לווייטנאם יש הזדמנות היסטורית לפרוץ קדימה, כאשר ארה"ב וסין מתחרות על השפעה באזורים מרכזיים. נדל"ן תעשייתי הוא המגזר הראשון שנהנה מכך.
איתותים חיוביים: בתחילת השנה החדשה, שוק המניות המשיך במגמת עלייה. מניות נדל"ן תעשייתי נסחרו באופן פעיל למדי לאחר שנת פריצה בשנת 2023. גם השקעות זרות ישירות (FDI) עלו בחדות בשנת 2023. שוק הנדל"ן התעשייתי הוייטנאמי נחשב לתקופה תוססת עם סיכויים טובים מאי פעם, בתוך המרוץ בין שתי המעצמות, ארה"ב וסין, להפעיל השפעה באזורים מרכזיים, כולל אסיה הצפויה לחוות פריצת דרך, כאשר וייטנאם היא דוגמה מצוינת. השותפות האסטרטגית המקיפה בין וייטנאם לארה"ב, שנוסדה בספטמבר 2023, והיוזמה לבניית קהילת עתיד משותפת וייטנאם-סין מבטיחות להביא הזדמנויות רבות לפיתוח כלכלי . בדו"ח שפורסם לאחרונה, SSI Securities מאמינה כי הביקוש לחכירות קרקע בפארקי תעשייה יהיה חיובי בשנת 2024. בהתאם, הביקוש לחכירות קרקע בפארקי תעשייה בצפון צפוי לעלות משמעותית עקב המגמה של העברת בסיסי ייצור מסין לווייטנאם, בעיקר בתעשיות האלקטרוניקה והמוליכים למחצה. נכון לספטמבר 2023, על פי CBRE, לאפל היו 11 מתקני ייצור ציוד אודיו בווייטנאם, וספקים של אפל כמו Lux Share, Foxconn, Compal ו-GoTek הפעילו 32 מפעלים בווייטנאם. בינתיים, פארקים תעשייתיים בדרום עשויים לחוות התאוששות מבסיסם הנמוך בשנת 2023, כאשר עסקי חכירת הקרקעות העיקריים יהיו במגזר הייצור (טקסטיל, עץ, הנעלה), לוגיסטיקה ומזון ומשקאות. על פי SSI, מפתחי פארקים תעשייתיים רבים חתמו על מזכרי הבנות (MOU) לחכירת קרקעות תעשייתיות עם לקוחות חדשים במחצית השנייה של 2023. סביר מאוד שמזכרי הבנות אלה יומרו לחוזים רשמיים וההכנסות יוכרו בשנת 2024.
למעשה, הזדמנויות הנובעות מהסכמים עם סין צצו לאחר ביקורו של הנשיא שי ג'ינפינג בסוף 2023. אחת הנקודות המרכזיות שנדונו במהלך הביקור הייתה השקעות של עסקים סיניים בווייטנאם. יתר על כן, סין מחזיקה בהון משמעותי והיא מבקשת להשקיע בחו"ל במסגרת יוזמת התשתיות הגלובלית שלה. גם זה מציג הזדמנות אם וייטנאם תנצל אותה ביעילות. לאחרונה, עסקים וייטנאמים קידמו באופן פעיל השקעות סיניות בפארקים תעשייתיים מקומיים. בספטמבר 2023, חברות רבות כמו קבוצת Hanaka, Videc ו-Phuc Loc השתתפו בכנס בשנג'ן לקידום סחר והשקעות בין פארקי תעשייה וייטנאמיים גדולים לעסקים סיניים. עם ארה"ב, השותפות האסטרטגית המקיפה מביאה הזדמנויות חדשות רבות, ובנוסף למגמת העברת הייצור אל מחוץ לסין, ארה"ב מכוונת לווייטנאם בתחומים רבים כגון אלקטרוניקה של מוליכים למחצה, מינרלים למוליכים למחצה, תשתית דיגיטלית, אנרגיה, תשתית ולוגיסטיקה... עסקי נדל"ן תעשייתי נמצאים במצב חיובי. ניתן לראות שההזדמנות למשוך השקעות זרות ישירות (FDI) היא עצומה. בינתיים, היצע הנדל"ן התעשייתי מוגבל. זהו גורם חיובי לעסקים במגזר זה, בדרך כלל תאגיד הפיתוח העירוני קין בק (KBC) של מר דאנג טאן טאם. בשנת 2023, KBC פילחה את כל חוב האג"ח שלה ובמקביל הרחיבה את שטח הקרקע שלה כדי למשוך הון זר. החברה של מר דאנג טאן טאם גם הרחיבה את בנק הקרקעות שלה בצפון כדי לקבל את פני גל ההשקעות הזרות הזרות מדרום קוריאה וסין. בסוף 2023, KBC קיבלה אישור לתכנון 1/2000 של פארק התעשייה טראנג דואה 3 (האי פונג). בדרום, KBC מתכוננת להשקיע בפארק תעשייה נוסף בהאו גיאנג עם הון כולל של למעלה מ-5,500 מיליארד וונד. 
בדומה ל-KBC, גם Sonadezi Chau Duc (SZC), Idico Corporation (IDC), Viglacera (VGC)... רשמו התפתחויות חיוביות רבות. הרווחים ומחירי המניות עלו בחדות בשנה שעברה וצפויים להמשיך להיות חיוביים בשנת 2024. על פי SSI Securities, עם היצע מוגבל למדי של קרקעות להשכרה בפארקי תעשייה, מחיר חכירת הקרקע הממוצע של יזמי פארקי תעשייה רשומים צפוי לעלות ב-15.5% בשנת 2024. בשנת 2024, היצע פארקי התעשייה יישאר מוגבל עקב קשיים בהערכת קרקעות, מכירת מכירות פומביות של המרת קרקע חקלאית לאדמות פארקי תעשייה ופיצוי על פינוי קרקעות. פארקי תעשייה חדשים עשויים להיכנס לפעולה לאחר 2-5 שנים לאחר אישור ראש הממשלה. על פי בלומברג, הפער במחירי השכירות של פארקי תעשייה בווייטנאם בהשוואה למדינות אחרות בדרום מזרח אסיה הצטמצם; עם זאת, הוא עדיין נמוך ב-21% ממחיר השכירות הממוצע של פארקי תעשייה באינדונזיה - המדינה עם המתאם הגבוה ביותר עם וייטנאם בקרב מדינות ASEAN. הרווחים של חברות נדל"ן תעשייתי רשומות צפויים להראות בידול ברור בשנת 2024, אך בסך הכל יגדלו בכ-9.3% בהשוואה לשנת 2023. על פי SSI, חלק מהחברות עשויות לרשום צמיחה יוצאת דופן, כגון Nam Tan Uyen (NTC) עם רווח לאחר מס מוערך של 135% בהשוואה לשנת 2023 ל-545 מיליארד דונג וייטנאמי. בינתיים, IDC צפויה להגדיל את הרווח לפני מס ב-43% ל-2,400 מיליארד דונג וייטנאמי. בסוף 2023, יחס הרווח/רווח (P/E) ויחס המחיר/שווי בספר (P/B) של מפתחי פארקי תעשייה היו 14.8x ו-2.75x, בהתאמה. זוהי הרמה הגבוהה ביותר מאז 2019 עקב עלייה חדה של 24% במחירי המניות של חברות במגזר זה בשנת 2023, בהשוואה לעלייה של 12.1% במדד VN. בשנת 2023, מניות SZC הוכפלו, IDC עלו ב-80%, ו-KBC עלו ב-31%... מנגד, מגזר פארקי התעשייה עשוי להתמודד עם קשיים מסוימים בשנת 2024 כגון: שיעור המס המינימלי הגלובלי שיחול החל מ-1 בינואר 2024 יפחית תמריצי מס אטרקטיביים לשוכרים בפארקי תעשייה (כולל פטור ממס הכנסה של חברות בשנתיים הראשונות לפעילות, והפחתת מס של 50% בארבע השנים הבאות); היתרון התחרותי במחירי השכירות בפארקי תעשייה בווייטנאם ובאסיה יורד בהדרגה; עלויות ההשקעה בפארקי תעשייה חדשים מוערכות כגבוהות יותר עקב עליית מחירי הקרקע ותהליכי רכישת קרקע ממושכים. בשנת 2023, ההשקעות הזרות הזרות ששולם בווייטנאם הגיעו ל-23.2 מיליארד דולר, עלייה של 3.5%. בנוסף, סך ההשקעות הזרות הזרות המחויבות בשנת 2023 הגיע ל-28.1 מיליארד דולר, עלייה משמעותית של 24.4%. זרימת ההשקעות הזרות הזרות צפויה להמשיך ולגדול בשנת 2024. על פי CBRE, שיעור התפוסה של פארקי תעשייה צפוי לעלות בשנת 2024. על פי משרד התכנון וההשקעות, 413 פארקי תעשייה הוקמו בשנת 2023 בשטח כולל של 120,000 דונם. מתוכם, 295 פרויקטים פעילים בשטח כולל של מעל 92,000 דונם. שיעור התפוסה בפארקי תעשייה מקומיים עומד על כ-72.9% (לעומת 71.9% בשנת 2022).
Vietnamnet.vn
קישור למקור
תגובה (0)