परिपत्र 06/2023/TT-NHNN ने निवेशकों के लिए वित्तीय "लीवरेज" का उपयोग करने और ऋण चुकाने के लिए अन्य बैंकों से पूंजी उधार लेने का रास्ता खोल दिया है। हालाँकि, यह कदम रियल एस्टेट बाजार में बदलाव लाने में विफल रहा है।
ऋण दरें निम्न स्तर पर
1 सितंबर, 2023 से, जब परिपत्र 06 प्रभावी होगा, तब से बीआईडीवी, वियतकॉमबैंक, वियतिनबैंक, टेककॉमबैंक और एसीबी जैसे प्रमुख बैंकों ने उत्पादन, व्यवसाय और अपनी जीवन-यापन संबंधी आवश्यकताओं की पूर्ति के लिए पूंजी उधार लेने वाले व्यक्तिगत ग्राहकों के लिए अन्य बैंकों से ऋण जल्दी चुकाने के लिए ऋण नीति लागू करना शुरू कर दिया है।
BIDV बैंक केवल 6%/वर्ष की अधिमान्य ऋण ब्याज दर लागू करता है; वियतकॉमबैंक दो ऋण ब्याज दर विकल्प लागू करता है: पहले 6 महीनों में 6.9%/वर्ष, 12 महीनों में 7.5%/वर्ष, या पहले 2 वर्षों में 8%/वर्ष की ब्याज दर। टेककॉमबैंक इस प्रकार के ऋण के लिए 7.3%/वर्ष की दर लागू करता है...
बैंकों के अनुसार, वर्तमान में, 10-11% की ब्याज दरों पर घर खरीदने के लिए ऋण लेने वाले व्यक्तिगत ग्राहकों का समूह बहुत बड़ा है। नई नीति के साथ, अन्य बैंकों से पुराने ऋण चुकाने के लिए कम ब्याज दरों पर ऋण लेने के अवसर अधिक खुले होंगे। हालाँकि, समस्या अभी भी गिरवी रखी गई संपत्तियों के स्रोत पर निर्भर करती है। यह कई लोगों के लिए एक बाधा है जो पूंजी उधार लेना चाहते हैं।
सुश्री गुयेन थी ची चाऊ (डोंग दा, हनोई ) ने कहा: "फरवरी 2022 में, मेरे परिवार ने BIDV बैंक से 11% की अस्थायी ब्याज दर पर 1.5 बिलियन VND उधार लिया था। हर महीने, मुझे 20 मिलियन VND का मूलधन और ब्याज चुकाना पड़ता है। सर्कुलर 06 के प्रभावी होने के बाद, मैं ऋण लेने के लिए 3 वाणिज्यिक बैंकों में गई। बैंक कर्मचारियों के निर्देशों के अनुसार, मुझे इस नए ऋण के लिए अभी भी संपार्श्विक रखना होगा। जबकि मेरे पास संपार्श्विक नहीं है। इसलिए, मैं वर्तमान कम ब्याज दर पर पूंजी उधार नहीं ले सकती।"
सुश्री गुयेन थान तु - बीआईडीवी बैंक शाखा (नाम ट्रुंग येन, काऊ गिया) ने आकलन किया कि हाल ही में, कुछ ग्राहकों को अन्य बैंकों से ऋण चुकाने के लिए धन प्राप्त हुआ है, लेकिन उनमें से अधिकांश को नए बैंक में गिरवी रखने के लिए संपार्श्विक की आवश्यकता पूरी करनी होगी। मौजूदा ऋणों पर ऋण ब्याज दर 11-12%/वर्ष कम है, लेकिन 8-9%/वर्ष से बहुत कम नहीं है।
अकेले रियल एस्टेट क्षेत्र में, हाल के दिनों में रियल एस्टेट लेनदेन में भारी गिरावट का एक कारण होम लोन की ब्याज दरों में तेज़ी से वृद्धि है। वर्तमान में, फ्लोटिंग लोन के लिए होम लोन की ब्याज दरें 11.5 से 14% प्रति वर्ष के बीच हैं। हालाँकि, यह तथ्य कि बैंक आज की तरह तरजीही ब्याज दरों पर बैंक ऋण चुकाने के लिए ऋण देते हैं, इससे रियल एस्टेट निवेशकों को, जो पहले "ब्याज के बोझ तले दबे" थे, अपने लिए "बचने का रास्ता" खोजने में कुछ हद तक मदद मिली है।
रियल एस्टेट क्षेत्र में अच्छी रिकवरी होगी।
बाजार अनुसंधान इकाइयों की शोध रिपोर्टें बताती हैं कि इस साल के पहले 8 महीनों में, जबकि अन्य रियल एस्टेट क्षेत्र कई कठिनाइयों का सामना कर रहे हैं, यहाँ तक कि घाटे को कम करने के लिए भी, अपार्टमेंट और व्यक्तिगत घरों जैसे आवास की ज़रूरतों को पूरा करने वाले क्षेत्रों में अभी भी कारोबार हो रहा है। ये सभी आवास उत्पाद वास्तविक आवास आवश्यकताओं वाले लोगों की सेवा कर रहे हैं या नकदी प्रवाह बनाने के लिए किराए पर उपलब्ध हैं।
स्टेट बैंक से ऋण स्रोत हटाने के इस कदम से वास्तविक घर खरीदारों के लिए अवसर पैदा होंगे। सीबीआरई वियतनाम में अनुसंधान एवं विकास परामर्श विभाग की निदेशक सुश्री गुयेन होई एन ने कहा: "बैंकों में जमा ब्याज दरों के साथ-साथ ऋण ब्याज दरों को स्थिर करने के लिए समायोजित किया जा रहा है। कई बैंक नए आवास ऋणों पर केवल 6-8%/वर्ष की ब्याज दरें दे रहे हैं। निवेशकों की तरजीही नीतियों के साथ, इसने अपार्टमेंट क्षेत्र को फिर से व्यापार के लिए सक्रिय कर दिया है। निवेशक और वास्तविक आवास की ज़रूरत वाले लोग अब बैंक ऋण आसानी से प्राप्त कर सकते हैं।"
कुछ विशेषज्ञों का कहना है कि शुद्धिकरण की एक अवधि के बाद, वर्तमान परियोजना आपूर्ति मुख्यतः प्रतिष्ठित निवेशकों से आती है, जो वैधता सुनिश्चित करते हैं और वास्तविक आवास आवश्यकताओं पर ध्यान केंद्रित करते हैं। यह रियल एस्टेट बाजार में विश्वास बहाल करने और उबरने का एक महत्वपूर्ण आधार है।
हाल ही में, कई रियल एस्टेट कंपनियों ने नए बाज़ार की परिस्थितियों के अनुकूल अपने उत्पादों और विकास रणनीतियों का सक्रिय रूप से पुनर्गठन किया है। विशेष रूप से, निवेशकों ने उत्पादों की कीमतों में 10-15% की कमी की है। उदाहरण के लिए, बिन्ह मिन्ह अपार्टमेंट परियोजना (लॉन्ग बिएन) की बिक्री 40 मिलियन VND/m2 से अधिक की दर से प्रस्तावित थी, जो अब 35-37 मिलियन VND/m2 हो गई है; किम चुंग दी त्राच भूमि परियोजना (होई डुक) की कीमत 55-60 मिलियन VND/m2 थी, जो पिछली अवधि की तुलना में 5-7 मिलियन VND/m2 कम है...
वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के श्री गुयेन आन्ह क्यू ने आकलन किया कि वर्तमान में, मोबिलाइज़ेशन और ऋण ब्याज दरें, दोनों कम हो गई हैं, निवेशकों का रुझान बेहतर है, और रियल एस्टेट बाज़ार में लेन-देन शुरू हो गया है। 120,000 अरब वियतनामी डोंग का ऋण पैकेज रियल एस्टेट बाज़ार में "उछाला" जाने वाला है। रियल एस्टेट के लिए कानूनी गलियारा भी पूरा होने की ओर अग्रसर है ताकि नए साल में इसे लागू किया जा सके।
एक स्पष्ट सुधार के लिए, रियल एस्टेट बाज़ार को और अधिक रियल एस्टेट उत्पादों की आवश्यकता है। इसके अलावा, आर्थिक सुधार का स्तर भी महत्वपूर्ण है, खरीदारों की वित्तीय क्षमता में वृद्धि, बड़े निवेशकों की बाज़ार में वापसी, अधूरी परियोजनाओं का पुनः आरंभ, या भूमि कानून, आवास कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून जैसी आगामी नीतियों का कार्यान्वयन, और विशेष रूप से निवेशकों के विश्वास की बहाली का स्तर।
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