אגרות שימוש בקרקע, שנגבות מספר פעמים כדי להפחית את הנטל על עסקים

[מודעה_1]

ויסות הפרשי שכר דירה לקרקע

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), הערך המוסף מהקרקע (הפרש שכר הדירה) נוצר על ידי שני גופים עיקריים: המדינה ומשקיעים (שבו משקיעים פרטיים ממלאים תפקיד חשוב מאוד). לכן, יש לווסת את המדיניות הפיננסית בנושא קרקעות ומחירי קרקעות כדי להבטיח הוגנות ויציבות חברתית לטובת הכנסות תקציב המדינה ולטובת המשקיעים.

ראשית, המדינה יוצרת את הערך המוסף מהקרקע (הפרש שכר דירה) באמצעות תכנון שימושי קרקע, בנייה ותכנון עירוני, תכנון משולב של אמצעי תחבורה (TOD) ומאפשרת המרת ייעודי קרקע בהתאם לתכנון עבור משקיעים לביצוע פרויקטים של השקעה עסקית. לכן, למדינה יש את הזכות לווסת את הערך המוסף הזה מהקרקע (הפרש שכר דירה) כדי לשרת אינטרסים לאומיים וציבוריים.

Tiền sử dụng đất không nên tận thu - Ảnh 1. — אגרות שימוש בקרקע הן מקור הכנסה משמעותי לתקציב המדינה.

לדוגמה, בהו צ'י מין סיטי, דונם אחד של אדמה חקלאית יוצר ערך של כ-500 מיליון דונג וייט לשנה בלבד, אך כאשר ייעוד הקרקע מומר לאדמה שאינה חקלאית, דונם אחד של אדמה לייצור, תעשייה, מסחר, שירותים ועירונית יוצר ערך של עד 55 מיליארד דונג וייט לשנה, פי 100. עובדה זו מתבטאת בעובדה שמחוז 7 הוקם בשנת 1997 (בהפרדה ממחוז החקלאות נה בה). באותה תקופה, הכנסות תקציב המדינה עמדו על 59 מיליארד דונג וייט בלבד, אך לאחר 25 שנה, בשנת 2022, הכנסות תקציב המדינה עלו ל-5,550 מיליארד דונג וייט, פי 94 מאשר בשנת 1997.

לכן, בשנת 2018, הממשלה אפשרה להו צ'י מין סיטי להמיר 26,000 דונם של אדמה חקלאית לאדמה לא חקלאית, ייצורית, תעשייתית, מסחרית, שירותית ואדמה עירונית בתקופה 2025/2020. נכון לעכשיו, הו צ'י מין סיטי מפתחת פרויקט להמרת 5 שכונות פרבריות לאזורים עירוניים. במקביל, האסיפה הלאומית פרסמה זה עתה את החלטה 98 על פיילוט של מספר מנגנונים ומדיניות ספציפיים לפיתוח הו צ'י מין סיטי, אשר ייצרו תנאים לפיתוח מהיר של העיר בשנים הקרובות, כולל משאבי קרקע.

בינתיים, משקיעים (בעיקר משקיעים פרטיים) יוצרים ערך נוסף מהקרקע (הפרש דמי שכירות) באמצעות פעילויות השקעה בבנייה ובעבודות עסקיות על קרקע לפיתוח פרויקטים. בעיקר באמצעות היצירתיות והיכולת הפיננסית של המשקיעים, המתבטאים בשיעור ההשקעה בפרויקט. ככל ששיעור ההשקעה גבוה יותר, כך ערך הנדל"ן גבוה יותר ולמשקיעים יש את הזכות ליהנות מהערך הנוסף מהקרקע (הפרש דמי שכירות) לאחר מילוי התחייבויות כספיות כלפי המדינה.

לכן, יש צורך לפתח מנגנון לוויסות הערך המוסף מהקרקע (הפרשי שכר דירה) כדי לייצר הרמוניה בין האינטרסים בין המדינה למפעלים.

הפכו את דמי השימוש בקרקע למס

סוגיה נוספת שיש להעלות היא שהמדינה צריכה לגבות דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע רק באופן סביר ושוויוני, מתוך מטרה לא לגבות יתר ולא לתת לשום דבר לחמוק בין הכיסאות.

לדברי עסקים רבים, אגרות שימוש בקרקע מהוות כיום נטל עבורם וגם דבר לא ידוע משום שלוקחות זמן רב לתשלום.

השיטה הנוכחית לחישוב אגרות שימוש בקרקע מקשה על עסקים ויוצרת מנגנון של בקשה ונתינה, הטרדה. משקיעי פרויקטים נאלצים לשלם סכום עצום של אגרות שימוש בקרקע, השווה לכ-70% מעלות הפיצוי עבור פינוי האתר, כמעט ונאלצים לקנות בחזרה את זכויות השימוש בקרקע בפעם השנייה, ונטל זה מוטל בסופו של דבר על רוכשי הבתים. לפיכך, אגרות שימוש בקרקע מהוות חלק גדול ממבנה עלויות הדיור, ומהוות כ-10% מעלות הדירות, כ-30% מעלות הבתים העירוניים וכ-50% מעלות הווילות. המדינה מקבלת הכנסות גדולות מאגרות שימוש בקרקע, אך בטווח הארוך, אם כל הקרקעות יימסרו, מקור הכנסות תקציבי גדול זה לא יתקיים עוד, ויהיה צורך להשלים אותו ולהחליפו בארנונה.

Tiền sử dụng đất không nên tận thu - Ảnh 2. — במקום לגבות את הכל בבת אחת, המלצות רבות מציעות להמיר את אגרות השימוש בקרקע למס.

לכן, עסקים מציעים להסדיר את אגרות השימוש בקרקע כמס המוטל על המרת ייעודי קרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, עם שיעור מס של כ-10-15%, המחושב על סמך מחירי הקרקע שפורסמו על ידי ועדת העם המחוזית, המותאמים מדי שנה לפי מקדם התאמת מחירי הקרקע (מקדם K) בהתאם למחירי השוק. זה יבטיח שקיפות, יבטל את מנגנון הבקשה-אישור, ויפחית את גביית אגרות השימוש בקרקע הכבדות מאוד הנוכחית לרמה סבירה יותר. על בסיס זה, חוק מס הרכוש (קרקע למגורים, דיור) יתווסף כדי ליצור מקור הכנסה יציב ובר קיימא לתקציב המדינה של המחוזות והערים המנוהלות באופן מרכזי.

כדי לזרז את חישוב דמי השימוש בקרקע, מומחים ועסקים ממליצים לשמור על שיטת העודפים לחישוב דמי שימוש בקרקע ושכר דירה עבור מגרשים ושטחי קרקע בעלי פוטנציאל פיתוח, בקנה מידה גדול ובשווי של מעל 200 מיליארד וונד, משום ששיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע אינה מותרת לחול על פרויקטים אלה. למעשה, כמעט 90% מפרויקטי הנדל"ן בעבר נאלצו להשתמש בשיטת העודפים לחישוב דמי שימוש בקרקע.

[מודעה_2]
קישור למקור