भूमि मूल्यांकन में अधिशेष पद्धति को निर्धारित न करने का प्रस्ताव

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भूमि मूल्यांकन परिणामों की सटीकता को नियंत्रित करने के लिए "लॉक वाल्व" की आवश्यकता है

15 जनवरी की सुबह, 5वें असाधारण सत्र के कार्यक्रम को जारी रखते हुए, राष्ट्रीय सभा ने हॉल में भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे की कई नई सामग्री या विभिन्न विचारों पर चर्चा की।

मसौदा कानून की कुछ सामग्री पर आगे स्पष्टीकरण देते हुए, नेशनल असेंबली के डिप्टी गुयेन होआंग बाओ ट्रान ( बिन डुओंग प्रतिनिधिमंडल) ने मसौदा समिति की महत्वपूर्ण सामग्री और आर्थिक समिति की व्याख्यात्मक रिपोर्ट को प्राप्त करने और संशोधित करने के काम की अत्यधिक सराहना की।

मसौदा कानून के खंड 5, अनुच्छेद 158 में की गई टिप्पणियों में कहा गया है कि "भूमि मूल्यांकन में अधिशेष विधि पर बिंदु सी में भूमि मूल्यांकन विधियों को कुल अनुमानित विकास राजस्व में से भूमि भूखंड की कुल अनुमानित विकास लागत घटाकर लागू किया जाता है"।

प्रतिनिधियों ने सिफारिश की कि प्रारूप समिति निम्नलिखित कारणों से भूमि मूल्यांकन में अधिशेष विधि को निर्धारित न करे:

प्रथम, भूमि मूल्यांकन की अनेक विधियां हैं, लेकिन विभिन्न विधियों का उपयोग करके भूमि मूल्यांकन करने पर उस भूमि के लिए समान परिणाम प्राप्त होते हैं।

हालांकि, अधिशेष विधि को लागू करते समय भूमि मूल्यांकन के परिणाम मान्यताओं और अनुमानों के आधार पर बनाए जाते हैं, और सीमित वास्तविक जानकारी और अनुमान के आधार के रूप में राजस्व लागत वाले क्षेत्रों के लिए विश्वसनीयता का स्तर अधिक नहीं होता है।

इसके अतिरिक्त, उस भूमि पर ऐतिहासिक प्रक्रियाओं, वाणिज्यिक गतिविधियों और अन्य गतिविधियों के कारण समय के साथ भूमि के मूल्य में वृद्धि होने की संभावना रहती है।

संवाद - भूमि मूल्यांकन में अधिशेष पद्धति को न अपनाने का प्रस्ताव — नेशनल असेंबली के प्रतिनिधि गुयेन होआंग बाओ ट्रान।

"हालांकि, मूल्य को हमेशा धीरे-धीरे बढ़ाने का निर्धारण करना अनुचित है क्योंकि जब अर्थव्यवस्था मंदी में होती है या प्रतिकूल कारकों का सामना कर रही होती है तो भूमि भूखंड का मूल्य घट सकता है। उदाहरण के लिए, वर्तमान में, रियल एस्टेट परियोजना बाजार लगभग स्थिर है, इसलिए यह विधि जोखिम कारकों और अर्थव्यवस्था पर प्रतिकूल प्रभावों को सटीक रूप से नहीं माप सकती है," सुश्री ट्रान ने टिप्पणी की।

दूसरा, उपरोक्त कल्पित कारकों की गणना बहुत जटिल है, मूल्यांकन परिणाम अनिश्चित, गलत हैं, तथा उनमें बड़ी त्रुटियां हैं।

प्रतिनिधि के अनुसार, एक ही ज़मीन के लिए, अगर हमें कल्पित कारकों में से केवल एक संकेतक बदलने की ज़रूरत है, तो मूल्यांकन परिणाम भी बदल जाएगा। अतीत में विशिष्ट ज़मीन की कीमतों के निर्धारण, मूल्यांकन और निर्णय लेने में भ्रम और देरी का मुख्य कारण यही है और अलग-अलग परिस्थितियों और समय में हर व्यक्ति की समझ अलग-अलग होती है।

इसके अलावा, प्रतिनिधि के अनुसार, यद्यपि अधिशेष विधि सरकार के आदेश संख्या 44/2014 और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के परिपत्र संख्या 36/2014 में निर्धारित है, फिर भी समय के साथ इसके कार्यान्वयन में कई कठिनाइयाँ और समस्याएँ आई हैं। किसी अचल संपत्ति परियोजना के कुल राजस्व और कुल अनुमानित विकास लागत का अनुमान लगाने के कारकों का अनुमान, जाँच, सर्वेक्षण और हस्तांतरण मूल्यों, किराये की कीमतों, और मूल्यांकन की जाने वाली परियोजना के समान विशेषताओं वाली परियोजनाओं के राजस्व और लागत को निर्धारित करने वाले कारकों के बारे में जानकारी एकत्र करने के आधार पर लगाया जाता है।

राजस्व और लागत को बनाने वाले कारक अभी भी सामान्यतः विनियमित हैं, विशिष्ट मानकों, मानदंडों या मानदंडों के बिना, इसलिए मूल्य निर्धारण का काम अभी भी कठिन है।

इसके अलावा, निवेश परियोजना विवरण महत्वपूर्ण दस्तावेजों में से एक है जो परियोजना कार्यान्वयन प्रगति, व्यवसाय प्रगति और निवेश पूंजी दर के अधिशेष विधि में लागू डेटा का उपयोग करने के लिए आधार के रूप में कार्य करता है, जहां ये संकेतक मूल्यांकन परिणामों में निर्णायक भूमिका निभाते हैं।

वर्तमान में, निवेश परियोजनाओं की व्याख्याएँ बहुत ही अधूरी हैं, जिनमें जानकारी, आँकड़े या सहायक आँकड़े का अभाव है। अपूर्ण मूल्य डेटाबेस, भूमि डेटाबेस, जिसमें भूमि मूल्य आँकड़े भी शामिल हैं, और भूमि उपयोग अधिकार बाज़ार के अभी तक पूरी तरह से विकसित और पारदर्शी न होने के संदर्भ में, भूमि मूल्यांकन पद्धति को समाप्त करने पर भी व्यवहार्यता की दृष्टि से सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि इससे भूमि मूल्यांकन के कार्यान्वयन में बाधा उत्पन्न न हो।

प्रतिनिधि ट्रान ने सुझाव दिया कि, "यदि इस पद्धति को बनाए रखना आवश्यक हो, तो भूमि मूल्यांकन परिणामों की सटीकता और उपयुक्तता को नियंत्रित करने के लिए एक "लॉक वाल्व" होना चाहिए।"

इसके अलावा, वर्तमान में मुआवज़ा और भूमि पुनर्प्राप्ति के कार्य में, नदियों, नालों, नहरों और नालों की खुदाई से संबंधित परियोजनाओं और कार्यों को पूरा करने के लिए भूमि पुनर्प्राप्ति का कार्य किया जा रहा है, लेकिन मुआवज़ा और भूमि निकासी संबंधी भूमि कानून, अध्यादेशों और परिपत्रों ने अभी तक इस कार्य को विनियमित नहीं किया है, इसलिए इस कार्य में बड़ी कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है क्योंकि लोग सहमत नहीं हैं और उन्होंने कई याचिकाएँ दायर की हैं, यहाँ तक कि राज्य के मुआवज़े संबंधी निर्णयों के बारे में शिकायत भी की है, जिससे भूमि निकासी में कठिनाई हो रही है। इसलिए, प्रतिनिधि ने इस विषयवस्तु की समीक्षा करने का प्रस्ताव रखा।

भूमि संसाधनों को अनलॉक करना

देश के समग्र विकास के लिए भूमि संसाधनों को अनलॉक करने के लिए मसौदा कानून को पूरा करने में योगदान करते हुए, प्रतिनिधि गुयेन थी नोक झुआन (बिनह डुओंग प्रतिनिधिमंडल) ने वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने की शर्तों और अनुच्छेद 122 के खंड 3 के बिंदु बी और अनुच्छेद 127 के खंड बी, खंड 1 पर भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने के समझौतों पर बिनह डुओंग प्रांत में कई उद्यमों की राय प्रस्तुत की।

संवाद - भूमि मूल्यांकन में अधिशेष विधि को निर्धारित न करने का प्रस्ताव (चित्र 2)। — नेशनल असेंबली के उपाध्यक्ष गुयेन डुक हाई ने बैठक की अध्यक्षता की।

प्रतिनिधियों ने प्रस्ताव रखा कि यदि अन्य भूमि मामले स्वीकृत योजना के अनुरूप हों, तो उन्हें भी शामिल किया जाना चाहिए। उन्होंने अनुरोध किया कि राष्ट्रीय सभा इस प्रावधान पर अलग से सावधानीपूर्वक विचार करे और मतदान करे, या सरकार को इसे पाँच वर्षों तक चलाने का काम सौंपे, फिर उसका सारांश प्रस्तुत करके राष्ट्रीय सभा को रिपोर्ट करे।

प्रतिनिधि के अनुसार, इसका कारण पिछली प्रथा है, राज्य ने निवेश और आर्थिक विकास का आह्वान किया, व्यापार करने के इच्छुक कई लोगों और व्यवसायों ने राज्य को विभिन्न प्रकार की भूमि सौंपने की स्वीकृति दी, जिसमें उत्पादन और व्यापार के लिए पट्टे पर दी जाने वाली आवासीय भूमि भी शामिल थी, जिससे रोजगार सृजन हुआ और स्थानीय विकास प्रक्रिया में महत्वपूर्ण योगदान मिला।

अब तक, जब राज्य योजना में परिवर्तन करता है, शहरी क्षेत्र का नवीनीकरण और सौंदर्यीकरण करना चाहता है, तो उन्हें उस भूमि पर निवेश और विकास जारी रखने का अवसर देने के लिए एक प्राथमिकता तंत्र की आवश्यकता होती है, जिसे उन्होंने कई पीढ़ियों से संरक्षित किया है, उत्पादन किया है और व्यवसाय किया है।

दूसरी ओर, हमारे राज्य के पास उद्यम की भूमि की उत्पत्ति को स्पष्ट रूप से निर्धारित करने के लिए पर्याप्त आधार हैं। यदि उत्पादन और व्यवसाय से पहले भूमि की उत्पत्ति उद्यम की अपनी है (विरासत, दान या हस्तांतरण के कारण), तो इस मुद्दे का गहन अध्ययन आवश्यक है।

इसके अलावा, प्रतिनिधियों ने सिफारिश की कि तीन विषयों के समूहों: भूमि उपयोगकर्ताओं, निवेशकों और राज्य के लिए वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए अन्य भूमि उपयोग उद्देश्यों को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने से होने वाले लाभों को सुसंगत बनाने के लिए कर और वित्त पर कानूनी नियमों को जल्द ही संशोधित और पूरा करना आवश्यक है, ताकि राज्य स्वयं भूमि उपयोगकर्ताओं को आनुपातिक रूप से लाभ वितरित कर सके और स्थानीय सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं में निवेश कर सके ।

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स्रोत