वियतनाम की अचल संपत्ति में संभावनाएं हैं लेकिन प्रशासनिक प्रक्रियाएं आकाश और पृथ्वी के बीच के जाल की तरह हैं।

मौजूदा कानूनों के बीच ओवरलैपिंग

"रियल एस्टेट बाजार का सतत विकास और रहने योग्य परियोजना प्रमाणपत्र 2023 प्रदान करना" फोरम के ढांचे के भीतर चर्चा में, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने बताया कि वर्तमान में, रियल एस्टेट बाजार सामाजिक आवास और कम लागत वाले वाणिज्यिक आवास की कमी का सामना कर रहा है।

किफायती आवास आपूर्ति की कमी की समस्या के अलावा, कई इलाकों में तंत्र और निर्धारण की कमी जैसी कुछ समस्याएं भी हैं, जिसके कारण ऐसी स्थिति पैदा हो गई है कि कई परियोजनाओं का समाधान नहीं हो पाया है, रियल एस्टेट व्यवसायों को अभी भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।

तदनुसार, बहुत अच्छी बाजार मांग के बावजूद, रियल एस्टेट लेनदेन में अभी भी गिरावट आई है, जो 90% से अधिक की कमी के रूप में दर्ज की गई है, क्योंकि निवेशकों को पूंजी "दफनाने" की समस्या का सामना करना पड़ रहा है और वित्तीय चुनौतियों का समाधान करना पड़ रहा है।

डॉ. गुयेन वान दिन्ह - वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष।

इस संदर्भ में, वीएआरएस के अध्यक्ष ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार में कठिनाइयों को दूर करने के लिए कई नीतियां जारी करने में सरकार और संबंधित मंत्रालयों के प्रयासों का बाजार पर सकारात्मक प्रभाव पड़ा है।

श्री दिन्ह के अनुसार, 2023 की पहली तिमाही में लगभग 3,000 सफल रियल एस्टेट लेनदेन हुए और 2023 की दूसरी तिमाही में यह संख्या 30% बढ़ गई। अब तक, निवेशकों का विश्वास धीरे-धीरे बहाल हो रहा है, कई नई परियोजनाएँ बाज़ार में बिक्री के लिए खुलने लगी हैं, जिससे रियल एस्टेट लेनदेन की संख्या में वृद्धि हुई है।

हालांकि, विशेषज्ञ का आकलन है कि नए आवासों की आपूर्ति में सुधार और खरीदार मनोविज्ञान की स्थिरता अभी भी धीमी गति से हो रही है, जिससे नई परियोजनाओं को पूरा करने में काफी समय लग रहा है। साथ ही, हालांकि निवेशक मनोविज्ञान धीरे-धीरे स्थिर हो रहा है, फिर भी यह काफी सतर्क है, खासकर वे जो पिछले निवेशों के कारण वित्तीय दबाव का सामना कर रहे हैं।

रियल एस्टेट बाजार में मौजूदा कठिनाइयों के कारणों के बारे में, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ कंस्ट्रक्शन कॉन्ट्रैक्टर्स (VACC) के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हीप ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार के सामने सबसे बड़ी समस्या कानूनी पहलू है।

श्री हीप ने बताया कि वर्तमान में, अकेले रियल एस्टेट में 12 कानून हैं जो इसे सीधे प्रभावित करते हैं, और यदि अप्रत्यक्ष रूप से इसे प्रभावित करने के लिए विस्तारित किया जाए, तो नियोजन कानून, अग्नि निवारण और लड़ाई कानून आदि जैसे 20 कानून हो सकते हैं। इसलिए, बाजार के लिए कठिनाइयों को हल करने के लिए, कानूनों को सुलझाने के लिए एक समकालिक और मौलिक समाधान होना चाहिए।

"विशेष रूप से, राज्य के नियमों के अनुसार, मंत्रालय अपने प्रबंधन के तहत कानून बनाने के लिए ज़िम्मेदार हैं, लेकिन मंत्रालयों के बीच कोई एकीकृत तंत्र नहीं है। इसलिए, हालाँकि कार्यान्वयन प्रक्रिया बहुत अच्छी है, फिर भी कानून बनाने की प्रक्रिया में अभी भी कई समानताएँ हैं," श्री हीप ने कहा।

श्री गुयेन क्वोक हिएप - वियतनाम निर्माण ठेकेदार संघ के अध्यक्ष।

इसके अलावा, श्री हीप के अनुसार, कानून का मसौदा तैयार करने की प्रक्रिया के दौरान टिप्पणियाँ प्राप्त करना अभी भी सीमित है। एक व्यावहारिक उदाहरण देते हुए, VACC के अध्यक्ष ने कहा कि हाल ही में पारित बोली-प्रक्रिया कानून में कुछ कमियाँ दिखाई दी हैं, और आने वाले समय में एसोसिएशन प्रबंधन एजेंसी को अपनी सिफारिशें देगा।

श्री हीप ने कहा, "व्यवसाय चाहते हैं कि कानूनों की अवधि लंबी हो, न कि वर्तमान की तरह अल्पकालिक। विशेषकर यदि कानून गलत हो और उसे संशोधित करने में 10 वर्ष लगें, तो व्यवसायों के पास व्यावसायिक गतिविधियाँ चलाने के लिए कोई कानूनी गलियारा नहीं होगा।"

तदनुसार, श्री हीप ने कानून में चार ऐसे मुद्दों की ओर इशारा किया जिन पर सरकार को विशेष ध्यान देने की आवश्यकता है: स्थल स्वीकृति; नियोजन, भूमि मूल्यांकन और भूमि उपयोग परिवर्तन। श्री हीप ने कहा कि बाजार की समस्या के समाधान के लिए कानून को केवल ऊपर बताए गए मुद्दों पर ही ध्यान केंद्रित करने की आवश्यकता है।

अपनी कहानी साझा करते हुए, श्री हीप ने बताया कि वे 12 साल से इस परियोजना पर काम कर रहे थे, लेकिन अभी तक साइट क्लीयरेंस का काम पूरा नहीं कर पाए थे। लंबे समय तक देरी के कारण उन्हें लगातार प्रांतीय नेताओं के पास काम के लिए जाना पड़ता था, और वे इतनी बार गए कि स्थानीय लोगों ने श्री हीप को "तुम्हें देखकर शर्म आती है" कहने का मौका दिया, लेकिन साइट क्लीयरेंस का काम अभी तक किसी ने नहीं किया।

वियतनाम का रियल एस्टेट बाजार वर्तमान में आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन का अनुभव कर रहा है (फोटो: हू थांग)।

इसके अलावा, प्रशासनिक प्रक्रियाओं का मुद्दा भी उन समस्याओं में से एक है जिसे VACC के अध्यक्ष आज व्यवसायों के लिए मुख्य समस्या मानते हैं। निर्माण मंत्रालय की प्रशासनिक प्रक्रियाओं और कुछ संबंधित नीतियों के सरलीकरण की योजना बहुत व्यावहारिक है।

श्री हीप ने पुष्टि की: "वियतनाम की अचल संपत्ति में बड़ी संभावनाएं हैं, लेकिन प्रशासनिक प्रक्रियाएं एक जाल की तरह हैं। प्रधान मंत्री ने प्रशासनिक प्रक्रियाओं को कम करने और सरल बनाने के निर्देश दिए हैं, लेकिन वर्तमान प्रशासनिक प्रक्रिया प्रसंस्करण प्रक्रिया अभी भी लंबी है, एक क्रांति की आवश्यकता है... यदि ऐसा किया जा सकता है, तो यह व्यवसायों का समर्थन करने और वर्तमान अचल संपत्ति बाजार को बढ़ावा देने के व्यावहारिक समाधानों में से एक होगा।"

आपूर्ति-मांग असंतुलन

रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए पूंजी स्रोतों के मुद्दे के बारे में अधिक जानकारी साझा करते हुए, राष्ट्रीय वित्तीय और मौद्रिक नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. ले झुआन न्हिया ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार संकट का पूर्वानुमान विशेषज्ञों द्वारा पहले ही लगा लिया गया था, लेकिन इसे टाला नहीं जा सका।

विशेषज्ञ के अनुसार, रियल एस्टेट एक दीर्घकालिक आवश्यक उत्पाद है, इसलिए जब आपूर्ति और मांग में संतुलन बिगड़ता है, तो संकट उत्पन्न होता है। हालाँकि, पिछला संकट अति-आपूर्ति का था, जबकि यह संकट आपूर्ति की कमी का है। इसके अलावा, व्यवसायों को पूँजी की गंभीर कमी का सामना करना पड़ रहा है, वे और परियोजनाएँ खोलने में असमर्थ हैं, और बाज़ार "स्थिर" हो गया है।

"हम यह देखने के लिए नज़र रख रहे हैं कि क्या रियल एस्टेट निगमों और व्यवसायों द्वारा बॉन्ड जारी करने से बाज़ार का विश्वास बहाल होता है। हाल ही में, देश की सबसे बड़ी रियल एस्टेट निगम ने बिना किसी बकाया बैंक ऋण के बॉन्ड जारी किए। हम बेसब्री से इंतज़ार कर रहे हैं, लेकिन नतीजे बताते हैं कि बाज़ार केवल "धीरे-धीरे" बढ़ रहा है और उम्मीदों की तुलना में लगभग 30% "सावधानीपूर्वक" सुधार कर रहा है," डॉ. ले झुआन न्घिया ने कहा।

विशेषज्ञ के अनुसार, पूरी अर्थव्यवस्था इस समय स्थिर है, और सिर्फ़ रियल एस्टेट ही नहीं, बल्कि कई उद्योगों में तरलता की गंभीर समस्या है। इन टिप्पणियों के साथ, श्री नघिया का मानना ​​है कि अगले साल की दूसरी और तीसरी तिमाही तक रियल एस्टेट बाज़ार मुश्किल में रह सकता है।

"हम अभी तक "तूफ़ान की आँख" में प्रवेश नहीं कर पाए हैं, हमने अभी तक कम लागत वाले आवासों की आपूर्ति नहीं बढ़ाई है, इसलिए हमने अभी तक समस्या का समाधान नहीं किया है। व्यवसाय कम लागत वाले आवासों में "स्वतंत्र रूप से" कैसे प्रवेश कर सकते हैं? कम लागत वाले आवास निवेशकों को हतोत्साहित होने से बचाने के लिए, सरकार के लिए चीन की तरह कम लागत वाले आवासों के मूल्य ढाँचे को विनियमित करना आवश्यक है। हमने अभी तक रियल एस्टेट आवास की कीमतों का एक स्तर नहीं बनाया है, इसलिए हमने अभी तक बाजार संकट का समाधान नहीं किया है," विशेषज्ञ ने कहा ।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/bds-viet-nam-tiem-nang-nhung-thu-tuc-hanh-chinh-nhu-thien-la-dia-vong-a627690.html