निवेश के लिए अचल संपत्ति के मूल्यांकन में बाजार मूल्य के बारे में गहन और निरंतर सोच की आवश्यकता होती है

एसोसिएट प्रोफेसर, डॉ. गुयेन मिन्ह नोक, वैल्यूएशन विभाग के प्रमुख - रियल एस्टेट बिजनेस, यूनिवर्सिटी ऑफ फाइनेंस एंड मार्केटिंग, हो ची मिन्ह सिटी के अनुसार, यदि निवेशक केवल कीमतों के बारे में जानते हैं और कीमतों के बारे में जानकारी एकत्र करते हैं, तो वे अपनी निवेश गतिविधियों में सोच के एक अधिक आकर्षक और प्रभावी क्षेत्र को याद करेंगे, जो कि सोच रहा है: बाजार मूल्य।

कीमतों, बाजार मूल्यों के साथ-साथ अचल संपत्ति के (आंतरिक, मूल) मूल्य से संबंधित मुद्दों को बेहतर ढंग से समझने के लिए, टीजी एंड वीएन ने एसोसिएट प्रोफेसर, डॉ. गुयेन मिन्ह नोक, मूल्यांकन विभाग के प्रमुख - रियल एस्टेट बिजनेस, वित्त और विपणन विश्वविद्यालय, हो ची मिन्ह सिटी के साथ बातचीत की।

प्रिय एसोसिएट प्रोफ़ेसर, डॉ. गुयेन मिन्ह न्गोक, कीमत उन कारकों में से एक है जो रियल एस्टेट निवेश गतिविधियों को बहुत प्रभावित करते हैं। क्या आप इसे और स्पष्ट रूप से समझा सकते हैं?

भूमि-अचल संपत्ति की अपनी कीमत होती है। वियतनाम में उचित कीमतों, या ज़्यादातर अनुचित कीमतों में वृद्धि ने समाज के सभी वर्गों को अचल संपत्ति में निवेश गतिविधियों की ओर प्रेरित किया है। पिछले 30 वर्षों में भूमि-अचल संपत्ति की कीमतों में वस्तुगत वास्तविकता और व्यक्तिपरक विकास ने कई व्यक्तियों और संगठनों को अपना भावनात्मक-वित्तीय-तर्कसंगत संतुलन खो दिया है।

भूमि की कीमत - अचल संपत्ति उस भूमि - अचल संपत्ति के मूल्य की मौद्रिक अभिव्यक्ति है, अर्थात भूमि - अचल संपत्ति के लिए भुगतान की जाने वाली राशि। सामान्यतः भूमि - अचल संपत्ति की कीमत एक मात्रा होती है जो मूल्य के आसपास बदलती रहती है। जब भूमि - अचल संपत्ति की आपूर्ति और मांग मेल खाती है, तो कीमत उस भूमि - अचल संपत्ति के मूल्य को प्रतिबिंबित और मेल कर सकती है, ऐसा कम ही होता है। यदि आपूर्ति मांग से कम है, तो भूमि - अचल संपत्ति की कीमत उनके मूल्य से अधिक होगी। इसके विपरीत, यदि आपूर्ति मांग से अधिक है, तो कीमत मूल्य से कम होगी।

एसोसिएट प्रोफेसर, डॉ. गुयेन मिन्ह न्गोक (स्रोत: RED)

सूक्ष्मअर्थशास्त्र में यह एक उत्कृष्ट ज्ञान है। हालाँकि, कई अलग-अलग कारणों से, बहुत से लोग अक्सर ऐसे सामान्य शब्दों में ही रुक जाते हैं (या केवल यही जानते हैं)। उनमें अक्सर रियल एस्टेट निवेश के लिए सोच को लागू करने और विकसित करने की क्षमता नहीं होती। लोग अक्सर कहते हैं, "बाज़ार की अपनी आवाज़ होती है" या "सभी सिद्धांत धूसर होते हैं। केवल जीवन का वृक्ष ही हमेशा हरा रहता है"... सामान्य ज्ञान को समझने और समझने के बाद, रियल एस्टेट निवेशकों को प्रत्येक विशिष्ट निर्णय और विधि के लिए अपनी सोच विकसित करने की आवश्यकता होती है।

तो फिर कौन से कारक आमतौर पर कीमतों को प्रभावित करते हैं, महोदय?

कीमतें अक्सर बाज़ार में आपूर्ति और माँग के संबंध से तय होती हैं। हालाँकि, "बाज़ार" की श्रेणी को सही और व्यापक रूप से समझना ज़रूरी है। जिस बाज़ार का ज़िक्र हम अक्सर मीडिया में करते हैं, जैसे: अपार्टमेंट, ज़मीन के टुकड़े, व्यावसायिक क्षेत्र... लोकप्रिय क्षेत्रों, खंडों और वस्तुओं के साथ, वह कुल बाज़ार का एक छोटा सा हिस्सा मात्र है।

अगर हम वियतनाम के 365,000 वर्ग किलोमीटर क्षेत्र और ज़मीन पर मौजूद संपत्तियों (जिसमें निर्माण कार्य और ज़मीन से जुड़ी संपत्तियाँ जैसे बारहमासी पेड़ आदि शामिल हैं) को देखें, तो कुल मिलाकर बाज़ार कहीं ज़्यादा बड़ा और विविधतापूर्ण है। दूसरी ओर, अगर हम सिर्फ़ कीमतों के बारे में सोचते हैं, कीमतों के बारे में जानकारी इकट्ठा करते हैं, आदि, तो निवेशक अपनी निवेश गतिविधियों में सोच के एक ज़्यादा आकर्षक और प्रभावी क्षेत्र से चूक जाएँगे। वह है: बाज़ार मूल्य के बारे में सोचना।

बहुत से लोग अभी भी अचल संपत्ति बाजार मूल्य की अवधारणा के बारे में अस्पष्ट हैं, क्या आप इसे और अधिक स्पष्ट रूप से समझा सकते हैं?

बाजार मूल्य को समझने के लिए, सबसे पहले मूल्य (आंतरिक - मूल) की अवधारणाओं को समझना आवश्यक है। इस विषय पर नीचे विस्तार से चर्चा की जाएगी। अचल संपत्ति का बाजार मूल्य, अचल संपत्ति के कार्यों और उपयोगों को दर्शाता है जिनका उपयोग विशिष्ट उद्देश्यों के लिए किया जाता है। ये उद्देश्य बहुउद्देशीय या प्रत्येक व्यक्ति या संगठन के लिए विशिष्ट हो सकते हैं। वास्तव में, विभिन्न विषयों के लक्ष्य अत्यंत विविध होते हैं। दूसरे शब्दों में, अचल संपत्ति के लक्ष्यों की संख्या हज़ारों या उससे भी अधिक हो सकती है।

लोग अक्सर अचल संपत्ति के बाज़ार मूल्य की दो श्रेणियों के बारे में बात करते हैं: उपयोग मूल्य और विनिमय मूल्य। अचल संपत्ति का उपयोग न केवल रहने, व्यापार और लाभ के लिए किया जाता है... बल्कि विभिन्न उद्देश्यों के लिए भी किया जाता है, कभी-कभी अजीबोगरीब उद्देश्यों के लिए भी।

उदाहरण के लिए, कोई व्यक्ति बसंत ऋतु का इंतज़ार करने और किसी दुर्लभ कीट के विकास को देखने के लिए ज़मीन का एक टुकड़ा खरीदता है; या फिर एक प्रकार की अचल संपत्ति होती है जो वित्तीय पूंजी जुटाने के लिए बहुत उपयुक्त होती है। इस अचल संपत्ति का उपयोग वित्तीय उद्देश्यों के लिए करने पर 100 अरब वियतनामी डोंग (VND) जुटाए जा सकते हैं, लेकिन अगर इसे स्वतंत्र रूप से खरीदा और बेचा जाए, तो इसकी कीमत केवल 30 अरब वियतनामी डोंग (VND) ही होगी। दूसरे शब्दों में, यह अचल संपत्ति वित्तीय अचल संपत्ति है।

उपरोक्त उदाहरण से, अचल संपत्ति के बाजार मूल्य के बारे में सोचना, खरीद-बिक्री या रहने के पारंपरिक दृष्टिकोण से परे है। ये कुछ विशिष्ट उद्देश्यों की पूर्ति करते हैं जो बाजार की विविध आवश्यकताओं से उत्पन्न होते हैं। और किराये की कीमत या मुक्त बिक्री मूल्य का उपयोग उनके मूल्य को मापने के लिए नहीं किया जा सकता है।

इसलिए, निवेशकों को प्रत्येक खंड, प्रत्येक व्यक्तिगत ग्राहक के लिए प्रत्येक अचल संपत्ति को वैयक्तिकृत करने की आवश्यकता है ताकि बाजार मूल्य का सटीक पता लगाया जा सके। अचल संपत्ति का वह मूल्य जिसका समाज में कोई व्यक्ति या संगठन आनंद ले सके और अनुभव कर सके, उसे बाजार मूल्य (मूल्य श्रेणी से व्यापक) माना जाता है।

तो, बाजार मूल्य काफी हद तक अचल संपत्ति के मूल्य पर निर्भर करता है, महोदय?

अचल संपत्ति का मूल्य, अचल संपत्ति के मूल्यांकन में सबसे दिलचस्प और समझने और मापने में सबसे कठिन मुद्दा है। बाजार मूल्य को समझने के बाद, अचल संपत्ति निवेशक अचल संपत्ति के मूल्य के मुद्दों को सीख और उनमें महारत हासिल कर सकते हैं। बाजार मूल्य के विपरीत, यहाँ अचल संपत्ति का मूल्य अब "बाजार" शब्द से नहीं लिया गया है। दूसरे शब्दों में, बाजार बनने से पहले, अचल संपत्ति का अपना मूल्य होता है।

मूल्य एक अमूर्त अवधारणा है, भूमि-अचल संपत्ति का अर्थ उपयुक्तता और मानवीय आवश्यकताओं की संतुष्टि के संदर्भ में है। अचल संपत्ति में मानवीय आवश्यकताओं को एक ही, पृथक रूप में संतुष्ट करने की क्षमता होती है, लेकिन उनका मूल्य उपरोक्त प्राथमिक आवश्यकताओं की परस्पर क्रिया के माध्यम से वस्तुओं, घटनाओं से एक समग्र मूल्य प्रणाली में जुड़ा होता है।

एसोसिएट प्रोफेसर, डॉ. गुयेन मिन्ह न्गोक को इस क्षेत्र में रियल एस्टेट मूल्यांकन पर प्रशिक्षण देने का कई वर्षों का अनुभव है। (स्रोत: RED)

बाजार मूल्य को समझने के बाद, रियल एस्टेट निवेशक रियल एस्टेट मूल्य से जुड़े मुद्दों को सीखकर उनमें महारत हासिल कर सकते हैं। बाजार एक श्रेणी है; एक रूप है; परंपराओं का एक समूह है। या बाजार को परिदृश्यों के एक समूह के रूप में समझें; उतार-चढ़ाव और चरणों वाला एक संदर्भ... सामान्य तौर पर बाजार, खासकर रियल एस्टेट बाजार के बारे में कई विचार, परिप्रेक्ष्य और कथन हैं। और इसलिए रियल एस्टेट का बाजार मूल्य भी अप्रत्याशित रूप से बदलता रहता है।

हालाँकि, अगर हम रियल एस्टेट की जड़ों में जाएँ, तो हमें रियल एस्टेट के मूल मूल्य मिलेंगे। ये मूल मूल्य, अगर मानव सभ्यता की अपरिवर्तनीय, मूलभूत आवश्यकताओं से जुड़े हों, तो रियल एस्टेट की एक ऐसी मूलभूत मूल्य प्रणाली का निर्माण करेंगे जो दुनिया में कहीं भी, किसी भी बाज़ार पर निर्भर नहीं होगी।

क्या आप हमें कुछ विशिष्ट उदाहरण दे सकते हैं ताकि हमारे पाठक रियल एस्टेट के आंतरिक मूल मूल्यों को बेहतर ढंग से समझ सकें?

उदाहरण के लिए, एक प्राचीन जंगल, मीठे पानी की झील में स्थित एक द्वीप, एक गुफा, एक पर्वत शिखर... का हमेशा मूल्य होता है। लेकिन इस प्रकार की अचल संपत्ति के लिए कोई अलग बाज़ार (उप-बाज़ार) नहीं है। एक अन्य उदाहरण, येन बाई प्रांत की थाक बा झील की तलहटी में कबूतर के खून के रंग का एक शुद्ध, चमकीला लाल माणिक्य पत्थर है, जिसका आंतरिक मूल्य बहुत अधिक है।

हालांकि, दो संभावित मामलों के कारण इसका बाजार मूल्य नहीं है: 1/ क्योंकि यह झील के नीचे स्थित है, इसे ऑपरेटिंग रत्न बाजार में डालने के लिए नहीं मिला है; 2/ रत्न बाजार अभी तक वियतनाम या दुनिया में नहीं बना है (जब लोग इस रूबी को कीमती नहीं मानते हैं क्योंकि वे इसे पूरी तरह से नहीं समझते हैं)।

यदि हम इस समस्या पर परिसंपत्ति के उपयोग मूल्य और विनिमय मूल्य के दृष्टिकोण से विचार करें, तो इस रत्न का कोई उपयोग मूल्य (कोई बाज़ार मूल्य नहीं) है। दूसरी ओर, यदि यह माणिक्य मिल जाए और दुनिया भर की यात्रा के बदले में इसका विनिमय हो जाए, तो इसका विनिमय मूल्य विकसित होगा, और यह बाज़ार मूल्य (पत्थर प्राप्त करने वाले व्यक्ति के आनंद और भावनाओं) के संबंध में परिवर्तित हो जाएगा, और मूल्य श्रेणी में नहीं आएगा। वियतनाम में रियल एस्टेट निवेश के लिए इस सिद्धांत को लागू करके छिपे हुए मूल्यों की पहचान करनी होगी और फिर उन्हें रियल एस्टेट बाज़ार में लगाना होगा। यहाँ तक कि उपयोग या विनिमय के लिए एक शाखा बाज़ार भी बनाना होगा।

तो, आपकी राय में, रियल एस्टेट में प्रभावी ढंग से निवेश करने के लिए निवेशकों को किन कारकों पर ध्यान देना चाहिए?

दरअसल, वियतनाम में अनोखे माने जाने वाले (लेकिन दुनिया में लोकप्रिय, या जहाँ उस प्रकार की अचल संपत्ति के लिए दुनिया में कोई शाखा बाज़ार नहीं है) अचल संपत्ति के "प्रकारों" पर किए गए कई अध्ययनों में, मैंने एक ऐसे प्रकार की अचल संपत्ति की खोज की है जो वियतनामी अचल संपत्ति बाज़ार में पहले कभी जानी-पहचानी या प्रचलित नहीं थी। इसकी वजह यह है कि वियतनाम विकासशील है, पिछले 30 वर्षों में, बाज़ार प्रतिभागी अक्सर उन "प्रकारों" पर ध्यान केंद्रित करते हैं जिन तक पहुँच आसान हो, कम खोजबीन और कम रचनात्मक सोच के साथ...

इसलिए, अच्छी विशेषज्ञता और रियल एस्टेट मूल्यांकन क्षमता का इस्तेमाल करके, निवेशक बाज़ार में पड़े अनगिनत कीमती "हीरे" ढूँढ़ सकते हैं जिन्हें कोई नहीं खरीदता। दूसरे शब्दों में, यह निवेशकों के लिए बेहद सस्ते दामों पर मूल्यवान, टिकाऊ रियल एस्टेट संपत्तियाँ खरीदने का एक मौका है।

हालाँकि, निवेशकों को दुनिया के प्रमुख रुझानों, अचल संपत्ति से जुड़े प्राकृतिक नियमों को समझने की भी ज़रूरत है, और अचल संपत्ति के मूल्य को मापने के लिए मानवता के "मोड़" की भविष्यवाणी करने की क्षमता और तरीकों की भी। महाप्रलय के बिना नूह का जहाज़ बेकार (या कम मूल्य का) होता। किसी की "फुसफुसाहट" (भविष्यवाणी, स्वप्न) के बिना नूह जहाज़ नहीं बना पाता।

इसलिए, निवेश के लिए अचल संपत्ति के मूल्यांकन में मूल्य - बाज़ार मूल्य - मूल्य (मूल - आंतरिक) के बारे में गहन और निरंतर चिंतन की आवश्यकता होती है। निवेश के लिए अचल संपत्ति के मूल्यांकन में न केवल विशेष रूप से अचल संपत्ति बाजार और सामान्य रूप से जीवन में बहुआयामी और बहुस्तरीय तरीके से बारीकी से पालन और गहन अनुभव करना होता है, बल्कि निवेश बंद करने तक लगातार सीखना और शैक्षणिक ज्ञान प्राप्त करना भी होता है।

धन्यवाद!

स्रोत: https://baoquocte.vn/dinh-gia-bat-dong-san-de-dau-tu-can-tu-duy-sau-va-lien-tuc-ve-gia-tri-thi-truong-235501.html