भूमि मूल्यांकन में अधिशेष पद्धति को न छोड़ने पर विचार करें।

व्यवसायों और संघों से प्राप्त प्रतिक्रिया के आधार पर, वियतनाम चैंबर ऑफ कॉमर्स एंड इंडस्ट्री (VCCI) ने प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के आधिकारिक पत्र संख्या 5080/BTNMT-QHPTTNĐ का जवाब दिया है, जिसमें भूमि मूल्य संबंधी सरकारी आदेश 44/2014/ND-CP दिनांक 15 मई, 2014 में संशोधन और पूरक करने वाले मसौदा आदेश और भूमि मूल्यांकन की विधि, भूमि मूल्य सारणी का निर्माण और समायोजन, विशिष्ट भूमि मूल्यांकन और भूमि मूल्य निर्धारण पर परामर्श से संबंधित प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्री के परिपत्र संख्या 36/2014/TT-BTNMT दिनांक 30 जून, 2014 के कई अनुच्छेदों में संशोधन और पूरक करने वाले मसौदा परिपत्र (जिसे आगे मसौदा कहा गया है) पर टिप्पणियों के अनुरोध के संबंध में टिप्पणी मांगी गई थी।

भूमि मूल्यांकन विधियाँ

वर्तमान नियमों की तुलना में, मसौदा अध्यादेश और मसौदा परिपत्र ने भूमि मूल्यांकन विधियों को समायोजित किया है, जिससे अब केवल तीन विधियाँ ही बची हैं: तुलनात्मक विधि, आय विधि और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि। इसका अर्थ यह है कि भूमि का मूल्यांकन करते समय अधिशेष विधि और कटौती विधि का उपयोग नहीं किया जाएगा।

कुछ व्यवसायों का तर्क है कि भूमि मूल्यांकन विधियों से अधिशेष विधि को हटाने के लिए कई दृष्टिकोणों से सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है।

सबसे पहले, इससे भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया में कठिनाइयाँ उत्पन्न होती हैं।

वर्तमान में, व्यवसायों से प्राप्त प्रतिक्रिया के अनुसार, यदि अधिशेष विधि को छोड़ दिया जाता है, तो भूमि मूल्यांकन के कई मामलों में शेष विधियों को कुछ सीमाओं का सामना करना पड़ेगा। उदाहरण के लिए, अधिशेष विधि भूमि की कीमतों का निर्धारण भविष्य में संभावित विकास उपयोगों के आधार पर करती है, न कि तुलनात्मक विधि या आय विधि की तरह वर्तमान उपयोगों के आधार पर।

विकास की क्षमता वाली इस प्रकार की भूमि में आमतौर पर बाजार में सफलतापूर्वक बेची गई तुलनीय या समान संपत्तियों की कमी होती है, जिससे तुलनात्मक पद्धति को लागू करना मुश्किल हो जाता है (बशर्ते बाजार में कम से कम 3 तुलनीय भूमि पार्सल हस्तांतरित किए गए हों या भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के माध्यम से जीते गए हों)।

तुलनात्मक पद्धति में तुलनात्मक आंकड़ों के संदर्भ में कुछ सीमाएँ हैं क्योंकि लेन-देन की जानकारी का मूल्यांकन की जा रही संपत्ति से मेल खाना अक्सर मुश्किल होता है; इसके लिए स्पष्ट और सटीक लेन-देन की जानकारी की आवश्यकता होती है, जबकि वास्तविकता में, कई मामलों में, कागज़ पर अंकित लेन-देन मूल्य और वास्तविक लेन-देन मूल्य अलग-अलग होते हैं।

भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि में भूमि मूल्य तालिका में दिए गए भूमि मूल्य को भूमि मूल्य समायोजन गुणांक से गुणा किया जाता है। यह गुणांक प्रांतीय जन समिति द्वारा भूमि मूल्य तालिका में दिए गए भूमि मूल्यों और प्रचलित बाजार मूल्यों के विश्लेषण और तुलना के आधार पर जारी किया जाता है। इसलिए, समायोजन गुणांक का निर्धारण भी तुलनात्मक आंकड़ों पर निर्भर करता है, जिससे तुलनात्मक विधि के समान ही इनपुट जानकारी और आंकड़ों की सीमाएं सामने आती हैं।

वर्तमान में, हमारे देश का भूमि डेटाबेस बाजार की वास्तविकता को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं करता है। इसलिए, मसौदे में वर्णित केवल तीन मूल्यांकन विधियों को लागू करने से उपर्युक्त कमियों के कारण कार्यान्वयन में कठिनाइयाँ उत्पन्न हो सकती हैं।

दूसरी ओर, अवशिष्ट विधि इस सैद्धांतिक आधार पर आधारित है कि किसी परिसंपत्ति का वर्तमान मूल्य, काल्पनिक विकास के अनुमान से प्राप्त शेष मूल्य में से उस विकास को साकार करने में लगे सभी खर्चों को घटाने के बाद प्राप्त मूल्य होता है। इस विधि का सार भूमि मूल्य की गणना उल्टे क्रम में करना है, जिसमें भविष्य में विकसित होने वाले पूर्ण उत्पादों की बिक्री से प्राप्त आय से उन उत्पादों को बनाने में निवेश की गई आवश्यक विकास लागत को घटाया जाता है। विकास क्षमता वाली भूमि का मूल्यांकन इसी विधि से किया जाता है, जिसके लिए अन्य मूल्यांकन विधियाँ उपयुक्त नहीं हैं।

दूसरा, अचल संपत्ति के मूल्यांकन से संबंधित नियमों में एकरूपता।

अवशिष्ट विधि एक ऐसी अचल संपत्ति मूल्यांकन विधि है जिसे पेशेवर मूल्यांकन संगठनों द्वारा लागू किया जाता है और इसे विकास क्षमता वाली अचल संपत्ति (अविकसित खाली भूमि या मौजूदा संरचनाओं वाली भूमि जिसका नवीनीकरण किया जा सकता है या इष्टतम और कुशल उपयोग के लिए नई संरचनाओं के निर्माण हेतु ध्वस्त किया जा सकता है) के मूल्यांकन में उपयोग की जाने वाली मूल्यांकन विधियों में से एक माना जाता है। अवशिष्ट विधि वियतनामी मूल्यांकन मानक संख्या 11 में निर्धारित है, जो परिपत्र 145/2016/TT-BTC के साथ जारी किया गया है।

भूमि मूल्यांकन में अधिशेष पद्धति को हटाने के मसौदे के परिणामस्वरूप संबंधित कानूनी दस्तावेजों में अचल संपत्ति मूल्यांकन नियमों में विसंगतियां उत्पन्न हो गई हैं।

तीसरा, राज्य प्रबंधन के उद्देश्य।

भूमि मूल्यांकन विधियों से अधिशेष विधि को हटाने का एक कारण यह है कि "यह एक अचल संपत्ति मूल्यांकन विधि है जिसका उपयोग प्रबंधक निवेश निर्णय लेने के लिए करते हैं (आदर्श रूप से, भूमि की कीमतें पहले से निर्धारित होनी चाहिए), और यह राज्य भूमि प्रबंधन के लिए भूमि मूल्यांकन के कार्य के लिए उपयुक्त नहीं है।"

यदि इस पद्धति को केवल निवेश दक्षता की गणना के लिए ही माना जाए, तो इसका अर्थ है कि भूमि का मूल्य सर्वोत्तम और सबसे कुशल उपयोग को प्राप्त करने के लिए निर्धारित किया गया है, और यह भूमि मूल्य बाजार सिद्धांतों के अनुरूप है। इस प्रकार, राज्य इस मूल्यांकन पद्धति का उपयोग विकास क्षमता वाली भूमि के प्रकारों की पहचान करने, बाजार मूल्यों के अनुरूप भूमि मूल्य निर्धारित करने और इस प्रकार निवेशकों द्वारा राज्य को पूरी की जाने वाली वित्तीय जिम्मेदारियों को निर्धारित करने के लिए करता है।

"उपरोक्त विश्लेषण के आधार पर, व्यवसायों का सुझाव है कि मसौदा समिति भूमि मूल्यांकन विधियों से अधिशेष विधि को न हटाने पर विचार करे," वीसीसीआई ने कहा।

प्रचलित बाजार भूमि मूल्यों का निर्धारण

मसौदे के अनुच्छेद 1 के खंड 1 के अनुसार, "भूमि का प्रचलित बाजार मूल्य वह मूल्य है जो बाजार में पहले से ही हस्तांतरित लेनदेन में, या किसी दिए गए क्षेत्र में और एक विशिष्ट समयावधि के भीतर समान इच्छित उपयोग वाले भूखंडों के भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी में सबसे अधिक बार दिखाई देता है।"

सबसे अधिक बार होने वाली मूल्य सीमा निर्धारित करने के लिए, भूमि मूल्यांकनकर्ताओं को एक विशिष्ट अवधि में सभी बाजार लेनदेन मूल्यों को एकत्रित करना होगा। यह प्रक्रिया केवल भूमि पंजीकरण कार्यालयों और कर अधिकारियों जैसे प्रासंगिक डेटा स्रोतों वाले सरकारी एजेंसियों से जानकारी संकलित करके ही पूरी की जा सकती है।

प्राप्त प्रतिक्रिया के अनुसार, परामर्श देने वाले संगठनों (अपने निर्धारित कार्यों और जिम्मेदारियों को पूरा करने वाली सार्वजनिक सेवा इकाइयों को छोड़कर) को इस जानकारी तक पूरी तरह से पहुंचने में कठिनाई होगी।

परामर्श संगठनों के संचालन को सुगम बनाने के लिए, वीसीसीआई प्रस्ताव करता है कि मसौदा समिति एक प्रावधान जोड़े जो इन संगठनों को उपर्युक्त सूचना स्रोतों तक पहुंच की अनुमति दे।

भूमि मूल्यांकन विधियों का अनुप्रयोग

मसौदे में दिए गए नियमों के साथ-साथ डिक्री 44/2014/एनडी-सीपी में निम्नलिखित मामलों के लिए भूमि मूल्यांकन विधि स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट नहीं है: "गैर- कृषि भूमि पार्सल या आवासीय भूमि के रूप में नामित क्षेत्र जिनमें तीन भूमि पार्सल के लिए न्यूनतम आवश्यक जानकारी का अभाव है।" नियमों के अनुसार, यह मामला अनुच्छेद 5 (संशोधित) के खंड 1 में निर्धारित तुलनात्मक विधि के लिए योग्य नहीं है, और न ही यह अनुच्छेद 5सी के खंड 8 के प्रावधानों के लिए योग्य है, जब समान भूमि उपयोग उद्देश्य वाले तीन भूमि पार्सल के लिए अपर्याप्त जानकारी हो, क्योंकि यह गैर-कृषि भूमि नहीं है।

भूमि मूल्य सूची के अनुसार 200 अरब वीएनडी से अधिक मूल्य वाले भूमि पार्सल या क्षेत्र, जो पूरी पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान के साथ भूमि पट्टे की श्रेणी में आते हैं, उन मामलों के अंतर्गत नहीं आते हैं जहां अनुच्छेद 5 (संशोधित) में निर्धारित अनुसार तुलनात्मक विधि और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि लागू की जाती है।

भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने के लिए जानकारी।

मसौदा अध्यादेश के अनुच्छेद 5बी के अनुसार, तुलनात्मक विधि और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि को लागू करने के लिए भूमि मूल्यों पर जानकारी निम्नलिखित स्रोतों से एकत्रित की जाती है: भूमि पंजीकरण कार्यालयों, कर अधिकारियों और कम्यून-स्तरीय जन समितियों में पहले से ही बाजार में स्थानांतरित भूमि मूल्य; और भूमि उपयोग अधिकार नीलामी आयोजित करने वाले संगठनों में भूमि उपयोग अधिकारों के लिए विजयी बोली मूल्य।
अब तक जुटाई गई जानकारी भूमि की कीमतों का सटीक निर्धारण करने के लिए अपर्याप्त प्रतीत होती है। वर्तमान में, बाजार में अचल संपत्ति के लेन-देन में दोहरी मूल्य निर्धारण प्रणाली प्रचलित है; भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण अनुबंधों में दर्ज कीमतें (भूमि पंजीकरण कार्यालयों और कर अधिकारियों से प्राप्त जानकारी) वास्तविक लेन-देन कीमतों को प्रतिबिंबित नहीं कर सकती हैं।

इसलिए, सूचना की अधिक सटीकता सुनिश्चित करने के लिए, वीसीसीआई सुझाव देता है कि मसौदा समिति सूचना के स्रोतों का विस्तार करे और उसमें निम्नलिखित को शामिल करे: अचल संपत्ति विनिमय पर लेनदेन मूल्य; और सर्वेक्षणों और जांचों के माध्यम से मूल्यांकनकर्ताओं द्वारा एकत्रित मूल्य।

तुए मिन्ह

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html