तदनुसार, अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी संशोधित कानून में यह प्रावधान है कि विशेष, प्रकार I, II और III शहरी क्षेत्रों के वार्डों, जिलों और शहरों में, तथा उन मामलों में जहां भूमि कानून द्वारा निर्धारित आवास निर्माण परियोजनाओं में निवेश के लिए भूमि के उपयोग के अधिकार की नीलामी की जाती है, व्यक्तियों को स्वयं मकान बनाने या स्वयं भूमि भूखंडों का उपविभाजन और विक्रय करने के लिए भूमि के उपयोग का अधिकार हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है।
शेष क्षेत्रों के लिए, प्रांतीय जन समिति स्थानीय परिस्थितियों के आधार पर उन क्षेत्रों का निर्धारण करेगी जहां परियोजना निवेशकों को मौजूदा तकनीकी बुनियादी ढांचे सहित भूमि उपयोग अधिकार व्यक्तियों को स्वयं मकान निर्माण के लिए हस्तांतरित करने की अनुमति है। 1 जनवरी, 2025 से भूमि उपविभाजन और बिक्री नियमों में सख्ती लागू होने के साथ, विशेषज्ञों का मानना है कि इसका प्रभाव उत्तर से दक्षिण तक पड़ेगा।
हालांकि, विशेषज्ञों का कहना है कि वर्तमान में, डिक्री 43/2014/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 41 के खंड 2, जिसे डिक्री 148/2020/एनडी-सीपी द्वारा संशोधित किया गया है, केवल विशेष श्रेणी के शहरों और केंद्र द्वारा प्रशासित श्रेणी I शहरों के वार्डों में; स्थापत्य परिदृश्य के लिए उच्च आवश्यकताओं वाले क्षेत्रों में; और शहरी क्षेत्रों में केंद्रीय क्षेत्रों और स्थापत्य स्थलों के आसपास के क्षेत्रों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर रोक लगाता है।
इसलिए, आशंका है कि अचल संपत्ति व्यापार कानून के आधिकारिक रूप से लागू होने से पहले ही भूमि भूखंडों को विभाजित करके बेचने की होड़ मच जाएगी। कैन थो सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (CaREA) के अध्यक्ष श्री डुओंग क्वोक थुई ने टिप्पणी की कि विशेष, टाइप I, टाइप II और टाइप III शहरी क्षेत्रों में भूमि भूखंडों को विभाजित करने और बेचने पर प्रतिबंध से अचल संपत्ति उत्पाद खंडों की संरचना पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ेगा। निकट भविष्य में, बाजार में भूमि भूखंड खंड में स्पष्ट अंतर देखने को मिलेगा।
मौजूदा कानूनी ढांचे के तहत, 3-5 साल की अवधि वाली परियोजना स्थापित करना बेहद मुश्किल है। व्यवसाय व्यक्तिगत रूप से काम करना पसंद करेंगे और ज़मीन का खुद ही बंटवारा करेंगे - यह ज़्यादा सुविधाजनक, आसान और ज़मीन की ज़्यादा उपलब्धता सुनिश्चित करने वाला तरीका है - और वे परियोजनाएं या कानूनी संस्थाएं स्थापित करने की संभावना कम रखते हैं।
इसलिए, नए नियमों के लागू होने से आने वाले समय में उपविभाजित भूमि भूखंडों की संख्या में कमी आएगी। आपूर्ति की कमी के कारण भूमि की कीमतें बढ़ेंगी। हालांकि, दीर्घकाल में, इससे बाजार को अधिक स्वस्थ रूप से विकसित होने में मदद मिलेगी - श्री थुय ने विश्लेषण किया।
निर्माण मंत्रालय के आंकड़ों के अनुसार, दिसंबर 2023 तक देश भर में 902 शहरी क्षेत्र थे; जिनमें 2 विशेष श्रेणी के शहरी क्षेत्र, 22 प्रथम श्रेणी के शहरी क्षेत्र, 36 द्वितीय श्रेणी के शहरी क्षेत्र, 45 तृतीय श्रेणी के शहरी क्षेत्र, 95 चतुर्थ श्रेणी के शहरी क्षेत्र और 702 पंचम श्रेणी के शहरी क्षेत्र शामिल हैं। इस प्रकार, नए नियमों के तहत 105 शहरों और कस्बों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर रोक लगा दी जाएगी; वर्तमान नियमों की तुलना में यह संख्या 81 शहरों और कस्बों की वृद्धि है।
दो विशेष श्रेणी के शहरों, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के अलावा, जिनमें भूमि उपविभाजन और बिक्री पर सख्त नियम होंगे, 22 श्रेणी I शहर भी हैं; 3 केंद्र-शासित शहर शामिल हैं: हाई फोंग, दा नांग, और कैन थो, और 19 प्रांतीय शहर: ह्यू, विन्ह, दा लाट, न्हा ट्रांग, क्यू न्होन, बुओन मा थूओट, थाई गुयेन, नाम दिन्ह , वियत ट्राई, वुंग ताऊ, हा लॉन्ग, थान होआ, बिएन होआ, माई थो, थू दाऊ मोट, बाक निन्ह, है डुओंग, प्लेइकू, और लॉन्ग ज़ुयेन।
इसके अलावा, 36 प्रकार II शहरी क्षेत्र हैं, जिनमें प्रांतों से संबंधित शहर शामिल हैं: फान थियेट, सीए माउ, तुय होआ, उओंग बी, थाई बिन्ह, राच जिया, बाक लिउ, निन्ह बिन्ह, डोंग होई, फु क्वोक, विन्ह येन, लाओ कै, बा रिया, बाक गियांग, फान रंग - थाप चाम, चाऊ डॉक, कैम फा, क्वांग नगाई, टैम क्यू, ट्रा विन्ह, सा डेक, मोंग कै, फु ली, बेन ट्रे, हा तिन्ह, लैंग सोन, सोन ला, टैन एन, वी थान्ह, काओ लान्ह, विन्ह लॉन्ग, तुयेन क्वांग, सोक ट्रांग, कोन तुम, डि एन और येन बाई।
इसके अतिरिक्त, 29 शहरों सहित 45 प्रकार III शहरी क्षेत्र हैं: डिएन बिएन फु, होआ बिन्ह, होई एन, हंग येन, डोंग हा, बाओ लोक, हा गियांग, कैम रान्ह, काओ बैंग, लाई चाऊ, ताई निन्ह, बाक कान, टैम डीप, सोंग कांग, सैम सोन, फुक येन, हा टीएन, डोंग ज़ोआई, ची लिन्ह, लॉन्ग खान, जिया नघिया, नगा बे, थुआन एन, होंग न्गुय, तू सोन, फो येन, टैन उयेन, बेन कैट और गो कांग।
इसके अलावा, 16 शहरों में शामिल हैं: सोन ताई, कुआ लो, फु थो, बिम सोन, ला गी, सोंग काउ, लॉन्ग माई, टैन चाऊ, कै ले, क्वांग येन, क्यू अन्ह, बिन्ह मिन्ह, डोंग त्रियू, फु माय, एन न्होन और कीन तुओंग।
इस नीति के प्रभाव पर टिप्पणी करते हुए, दक्षिणी क्षेत्र में Batdongsan.com.vn के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने कहा कि हाल के वर्षों में द्वितीय और तृतीय श्रेणी के शहरों में बिक्री के लिए भूमि उपविभाजनों की संख्या में भारी वृद्धि हुई है। इसलिए, अचल संपत्ति व्यापार पर नए संशोधित कानून के अनुसार भूमि उपविभाजन नियमों को सख्त करने से उत्तर से दक्षिण तक पूरे बाजार पर असर पड़ेगा, लेकिन प्रभावित निवेशकों में से 90% द्वितीय और तृतीय श्रेणी के शहरों में हैं। कीमतों में समायोजन अपरिहार्य है, लेकिन भूमि की कीमतों में अब पहले जैसी तेजी नहीं आएगी - श्री तुआन ने भविष्यवाणी की।
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