वीवीए अध्यक्ष: इस सिद्धांत में सुसंगत होना आवश्यक है कि राज्य बाजार तंत्र के अनुसार भूमि की कीमतें निर्धारित करता है।

2024 भूमि कानून में संशोधनों पर टिप्पणी करते हुए, वियतनाम मूल्यांकन संघ (वीवीए) ने प्रस्ताव दिया कि इस सिद्धांत के अनुरूप होना आवश्यक है कि राज्य बाजार तंत्र के अनुसार भूमि की कीमतें निर्धारित करता है, भूमि मूल्य कानून के वर्तमान प्रावधानों को बनाए रखता है, और वास्तविकता के अनुरूप केवल उप-कानून दस्तावेजों की समीक्षा और संशोधन करता है।

श्री गुयेन टीएन थोआ, वियतनाम वैल्यूएशन एसोसिएशन (वीवीए) के अध्यक्ष।

वियतनाम वैल्यूएशन एसोसिएशन (वीवीए) के अध्यक्ष श्री गुयेन तिएन थोआ के अनुसार, 2024 भूमि कानून के कई अनुच्छेदों में प्रस्तावित संशोधनों और अनुपूरकों की सामग्री का अध्ययन करने के बाद, वीवीए ने वर्तमान भूमि कानून के भूमि मूल्यों पर धारा 2 में अनुच्छेद 158, 159, 160, 162 की सामग्री को रखने पर विचार करने का प्रस्ताव दिया; कानून के कार्यान्वयन के एक वर्ष के बाद अभ्यास की आवश्यकताओं को बेहतर ढंग से पूरा करने के लिए कानून के उपरोक्त अनुच्छेदों और खंडों की सामग्री का मार्गदर्शन करने वाले सरकार के विशिष्ट निर्देशों को संशोधित करने और पूरक करने के लिए केवल समीक्षा की जा रही है।

तदनुसार, वीवीए ने मूल्यांकन किया कि वर्तमान भूमि कानून की मूल्य सामग्री मूलतः भूमि मूल्य सिद्धांत और अंतर्राष्ट्रीय मूल्यांकन मानक समिति - जिसका वियतनाम मूल्य उद्योग एक सदस्य है - के दिशानिर्देशों के अनुरूप होने सहित सभी आवश्यकताओं को पूरा करती है। यह वियतनाम के वर्तमान भूमि बाजार की व्यावहारिक परिस्थितियों के अनुकूल सिद्ध हुआ है। इसने संकल्प संख्या 18-एनक्यू/टीडब्ल्यू और 69-एनक्यू/टीडब्ल्यू में पोलित ब्यूरो के निर्देशों का पालन किया है।

प्राथमिक बाजार में भूमि की कीमतों पर निर्णय लेने का राज्य का अधिकार सुनिश्चित करना

2024 के भूमि कानून में संशोधन की प्रक्रिया में कुछ प्रमुख विषयों के संबंध में, वीवीए के अनुसार, प्राथमिक बाज़ार में भूमि की कीमतें तय करने के राज्य के अधिकार को सुनिश्चित करने की दिशा में विचार करना और नियम बनाना आवश्यक है (न कि समाज में सभी लेन-देन के लिए भूमि की कीमतें तय करने का राज्य का अधिकार, जिसमें कुछ दृष्टिकोणों के अनुसार प्राथमिक और द्वितीयक दोनों बाज़ार शामिल हैं), जिसका उद्देश्य भूमि की कीमतें तय करने का राज्य का अधिकार सुनिश्चित करना है, न कि यह "भूमि मूल्यांकन का सिद्धांत" है। यदि यह मुद्दा कानून में व्यक्त किया गया है, तो उस दृष्टिकोण का पालन करना आवश्यक है।

राज्य के पास भूमि की कीमतों को सीधे निर्धारित करने का अधिकार है और उसे द्वितीयक बाजार और समग्र बाजार में भूमि की कीमतों को उचित उपायों जैसे: आपूर्ति और मांग, वित्त और मुद्रा आदि को विनियमित करके विनियमित करने का अधिकार है।

यह राज्य का अधिकार है, जिसकी गारंटी तब से दी गई है, जब हमारे देश की अर्थव्यवस्था एक केंद्रीकृत योजना तंत्र के तहत संचालित होती थी, फिर बाजार अर्थव्यवस्था तंत्र में स्थानांतरित हो गई, न कि हाल ही में राज्य की मूल्य निर्धारण भूमिका को छोड़ दिया गया और अब इसे प्रस्तुत किया गया है।

उपरोक्त प्रस्ताव की व्याख्या करते हुए, वीवीए ने कहा कि, अब तक, हमारी पार्टी और राज्य ने लगातार पुष्टि की है: भूमि कई पीढ़ियों के दौरान हमारे पूरे राष्ट्र के प्रयासों और खून से निर्मित एक राष्ट्रीय क्षेत्र है, इसलिए यह पूरे लोगों का है, जिसका प्रतिनिधित्व राज्य द्वारा मालिक के रूप में किया जाता है और एकीकृत तरीके से प्रबंधित किया जाता है। भूमि में उपयोग मूल्य की विशेषता होती है, हमेशा लाभ उत्पन्न करने की क्षमता होती है, और भूमि उपयोग के अधिकार अचल संपत्ति बाजार में खरीदे और बेचे जाने वाले विशेष वस्तुएं हैं, इसलिए इसकी कीमत है। क्योंकि राज्य मालिक का प्रतिनिधि है, इसलिए राज्य को मालिक के अधिकारों का आनंद लेने के लिए शक्तियों के एक समूह के साथ इस प्रकार के संसाधन पर निर्णय लेने का अधिकार है; जिसमें निम्न अधिकार शामिल हैं: भूमि की कीमतें निर्धारित करना, भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया, भूमि उपयोग अधिकारों से आयकर के संग्रह के माध्यम से भूमि से लाभ को विनियमित करने का निर्णय लेना, भूमि से अतिरिक्त मूल्य को विनियमित करना जो भूमि उपयोग अधिकारों को सौंपे गए भूमि उपयोगकर्ताओं के निवेश के कारण नहीं है, आदि।

इस प्रकार, वीवीए के अनुसार, भूमि की कीमतें निर्धारित करने के राज्य के अधिकार के वैधीकरण की अब तक पुष्टि की गई है और व्यवहार में इसमें कोई बदलाव नहीं आया है, इसलिए इस बार इस पर सवाल नहीं उठाया जाना चाहिए और न ही इसे लेकर भ्रमित होना चाहिए, इस बात पर ज़ोर देते हुए कि यह भूमि मूल्यांकन का सिद्धांत है। कानून और व्यवहार में इस अधिकार की गारंटी ने ही राज्य को भूमि पर वित्तीय नीतियों को लागू करने का आधार प्रदान किया है, साथ ही बाज़ार प्रबंधन और विनियमन से संबंधित अन्य नीतियों, और भूमि उपयोगकर्ताओं के अन्य अधिकारों और दायित्वों को भी लागू किया है।

"वीवीए का मानना ​​है कि भूमि की कीमतें निर्धारित करने के अधिकार का प्रयोग करने के लिए, चाहे वह मूल्य सूची, मूल्य समायोजन गुणांक, या विशिष्ट भूमि मूल्य के रूप में हो, यह तथ्य कि राज्य ने स्वयं के लिए मूल्य विकल्पों पर सलाह देने के लिए स्वतंत्र, पेशेवर परामर्श संगठनों का उपयोग किया है, कर रहा है, और करता रहेगा, ताकि उसके पास स्वयं की कीमतें तय करने के लिए अधिक आधार हो, किसी भी तरह से कानून द्वारा निर्धारित कीमतों को निर्धारित करने के राज्य के अधिकार की भूमिका को कम या समाप्त नहीं करता है," वीवीए के अध्यक्ष श्री गुयेन टीएन थोआ ने कहा।

इस सिद्धांत के अनुरूप कि राज्य बाजार तंत्र के अनुसार भूमि की कीमतें निर्धारित करता है

भूमि मूल्यों के विनियमन के संबंध में, वीवीए का मानना ​​है कि पार्टी की छठी राष्ट्रीय कांग्रेस ने एक व्यापक नवीकरण नीति निर्धारित की है। यहाँ से, हमारे देश की अर्थव्यवस्था एक बहु-क्षेत्रीय वस्तु अर्थव्यवस्था बनाने के लिए दृढ़ संकल्पित है, जो राज्य प्रबंधन के तहत एक बाजार तंत्र के अनुसार संचालित होगी, और फिर एक समाजवादी-उन्मुख बाजार अर्थव्यवस्था तंत्र के अनुसार संचालित अर्थव्यवस्था की संपूर्ण दिशा निर्धारित करने की दिशा में आगे बढ़ेगी।

इसलिए, इस तंत्र में खरीदी-बिक्री की जाने वाली वस्तुओं के रूप में भूमि उपयोग के अधिकारों का निर्धारण करते समय, निस्संदेह, वस्तुनिष्ठ रूप से, इसे बाज़ार आर्थिक तंत्र और उस सामान्य आर्थिक तंत्र के अनुसार संचालित होना चाहिए: मूल्य को बाज़ार की केंद्रीय श्रेणी माना जाता है, इसे मूल्य के आर्थिक नियमों (आपूर्ति और माँग, मुद्रा संचलन, प्रतिस्पर्धा... के नियमों पर केंद्रित) के वस्तुनिष्ठ संकेतों के अनुसार निर्मित और संचालित किया जाना चाहिए, और इसलिए, मूल्य निर्धारण का अधिकार रखने वाले विषय - जिसमें राज्य भी शामिल है - की परवाह किए बिना, कीमतों को भी इस सिद्धांत का पालन करना चाहिए। यही बाज़ार मूल्य तंत्र की वस्तुनिष्ठ आवश्यकता है।

इसलिए, वीवीए का मानना ​​है कि राज्य - मालिक के प्रतिनिधि के रूप में - इस शर्त के तहत कीमतों पर निर्णय लेने का अधिकार रखता है कि इस प्रकार की वस्तुओं का संचालन बाजार तंत्र के अनुसार हुआ है, फिर बाजार के वस्तुपरक आंदोलन के प्रति राज्य का सम्मान और बाजार सिद्धांतों के अनुसार कीमतों पर निर्णय करना उस आर्थिक तंत्र में राज्य की आर्थिक प्रकृति के साथ असंगत नहीं है। यदि हम बाजार मूल्य तंत्र के अनुसार भूमि की कीमतों के परिणामों के बारे में चिंतित हैं (बेशक, बाजार प्रभावी रूप से विनियमित नहीं है) लेकिन व्यक्तिपरक इच्छाओं के अनुसार बाजार को स्थिर करने के लिए गैर-बाजार मूल्य निर्धारण तंत्र पर लौटते हैं, उस नियम से बचते हैं जो कीमतों को बाजार पर वास्तविक कीमतों के समानांतर मौजूद सब्सिडी वाले मूल्यों में बदल देगा, बाजार को भूमिगत, अपारदर्शी संचालन की स्थिति में धकेल देगा; मांगने और देने, विशेषाधिकारों और लाभों के तंत्र के अस्तित्व के लिए उपजाऊ भूमि है...

विनियमित बाजार के सिद्धांत के अनुसार भूमि मूल्यांकन

वीवीए के अनुसार, बाजार सिद्धांतों के अनुसार मूल्य निर्धारण एक विनियमित बाजार होना चाहिए और वांछित बाजार को विनियमित करने की जिम्मेदारी अन्य समाधानों की है...

तदनुसार, वीवीए का मानना ​​है कि भूमि की कीमतें अर्थव्यवस्था के प्रमुख आर्थिक और सामाजिक संबंधों के संश्लेषण को प्रतिबिंबित करने का कार्य करती हैं, इसे भूमि बाजार का "दर्पण" माना जाता है, चाहे बाजार कोई भी हो, कीमत ईमानदारी से उस बाजार को प्रतिबिंबित करती है। इसलिए, भूमि का मूल्यांकन ऐसे बाजार संकेतों पर आधारित नहीं हो सकता जो व्यक्तिगत कारकों, सट्टेबाजी, मूल्य मुद्रास्फीति, प्राकृतिक आपदाओं, युद्ध, आर्थिक और वित्तीय संकटों और बाजार की अनुचित बाधाओं जैसे अनुचित आकस्मिक कारकों से प्रभावित या प्रभावित होते हैं... बल्कि एक विनियमित बाजार होना चाहिए जो नियामक उपकरणों और उपायों के माध्यम से उपरोक्त कारकों को समाप्त करता है: आपूर्ति - मांग, वित्त - मुद्रा...

"इस बात पर बल दिया जाना चाहिए कि जब बाजार में अभी भी उपरोक्त कारक विद्यमान हैं, तो बाजार सिद्धांतों के अनुसार मूल्य निर्धारण करने के लिए, वियतनाम मूल्यांकन संघ अनुशंसा करता है कि राज्य को वर्तमान विनियमों की समीक्षा करने और उन्हें पूरक बनाने की अनुमति देनी चाहिए ताकि मूल्यांकन संगठनों के पास मूल्यांकन विधियों के लिए इनपुट चुनने के लिए विशिष्ट मानदंड हों जो सामान्य हों, अद्वितीय नहीं, और उपर्युक्त बाजार अस्थिरता कारकों को समाप्त करें," वीवीए के अध्यक्ष श्री गुयेन टीएन थोआ ने जोर दिया।

बाजार मूल्य बनाए रखें, भूमि वित्त नीतियों को विनियमित करें

वीवीए के अनुसार, बाजार मूल्य सिद्धांत को लागू करते समय, सुसंगतता बनाए रखना आवश्यक है ताकि मूल्य, आपूर्ति-मांग के प्रभाव में बाजार मूल्य को प्रतिबिंबित करे, न कि मूल्य में सामाजिक नीतियों को "जोड़ा" जाए। लेकिन बाजार मूल्यों के प्रभावों को नियंत्रित करने के लिए एक समकालिक नीति प्रणाली अवश्य होनी चाहिए।

तदनुसार, बाज़ार में ज़मीन की कीमतें निश्चित रूप से सभी सामाजिक स्तरों के कई लोगों की ज़मीन तक पहुँच पर, विशेष रूप से सामाजिक सुरक्षा नीतियों के कार्यान्वयन पर, गहरा प्रभाव डालेंगी। अगर इन प्रभावों को सीमित करने के लिए कोई नीतियाँ नहीं हैं, तो ये वास्तविक प्रभाव हैं।

वीवीए के अध्यक्ष श्री गुयेन टीएन थोआ ने सिफारिश पर जोर देते हुए कहा, "कानून और इसके दिशानिर्देशों में अतिरिक्त वित्तीय नीतियों (कर, राजस्व, आदि) के लिए अनुमति दी जानी चाहिए ताकि यदि कीमतें अधिक हों, तो राजस्व दर को कम किया जाना चाहिए, और लोगों के जीवन पर प्रतिकूल प्रभाव डालने वाले "झटकों" से बचने के लिए पहले की तुलना में अधिक उचित प्रोत्साहन नीतियां अपनाई जानी चाहिए।"

विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण विनियमन बनाए रखें

वीवीए के अनुसार, भूमि मूल्य सूची मूलतः प्रत्येक भूमि उपयोग उद्देश्य से जुड़ी प्रत्येक प्रकार की भूमि के लिए, स्थान, क्षेत्र और स्थानीयता के अनुसार, भूमि मूल्यों का सारांश है... भूमि मूल्य सूची मूलतः सामूहिक मूल्य निर्धारण की एक विधि है, जिसमें पूरे मार्ग के लिए, पूरे क्षेत्र के स्थान के लिए एक सामान्य मूल्य निर्धारित किया जाता है... किसी विशिष्ट मूल्य को समायोजित करने का गुणांक भी सामूहिक प्रकृति का एक सामान्य गुणांक होता है। इस सामूहिक प्रकृति के कारण, यह बाजार मूल्य सिद्धांत के अनुसार विशिष्ट मामलों को कवर नहीं कर सकता है और निश्चित रूप से राज्य और भूमि का उपयोग करने वाले संगठनों और व्यक्तियों के बीच वित्तीय नीति को प्रभावित करेगा...

इसलिए, वीवीए के अनुसार, अभी भी एक तंत्र की आवश्यकता है जो विशिष्ट मामलों पर निर्णय ले सके, ताकि उपयुक्त नीतियां बनाई जा सकें, जैसे: भूमि के प्रकार जो अभी तक उपयोग में नहीं आए हैं, पहली बार उपयोग में लाए गए हैं; विशेष विशेषताओं वाले भूमि के प्रकार (समुद्र से पुनः प्राप्त भूमि) जो भूमि मूल्य सूची में शामिल नहीं हैं; समान भूमि उपयोग उद्देश्य वाली भूमि उपयोग परियोजनाएं लेकिन अलग पैमाने, कार्य, भूमि उपयोग संरचना, भूमि उपयोग गुणांक...; उद्देश्यपूर्ण और उचित उतार-चढ़ाव जो बाजार की कीमतों में स्थानीय उतार-चढ़ाव का कारण बनते हैं; भूमि के प्रकार, उस समय विशिष्ट भूमि उपयोग परियोजनाएं जब राज्य भूमि आवंटित करता है, भूमि उपयोग शुल्क संग्रह, भूमि किराया, साइट निकासी के लिए मुआवजे पर नीतियों को लागू करने के लिए भूमि को पुनः प्राप्त करता है...

स्रोत: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html