रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण चुकाने के लिए धन जुटाता है

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कई रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण चुकाने और परियोजनाएं बनाने के लिए धन जुटाने हेतु अपनी संपत्ति बेचते हैं, बैंक ऋण का उपयोग करते हैं या शेयरों की पेशकश करते हैं।

पूंजी की प्यास बुझाने के लिए संपत्ति बेचें

अब तक, नोवालैंड समूह ने मूल रूप से अपने ऋणों और बांड ऋणों का पुनर्गठन पूरा कर लिया है, लेकिन 2023 की ऑडिट रिपोर्ट में, पीडब्ल्यूसी वियतनाम ने अभी भी नोवालैंड की चालू व्यवसाय धारणा को नोट किया है।

स्वतंत्र लेखा परीक्षक के अनुसार, नकदी प्रवाह की कमी, अल्पकालिक ऋण दायित्वों की परिपक्वता और वित्तीय बाजार में पूंजी जुटाने की क्षमता पर बाधाओं के संयुक्त प्रभाव ने नोवालैंड पर अल्पकालिक तरलता दबाव बढ़ा दिया है। इसके अलावा, समेकित बैलेंस शीट की तारीख तक, नोवालैंड ने ऋण और बॉन्ड अनुबंधों के लिए कुछ प्रतिबद्धताओं का उल्लंघन किया है।

इस मुद्दे पर, नोवालैंड ने कहा कि कंपनी को वाणिज्यिक बैंकों से परियोजनाओं के निर्माण के लिए वित्तीय सहायता जारी रखने की प्रतिबद्धता मिली है ताकि घर खरीदारों को प्रत्येक चरण में घर सौंपने की प्रगति सुनिश्चित की जा सके। विशेष रूप से, बैंक आने वाले समय में 15,816 अरब वियतनामी डोंग की अतिरिक्त ऋण सीमाएँ जारी रखेंगे।

विशेष रूप से, नोवालैंड अनुबंध में निर्दिष्ट समय के भीतर देय ऋणों का भुगतान करने के लिए लगभग 2,870 अरब वियतनामी डोंग (VND) में अपनी संपत्तियाँ बेचने की योजना बना रहा है। साथ ही, कंपनी को 8,917 अरब वियतनामी डोंग (VND) के अनुमानित मूल्य वाली संपत्तियों की बिक्री के संबंध में निवेशकों से रुचि पत्र भी प्राप्त हुए हैं। कंपनी ने कहा कि वह अगले 12 महीनों के भीतर इन संपत्तियों की बिक्री पूरी कर लेगी।

कई व्यवसायों ने बैंक ऋण प्राप्त करने के योग्य होने से पहले अपनी बैलेंस शीट को साफ करने के लिए अपने बांड ऋण को धीरे-धीरे या पूरी तरह से माफ करने का प्रयास किया है।

इसी प्रकार, एलडीजी इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी भी बांड, बैंक और अन्य ऋणों का भुगतान करने के लिए विकास सहयोग, परियोजना हस्तांतरण और शेयर बिक्री की योजनाओं को क्रियान्वित कर रही है।

विशेष रूप से, एलडीजी, हाई ड्यू ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (एलडीजी की एक सहायक कंपनी) द्वारा निवेशित बाई बुट-सोन ट्रा पर्यटन क्षेत्र परियोजना को हस्तांतरित करेगा। इस परियोजना का व्यावसायिक नाम एलडीजी ग्रैंड सेंट्रल है, जिसका क्षेत्रफल 29 हेक्टेयर है और कुल निवेश 4,600 अरब वियतनामी डोंग से अधिक है।

इसके साथ ही, एलडीजी बिन्ह डुओंग प्रांत के डि एन शहर के बिन्ह एन वार्ड में अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स प्रोजेक्ट लॉट सी1 और अन्य परिसंपत्तियों और परियोजनाओं को भी स्थानांतरित करना चाहता है।

एक और विशिष्ट मामला है फाट डाट कंपनी का। फाट डाट कंपनी के निदेशक मंडल के अध्यक्ष श्री गुयेन वान डाट ने आकलन किया कि पिछले दो वर्षों में अप्रत्याशित बाज़ार झटकों ने फाट डाट की विकास दर को काफ़ी धीमा कर दिया है। सावधानीपूर्वक तैयार की गई दीर्घकालिक योजनाओं में भी बदलाव करना पड़ा। कई विकास संकेतकों को समायोजित करना पड़ा...

इस संदर्भ में, फ़ैट डाट ने अपने निवेश और वित्तीय पोर्टफोलियो के पुनर्गठन की रणनीति को दृढ़ता से लागू किया है। विशेष रूप से, इसने कुछ परिसंपत्तियों को बेचने, कुछ सहायक कंपनियों में शेयरों के हस्तांतरण जैसे अल्पकालिक हितों का त्याग करने का निर्णय लिया है... ताकि ज़्यादा ज़रूरी मुद्दों पर ध्यान केंद्रित किया जा सके।

विशेष रूप से, 2022 - 2023 में, फाट डाट कंपनी दो सहायक कंपनियों, साइगॉन - केएल रियल एस्टेट कंपनी (एस्ट्रल सिटी बिन्ह डुओंग प्रोजेक्ट के निवेशक) और फाट डाट इंडस्ट्रियल पार्क निवेश और विकास संयुक्त स्टॉक कंपनी (पीडीआई) को बेचेगी।

परिणामस्वरूप, फ़ैट डाट ने वित्तीय दबाव से राहत पाई है, विशेष रूप से समय पर और 2023 के अंत से पहले सभी बांडों का सफलतापूर्वक भुगतान किया है, जिससे पूरे उद्योग के अत्यंत निराशाजनक संचालन के संदर्भ में कोई बांड ऋण नहीं होने वाला एक दुर्लभ रियल एस्टेट उद्यम बन गया है।

पूंजीगत दबाव धीरे-धीरे कम हो जाएगा।

आवासीय रियल एस्टेट उद्योग पर अपनी हालिया अद्यतन रिपोर्ट में, वियतनाम इन्वेस्टमेंट क्रेडिट रेटिंग ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (वीआईएस रेटिंग) ने आकलन किया है कि रियल एस्टेट उद्यमों की ऋण चुकौती क्षमता कमज़ोर बनी रहेगी, भले ही 2024 में उच्च उत्तोलन और बड़े परिपक्व ऋण के कारण नकदी प्रवाह में सुधार हो। ऋण/ईबीआईटीडीए अनुपात (कंपनी की उभरते ऋण को चुकाने की क्षमता का मापन) 2023 में 8.7 गुना होगा, जबकि ऋण वृद्धि लाभ वृद्धि से अधिक होने के कारण 2022 में यह 7 गुना होगा। 2023 में अल्पकालिक ऋण/कुल ऋण का अनुपात 45% तक है, जो पिछले 5 वर्षों में सबसे अधिक है।

इसके अलावा, लगभग 130 ट्रिलियन वियतनामी डोंग (VND) के रियल एस्टेट बॉन्ड 2024 में परिपक्व होंगे - जो पिछले 5 वर्षों का उच्चतम स्तर है, जिससे निवेशकों के लिए पुनर्पूंजीकरण का जोखिम बढ़ रहा है। जिन परियोजनाओं में कानूनी समस्याएँ हैं या जो सट्टा परियोजनाओं को क्रियान्वित कर रही हैं, उन्हें बॉन्ड के मूलधन और ब्याज के भुगतान में देरी और कमज़ोर नकदी प्रवाह का जोखिम उठाना पड़ सकता है। इसलिए, ये वे कंपनियाँ हैं जिन्हें पुनर्पूंजीकरण की सबसे अधिक आवश्यकता है।

वास्तव में, कठिनाइयों का सामना करने के बावजूद, विशेष रूप से पूंजी के मामले में, कई व्यवसायों ने बकाया बांड ऋण को धीरे-धीरे या पूरी तरह से समाप्त करने का प्रयास किया है, ताकि बैंक ऋण प्राप्त करने और स्टॉक एक्सचेंज से पूंजी जुटाने के योग्य होने से पहले अपनी बैलेंस शीट को साफ किया जा सके।

उदाहरण के लिए, बाजार में उतार-चढ़ाव के अनुकूल पुनर्गठन के बाद, फाट डाट अब केवल आवासीय अचल संपत्ति क्षेत्र पर ध्यान केंद्रित कर रहा है, जिसमें 6 प्रमुख परियोजनाएं बाजार में लॉन्च की जाएंगी, इन परियोजनाओं से अनुमानित कुल राजस्व लगभग 40,000 बिलियन वीएनडी होगा।

परिचालन पूंजी प्राप्त करने के लिए, कंपनी मौजूदा शेयरधारकों को 134.3 मिलियन से अधिक शेयर VND10,000/शेयर की कीमत पर, 5.5:1 के निर्गम अनुपात और अधिकारों के प्रयोग के रूप में जारी करने की योजना बना रही है। सफल होने पर, फ़ैट डाट 1,340 बिलियन VND से अधिक जुटा सकता है। एकत्रित की गई पूरी राशि का उपयोग कंपनी और उसकी सहायक कंपनियों की रियल एस्टेट परियोजनाओं के क्रियान्वयन में किया जाएगा।

इसी तरह, डीआईसी कॉर्प लगभग 6,500 अरब वियतनामी डोंग (VND) जुटाने के लिए 41 करोड़ शेयर जारी करने की योजना बना रही है। कंपनी इस जुटाई गई राशि का उपयोग 169 - थुय वान (बा रिया - वुंग ताऊ प्रांत) में कैप सेंट जैक्स कॉम्प्लेक्स परियोजना के दूसरे और तीसरे चरण; वि थान वाणिज्यिक आवासीय क्षेत्र परियोजना (हाऊ गियांग प्रांत); नाम विन्ह येन नई शहरी क्षेत्र परियोजना (विन्ह फुक प्रांत); लाम हा वार्ड (फु ल्य शहर, हा नाम प्रांत) में लाम हा सेंटर पॉइंट आवासीय क्षेत्र परियोजना के लिए निवेश पूँजी को बढ़ाने के लिए करेगी।

वीआईएस रेटिंग के अनुसार, बैंक ऋण और पूंजी बाजारों तक बेहतर पहुँच के कारण, आने वाले समय में पुनर्वित्त जोखिम कम हो जाएँगे। तदनुसार, 2022 की चौथी तिमाही से निवेशकों को जिस तरलता संबंधी तनाव का सामना करना पड़ रहा है, वह कम हो गया है। रियल एस्टेट व्यवसाय के लिए बैंक ऋण में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है, जो 2023 में 28% हो जाएगा, और निवेशकों की पूंजी और तरलता संबंधी ज़रूरतों को पूरा करने के लिए 2024 में भी बढ़ता रहेगा।

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