यह प्रस्ताव है कि भूमि मूल्यांकन में अधिशेष विधि को शामिल न किया जाए।

भूमि मूल्यांकन परिणामों की सटीकता को नियंत्रित करने के लिए एक "लॉकिंग वाल्व" की आवश्यकता होती है।

15 जनवरी की सुबह, पांचवें असाधारण सत्र के कार्यक्रम को जारी रखते हुए, राष्ट्रीय सभा ने भूमि संबंधी कानून (संशोधित) के मसौदे में कुछ नई सामग्री या भिन्न मतों वाली सामग्री पर पूर्ण चर्चा की।

मसौदा कानून में कुछ सामग्रियों के स्पष्टीकरण में योगदान देते हुए, राष्ट्रीय सभा के उप प्रतिनिधि गुयेन होआंग बाओ ट्रान ( बिन्ह डुओंग प्रतिनिधिमंडल) ने महत्वपूर्ण सामग्रियों को शामिल करने और संशोधित करने में मसौदा समिति के काम और आर्थिक समिति की व्याख्यात्मक रिपोर्ट की अत्यधिक सराहना की।

मसौदा कानून के अनुच्छेद 158 के खंड 5 पर टिप्पणियाँ, जिसमें यह निर्धारित किया गया है कि "भूमि मूल्यांकन में अधिशेष विधि के संबंध में बिंदु सी पर भूमि मूल्यांकन विधियाँ, भूमि पार्सल की कुल अनुमानित विकास लागत को कुल अनुमानित विकास राजस्व से घटाकर की जाती हैं।"

प्रतिनिधियों ने सुझाव दिया कि मसौदा समिति को निम्नलिखित कारणों से भूमि मूल्यांकन में अधिशेष विधि को शामिल नहीं करना चाहिए:

पहली बात तो यह है कि भूमि मूल्यांकन के कई तरीके हैं, लेकिन विभिन्न तरीकों से प्राप्त मूल्यांकन परिणाम उस विशेष भूखंड के लिए समान होते हैं।

हालांकि, अधिशेष विधि का उपयोग करके प्राप्त भूमि मूल्यांकन परिणाम मान्यताओं और अनुमानों पर आधारित होते हैं, और उनकी विश्वसनीयता उच्च नहीं होती है, विशेष रूप से उन क्षेत्रों में जहां सीमित तथ्यात्मक जानकारी और राजस्व-लागत डेटा अनुमान के आधार के रूप में उपलब्ध होता है।

इसके अलावा, ऐतिहासिक महत्व, व्यावसायिक गतिविधियों और अन्य कार्यों के कारण समय के साथ इस भूमि के भूखंड का मूल्य बढ़ने की संभावना है।

राष्ट्रीय सभा के उप-प्रतिनिधि गुयेन होआंग बाओ ट्रान।

"हालांकि, यह मानना ​​कि जमीन की कीमत हमेशा धीरे-धीरे बढ़ती है, तर्कहीन है क्योंकि आर्थिक मंदी या प्रतिकूल परिस्थितियों के दौरान जमीन के एक टुकड़े की कीमत घट सकती है। उदाहरण के लिए, वर्तमान में, जब रियल एस्टेट बाजार लगभग ठप है, तो यह विधि अर्थव्यवस्था पर जोखिम कारकों और प्रतिकूल प्रभावों का सटीक आकलन नहीं करती है," सुश्री ट्रान ने कहा।

दूसरे, इन अनुमानित कारकों की गणना करना बहुत जटिल है, जिसके परिणामस्वरूप अनिश्चित, गलत मूल्यांकन होते हैं जिनमें बड़ी त्रुटियां होती हैं।

प्रतिनिधियों के अनुसार, एक ही भूखंड के लिए, अनुमानित कारकों में से केवल एक को बदलने से भी मूल्यांकन परिणाम बदल जाएगा। अतीत में विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण, मूल्यांकन और निर्णय में कठिनाइयों और विलंब का यही मुख्य कारण है, और विभिन्न परिस्थितियों और समयों में इसकी व्याख्या व्यक्ति-दर-व्यक्ति भिन्न होती है।

इसके अलावा, प्रतिनिधियों के अनुसार, यद्यपि अधिशेष विधि को सरकारी अध्यादेश संख्या 44, 2014 और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के परिपत्र संख्या 36, 2014 में निर्धारित किया गया है, फिर भी इसके कार्यान्वयन में कई कठिनाइयाँ और बाधाएँ आई हैं। किसी अचल संपत्ति परियोजना के अनुमानित कुल राजस्व और कुल विकास लागत का निर्धारण, मूल्यांकन की जा रही परियोजना के समान विशेषताओं वाली परियोजनाओं के हस्तांतरण मूल्यों, किराये के मूल्यों और राजस्व एवं लागत में योगदान देने वाले कारकों से संबंधित जाँच, सर्वेक्षण और जानकारी के संग्रह के आधार पर किया जाता है।

राजस्व और लागत निर्धारित करने वाले कारक अभी भी अस्पष्ट रूप से परिभाषित हैं, जिनमें विशिष्ट मानकों, मानदंडों या मापदंडों का अभाव है, जिससे मूल्य निर्धारण एक चुनौतीपूर्ण कार्य बन जाता है।

इसके अलावा, निवेश परियोजना का विवरण उन महत्वपूर्ण दस्तावेजों में से एक है जो परियोजना कार्यान्वयन अधिशेष विधि, व्यावसायिक प्रगति और निवेश पूंजी दर में लागू डेटा के उपयोग का आधार बनता है, क्योंकि ये संकेतक मूल्यांकन परिणामों में निर्णायक भूमिका निभाते हैं।

वर्तमान में, निवेश परियोजनाओं का विवरण अत्यंत प्रारंभिक है, जिसमें पर्याप्त जानकारी, डेटा या सहायक आंकड़े नहीं हैं। भूमि मूल्य डेटा सहित, भूमि और कीमतों से संबंधित अपूर्ण डेटाबेस और अविकसित एवं अपारदर्शी भूमि उपयोग अधिकार बाजार के संदर्भ में, भूमि मूल्यांकन पद्धति को हटाने से पहले इसकी व्यवहार्यता पर सावधानीपूर्वक विचार करना आवश्यक है ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि इससे भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया में कोई बाधा न आए।

प्रतिनिधि ट्रान ने सुझाव दिया, "यदि इस पद्धति को बनाए रखना आवश्यक है, तो भूमि मूल्यांकन परिणामों की सटीकता और उपयुक्तता को नियंत्रित करने के लिए एक 'लॉकिंग वाल्व' की आवश्यकता होगी।"

इसके अलावा, भूमि मुआवजे और अधिग्रहण की वर्तमान प्रक्रिया में, नदियों, नालों, नहरों और जलमार्गों की खुदाई परियोजनाओं के लिए भूमि का पुनर्ग्रहण किए जाने के उदाहरण सामने आए हैं। हालांकि, भूमि कानून और मुआवजे और भूमि अधिग्रहण संबंधी इसके मार्गदर्शक आदेश और परिपत्र अभी तक इसे विनियमित नहीं करते हैं, जिससे महत्वपूर्ण कठिनाइयाँ उत्पन्न हो रही हैं। इसका कारण यह है कि लोग इससे सहमत नहीं हैं और उन्होंने राज्य के मुआवजे संबंधी निर्णयों के विरुद्ध बार-बार याचिकाएँ दायर की हैं, यहाँ तक कि लंबी शिकायतें भी दर्ज कराई हैं, जिससे भूमि अधिग्रहण में बाधा उत्पन्न हो रही है। इसलिए, प्रतिनिधि इस मुद्दे की समीक्षा का प्रस्ताव करते हैं।

भूमि संसाधनों को अनलॉक करना

देश के समग्र विकास के लिए भूमि संसाधनों को मुक्त करने के उद्देश्य से तैयार किए गए मसौदा कानून में सुधार लाने में योगदान देते हुए, प्रतिनिधि गुयेन थी न्गोक ज़ुआन (बिन्ह डुओंग प्रतिनिधिमंडल) ने बिन्ह डुओंग प्रांत के कई व्यवसायों की राय को वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने की शर्तों और अनुच्छेद 122 के खंड 3 के बिंदु बी और अनुच्छेद 127 के खंड 1 के बिंदु बी में भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण पर समझौतों के संबंध में उठाया।

राष्ट्रीय सभा के उपाध्यक्ष गुयेन डुक हाई ने सत्र की अध्यक्षता की।

प्रतिनिधियों ने प्रस्ताव दिया कि यदि भूमि की अन्य श्रेणियां अनुमोदित योजना के अनुरूप हों तो उन्हें भी जोड़ा जाए, और सुझाव दिया कि राष्ट्रीय सभा इस खंड पर सावधानीपूर्वक विचार करे और अलग से मतदान करे, या सरकार को 5 वर्षों के लिए एक पायलट कार्यक्रम लागू करने का कार्य सौंपे, जिसके बाद राष्ट्रीय सभा को एक सारांश रिपोर्ट प्रस्तुत की जाएगी।

प्रतिनिधियों के अनुसार, इसका कारण अतीत की उन प्रथाओं से जुड़ा है, जिनमें राज्य द्वारा निवेश और आर्थिक विकास के आह्वान पर, कई नागरिकों और व्यवसायियों ने, जो व्यापार में शामिल होने के इच्छुक थे, आवासीय भूमि सहित विभिन्न प्रकार की भूमि राज्य को सौंप दी, ताकि उसे उत्पादन और व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए पट्टे पर दिया जा सके। इससे रोजगार सृजित हुए और स्थानीय क्षेत्र के विकास में महत्वपूर्ण योगदान मिला।

अब, जैसे-जैसे राज्य शहरी नियोजन में बदलाव कर रहा है और शहर का नवीनीकरण और उन्नयन करने की कोशिश कर रहा है, एक ऐसी व्यवस्था की आवश्यकता है जो उन्हें उस भूमि पर निवेश और विकास जारी रखने का अवसर देने को प्राथमिकता दे, जिसे उन्होंने पीढ़ियों से संरक्षित किया है और उत्पादन और व्यवसाय के लिए उपयोग किया है।

दूसरी ओर, राज्य के पास उद्यम के स्वामित्व वाली भूमि की उत्पत्ति का स्पष्ट रूप से निर्धारण करने के लिए पर्याप्त आधार हैं। यदि भूमि पहले स्वयं उद्यम के स्वामित्व में थी (विरासत, दान या हस्तांतरण के माध्यम से), तो इस मुद्दे की गहन जांच आवश्यक है।

इसके अतिरिक्त, प्रतिनिधियों ने प्रस्ताव दिया कि कराधान और वित्त संबंधी कानूनी नियमों में जल्द से जल्द संशोधन और सुधार किया जाना चाहिए ताकि भूमि उपयोग को अन्य उद्देश्यों से आवासीय भूमि में परिवर्तित करने से उत्पन्न होने वाले हितों को तीन समूहों - वर्तमान भूमि उपयोगकर्ता, निवेशक और राज्य - के बीच सामंजस्य स्थापित किया जा सके। इससे राज्य को भूमि उपयोगकर्ताओं को आनुपातिक रूप से लाभ वितरित करने और स्थानीय स्तर पर सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं में निवेश करने की सुविधा मिलेगी ।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/de-nghi-khong-quy-dinh-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a645491.html