הסרת צווארי בקבוק בהריסה, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים

[מודעה_1]

ועדת החוק של האסיפה הלאומית סבורה כי הוראות הצעת חוק הדיור (המתוקן) צריכות להסיר צווארי בקבוק בסדר ובנהלים של העברת דיירים מבנייני דירות מסוכנים הנמצאים בסכנת קריסה; בחירת משקיעים לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות; הסכמה על תוכניות פיצויים ויישוב מחדש לאחר בחירת משקיעים...

יו"ר ועדת החוק של האסיפה הלאומית, הואנג טאן טונג, מדווח על סקירת טיוטת חוק הדיור (מתוקן). (צילום: דוי לינה).

הימנעו מחפיפה וסתירה עם טיוטת חוק המקרקעין (מתוקן)

בבוקר ה-5 ביוני, בהצגת דו"ח הסקירה על טיוטת חוק הדיור (מתוקן), הצהיר יו"ר ועדת החוק של האסיפה הלאומית, הואנג טאן טונג, כי אחת הבעיות העיקריות שיש להתגבר עליהן בעת תיקון חוק הדיור היא הקושי בהריסה, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים, רעועים וניזוקים.

הצעת החוק שהוגשה לאסיפה הלאומית, תוך שילוב חוות דעת ועדת הקבע של האסיפה הלאומית במושב מרץ 2023, ביטלה את האפשרות בנוגע לתקופת הבעלות על בנייני דירות. עם זאת, ועדת החוק מצאה כי התוכן הנוסף בטיוטת החוק לא עמד בדרישות הספציפיות והיתכנות בנוגע לסמכות, לסדר ולנהלים להעברת דיירים, להריסה, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות לא בטוחים, ויש צורך לבחון ולחקור זאת עוד יותר לצורך השלמתם.

בהתבסס על מחקר, סקר ופיקוח על יישום החוק לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות בפועל בערים גדולות, ועדת החוק סבורה כי הוראות הצעת החוק בנושא זה צריכות להסיר צווארי בקבוק ב: הליכים להעברת דיירים מבנייני דירות מסוכנים הנמצאים בסכנת קריסה; בחירת משקיעים לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות; הסכמה על תוכניות פיצויים ויישוב מחדש לאחר בחירת משקיעים; הליכי השקעה מסובכים וארוכים עבור פרויקטים לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות.

נציגים שהשתתפו בפגישה בבוקר ה-5 ביוני. (צילום: דוי לינה).

באופן ספציפי, המעבר הכפוי של תושבים מבנייני דירות מסוכנים הנמצאים בסכנת קריסה משפיע ישירות על זכויות חוקתיות (הזכות למגורים חוקיים, זכות בלתי ניתנת לפגיעה לדיור, זכות לבעלות על בית וכו') ולכן יש להסדיר זאת בחוק.

לכן, מומלץ שהממשלה תלמד ותסדיר באופן ספציפי את הסמכות, הצו, ההליכים למעבר דירה ואמצעי אכיפה מתאימים בעת הצורך על מנת להבטיח יישום יעיל של מדיניות השיפוץ והבנייה מחדש של בנייני דירות.

במקביל, לקבוע בחוק את שיעור ההצבעה לבחירת אפשרויות פיצויים ויישוב מחדש של בעלי דירות; להוסיף לתקנה שלאחר פרק זמן מסוים כפי שנקבע על ידי הממשלה, אם לא תושג הסכמה על האפשרות, הפיצויים והיישוב מחדש ייושמו בהתאם לאפשרות שתחליט הוועדה העממית המחוזית על בסיס עקרונות הפיצויים והיישוב מחדש שנקבעו בחוק הדיור.

בירושה של הוראות חוק הדיור הנוכחי, סעיף 1, סעיף 72 בטיוטת החוק קובע כי במקרה של בניין דירות שיש להרוס אך נבנה מחדש בהתאם לתכנון, הבעלים יסודרו ליישוב מחדש במקום ועליהם לתרום כספים לשיקום בניין הדירות.

ועדת החוק אישרה סעיף זה משום שהוא עולה בקנה אחד עם הנוהג ומבטיח את זכויות השימוש החוקיות בקרקע של בעלי בנייני דירות שנהרסו. עם זאת, בנוגע לסוגיה זו, סעיף 79 בסעיף 3, סעיף 79 בטיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) קובע כי פרויקטים לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות במסגרת הוראות חוק הדיור נופלים תחת מקרה של השבת קרקעות לפיתוח חברתי -כלכלי למען אינטרסים לאומיים וציבוריים, מה שמוביל לחפיפות וסכסוכים בין שני החוקים.

לכן, מומלץ שהממשלה תורה למשרד הבינוי ולמשרד משאבי הטבע והסביבה לתאם בבחינת והצעת פתרון מאוחד לטיפול בתוכן הנ"ל בשתי טיוטות החוק, תוך הבטחת הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים והחוקיים של בעלי דירות עם קרקע למגורים יציבה וארוכת טווח.

ועדת החוק הציעה גם להמשיך לחקור ולהבהיר את האופי הספציפי של פרויקטים של שיפוץ ושיפוץ בנייני דירות כדי לפתח תקנות בנוגע להליכים ותהליכי השקעה מתאימים, תוך הימנעות מחפיפות וכפילויות, הגדלת עלויות הציות והארכת הזמן לבדיקה, אישור ואישור של מדיניות השקעה.

יש צורך להסדיר את האחוז המינימלי של דמי שימוש בקרקע ושכר דירה עבור פיתוח דיור ציבורי.

בנוגע למדיניות פיתוח דיור חברתי, סעיף 1, סעיף 80 לטיוטת החוק קובע כי הקצאת כספי קרקע לפיתוח דיור חברתי היא באחריות הוועדה העממית המחוזית; סעיף 3, סעיף 80 משלים את ההוראה לפיה הוועדה העממית המחוזית אחראית לדווח למועצת העם באותה רמה על הקצאת חלק מסוים מהכספים הנגבים מדמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע של דיור מסחרי ופרויקטים של השקעה בבנייה באזור עירוני באזור, לצורך ביצוע פיצוי, פינוי אתרים (אם בכלל) והשקעה בבניית מערכות תשתית טכנית לפרויקטים של השקעה בבנייה של דיור חברתי או השקעה בבניית פרויקטים של דיור חברתי.

רוב הדעות בוועדת החוק הסכימו עם הוראות הצעת החוק. עם זאת, כדי להבטיח שקיפות, היתכנות ולהגביר את אחריותן של הרשויות המקומיות ביישום, מוצע להשלים את התקנה בדבר האחוז המינימלי של דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע של פרויקטים של דיור מסחרי ואזורים עירוניים שהתקציב המקומי מקבל חייב לשמש לפיתוח דיור ציבורי.

בנוסף, ועדת החוק קבעה כי, על פי הוראות חוק הדיור הנוכחי, בנוסף להקצאת 20% מקרן הקרקע, משקיעים הבונים פרויקטים של דיור מסחרי ואזורים עירוניים חייבים גם להשקיע בתשתית טכנית סינכרונית עבור הקרקע לבניית דיור ציבורי. אם רק מנוכים דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות הקרקע, למעשה, הם עדיין נלקחים מתקציב המדינה.

שר הבינוי נגוין טהאן נגי מציג את הצעת הממשלה לחוק הדיור (מתוקן). (צילום: דוי לינה).

לכן, מומלץ ללמוד תקנות נוספות בנוגע לאחריות תרומת כספים לבניית דיור ציבורי עבור משקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי ובנייה באזורים עירוניים.

בנוגע לתמריצים למשקיעים בדיור ציבורי למכירה, רכישה-חכירה או השכרה, סעיף 82 לטיוטת החוק קובע כי משקיעים בפרויקטים של בנייה של דיור ציבורי שאינם ממומנים על ידי הון תקציבי מדינה, אג"ח לאומיות, אג"ח, הון סיוע רשמי לפיתוח, הלוואות מועדפות מנותני חסות וכו', יהיו פטורים מדמי שימוש בקרקע ומדמי שכירות עבור כל שטח הקרקע של הפרויקט ואינם צריכים לבצע הליכים לקביעת מחירי קרקע, חישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות הפטורים בהתאם להוראות חוק הקרקעות.

בנוסף, מס ערך מוסף מועדף ומס הכנסה של חברות בהתאם לחוקי המס.

רוב הדעות בוועדת החוק הסכימו עם הוראות הצעת החוק; במקביל, הוצע כי סעיף 2, סעיף 82, ישלים את התקנה בדבר החלק המרבי של מימון קרקע פרטי לבניית מתקני עסקים, שירותים ומסחר בפרויקטים של דיור ציבורי כדי להבטיח קפדנות ולמנוע פרצות שניתן לנצל לרעה בהצעת פרויקטים של השקעה לבניית דיור ציבורי, אך המטרה העיקרית היא שיהיה קרקע לבניית מתקני עסקים, שירותים ומסחר.

בנוגע לקביעת מחירי מכירה, מחירי שכירות ומחירי קנייה בשכירות של דיור ציבורי שלא הושקע ונבנה על ידי המדינה, רוב הדעות בוועדת החוק הסכימו עם הוראות הצעת החוק לפיה עלויות מחושבות במלואן במחיר המכירה לצורך השבת הון ההשקעה של מפעלים, תוך הבטחת זכויותיהם ואינטרסים הלגיטימיים של המשקיעים.

עם זאת, כדי להבטיח שקיפות והקפדה, מומלץ ללמוד ולהבהיר "עלויות סבירות אחרות" הכלולות במחיר המכירה או לקבוע עקרונות ותנאים לעלויות שייחשבו סבירות כאשר הן כלולות במחיר המכירה.

לפי: nhandan.vn

[מודעה_2]
קישור למקור