וייטנאם מקבלת בברכה הזדמנויות גדולות מארה"ב וסין, נדל"ן תעשייתי נמצא במשבר?

לווייטנאם יש הזדמנות היסטורית לפרוץ, כאשר ארה"ב וסין מתחרות על השפעה באזורים מרכזיים. נדל"ן תעשייתי הוא המגזר הראשון שנהנה.

איתותים חיוביים בתחילת השנה החדשה, שוק המניות המשיך במגמת עלייה. מניות נדל"ן תעשייתי נסחרו באופן פעיל למדי לאחר שנה של פריצות דרך במחירים בשנת 2023. גם ההשקעות הזרות הישירות (FDI) בשנת 2023 עלו בחדות. שוק הנדל"ן של פארקי התעשייה בווייטנאם מוערך כתקופה תוססת ובעל סיכויים טובים יותר מאי פעם בהקשר של שתי המעצמות, ארה"ב וסין, המתחרות על יצירת השפעה באזורים חשובים, כולל אסיה שצפויה לפרוץ, כולל וייטנאם. השותפות האסטרטגית המקיפה בין וייטנאם לארה"ב הוקמה בספטמבר 2023 ומדיניות בניית קהילת עתיד משותף בין וייטנאם לסין מבטיחה להביא הזדמנויות רבות לפיתוח כלכלי . בדו"ח שפורסם לאחרונה, SSI Securities מסרה כי הביקוש לחכירת קרקעות בפארקי תעשייה (IP) יהיה חיובי בשנת 2024. בהתאם, הביקוש לחכירת קרקעות ב-IPs בצפון צפוי לעלות הודות למגמת העברת מתקני ייצור מסין לווייטנאם, בעיקר בתעשיית האלקטרוניקה והמוליכים למחצה. נכון לספטמבר 2023, על פי CBRE, לאפל יש 11 מתקני ייצור ציוד אודיו בווייטנאם וספקי אפל כמו Lux Share, Foxconn, Compal ו-GoTek מפעילים 32 מפעלים בווייטנאם. בינתיים, IPs בדרום עשויים לרשום התאוששות מבסיס נמוך בשנת 2023, כאשר חוכרי הקרקעות העיקריים יהיו במגזר הייצור (טקסטיל, עץ, הנעלה), לוגיסטיקה ומזון ומשקאות. SSI מסרה כי משקיעים רבים בפארקי תעשייה חתמו על מזכרי הבנות (MOU) לחכירת קרקעות תעשייתיות עם לקוחות חדשים במחצית השנייה של 2023. סביר להניח שחוזי MOU אלה יומרו לחוזים רשמיים וההכנסות יירשמו בשנת 2024.

למעשה, קיימות הזדמנויות מהסכמים עם סין לאחר ביקורו של שי ג'ינפינג בסוף 2023. אחת הנקודות העיקריות שהוזכרו במהלך הביקור היא השקעה של מיזמים סיניים בווייטנאם. בנוסף, לסין יש משאבי הון גדולים והיא רוצה להשקיע בחו"ל במסגרת יוזמת התשתיות הגלובלית. זוהי גם הזדמנות אם וייטנאם תדע כיצד להשתמש בה ביעילות. לאחרונה, מיזמים וייטנאמיים ניצלו את ההזדמנות לקדם מיזמים סיניים להשקיע בפארקים תעשייתיים מקומיים. בספטמבר 2023, מיזמים רבים כמו קבוצת Hanaka, Videc, Phuc Loc, ... השתתפו בכנס בשנג'ן לקידום השקעות סחר בין פארקי תעשייה גדולים בווייטנאם לבין מיזמים סיניים. עבור ארה"ב, השותפות האסטרטגית המקיפה מביאה הזדמנויות חדשות רבות, יחד עם המגמה של העברת הייצור אל מחוץ לסין, ארה"ב מכוונת לווייטנאם בתחומים רבים כגון אלקטרוניקה של מוליכים למחצה, מינרלים למוליכים למחצה, תשתית דיגיטלית, אנרגיה, תשתית ולוגיסטיקה... מיזמי נדל"ן תעשייתי הם בעלי פוטנציאל . ניתן לראות כי ההזדמנות למשוך השקעות זרות ישירות (FDI) היא עצומה. בינתיים, היצע הנדל"ן התעשייתי מוגבל. זהו גורם חיובי לעסקים בתחום זה, בדרך כלל תאגיד הפיתוח העירוני קין בק (KBC) של מר דאנג טאן טאם. בשנת 2023, KBC פינתה את כל חובות האג"ח, ובמקביל קידמה את הרחבת שטחי הקרקע כדי למשוך הון זר. החברה של מר דאנג טאן טאם גם הרחיבה את קרן הקרקעות שלה בצפון כדי לקבל בברכה גלי השקעות זרות ישירות מקוריאה ומסין. בסוף 2023, KBC אושרה לתכנון 1/2000 של פארק התעשייה טראנג דואה 3 (האי פונג). בדרום, KBC מתכוננת להשקיע בפארק תעשייה נוסף בהאו ג'יאנג עם הון כולל של יותר מ-5,500 מיליארד וונד.

כמו KBC, גם Sonadezi Chau Duc (SZC), Idico Corporation (IDC), Viglacera (VGC)... רשמו התפתחויות חיוביות רבות. הרווחים והמניות עלו בחדות בשנה שעברה וצפויים להמשיך להיות חיוביים בשנת 2024. על פי SSI Securities, עם היצע מוגבל למדי של קרקעות להשכרה בפארקי תעשייה, מחירי השכרת הקרקעות של משקיעים בפארקי תעשייה רשומים צפויים לעלות בממוצע של 15.5% בשנת 2024. בשנת 2024, היצע פארקי התעשייה עדיין מוגבל עקב קשיים בהערכת קרקעות, מכרזים להמרת קרקע חקלאית לאדמות בפארקי תעשייה ופיצוי על פינוי אתרים. פארקי תעשייה חדשים יכולים להיכנס לפעילות לאחר 2-5 שנים לאחר אישור ראש הממשלה. על פי בלומברג, מחירי השכרת פארקי תעשייה בווייטנאם בהשוואה למדינות אחרות באזור דרום מזרח אסיה הצטמצמו; עם זאת, הם עדיין נמוכים ב-21% ממחיר השכירות הממוצע של פארקי תעשייה באינדונזיה - המדינה עם המתאם הגבוה ביותר עם וייטנאם בקרב מדינות ASEAN. הרווחים של מפעלי נדל"ן תעשייתי רשומים צפויים להיות בעלי בידול ברור בשנת 2024, אך בסך הכל יגדלו בכ-9.3% בהשוואה לשנת 2023. על פי SSI, חלק מהמפעלים יכולים לרשום צמיחה יוצאת דופן, כמו Nam Tan Uyen (NTC), עם רווח לאחר מס מוערך של 135% בהשוואה לשנת 2023, ל-545 מיליארד דונג וייטנאמי. בינתיים, IDC צפויה לרשום עלייה של 43% ברווח לפני מס, ל-2,400 מיליארד דונג וייטנאמי. עד סוף 2023, יחס הרווח/רווח (P/E) ויחס המחיר/שווי בספר (P/B) של משקיעי פארקי התעשייה יהיה 14.8x ו-2.75x, בהתאמה. זוהי הרמה הגבוהה ביותר מאז 2019, עקב העלייה החדה של 24% במניות המפעלים במגזר זה בשנת 2023, בהשוואה לעלייה של 12.1% במדד VN. בשנת 2023, מניות SZC הוכפלו, IDC עלו ב-80%, KBC עלו ב-31%... להיפך, תעשיית פארקי התעשייה עשויה להתמודד עם קשיים מסוימים בשנת 2024 כגון: מס מינימום עולמי שיחול החל מ-1 בינואר 2024 יפחית את תמריצי המס האטרקטיביים לשוכרים בפארקי תעשייה (כולל פטור ממס הכנסה של חברות בשנתיים הראשונות לפעילות, הפחתת מס של 50% ב-4 השנים הבאות); היתרון התחרותי במחירי השכירות בפארקי תעשייה בווייטנאם ובאסיה יורד בהדרגה; עלויות ההשקעה בפארקי תעשייה חדשים מוערכות כגבוהות יותר עקב מחירי קרקע גבוהים ותהליך רכישת קרקע ממושך.

בשנת 2023, תזרים ההשקעות הזרות הישירות בווייטנאם הגיע ל-23.2 מיליארד דולר, עלייה של 3.5%. בנוסף, סך ההון הזרימי המחויב בשנת 2023 הגיע ל-28.1 מיליארד דולר, עלייה משמעותית של 24.4%. הון הזרימי המחויב צפוי להמשיך ולצמוח בשנת 2024. על פי CBRE, שיעור התפוסה של פארקי תעשייה צפוי לעלות בשנת 2024. על פי משרד התכנון וההשקעות, בשנת 2023 הוקמו 413 פארקי תעשייה בשטח כולל של 120,000 דונם. מתוכם, 295 פרויקטים פועלים בשטח כולל של מעל 92,000 דונם. שיעור התפוסה בפארקי תעשייה מקומיים עומד על כ-72.9% (לעומת 71.9% בשנת 2022).

Vietnamnet.vn

קישור למקור