रियल एस्टेट निवेशक अभी भी "देखते बहुत हैं, खरीदते बहुत कम"

यद्यपि रियल एस्टेट बाजार में सुधार देखा जा रहा है, तथा अनेक बिक्री और परियोजना परिचय गतिविधियां पुनः शुरू हो गई हैं, फिर भी तरलता अभी भी धीमी है।

Batdongsan.com.vn की एक हालिया बाजार अनुसंधान रिपोर्ट से पता चलता है कि मई 2024 में, हो ची मिन्ह सिटी में अचल संपत्ति बाजार में कुछ खंडों में बिक्री की कीमतों में कई बदलाव हुए, लेकिन खरीदने की मांग में कमी आई और किराए पर लेने की मांग बढ़ गई।

विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट्स का औसत विक्रय मूल्य लगभग 50 मिलियन VND/m2 है, जो पिछले अप्रैल विक्रय मूल्य की तुलना में 1 मिलियन VND/m2 की वृद्धि है। विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी में सड़क के किनारे स्थित घरों का विक्रय मूल्य अप्रैल 2024 के औसत 214 मिलियन VND/m2 से बढ़कर 217 मिलियन VND/m2 हो गया है।

हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट लिस्टिंग की संख्या और सर्च की मांग पिछले महीने की तुलना में थोड़ी बढ़ी है। इसी तरह, हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट खरीदने की मांग में 3% की वृद्धि हुई है, और रियल एस्टेट लिस्टिंग की संख्या पिछले महीने की तुलना में 9% बढ़ी है। लिस्टिंग में सबसे ज़्यादा बढ़ोतरी निजी घरों (10% की वृद्धि), अपार्टमेंट और ज़मीन (दोनों में 6% की वृद्धि) के क्षेत्र में हुई है।

विला एक ऐसी संपत्ति है जिसकी लिस्टिंग में पिछले महीने 2% की कमी दर्ज की गई। इस सेगमेंट में कोई नई आपूर्ति भी दर्ज नहीं की गई। ज़मीन के प्लॉट और टाउनहाउस जैसे अन्य प्रकारों में कोई खास रुझान नहीं रहा, जबकि बिक्री के लिए उपलब्ध निजी घरों और टाउनहाउस की खोजों की संख्या में पिछले महीने की तुलना में 4% की कमी आई।

खरीद-बिक्री की माँग के विपरीत, पिछले महीने किराये की खोजों की संख्या में तेज़ी से वृद्धि जारी रही। तदनुसार, अधिकांश प्रकार की अचल संपत्तियों के किराये की सूची में वृद्धि हुई (अप्रैल की तुलना में अपार्टमेंट में 12%, टाउनहाउस और बोर्डिंग हाउस में 8% और किराये के कार्यालयों में 10% की वृद्धि हुई)।

इस घटना की व्याख्या करते हुए, डोंग टे लैंड ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के सीईओ श्री गुयेन थाई बिन्ह ने कहा कि वर्तमान में, वास्तविक आवास की उच्च मांग के कारण, जबकि बाजार में उत्पाद की आपूर्ति की कमी है, कई लोगों को घर किराए पर लेना पड़ता है।

श्री बिन्ह के अनुसार, 2018-2021 जैसे अच्छे बाज़ार वर्षों में, ग्राहकों की रुचि बिक्री मूल्य (प्रति वर्ग मीटर कितना पैसा) में नहीं, बल्कि इस बात में होती है कि उन्हें अचल संपत्ति खरीदने के लिए पहले कितना पैसा खर्च करना होगा। क्योंकि अपार्टमेंट खरीदते समय, ग्राहक 30% अग्रिम भुगतान करते हैं, शेष 70% उधार लिया जाता है।

फिर, अधिक निवेशकों को आकर्षित करने के लिए, निवेशकों ने एक नीति पेश की जिसके तहत ग्राहकों को केवल 25% अग्रिम भुगतान करना होगा और 75% उधार लेना होगा। इस अनुपात को फिर 20 - 80%, 15 - 85%, 10 - 90% की दिशा में समायोजित किया गया। जब कोविड-19 महामारी फैली, तब भी बाजार में 0 VND में घर खरीदने की अवधारणा दिखाई दी, जिसका अर्थ है कि ग्राहकों को अग्रिम भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है। कम से कम 3 परियोजनाएँ इस नीति को लागू कर रही हैं।

हालाँकि, जब बाज़ार में मंदी आती है, तो ग्राहक बिक्री मूल्य पर ज़्यादा ध्यान से विचार करने लगते हैं। उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी में 50 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा यूनिट मूल्य वाला, 2 बेडरूम वाला और 3 बिलियन VND से ज़्यादा कीमत वाला एक अपार्टमेंट, इस समय बेचना निश्चित रूप से मुश्किल है। इसे आसानी से बेचने के लिए इसकी कीमत 2.5 बिलियन VND/अपार्टमेंट से कम होनी चाहिए।

डोंग टे लैंड जॉइंट स्टॉक कंपनी के सीईओ ने कहा, "इस स्तर पर, ग्राहक सबसे छोटी कुल कीमत चुनने में बहुत हिचकिचाते हैं और इकाई मूल्य की गणना करते समय, यह उचित भी होना चाहिए। निवेशकों के लिए यह एक कठिन समस्या है।"

दात ज़ान्ह सर्विसेज़ इंस्टीट्यूट ऑफ़ इकोनॉमिक्स - फ़ाइनेंस - रियल एस्टेट (DXS-FERI) द्वारा हनोई, हो ची मिन्ह सिटी, बिन्ह डुओंग , डा नांग और न्हा ट्रांग के बाज़ारों में नई आपूर्ति से किए गए एक सर्वेक्षण से पता चलता है कि 2.5 - 3.5 अरब VND की कीमत वाले अपार्टमेंट की संख्या 27% है; 3.5 - 5 अरब VND की कीमत वाले अपार्टमेंट की संख्या 26% है; 5 अरब VND से ज़्यादा कीमत वाले अपार्टमेंट की संख्या 24% है और केवल 16% अपार्टमेंट की बिक्री कीमत 2.5 अरब VND से कम है। इस बीच, सर्वेक्षण में शामिल 1,000 से ज़्यादा ग्राहकों में से 67% तक 2.5 अरब VND से कम कीमत वाले अपार्टमेंट में रुचि रखते हैं।

वास्तव में, निवेशक नई परियोजनाओं की बिक्री कीमत कम नहीं कर सकते क्योंकि निवेश लागत बहुत अधिक बढ़ गई है, जिसमें भूमि लागत, निर्माण लागत, निवेश लागत, व्यवसाय कार्यान्वयन लागत, वित्तीय लागत आदि शामिल हैं।

रियल एस्टेट बाजार की रिकवरी की दिशा का पूर्वानुमान लगाते हुए विशेषज्ञों का कहना है कि रियल एस्टेट के वे प्रकार जो वास्तविक आवास की जरूरतों को पूरा करते हैं, सट्टा प्रकार की तुलना में बेहतर रिकवरी करेंगे।

फु डोंग ग्रुप के महानिदेशक श्री न्गो क्वांग फुक के अनुसार, अब से 2024 के अंत तक, क्रय शक्ति केवल वास्तविक आवास आवश्यकताओं वाले समूहों पर ही केंद्रित रहेगी। निवेशकों का एक छोटा समूह बाज़ार में लौट सकता है, लेकिन यह तरलता में कोई महत्वपूर्ण बदलाव लाने के लिए पर्याप्त नहीं होगा। यहाँ अपार्टमेंट सेगमेंट में रिकवरी मज़बूत होगी, जिनकी कीमतें ज़्यादातर लोगों के लिए वहनीय हैं। उदाहरण के लिए, सामाजिक आवास, मध्यम-श्रेणी और किफायती अपार्टमेंट स्वाभाविक रूप से बहुत माँग में हैं और ज़्यादातर घर खरीदारों के लिए वहनीय हैं। अन्य प्रकार अर्थव्यवस्था की विकास क्षमता से संचालित होंगे।

Batdongsan.com.vn के उप महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक आन्ह ने भी कहा कि अपार्टमेंट और निजी घर जैसे रियल एस्टेट के प्रकार, जिनमें लोग वास्तव में रहते हैं, बाजार में अग्रणी भूमिका निभाते हैं। हालाँकि, रियल एस्टेट बाजार अभी भी नकदी प्रवाह में कठिनाइयों का सामना कर रहा है और समस्याओं के समाधान के लिए और समय की आवश्यकता है।

"वर्तमान में, बहुत सारा नकदी प्रवाह बॉन्ड और उन परियोजनाओं में है जिनके कानूनी मुद्दे अभी तक सुलझ नहीं पाए हैं। वर्तमान में, बाजार में नकदी प्रवाह को प्रोत्साहित करने के लिए नीतियों की आवश्यकता है। लोगों की बचत जमा राशि अभी भी बहुत बड़ी है, और यदि इस समस्या का समाधान नहीं किया गया, तो बाजार पूरी तरह से उबर नहीं पाएगा। इस समस्या के समाधान के बाद, बाजार वास्तव में समृद्धि और स्थिरता के दौर में प्रवेश करेगा," श्री क्वोक आन्ह ने साझा किया।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html