भूमि मूल्यांकन में अधिशेष पद्धति को न छोड़ने पर विचार करें

उद्यमों और संघों की राय के आधार पर, वियतनाम वाणिज्य एवं उद्योग महासंघ (वीसीसीआई) ने भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले सरकार के 15 मई, 2014 के डिक्री 44/2014/एनडी-सीपी को संशोधित और अनुपूरित करने वाले मसौदा डिक्री पर टिप्पणियों के अनुरोध के संबंध में प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय के आधिकारिक डिस्पैच संख्या 5080/बीटीएनएमटी-क्यूएचपीटीटीएनडी को लिखित रूप में जवाब दिया है और प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्री के 30 जून, 2014 के परिपत्र संख्या 36/2014/टीटी-बीटीएनएमटी के कई लेखों को संशोधित और अनुपूरित करने वाले मसौदा परिपत्र पर टिप्पणी के लिए अनुरोध किया है, जिसमें भूमि मूल्यांकन विधियों का विवरण; भूमि मूल्य सूचियों का विकास और समायोजन; विशिष्ट भूमि मूल्यांकन और भूमि मूल्यांकन पर परामर्श (इसके बाद मसौदा के रूप में संदर्भित) शामिल है।

भूमि मूल्यांकन पद्धति

वर्तमान नियमों की तुलना में, मसौदा आदेश और मसौदा परिपत्र ने भूमि मूल्यांकन विधियों को समायोजित कर दिया है, जिसके अनुसार भूमि मूल्यांकन करते समय केवल तीन विधियाँ हैं: तुलना विधि, आय विधि और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि। इसका अर्थ है कि भूमि का मूल्यांकन करते समय अब ​​अधिशेष विधि और कटौती विधि का उपयोग नहीं किया जाएगा।

कुछ व्यवसायों का मानना ​​है कि भूमि मूल्यांकन विधियों से अधिशेष विधि को समाप्त करने पर विचार किया जाना चाहिए।

सबसे पहले, इससे भूमि मूल्यांकन की प्रक्रिया में कठिनाइयां आती हैं।

वर्तमान में, उद्यमों के प्रतिबिंब के अनुसार, यदि अधिशेष विधि को छोड़ दिया जाता है, तो भूमि मूल्यांकन के कई मामलों में, शेष विधियों को कुछ सीमाओं का सामना करना पड़ेगा जैसे कि अधिशेष विधि भविष्य के विकास की क्षमता के साथ उपयोग के उद्देश्य के आधार पर भूमि की कीमत निर्धारित करने की एक विधि है, न कि तुलना विधि, आय विधि की तरह उपयोग के वर्तमान उद्देश्य के आधार पर।

विकास क्षमता वाली इस प्रकार की भूमि में आमतौर पर समान या समान संपत्ति नहीं होती है, जिसका तुलनात्मक पद्धति लागू करने के लिए बाजार में सफलतापूर्वक कारोबार किया गया हो (इस शर्त के साथ कि कम से कम 03 तुलनीय भूमि भूखंड हैं जिन्हें बाजार में स्थानांतरित किया गया है या भूमि उपयोग अधिकारों के लिए नीलामी जीती है)।

तुलनात्मक डेटा के संदर्भ में तुलना पद्धति की सीमाएं हैं क्योंकि लेनदेन की जानकारी का मूल्यांकन की जाने वाली अचल संपत्ति के साथ मिलान करना अक्सर कठिन होता है; बहुत सारी स्पष्ट और सटीक लेनदेन जानकारी होना आवश्यक है, जबकि वास्तविकता में, कई मामलों में, कागज पर लेनदेन की कीमत और वास्तविक लेनदेन की कीमत अलग-अलग होती है।

भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि, भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्य को भूमि मूल्य समायोजन गुणांक से गुणा करके कार्यान्वित की जाती है। प्रांतीय जन समिति द्वारा भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्य का बाजार में सामान्य भूमि मूल्य के साथ विश्लेषण और तुलना करके भूमि मूल्य समायोजन गुणांक जारी किया जाता है। इस प्रकार, समायोजन गुणांक का निर्धारण भी तुलनात्मक आँकड़ों पर आधारित होता है, इसलिए इसमें भी तुलनात्मक विधि की तरह सूचना और इनपुट आँकड़ों के संदर्भ में कमियाँ हैं।

वर्तमान में, हमारे देश का भूमि डेटाबेस बाज़ार की वास्तविकता को सही ढंग से प्रतिबिंबित नहीं करता है। इसलिए, मसौदे में वर्णित केवल 3 मूल्यांकन विधियों को लागू करने से उपरोक्त कमियों के कारण कार्यान्वयन प्रक्रिया में कठिनाइयाँ आ सकती हैं।

दूसरी ओर, अवशिष्ट विधि इस सैद्धांतिक आधार पर आधारित है कि संपत्ति का वर्तमान मूल्य, अनुमानित विकास के अनुमान में से उस विकास पर होने वाली सभी लागतों को घटाकर प्राप्त अवशिष्ट मूल्य होता है। इस विधि का सार भूमि की कीमत की गणना पश्चगामी विधि से करना है, अर्थात भविष्य में पूर्ण होने वाले विकास उत्पादों की बिक्री राशि में से उस उत्पाद के निर्माण में निवेश की जाने वाली आवश्यक विकास लागतों को घटाकर। विकास क्षमता वाली भूमि का मूल्यांकन इस विधि द्वारा किया जाता है, जिस पर अन्य मूल्यांकन विधियाँ लागू नहीं होती हैं।

दूसरा, अचल संपत्ति मूल्यांकन पर विनियमों के बीच स्थिरता।

अधिशेष विधि, पेशेवर मूल्यांकन संगठनों द्वारा लागू की जाने वाली एक अचल संपत्ति मूल्यांकन पद्धति है और इसे विकास क्षमता वाली अचल संपत्तियों (अविकसित खाली भूमि या ऐसी भूमि जहाँ निर्माण कार्य चल रहे हों और जिनका नवीनीकरण किया जा सके या जिन्हें ध्वस्त करके नए निर्माण किए जा सकें) का मूल्यांकन करते समय लागू की जाने वाली मूल्यांकन विधियों में से एक माना जाता है। अधिशेष विधि को परिपत्र 145/2016/TT-BTC के साथ जारी वियतनाम मूल्यांकन मानक संख्या 11 में निर्धारित किया गया है।

भूमि मूल्यांकन में अधिशेष विधि को हटाने वाले मसौदे के मामले के कारण, संबंधित कानूनी दस्तावेजों में अचल संपत्ति मूल्यांकन संबंधी विनियमन असंगत हो जाते हैं।

तीसरा, राज्य प्रबंधन लक्ष्य।

भूमि मूल्यांकन विधि से अधिशेष विधि को हटाने का एक कारण यह है कि "यह एक अचल संपत्ति मूल्यांकन विधि है जो प्रबंधकों को निवेश पर निर्णय लेने के लिए गणना करने में सहायता करती है (भूमि की कीमत पहले से उपलब्ध होनी चाहिए), भूमि के राज्य प्रबंधन के लिए भूमि मूल्यांकन के कार्य के लिए उपयुक्त नहीं है"।

यदि इस पद्धति का उपयोग केवल निवेश दक्षता की गणना के लिए माना जाता है, तो इसका अर्थ है कि भूमि मूल्य की गणना सर्वोत्तम और सबसे प्रभावी उपयोग के लिए की गई है, और यह भूमि मूल्य बाजार सिद्धांतों के अनुरूप है। इस प्रकार, राज्य विकास क्षमता वाली भूमि के प्रकारों का निर्धारण करने के लिए इस मूल्यांकन पद्धति का उपयोग करता है ताकि बाजार मूल्य के अनुरूप भूमि मूल्य निर्धारित किया जा सके, जिससे निवेशकों द्वारा राज्य के प्रति निभाए जाने वाले वित्तीय दायित्वों का निर्धारण होता है।

वीसीसीआई ने कहा, "उपर्युक्त विश्लेषण से, व्यवसायों का सुझाव है कि मसौदा समिति को भूमि मूल्यांकन विधियों में अधिशेष विधि को न हटाने पर विचार करना चाहिए।"

बाजार में सामान्य भूमि की कीमतें निर्धारित करना

मसौदे के अनुच्छेद 1 के खंड 1 के प्रावधानों के अनुसार, "बाजार में सामान्य भूमि मूल्य वह मूल्य है जो बाजार में स्थानांतरित लेनदेन में सबसे अधिक बार दिखाई देता है, एक क्षेत्र में उपयोग के समान उद्देश्य वाले भूमि भूखंडों के भूमि उपयोग अधिकारों के लिए नीलामी जीतना और एक निश्चित समय अवधि के भीतर"।

"सबसे लगातार कीमत" निर्धारित करने के लिए, भूमि मूल्यांकनकर्ता को एक निश्चित अवधि में बाज़ार में सभी लेन-देन की कीमतें एकत्र करनी होंगी। यह गतिविधि केवल राज्य एजेंसियों और भूमि पंजीकरण कार्यालयों और कर अधिकारियों जैसे सूचना स्रोतों से ही संश्लेषित की जा सकती है।

फीडबैक के अनुसार, परामर्शदाता संगठनों (निर्धारित कार्यों और कार्यों को करने वाली सार्वजनिक सेवा इकाइयों को छोड़कर) को सूचना के इस स्रोत तक पूरी तरह से पहुंच बनाने में कठिनाई होगी।

परामर्शदाता संगठनों के संचालन को सुविधाजनक बनाने के लिए, वीसीसीआई ने सिफारिश की है कि प्रारूप समिति ऐसे नियम जोड़े जो इन संगठनों को उपरोक्त सूचना स्रोतों तक पहुंच प्रदान करें।

भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करना

मसौदे के साथ-साथ डिक्री 44/2014/ND-CP के प्रावधानों में निम्नलिखित मामलों के लिए भूमि मूल्यांकन की विधि स्पष्ट रूप से निर्धारित नहीं की गई है: "भूमि के भूखंड, गैर- कृषि भूमि आवासीय भूमि है, जिसमें 3 भूखंडों की पर्याप्त न्यूनतम जानकारी नहीं है"। विनियमों के अनुसार, यह मामला खंड 1, अनुच्छेद 5 (संशोधित) में निर्धारित तुलना पद्धति को लागू करने की शर्तों को पूरा नहीं करता है, न ही यह खंड 8, अनुच्छेद 5c के प्रावधानों को लागू करने का मामला है, जब समान भूमि उपयोग उद्देश्य वाले 03 भूखंडों की पर्याप्त न्यूनतम जानकारी उपलब्ध न हो क्योंकि भूमि गैर-कृषि नहीं है।

"200 अरब वीएनडी से अधिक की भूमि मूल्य सूची के अनुसार गणना किए गए मूल्य वाले किसी भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र के मामले में, भूमि पट्टे का भुगतान पूरी पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त किया जाना चाहिए"। यह मामला अनुच्छेद 5 (संशोधित) में निर्धारित तुलना पद्धति और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक पद्धति को लागू करने के मामलों के अंतर्गत नहीं आता है।

भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने के लिए जानकारी

मसौदा डिक्री के अनुच्छेद 5बी के प्रावधानों के अनुसार, तुलनात्मक विधि और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि को लागू करने के लिए भूमि की कीमतों पर जानकारी भूमि मूल्यांकन के समय से 24 महीने से अधिक की अवधि के भीतर और पहले से एकत्रित जानकारी है, जैसे कि स्रोतों से एकत्र की गई: भूमि पंजीकरण कार्यालयों, कर अधिकारियों, कम्यून स्तर पर लोगों की समितियों में बाजार पर स्थानांतरित भूमि की कीमतें; भूमि उपयोग अधिकार नीलामी आयोजित करने वाले संगठनों में भूमि उपयोग अधिकार नीलामी की कीमतें जीतना।
ऊपर दी गई जानकारी ज़मीन की कीमतों के बारे में सटीक जानकारी देने के लिए अपर्याप्त प्रतीत होती है। वर्तमान में, बाज़ार में अचल संपत्ति के लेन-देन दो कीमतों की स्थिति में हैं, भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण अनुबंध (भूमि पंजीकरण कार्यालय और कर अधिकारियों द्वारा प्राप्त जानकारी) में बताई गई कीमतें वास्तविक लेन-देन मूल्य नहीं भी हो सकती हैं।

इसलिए, अधिक सटीक जानकारी सुनिश्चित करने के लिए, वीसीसीआई सिफारिश करता है कि प्रारूप समिति सूचना स्रोतों का विस्तार करे, जैसे: अचल संपत्ति व्यापार मंचों पर लेनदेन की कीमतें; जांच और सर्वेक्षण के माध्यम से मूल्यांकनकर्ताओं द्वारा एकत्र की गई कीमतें।

बुद्धि

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html