अचल संपत्ति की कीमतों में अटकलों और हेरफेर से सख्ती से निपटा जाना चाहिए।

इसके अलावा, रियल एस्टेट कारोबार में उल्लंघन अधिक जटिल और परिष्कृत प्रवृत्तियों के साथ हो रहे हैं, और विशेष रूप से रियल एस्टेट की कीमतें हर तिमाही और हर साल लगातार बढ़ रही हैं।

अटकलों और बाजार हेरफेर की समस्या

हाल ही में, कई इलाकों में, खासकर हनोई , डा नांग, हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में, "भूतिया" शहरी इलाके या हज़ारों हेक्टेयर में फैली बड़ी-छोटी आवासीय परियोजनाएँ, जो दशकों से "ढकी" पड़ी हैं, आम तस्वीरें बन गई हैं। यह सट्टेबाज़ी का एक व्यवस्थित रूप है जिसका उद्देश्य ज़्यादा मुनाफ़ा कमाने के लिए सही समय का इंतज़ार करना है, जिससे न सिर्फ़ ज़मीनी संसाधनों की बर्बादी होती है, बल्कि रियल एस्टेट की कीमतों में तेज़ी से बढ़ोतरी का एक सीधा कारण भी है।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के बाजार अनुसंधान आंकड़ों के अनुसार, 2024 की तीसरी तिमाही में, रियल एस्टेट उत्पादों की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि जारी रही। विशेष रूप से, प्राथमिक बाजार में भूमि खंड में लगभग 3.5% की औसत वृद्धि दर्ज की गई; इसी प्रकार, कम ऊँचाई वाले आवासों में 5-10% की वृद्धि हुई; विशेष रूप से अपार्टमेंट खंड ने एक नया स्तर स्थापित किया है जहाँ कीमतों में औसतन 24% की वृद्धि हुई और पिछली तिमाही की तुलना में कुल नई आपूर्ति में लगभग 20% की कमी आई। अकेले हनोई, दा नांग और हो ची मिन्ह सिटी बाजारों में, वर्ष-दर-वर्ष वृद्धि क्रमशः 64%, 30.6% और 46.2% रही।

हाल के वर्षों में अचल संपत्ति की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। फोटो: कांग हंग

भूमि सट्टेबाज़ी और भूमि अधिग्रहण की समस्या के साथ-साथ, बाज़ार में हेरफेर करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार नीलामी का लाभ उठाने के संकेत भी मिल रहे हैं। राज्य के बजट के लिए वित्तीय लाभ के अलावा, भूमि उपयोग अधिकार नीलामी की यह सबसे बड़ी सीमा है। कई इलाकों में, "नीलामी दलालों" ने शुरुआती कीमत से दर्जनों गुना ज़्यादा भुगतान करने के लिए सांठगांठ की है, जिससे नीलाम की गई ज़मीनों को खरीदने और फिर से बेचने या पहले कम कीमतों पर खरीदी गई पड़ोसी ज़मीनों को बेचने के लिए एक "आभासी कीमत" बन गई है।

परिणामस्वरूप, असामान्य रूप से उच्च मूल्य निर्धारित करने के बाद, त्वरित तरलता और लाभ के लक्ष्य को प्राप्त करने के लिए, "नीलामी दलाल" स्वाभाविक रूप से जमा राशि को जब्त करने के लिए तैयार होते हैं, क्योंकि जमा राशि आयोजन इकाई द्वारा दी गई शुरुआती कीमत के अनुसार गणना की गई भूमि भूखंड के कुल मूल्य का केवल 10 - 20% होती है, और यह कीमत अक्सर उस क्षेत्र में वास्तविक बाजार मूल्य से कम होती है।

इससे न केवल नीलामी प्रतिभागियों के हितों पर सीधा असर पड़ता है, बल्कि रियल एस्टेट बाजार पर भी नकारात्मक प्रभाव पड़ता है, जब इस आभासी मूल्य को नई आवासीय परियोजनाओं के लिए मुआवजे और साइट क्लीयरेंस के संदर्भ के रूप में उपयोग करने की आवश्यकता होती है...

"2024 की तीसरी तिमाही में, रियल एस्टेट बाज़ार में सकारात्मक सुधार दर्ज किया गया है, लेकिन यह कोविड-19 महामारी से पहले जैसा जीवंत नहीं है; नई आपूर्ति अभी भी सीमित है, जबकि रियल एस्टेट की कीमतें अभी भी ऊँची हैं। हम इस स्थिति के लिए कई कारण देखते हैं, जैसे: लोगों की आवास और व्यवसाय की माँग अधिक है, जबकि आपूर्ति कम है, माँग आपूर्ति से अधिक है; रियल एस्टेट परियोजनाओं (निर्माण सामग्री, भूमि उपयोग शुल्क, आदि) की इनपुट लागत बढ़ रही है। विशेष रूप से, कई क्षेत्रों में भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के माध्यम से बाजार में हेरफेर करने के लिए मूल्य वृद्धि और मूल्य मुद्रास्फीति के संकेत हैं।" - निर्माण उप मंत्री गुयेन वियत हंग ने बताया।

परित्यक्त भूमि पर कब्जा करने वाली परियोजनाओं के खिलाफ कड़ी कार्रवाई

अचल संपत्ति की कीमतों में सट्टेबाजी और हेराफेरी की "भूमिगत लहरों" से मिले सबक ने अचल संपत्ति बाजार पर कई दुष्प्रभाव छोड़े हैं, जिससे आभासी भूमि ज्वर पैदा हो गया है जिससे वास्तविक ज़रूरतों (आवास, उत्पादन और व्यवसाय...) वाले लोगों के लिए ज़मीन तक पहुँच पाना असंभव हो गया है। अगर वे चाहें भी, तो उन्हें सट्टेबाजी के लिए बड़ी रकम चुकानी पड़ती है, जिसके परिणामस्वरूप ज़मीनें खाली हो जाती हैं; और नई परियोजनाएँ बनाने वाले व्यवसाय बढ़ते निवेश और ज़मीन की कीमतों के कारण मुनाफ़े की गारंटी न मिलने की चिंता में रहते हैं; गरीबों को ज़्यादा से ज़्यादा पैसा चुकाना पड़ता है और धीरे-धीरे वे अपना घर खरीदने की क्षमता खो देते हैं।

यह चिंताजनक है कि उत्पादन, व्यापार, रोजगार सृजन और समाज के लिए अधिशेष मूल्य में निवेश के संसाधन भूमि में "दफन" हैं; सट्टेबाज़ी वाली भूमि जिसका उपयोग नहीं किया जाता है, वह संबंधित उद्योगों के विकास को प्रोत्साहित नहीं करती है और दीर्घावधि में, जब आपूर्ति लंबे समय तक संचित रहती है, तो यह बैंकिंग प्रणाली में निवेशकों के खराब ऋण को जन्म देगी और एक निश्चित बिंदु पर पूरी अर्थव्यवस्था के लिए मुद्रास्फीति का कारण बनेगी।

"राज्य प्रबंधन एजेंसियों और स्थानीय अधिकारियों को उन परियोजनाओं के खिलाफ कड़ी कार्रवाई करने की ज़रूरत है जो सट्टेबाज़ी के लिए ज़मीन "कब्ज़ा" रखती हैं, लेकिन व्यक्तिपरक और वस्तुनिष्ठ कारणों पर विशेष विचार और आकलन के बाद, कई वर्षों से बिना इस्तेमाल और उपयोग के छोड़ दी गई हैं। कार्यान्वयन की पर्याप्त क्षमता वाली परियोजनाओं के लिए, कार्यान्वयन जारी रखने के लिए एक तंत्र बनाया जाना चाहिए। इसके विपरीत, दंड संहिता में रियल एस्टेट व्यवसाय में हेरफेर, कीमतों में वृद्धि और कीमतों को बढ़ाने के कृत्यों से निपटने के लिए भी स्पष्ट रूप से प्रावधान हैं। उल्लंघनों को तुरंत ठीक करने के लिए इनका सख्ती से पालन किया जाना चाहिए," वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने कहा।

आर्थिक विशेषज्ञ एसोसिएट प्रोफ़ेसर डॉ. दिन्ह ट्रोंग थिन्ह के अनुसार, अचल संपत्ति की कीमतों को स्थिर रखने और तीव्र व अचानक वृद्धि को रोकने के लिए, सबसे ज़रूरी है सट्टेबाजी और मूल्य वृद्धि को रोकना। इसलिए, सक्षम अधिकारियों को भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी सहित अचल संपत्ति के लेन-देन के लिए बिक्री मूल्यों को नियंत्रित करने और वास्तविक बाजार मूल्य पर वापस लाने के लिए और अधिक कठोर कदम उठाने की आवश्यकता है।

"दुनिया भर के देश अचल संपत्ति करों पर अध्यादेशों के माध्यम से, वास्तविक बाजार मूल्य के अनुसार, अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित करने में बहुत सफल रहे हैं। लगभग 20 साल पहले, पार्टी केंद्रीय समिति ने अचल संपत्ति कर सुधार पर एक प्रस्ताव जारी किया था, लेकिन आज तक इस नीति को लागू नहीं किया गया है।"

इसलिए, हमें अचल संपत्ति बाजार के लिए एक अलग कर आदेश बनाने की आवश्यकता है, ताकि इसे स्थिर और दीर्घकालिक तरीके से लागू किया जा सके; तदनुसार, परित्यक्त अचल संपत्ति, कई बार बेची गई संपत्ति या कई अचल संपत्ति संपत्तियों के मालिक पर अत्यधिक कर लगाया जाना चाहिए, यहां तक ​​कि वर्तमान में उपलब्ध भूमि क्षेत्र और निर्माण क्षेत्र के किराए के बराबर स्तर तक" - एसोसिएट प्रोफेसर, डॉ. दिन्ह ट्रोंग थिन्ह ने कहा।

इसके अलावा, विशेषज्ञों का मानना ​​है कि कानूनी मुद्दे भी रियल एस्टेट बाजार में ठहराव के प्रमुख कारणों में से एक हैं। रियल एस्टेट बाजार की कठिनाइयों की समीक्षा और निवारण पर प्रधानमंत्री के विशेष कार्य समूह ने काफी हद तक काम निपटा दिया है (1,200 में से 800 से ज़्यादा अटकी परियोजनाओं की समस्याओं का समाधान हो चुका है)।

विशेष रूप से, 1 अगस्त, 2024 से, जब संशोधित और पूरक कानून आधिकारिक रूप से प्रभावी हो जाएंगे और कई नए नियम लागू हो जाएंगे, जिनसे कानूनी बाधाएं जल्द ही दूर हो जाएंगी, तो प्रबंधन एजेंसी को उप-कानून दस्तावेजों और कार्यान्वयन निर्देशों को जारी करने में तेजी लाने की जरूरत है, ताकि परियोजना की प्रगति में तेजी आए और बाजार में आपूर्ति बढ़े; साथ ही, सामाजिक सुरक्षा नीतियों की प्रभावशीलता सुनिश्चित करते हुए, अधिकांश लोगों की जरूरतों को पूरा करने के लिए सामाजिक आवास परियोजनाओं और कम लागत वाले वाणिज्यिक आवास को प्राथमिकता देने पर ध्यान केंद्रित किया जाए।

 

वर्तमान में सबसे महत्वपूर्ण मुद्दा अभी भी राज्य की नियामक भूमिका है, जो तंत्र, नीतियों, प्रबंधन उपकरणों और प्रतिबंधों के माध्यम से सट्टेबाजी को कम करने और रोकने के लिए, दीर्घावधि में अचल संपत्ति बाजार को संतुलन की स्थिति में वापस लाने का काम करेगी।

हाल ही में संशोधित और पूरक कानूनी प्रणाली प्रभावी हो गई है, लेकिन टिप्पणियां और योगदान प्राप्त करना जारी रखना अभी भी आवश्यक है; सारांशित करना और सबक लेना और लंबित मुद्दों को संशोधित करना जारी रखना, जिसमें आपूर्ति बढ़ाने और बिक्री मूल्यों को स्थिर करने के लिए, निवेश नीतियों को मंजूरी देने के मुद्दे को पूरी तरह से हल करना आवश्यक है, साथ ही साथ भूमि का उपयोग करने वाले निवेशकों को मंजूरी देना भी आवश्यक है।

हनोई रियल एस्टेट क्लब के उपाध्यक्ष गुयेन द डीप

स्रोत: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html