידום פיתוח שוק יעיל ובר-קיימא. בנוסף, השוק מקבל תמיכה משמעותית גם מהחלטות וצווים שהוציאו הפוליטביורו, האסיפה הלאומית והממשלה, כגון: החלטה 170/2024/QH15 וצו 76/2025/ND-CP על הסרת מכשולים משפטיים לפרויקטים וקרקעות במסקנות ופסקי דין של בדיקות בעיר הו צ'י מין, דא נאנג וחאן הואה; החלטה 171/2024/QH15 וצו 75/2025/ND-CP על פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע או זכויות שימוש בקרקע קיימות ("קרקע למגורים וקרקע אחרת"); החלטה 201/2025/QH15 מיום 29 במאי 2025, על פיילוט של מספר מנגנונים ומדיניות ספציפיים לפיתוח דיור ציבורי...

"תנופה חדשה ממדיניות וחוקים, יחד עם השקעות מוגברות בתשתיות, פותחת ציפיות חדשות לשוק הנדל"ן", אישר מר לוק.

יישום קבוצת הפתרונות האסטרטגיים.

המומחה קאן ואן לוק הצביע גם על הסיכונים והאתגרים של שוק הנדל"ן: סכסוכים מסחריים וטכנולוגיה המשפיעים על נדל"ן לוגיסטי, פארקים תעשייתיים, ביקוש לדיור, תיירות וצריכה; חלוקה איטית ולא אחידה של השקעות ציבוריות; קשיים מסוימים במיזוג מחוזות וערים; צפויה עלייה משמעותית בהשקעות פרטיות בתקופה הקרובה; רפורמה בהליכים מנהליים דורשת זמן לפתרון ויישום; התאוששות שוק הנדל"ן חסרה קיימות, והמחירים נותרים גבוהים...

לנוכח האתגרים וההזדמנויות לפיתוח בהקשר החדש, ד"ר קאן ואן לוק מאמין שעסקי נדל"ן צריכים ליישם קבוצה של פתרונות אסטרטגיים כגון: המשך ארגון מחדש של הפעילות; מתן תשומת לב לשליטה בסיכוני תזרים מזומנים וטיפול בחובות עתידיים (כ-93,500 מיליארד דונג וייטנאמי של אג"ח קונצרניות יגיעו לפדיון בשנת 2025); מחקר וגישה יזומים למדיניות תמיכה, במיוחד חבילות תמיכה לדיור ציבורי, השקעות בתשתיות והחלטות וצווים חדשים...

בנוסף, ד"ר קאן ואן לוק הזהיר כי למרות ששוק הנדל"ן התאושש, הוא עדיין טומן בחובו סיכון לבועת מחירים, מה שמחייב עסקים לנקוט משנה זהירות ומדיניות שקופה. בפרט, שוק המניות עלה ב-5.2% בחמשת החודשים הראשונים של 2025, כמעט כפול מהתקופה המקבילה אשתקד, אך עדיין חסר יציבות. לכן, שיפור יכולת הממשל התאגידי, ניהול סיכוני שער החליפין והריבית ועמידה בתקנות פיננסיות הם גורמים מרכזיים לפיתוח בר-קיימא.

מיזוג מחוזות ייצור מרכזי צמיחה חזקים.

מר נגוין קווק אן, סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn, אמר כי לאחרונה, מיזוג של יחידות מנהליות משך תשומת לב רבה מצד משקיעי נדל"ן. מיזוג של מחוזות וערים נחשב לאחד המשאבים לקידום פיתוח כלכלי. כדי שיישוב יתפתח באופן בר-קיימא, חיוני להבטיח גודל אוכלוסייה, משאבים ותשתיות מספיקים.

לדברי מר קווק אן, לאחר ביצוע סקר, אתר Batdongsan.com.vn מצא כי בווייטנאם יש כיום 64 מחוזות/ערים, עם אוכלוסייה ממוצעת של מעל מיליון איש בכל מחוז. בהשוואה למדינות אחרות, ההבדל משמעותי. בסין יש רק מעל 30 יחידות מנהליות ברמה המחוזית, אך בכל מחוז אוכלוסייה ממוצעת של כ-30-40 מיליון איש. אפילו לארה"ב ולמדינות רבות אחרות יש מבנה מנהלי ריכוזי, עם גודל אוכלוסייה גדול בהרבה לכל יחידה.

מר נגוין קווק אן, סגן המנהל הכללי של Batdongsan.com.vn, שיתף את תובנותיו בסמינר. (צילום: הונג צ'וין)

"זה מראה שהמבנה המנהלי של וייטנאם מקוטע מדי כיום, מה שמקשה על הממשל ומוביל לפיזור משאבים. כאשר הפרובינציות ימוזגו, המשאבים יהיו מרוכזים יותר, מה שייצור תנאים נוחים לפיתוח. למרות שהפיתוח לאחר המיזוג לא יכול להיות אחיד בכל האזורים, הריכוז ייצור מרכזי צמיחה חזקים", אמר מר קווק אן.

דוגמה בולטת לכך היא המקרה של דא נאנג וקואנג נאם. לדאן נאנג פוטנציאל פיתוח חזק אך מוגבל מבחינת נמלי ים וקרקעות תעשייתיות. בינתיים, לקואנג נאם יש יתרונות במשאבים ובשטחי קרקע. מיזוגם ייצור ישות מאוחדת עם פוטנציאל פיתוח ברור יותר.

בטווח הארוך, אם מדיניות המס וההשקעות תישאר יציבה ב-10 השנים הבאות, קצב הצמיחה יהיה מהיר מאוד. לכן, לדעת Batdongsan.com.vn, משקיעים לא צריכים להסתכל רק על גורמים לטווח קצר.

בטווח הקצר, מגמות השקעה דומות לעיתים קרובות לגל ראשוני; עם שומעים חדשות על מיזוג, אנשים ממהרים לרכוש קרקעות בציפייה ש"המחירים בהחלט יעלו". עם זאת, המציאות מראה שבמקרים רבים, לאחר הרכישה, מחירי הקרקעות נשארים ללא שינוי, התשתיות והתכנון נשארים זהים, ללא פריצות דרך.

לכן, נדרשת פרספקטיבה ארוכת טווח ויסודית יותר. לאחר המיזוג, חיוני לשקול כיצד יוקצו המשאבים, האם יושקעו בתשתיות כראוי, והאם התוכנית הכוללת תסייע בקידום הפיתוח הכלכלי של המחוז.

אם יישוב מתפתח, התושבים מרוויחים הכנסות טובות יותר, מושכים כוח אדם ומגדילים את האוכלוסייה, הדבר בוודאי יוביל לביקוש מוגבר להשקעות, במיוחד בנדל"ן סביב מקום מגוריהם. משם, מחירי הקרקע יכולים לעלות באופן בר-קיימא.

מקור: https://baoquocte.vn/tan-dung-co-hoi-hoa-gia-i-thach-thuc-cho-thi-truo-ng-bat-dong-sa-n-trong-boi-ca-nh-moi-317148.html