प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय ने नए मसौदे में भूमि मूल्यांकन के 4 तरीके प्रस्तावित किए हैं

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प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले सरकार के 15 मई, 2014 के डिक्री संख्या 44/2014/एनडी-सीपी के कई लेखों को संशोधित और पूरक करने वाले एक डिक्री का मसौदा तैयार कर रहा है और सरकार के 3 अप्रैल, 2023 के डिक्री संख्या 10/2023/एनडी-सीपी भूमि कानून के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाले डिक्री के कई लेखों को संशोधित और पूरक करता है।

वर्तमान में, डिक्री संख्या 44/2014/ND-CP के अनुसार, भूमि मूल्यांकन की 5 विधियां हैं: प्रत्यक्ष तुलना विधि; कटौती विधि; आय विधि; अधिशेष विधि और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि।

हालाँकि, मसौदे में, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ने भूमि मूल्यांकन के 4 तरीके प्रस्तावित किए हैं।

सबसे पहले, तुलनात्मक विधि को समान भूमि उपयोग उद्देश्य वाले भूमि भूखंडों की कीमत को समायोजित करके लागू किया जाता है, जिन्हें बाजार में सफलतापूर्वक स्थानांतरित किया गया है, भूमि उपयोग अधिकारों (तुलनात्मक भूमि भूखंडों) की नीलामी जीतकर, भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों (यदि कोई हो) के मूल्य को छोड़कर भूमि की कीमतों को प्रभावित करने वाले कारकों का विश्लेषण और तुलना करके, मूल्यांकन किए जाने वाले भूमि भूखंड की कीमत निर्धारित की जाती है।

दूसरा, आय विधि की गणना, मूल्यांकन समय से पहले, प्रांत में राज्य के स्वामित्व वाली चार्टर पूंजी के 50% से अधिक वाले वाणिज्यिक बैंकों में वियतनामी डोंग (VND) में 12 महीने की जमा राशि की औसत बचत ब्याज दर (r) से प्रति भूमि क्षेत्र औसत वार्षिक शुद्ध आय को विभाजित करके की जाती है। (गणना 1 जनवरी से 31 दिसंबर तक)

तीसरा, अधिशेष विधि को सक्षम राज्य एजेंसी द्वारा अनुमोदित भूमि उपयोग योजना और विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार सबसे कुशल भूमि उपयोग (भूमि उपयोग गुणांक, निर्माण घनत्व, भवन की मंजिलों की अधिकतम संख्या) के आधार पर भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र की कुल अनुमानित विकास लागत में से कुल अनुमानित विकास राजस्व घटाकर लागू किया जाता है।

चौथा, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि, भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्य को भूमि मूल्य समायोजन गुणांक से गुणा करके कार्यान्वित की जाती है। भूमि मूल्य समायोजन गुणांक, प्रांत या केंद्र द्वारा संचालित शहर की जन समिति (प्रांतीय जन समिति) द्वारा भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्य की तुलना बाज़ार में सामान्य भूमि मूल्य से करके जारी किया जाता है।

भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने की शर्तें

तुलनात्मक विधि का प्रयोग भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए तब किया जाता है जब बाजार में स्थानांतरित किए गए या भूमि उपयोग अधिकारों के लिए नीलामी में जीते गए कम से कम 3 तुलनीय भूखंड हों, सिवाय अनुच्छेद 5 के खंड 4 के खंड 2 और 3 तथा बिंदु ए, बी, सी और डी में निर्दिष्ट मामलों के।

भूमि उपयोग से आय और व्यय का निर्धारण करते समय आय पद्धति को भूमि मूल्यांकन पर लागू किया जाता है, सिवाय अनुच्छेद 5 के खंड 1 और 3 तथा खंड 4 के बिंदु ए, बी, सी और डी में निर्दिष्ट मामलों के।

अधिशेष विधि का प्रयोग भूमि उपयोग प्रयोजनों या नियोजन परिवर्तनों के कारण विकास क्षमता वाले भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों के मूल्यांकन के लिए किया जाता है, जब कुल विकास राजस्व और कुल विकास लागत का निर्धारण किया जाता है, सिवाय अनुच्छेद 5 के खंड 1 और 2 तथा खंड 4 के बिंदु ए, बी, सी और डी में निर्दिष्ट मामलों के।

भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि का उपयोग निम्नलिखित मामलों में भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों की कीमत निर्धारित करने के लिए किया जाता है: भूमि कानून के अनुच्छेद 114 के खंड 4 के बिंदु क और अनुच्छेद 189 के खंड 3 में निर्दिष्ट मामले; उन मामलों में वार्षिक भूमि किराए की गणना जहाँ राज्य भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी किए बिना भूमि पट्टे पर देता है; उन मामलों में जहाँ विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों का तकनीकी अवसंरचना में निवेश किया गया है, राज्य द्वारा भूमि आवंटित करने या भूमि पट्टे पर देने पर भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य। इस प्रावधान के साथ, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय 2 विकल्प प्रस्तावित करता है:

विकल्प 1: भूमि के भूखंड या भूमि क्षेत्र की भूमि की कीमत निर्धारित करें जिसका मूल्यांकन भूमि मूल्य सूची में भूमि की कीमत के अनुसार कुल मूल्य की गणना के साथ किया जाना चाहिए, जो कि भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए के अधीन क्षेत्र के लिए है, जो कि केंद्र द्वारा संचालित शहरों के लिए 90 बिलियन VND से कम है, पहाड़ी और उच्चभूमि प्रांतों के लिए 30 बिलियन VND से कम है, शेष प्रांतों के लिए 60 बिलियन VND से कम है, जो कि बिंदु b और d, खंड 4, अनुच्छेद 114, खंड 2, भूमि कानून के अनुच्छेद 172 में निर्दिष्ट मामलों में है और जब राज्य भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के बिना भूमि पट्टे पर देता है तो पूरे पट्टे की अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान किए गए भूमि किराए की गणना करने का मामला है;

विकल्प 2: भूमि कानून के अनुच्छेद 114 के खंड 4 के बिंदु बी में निर्दिष्ट मामलों में परिवारों और व्यक्तियों के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना करने के लिए भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र की भूमि की कीमत का निर्धारण करना; अनुच्छेद 172 के खंड 2 और पूरे पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान किए गए भूमि किराए की गणना करने का मामला जब राज्य भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के बिना भूमि पट्टे पर देता है।

जब राज्य भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार मुआवजे के लिए पात्र मामलों में भूमि को पुनः प्राप्त करता है, लेकिन अनुच्छेद 5 के खंड 1 में निर्धारित भूमि मूल्यांकन पद्धति को लागू करने के लिए पात्र नहीं है, तो मुआवजे की गणना करने के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करें।

बुद्धि

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स्रोत