हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें अपने चरम से आगे निकल गई हैं, मकान मालिक घाटे में नहीं, बल्कि मुनाफे में कटौती कर रहे हैं, जिससे सबसे महंगी सामाजिक आवास परियोजना का खुलासा हुआ है

2025 में निवेशकों के "खेल के मैदान" पर टिप्पणियां, हनोई अपार्टमेंट की कीमतें अपने चरम से गुजर चुकी हैं, राजधानी में सबसे महंगी सामाजिक आवास परियोजना, बिना योजना के कई वर्षों तक उपयोग के लिए आवंटित भूमि के लिए लाल किताबें देने पर नियम... नवीनतम अचल संपत्ति समाचार हैं।

2024 के अंत तक, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें काफी ऊँची हो जाएँगी। अगर आप इन दोनों शहरों में किराए के अपार्टमेंट में निवेश करते हैं, तो खरीद मूल्य की तुलना में किराया उतना आकर्षक नहीं होगा, भले ही किराए के घरों की माँग ज़्यादा हो। (फोटो: जिया थान)

2025 में निवेशकों का "खेल का मैदान"

दात ज़ान्ह मियां बाक के महानिदेशक श्री वु कुओंग क्वायेट ने विश्लेषण किया कि 2024 के अंत तक, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें काफी ऊँची हो जाएँगी। अगर आप इन दोनों शहरों में किराए के अपार्टमेंट में निवेश करते हैं, तो खरीद मूल्य की तुलना में किराया वास्तव में आकर्षक नहीं है, भले ही घरों को किराए पर देने की माँग ज़्यादा हो।

इस बीच, प्रांतों में अपार्टमेंट बाजार में किराया और खरीद मूल्य बहुत ही उचित हैं।

श्री क्वायेट का आकलन है कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में ज़मीन का हिस्सा काफ़ी महंगा है। हालाँकि, इन दोनों शहरों के पड़ोसी प्रांतों में ज़मीन की क़ीमतों में हाल के दिनों में कोई ख़ास बढ़ोतरी नहीं हुई है, सिर्फ़ लगभग 5-10%, इसलिए क़ीमतें अभी भी वाजिब हैं।

इसलिए, दात ज़ान्ह मियां बाक के नेताओं का मानना ​​है कि 2025 में प्रांतों में भूमि अभी भी एक अच्छा निवेश खंड है।

इसके अलावा, श्री क्वायेट को उम्मीद है कि 2025 में रिसॉर्ट रियल एस्टेट बाज़ार में अच्छी रिकवरी होगी, जब 2024 में वियतनाम आने वाले विदेशी पर्यटकों की संख्या 17 मिलियन से ज़्यादा हो जाएगी। उनके अनुसार, फु क्वोक, न्हा ट्रांग, क्वांग निन्ह आदि में कुछ रिसॉर्ट रियल एस्टेट बाज़ारों में सुधार होगा।

इस बीच, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में टाउनहाउस की कीमतें अभी भी ऊंची हैं; जबकि किराये की मांग में नाटकीय बदलाव नहीं आया है।

"2025 में, मुझे हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में टाउनहाउस सेगमेंट से बहुत अधिक उम्मीद नहीं है; लेकिन प्रांतों में, विशेष रूप से जहां कई औद्योगिक पार्क हैं, 2024 में कीमतें नहीं बढ़ेंगी, इसलिए बड़े शहरों की तुलना में अधिक परिवर्तन होंगे," श्री क्वायेट ने कहा।

श्री क्वेट ने कहा कि 2025 में निवेश करते समय निवेशकों को मूल्य कारक पर ध्यान देना चाहिए, भीड़ प्रभाव से प्रभावित नहीं होना चाहिए और यह नहीं सोचना चाहिए कि अचल संपत्ति की कीमतें हमेशा बढ़ती हैं, भले ही ऊंची कीमतें अभी भी बढ़ती जा रही हों।

"बड़े शहरों में कीमतों के साथ, यह अब निवेशकों के लिए "खेल का मैदान" नहीं रहेगा, बल्कि वास्तविक आवास की ज़रूरत वाले लोगों और दीर्घकालिक निवेशकों के लिए एक "खेल का मैदान" होगा। अगर आप बड़े शहरों में अल्पकालिक सट्टेबाज़ी में निवेश करते हैं, तो यह बहुत जोखिम भरा होगा।

निवेश करते समय, उस रियल एस्टेट सेगमेंट पर ध्यान देना ज़रूरी है जो भविष्य में एक स्थायी नकदी प्रवाह बनाता है। साथ ही, औद्योगिक शहरों, खासकर बाक निन्ह, बाक गियांग, हाई फोंग या बिन्ह डुओंग, लॉन्ग एन , डोंग नाई जैसे बड़े विदेशी निवेश पूंजी वाले प्रांतों में रियल एस्टेट पर शोध करना ज़रूरी है... हालाँकि, इससे भी ज़्यादा ज़रूरी है कि कानूनी पहलुओं पर ध्यान दिया जाए। अगर आप सस्ते दामों के लालच में आकर ऐसी परियोजनाओं में निवेश करते हैं जिनके पास पर्याप्त कानूनी दस्तावेज़ नहीं हैं, तो यह बहुत खतरनाक होगा," श्री क्वायेट ने चेतावनी दी।

इस बीच, एसजीओ होम्स रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट जेएससी के महानिदेशक, श्री ले दिन्ह चुंग ने टिप्पणी की कि 2025 में, हनोई जैसे बड़े शहरों में कम ऊँचाई और ऊँची इमारतों वाले उत्पादों की कीमतों में पहले जैसी नाटकीय वृद्धि नहीं होगी। द्वितीयक उत्पादों की कीमतों में ज़्यादा उतार-चढ़ाव नहीं होगा, केवल प्राथमिक उत्पादों की कीमतों में ही इनपुट लागत बढ़ने के कारण वृद्धि होगी।

"पिछले साल के आखिरी दो महीनों में, बाजार में मंदी के स्पष्ट संकेत दिखाई दिए, जब अपार्टमेंट जैसे द्वितीयक उत्पादों की बिक्री कीमतें 200-500 मिलियन VND तक कम हो गईं, और कम ऊँचाई वाले घरों की कीमतें भी कम हो गईं। इस मूल्य में कमी के साथ, अपार्टमेंट और कम ऊँचाई वाले घरों में निवेश की माँग अब ज़्यादा नहीं रही। पेशेवर निवेशक हनोई से जुड़ने वाले सुविधाजनक यातायात ढाँचे, औद्योगिक पार्कों और घनी आबादी वाले प्रांतीय बाजारों की ओर रुख करेंगे," श्री चुंग ने आकलन किया।

एसजीओ होम्स के महानिदेशक के अनुसार, ज़मीन अभी भी एक ऐसा क्षेत्र है जो निवेशकों को काफ़ी आकर्षित करता है। लगभग 2-3 वर्षों की छोटी अवधि में, ज़मीन अभी भी सबसे प्रभावी निवेश माध्यम है।

इसके अलावा, प्रांतों में 2-3 बिलियन VND की कीमत वाले ऊंचे अपार्टमेंट खंड भी निवेशकों को आकर्षित करेंगे।

नई खोली गई परियोजनाओं की अवशोषण दर धीमी हो जाएगी।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष गुयेन वान दिन्ह के अनुसार, 2025 में बिक्री के लिए खोली गई आवासीय परियोजनाओं पर अभी भी ध्यान दिया जाएगा, उनका लेन-देन होगा और वे अच्छी तरह से अवशोषित होंगी, लेकिन अवशोषण दर धीमी होने की संभावना है। अपार्टमेंट खंड बाजार की तरलता पर हावी रहेगा।

हालांकि, श्री दिन्ह के अनुसार, अपार्टमेंट की तरलता अभी भी बड़ी शहरी परियोजनाओं में केंद्रित रहेगी। आवास की मांग, खासकर निवेश की मांग, उपनगरीय इलाकों और टियर 2 और टियर 3 प्रांतों और शहरों की ओर बढ़ती रहेगी, जहाँ कीमतें कम हैं और भविष्य में विकास की अधिक गुंजाइश है।

बाज़ार के अवलोकन से पता चलता है कि "तेज़" वृद्धि के दौर के बाद, हनोई में सबसे पसंदीदा उत्पाद - अपार्टमेंट - की कीमतों में 2024 के अंत से अब तक थोड़ी गिरावट आई है। क्रय शक्ति कुछ धीमी हुई है, और उन मकान मालिकों के लिए बिक्री मूल्य भी थोड़े कम हुए हैं जिन्हें जल्दी बेचना है। जिन लोगों ने पहले अपार्टमेंट में निवेश किया था, उन्होंने बेचने के लिए अपनी ब्याज दरें कम करना स्वीकार कर लिया है क्योंकि अपार्टमेंट की कीमतों में कई दर्जन प्रतिशत की वृद्धि के बाद उन्हें काफी अच्छा मुनाफ़ा हुआ था।

वर्तमान में, हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें चरम अवधि की तुलना में समान या थोड़ी कम रहती हैं। नवंबर 2024 और उससे पहले की तुलना में लेन-देन की मात्रा में भी उल्लेखनीय कमी आई है। Batdongsan.com.vn के एक सर्वेक्षण के अनुसार, विन्होम्स स्मार्ट सिटी परियोजना में, द्वितीयक बाजार में, नवंबर 2024 में, एक स्टूडियो अपार्टमेंट की कीमत आमतौर पर 2 से 2.2 अरब VND/अपार्टमेंट के बीच बिक्री के लिए पेश की जाती थी, लेकिन दिसंबर 2024 से अब तक, कुछ मकान मालिकों को तत्काल बिक्री की आवश्यकता है, इसलिए प्रस्तावित मूल्य केवल 1.98 से 2 अरब VND/अपार्टमेंट के बीच उतार-चढ़ाव करता है...

इसी तरह, कुछ अन्य परियोजनाओं में भी यही स्थिति देखी गई है। हालाँकि, रियल एस्टेट ब्रोकरों का कहना है कि इस कीमत पर, मकान मालिक घाटे में नहीं, बल्कि लाभ पर बेच रहा है।

2025 में आवासीय अचल संपत्ति की आपूर्ति में वृद्धि जारी रहेगी, जो 2024 की तुलना में लगभग 10% अधिक है; कई परियोजनाओं की समस्याओं का समाधान हो चुका है और उन्हें 2025 में पुनः क्रियान्वित किया जाएगा; कई परियोजनाओं की बाजार के सुधार के अवसरों का लाभ उठाने के लिए "शुरू" करने की भी योजना है।

अचल संपत्ति की आपूर्ति में मुख्य रूप से उत्तरी प्रांतों के बड़े शहरी क्षेत्रों और प्रमुख निवेशकों के शहरों का योगदान जारी रहने की उम्मीद है। उल्लेखनीय है कि अपार्टमेंट खंड, मुख्यतः 50 मिलियन VND/m2 और उससे अधिक कीमत वाला खंड, बाजार में अग्रणी बना हुआ है।

हालाँकि आपूर्ति बढ़ रही है, फिर भी यह माँग की तुलना में कम है और चूँकि यह मुख्य रूप से बड़े निवेशकों की बड़ी शहरी परियोजनाओं से आती है, इसलिए बिक्री मूल्य अभी भी ऊँचे स्तर पर "स्थिर" है। इस बीच, द्वितीयक मूल्य स्तर भी 2024 की तुलना में 7-10% की कम वृद्धि के साथ धीमी गति से बढ़ेगा।

इसकी वजह यह है कि मौजूदा कीमतें काफ़ी ऊँची हैं। बाज़ार में धीमी वृद्धि का एक कारण यह भी है कि कई पुराने अपार्टमेंट उत्पादों में बुनियादी ढाँचे और सुविधाओं का अभाव है और उनकी स्थानांतरण कीमतें उनके वास्तविक मूल्य की तुलना में बहुत ज़्यादा हैं।

हनोई में सबसे महंगी सामाजिक आवास परियोजना की लागत 25 मिलियन VND/m2 होने की उम्मीद है

हनोई के थान त्रि ज़िले के तान त्रियू कम्यून में सामाजिक आवास की बिक्री कीमत अनुमानित रूप से 25 मिलियन VND/m2 है। अगर इसे मंज़ूरी मिल जाती है, तो यह हनोई में अब तक की सबसे ज़्यादा सामाजिक आवास कीमत होगी।

उपरोक्त मूल्य की घोषणा हनोई निर्माण विभाग द्वारा पिछले वर्ष परियोजना का निर्माण कार्य शुरू होने के बाद की गई है।

इस परियोजना में शहरी अवसंरचना विकास निवेश निगम (यूडीआईसी), हनोई विद्युत एवं जल निर्माण संयुक्त स्टॉक कंपनी (हावेइको) और डीएसी हनोई आवास विकास एवं निर्माण संयुक्त स्टॉक कंपनी के एक संघ द्वारा निवेश किया गया है। यह परियोजना हा दीन्ह नए शहरी क्षेत्र, टैन ट्रियू कम्यून (व्यावसायिक नाम यूडिक इको टॉवर) के भूखंड संख्या 1 पर निर्मित है।

निर्माण विभाग के अनुसार, इस सामाजिक आवास परियोजना में अपार्टमेंट की अनुमानित बिक्री मूल्य लगभग 25 मिलियन VND/m2 है। उपरोक्त इकाई मूल्य के साथ, परियोजना में 70m2 क्षेत्रफल वाले एक अपार्टमेंट की कीमत लगभग 1.75 बिलियन VND है।

अनुमानित किराया लगभग 150,000 VND/m2/माह है। 70m2 अपार्टमेंट का अनुमानित किराया 10.5 मिलियन VND/माह है।

किराये की कीमत 390,000 VND/m2/माह है, उम्मीद है कि 70m2 अपार्टमेंट के लिए लोगों को 27.3 मिलियन VND/माह का भुगतान करना होगा।

निर्माण विभाग ने कहा कि राज्य प्रबंधन एजेंसी द्वारा नियमों के अनुसार मूल्यांकन किए जाने के बाद निवेशक द्वारा आधिकारिक मूल्य की घोषणा की जाएगी।

परियोजना में सामाजिक आवास खरीद के लिए आवेदन प्राप्त होने का समय 2025 की चौथी तिमाही में होने की उम्मीद है।

2023 से पहले, राजधानी में सामाजिक आवास की बिक्री कीमत 13-17 मिलियन VND/m2 के बीच उतार-चढ़ाव करती रही। अगर इसे मंज़ूरी मिल जाती है, तो यह हनोई में सामाजिक आवास की अब तक की सबसे ज़्यादा कीमत होगी।

इससे पहले, अधिकांश श्रमिकों, विशेष रूप से कम आय वाले लोगों की आय की तुलना में सामाजिक आवास की उच्च कीमत के बारे में मतदाताओं की राय का जवाब देते हुए, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि सामाजिक आवास की कीमतों के निर्धारण की प्रक्रिया को सुविधाजनक बनाने के लिए, 2023 आवास कानून यह निर्धारित करता है कि आवास निर्माण के लिए निवेश पूंजी की वसूली के लिए सभी लागतों की गणना के आधार पर बिक्री मूल्य निर्धारित किया जाता है।

पट्टा क्रय मूल्य, विक्रय मूल्य के रूप में निर्धारित किया जाता है और इसमें आवास कानून के प्रावधानों के अनुसार पट्टेदार द्वारा भुगतान किया जाने वाला आवास रखरखाव शुल्क शामिल नहीं होता है। किराये की कीमत निवेशक और पट्टेदार के बीच सहमति से तय होती है। यदि निवेशक विजयी बोली मूल्य का उपयोग करता है, तो सामाजिक आवास के विक्रय मूल्य और पट्टा क्रय मूल्य का पुनर्मूल्यांकन आवश्यक नहीं है।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, अनुच्छेद 85 सामाजिक आवास निवेशकों के लिए प्रोत्साहन निर्धारित करता है, जैसे भूमि उपयोग शुल्क से छूट, भूमि किराया, कर कानूनों के अनुसार कर प्रोत्साहन, निवेशक 10% लाभ के हकदार हैं, उन्हें भूमि क्षेत्र या वाणिज्यिक फर्श क्षेत्र आवंटित किया जाता है और सामाजिक आवास की कीमतों में इसका हिसाब नहीं देना पड़ता है।

निर्माण मंत्रालय ने जोर देकर कहा, "ये नियम सामाजिक आवास के निवेश और विकास को प्रोत्साहित करने और बढ़ावा देने में योगदान देते हैं और सामाजिक आवास की कीमतों को मध्यम स्तर पर सुनिश्चित करते हैं ताकि कम आय वाले अधिकारी, कर्मचारी और मजदूर आवास खरीद सकें और अपने जीवन को स्थिर कर सकें।"

बिना किसी योजना के कई वर्षों तक उपयोग के लिए आवंटित भूमि के लिए लाल किताब प्रदान करने संबंधी विनियम

1996 में अनधिकृत भूमि आवंटन के समय कोई योजना नहीं थी, लेकिन 2024 तक, यदि यह योजना के अनुरूप नहीं है, तो क्या भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र दिया जा सकता है?

इस मुद्दे पर प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय की निम्नलिखित राय है:

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 140 के खंड 2 के अनुसार, ऐसे मामले जहां परिवार और व्यक्ति ऐसी भूमि का उपयोग कर रहे हैं जो उचित प्राधिकार के बिना आवंटित की गई थी और जिसका उपयोग 15 अक्टूबर, 1993 से 1 जुलाई, 2004 के पहले तक किया गया था, और अब उस कम्यून की पीपुल्स कमेटी द्वारा पुष्टि की जाती है जहां भूमि स्थित है कि कोई विवाद नहीं है और यह जिला-स्तरीय भूमि उपयोग योजना या सामान्य योजना या ज़ोनिंग योजना या निर्माण योजना या ग्रामीण योजना के अनुसार है, उन्हें इस कानून के खंड 3 और खंड 6, अनुच्छेद 138 के प्रावधानों के अनुसार भूमि उपयोग अधिकार और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व का प्रमाण पत्र (लाल किताब) प्रदान किया जाएगा।

तदनुसार, उपयोग में आने वाले भूमि भूखंड को लाल किताब के लिए विचार किए जाने हेतु ऊपर उल्लिखित पांच प्रकार की योजनाओं में से एक का अनुपालन करना होगा।

"उपर्युक्त विनियमों के आधार पर, ऐसे मामलों में जहां भूमि आवंटन का समय 1996 में प्राधिकरण के भीतर नहीं था और कोई योजना नहीं थी, लेकिन 2024 तक यह योजना के अनुरूप नहीं था, यह भूमि कानून के अनुच्छेद 140 के प्रावधानों के अनुसार लाल किताब जारी करने के लिए विचार के योग्य नहीं होगा," प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ने सूचित किया।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html