שוק הנדל"ן של וייטנאם זקוק בדחיפות להגדלת הביקוש הכולל וליצירת היצע.

[מודעה_1]

לאחרונה, הממשלה הציגה פתרונות רבים וחזקים כדי לתמוך בשוק הנדל"ן להתאושש ולפרוץ. בפרט, בהחלטה 33, הממשלה הציעה פתרונות ספציפיים ומפורטים רבים כדי "להציל" את השוק. למעשה, גם השוק קיבל כמה אותות חיוביים, אך לא הצליח לפרוץ.

בשיחה עם כתבי עיתון "עיתונאי ודעת קהל", אמר מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA): "בשבעת החודשים הראשונים של 2023, שוק הנדל"ן המשיך להתמודד עם קשיים רבים."

+ כיצד אתה מעריך את שוק הנדל"ן מתחילת 2023 ועד עכשיו?

- למרות ששוק הנדל"ן הראה סימני שיפור לאחר פתרונות הממשלה להתגברות על הקשיים, עם זאת, באופן כללי, ב-7 החודשים האחרונים, השוק עדיין התמודד עם קשיים רבים, נזילות לקויה והיצע מוגבל מאוד.

הסיבות העיקריות הן סוגיות משפטיות לא פתורות וגישה מוגבלת להון, מספר אירועים במחצית השנייה של 2022 שפגעו באמון המשקיעים ובכלל, כמה בעיות יסוד בשוק שלא נפתרו, כגון סוגיות משפטיות, היצע מחסור, חוסר איזון בין היצע לביקוש...

למעשה, וייטנאם לא באמת ניצלה את מלוא הפוטנציאל והחוזקות של שוק הנדל"ן. נדל"ן תעשייתי, תיירותי ובידור מרוכז רק באזורים מסוימים, מבלי ליצור כוח מניע ומשיכה נרחבת בכל אזורי המדינה.

מר לה הואנג צ'או צופה כי שוק הנדל"ן הוייטנאמי יישאר איטי עד סוף 2023, וכי יוכל להתאושש ולהתפתח בצורה בריאה, שקופה וסטנדרטית יותר רק מהרבעון השני או השלישי של 2024 הודות להתקדמות בסביבה המשפטית; סיכויי צמיחה כלכלית חיוביים; ופיתוח תשתיות מודרני ומסונכרן.

פלחי שוק רבים של השקעות עדיין מתמודדים עם חסמים ומכשולים משמעותיים. משאבי קרקע פוטנציאליים לא נוצלו בצורה אופטימלית. נדל"ן בפארקים תעשייתיים, אזורים כלכליים, אזורי עיבוד יצוא ואזורי היי-טק עדיין מתפתח בזהירות ובקיפאון, עם שיעורי תפוסה נמוכים.

הביקוש לדיור עבור כל המעמדות החברתיים גדול מאוד, במיוחד דיור עבור בעלי הכנסה נמוכה ובינונית, אך רמת ההיענות מוגבלת.

+ האם תוכל לנתח בצורה ברורה יותר את הקשיים של השוק בתקופה הנוכחית?

- נכון לעכשיו, ישנם 3 קשיים ומכשולים עיקריים המונעים משוק הנדל"ן לפרוץ.

ראשית, קשיים הקשורים למדיניות ולחוקים, כגון קשיים הקשורים לדיני מקרקעין, קשיים עקב דיני תכנון וכמה קשיים הקשורים לדיני השקעות.

לדוגמה, בנוגע לתכנון, אושרו פרויקטים מסוימים עם תוכניות מפורטות בגודל 1/500, אך אינם עולים בקנה אחד עם תוכניות האזור והתוכניות הכוללות, והם נבדקים, מותאמים ומעודכנים בהתאם לתקנות.

או, פרויקטים רבים נתקלים בקשיים, מכשולים ויישום איטי עקב תקנות הנוגעות לשיטות הערכת שווי קרקע; במקרים רבים, תכנון שימושי קרקע הוכרז אך אין תוכנית שימושי קרקע שנתית ברמת המחוז...

שנית, קשיים בזרימת הון. בפרט, הגישה להלוואות לעסקי נדל"ן עדיין אינה קלה, בעיקר בשל 3 גורמים: ריביות גבוהות, חוקיות הפרויקט וביטחון בנזילות השוק. למעשה, הריבית הריאלית היא כ-11-12% לשנה.

הורדת הריבית האחרונה ב-0.5-2% היא מאמץ גדול מצד הממשלה ומערכת הבנקאות. צעד זה משפיע לטובה על הכלכלה ועל עסקי הנדל"ן.

עם זאת, קיצור משך הפרויקט בשנה אחת יכול לעזור לעסקים לחסוך עד 12-15% מעלויות ההון בריבית. שלא לדבר על חיסכון בשכר, מכונות וציוד וכו' במשך כל השנה.

תקנות מחמירות בנוגע לבקרת סיכונים באשראי נדל"ן מסייעות להפוך את השוק לבריא יותר, קרוב יותר לצרכים בפועל, ולמנוע בועות מחירים.

עם זאת, כיום היכולת הפיננסית של רוב עסקי הנדל"ן מוגבלת, ההון העצמי נמוך, והפעילות מסתמכת בעיקר על הון אשראי בנקאי, מה שמוביל לקושי בגישה להון אשראי.

הריבית על הלוואות במסגרת חבילת דיור ציבורי בסך 120,000 מיליארד וונד גבוהה מדי (8.7% לעסקים, 8.2% לשנה לרוכשי בתים), מה שמקשה על משקיעים וקוני בתים.

שלישית, קשיים בביקוש המצרפי ובאמון השוק. ניתן לראות כי הביקוש המצרפי ירד בחדות ברוב המגזרים, במיוחד בדיור יוקרתי, תיירות יוקרתית ונדל"ן נופש, וקרקעות. אמון השוק ירד בחדות.

על פי סקר ראשוני של איגוד הנדל"ן של וייטנאם, שני שלישים ממפעלי פיתוח הפרויקטים כמעט ולא ביצעו פעילויות פיתוח פרויקטים חדשות בשנה האחרונה.

בינתיים, חברות תיווך נדל"ן קיצצו כ-50-70% מעובדיהן. משקיעים, רוב המשקיעים, לא השקיעו בשוק הנדל"ן בתקופה האחרונה.

+ אז, אילו המלצות יש לך כדי לעזור לשוק הנדל"ן לפרוץ?

- הסוגיה הדחופה ביותר כעת היא להגדיל את הביקוש הכולל וליצור מקור אספקה מרכזי לשוק הנדל"ן הוייטנאמי. הביקוש הגדול ביותר בשוק הנדל"ן הוייטנאמי הוא כיום פלח הדיור המסחרי בר השגה. לכן, כדי להגדיל את הביקוש הכולל, יש צורך לפתח סוג זה במהירות, בצורה חזקה ומגוון.

עם זאת, בעתיד המיידי, הממשלה צריכה ליישם ביעילות פתרונות לתמיכה בשוק הנדל"ן בהתאם לתוכנית ההתאוששות והפיתוח החברתי-כלכלי לשנת 2023 ולתקופה 2023-2025.

בנוסף, יש להשלים בדחיפות את סקירת ההליכים המשפטיים לפרויקטים של נדל"ן שפיגרו בלוח הזמנים/הושעו ולטפל בהם ביסודיות בשנים 2022 ו-2023 כדי ליצור תנאים ליישום מחדש של הפרויקטים, תוך הבטחת אספקת סחורות לשוק.

אני גם מקווה שהמדינה תפטור היתרי בנייה לפרויקטים של השקעה באזורים עם תכנון מפורט מאושר של 1/500 בהתאם לסעיף 2, סעיף 1, סעיף 1, לפסקה ח' של החלטה מס' 43/NQ-CP מיום 6 ביוני 2014 של הממשלה בנוגע למספר משימות מרכזיות של רפורמה בהליכים מנהליים בהקמה ויישום של פרויקטים של השקעה המשתמשים בקרקע לשיפור סביבת העסקים.

בנוגע להון אשראי, אני חושב שגם בנקים מסחריים צריכים להגביר את התמיכה בריביות/עמלות עבור עסקאות נדל"ן עם תשלומים אלקטרוניים ותשלומים שאינם במזומן.

בנוסף, אני מציע כי ריבית ההלוואות לשוק הנדל"ן בתקופה שבין 2023 ל-2025 תהיה כדלקמן. עבור פלח הדיור המסחרי המתאים להכנסה, מומלץ להיות מתחת ל-7% לשנה.

פלח הדיור הציבורי: עבור עסקים, התעריף המומלץ הוא מתחת ל-6% לשנה; עבור קוני בתים, התעריף המומלץ הוא מתחת ל-4.5% לשנה. עבור פלח נדל"ן תיירותי ואתרי נופש, התעריף המומלץ הוא מתחת ל-9% לשנה. לבסוף, עבור פלח נדל"ן למגורים יוקרתי ופלחים אחרים, התעריף המומלץ הוא בין 9-10% לשנה.

לכוון ולעודד את המגמה של הנפקת אג"ח לציבור במקום הנפקתן באופן פרטי; להמשיך לטפל בקפדנות בהפרות הקשורות לאג"ח קונצרניות, ביטול פיקדונות והצהרת "מחיר כפול" בהעברות נדל"ן כדי להגביר את ההרתעה ולהבטיח את זכויות המשקיעים, להפחית הפסדי תקציב; ולשפר את המסגרת המשפטית להגנה על משקיעים באג"ח קונצרניות ובתעודות קרנות.

לבסוף, אני ממליץ לקדם את הנפקת תעודות הבעלות על נדל"ן תיירותי ואתרי נופש למשקיעים משניים כדי לשחרר במהירות עשרות מיליארדי דולרים במשאבים ולעודד את פיתוח הנדל"ן התיירותי ואתרי הנופש על בסיס צו מס' 10/2023/ND-CP המתקן ומשלים מספר סעיפים בצווים המנחים את יישום חוק הקרקעות.

+ תודה רבה!

וייט וו (בוצע)

[מודעה_2]
מָקוֹר