रियल एस्टेट ऋण पर अत्यधिक नियंत्रण नहीं होना चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) ने अभी-अभी एक आधिकारिक प्रेषण जारी किया है, जिसमें प्रधानमंत्री के आधिकारिक प्रेषण 993 को लागू करने के लिए परिपत्र 06/2023/TT-NHNN (परिपत्र 06) में संशोधन और अनुपूरक का अनुरोध किया गया है, जो सही उद्देश्य के लिए ऋण पूंजी के उपयोग को नियंत्रित नहीं करने की दिशा में है।

बहुत सारी समस्याएं

तदनुसार, HoREA ने परिपत्र 39/2016/TT-NHNN के अनुच्छेद 8 के खंड 8, 9 और 10 को समाप्त करने की दिशा में परिपत्र 06 और परिपत्र 10 में संशोधन का प्रस्ताव रखा। विशेष रूप से, स्टेट बैंक ऑफ़ वियतनाम (SBV) ने परिपत्र 39 के अनुच्छेद 22 में "उचित उद्देश्य के लिए ऋण पूँजी के उपयोग को नियंत्रित करना" वाक्यांश को हटाने पर विचार किया। क्योंकि इस विषयवस्तु में, यह विनियमन कि ऋण संस्थाओं को पूँजीगत आवश्यकताओं के लिए ऋण देने की अनुमति नहीं है, नागरिक, निवेश, अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी कानून के प्रावधानों के साथ-साथ व्यवहारिक रूप से भी संगत नहीं है, इसलिए इसे निलंबित कर दिया गया है।

इसके अलावा, क्रेडिट संस्थान ग्राहकों की वित्तीय स्थिति और ऋण चुकौती स्रोतों की जांच, निगरानी और मूल्यांकन करने के उपायों की अपनी जिम्मेदारी को पूरा करने में लगभग असमर्थ हैं... क्योंकि ऋण का अंतिम उपयोगकर्ता परियोजना निवेशक है, अर्थात तीसरा पक्ष, न कि वह ग्राहक जो सीधे इस ऋण को उधार लेता है।

HoREA ने यह भी सिफारिश की है कि दायित्वों के निष्पादन को सुनिश्चित करने के लिए भुगतान प्रयोजनों के लिए ऋण देने के मामलों में ऋणदाता ऋण संस्थान में ऋण संवितरण राशि को अवरुद्ध करने के उपायों की आवश्यकता न रखने पर विचार किया जाए।

साथ ही, यह सिफारिश की जाती है कि स्टेट बैंक वाणिज्यिक बैंकों को इस बारे में मार्गदर्शन प्रदान करने पर विचार करे कि वे किस प्रकार परिपत्र 39 के अनुच्छेद 7 में संशोधन और अनुपूरण पर विचार करने की आवश्यकता के आधार पर ऋण देने की शर्तों को समझें और संभवतः लागू करें तथा उन्हें शिथिल करें, ताकि वर्तमान कठिन अचल संपत्ति बाजार की स्थिति में अचल संपत्ति परियोजना निवेशकों, वाणिज्यिक आवास, घर खरीदारों और निवेशकों के लिए ऋण तक आसानी से पहुंच बनाने और समर्थन करने के लिए स्थितियां बनाई जा सकें।

सर्कुलर 06 के नियमों के कारण रियल एस्टेट व्यवसायों को ऋण लेने में कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है। फोटो: होआंग ट्रियू

वियतनाम स्टेट बैंक कई महत्वपूर्ण समाधानों को लागू करने के लिए ऋण संस्थानों को मार्गदर्शन देने पर विचार करता है, जैसे: उन परियोजनाओं के लिए जिनमें निवेशक को मंजूरी देने के साथ ही निवेश नीति को मंजूरी देने का निर्णय लिया गया है, वाणिज्यिक बैंक वित्तीय नुकसान की भरपाई के लिए निवेशकों को ऋण प्रदान कर सकते हैं, ऋण परियोजना के कुल निवेश के 30% से अधिक नहीं होना चाहिए।

जिन परियोजनाओं के लिए निर्माण परमिट है और निर्माण कार्य शुरू हो चुका है, उनके लिए वाणिज्यिक बैंक, परियोजना के कार्यान्वयन लागत और व्यावसायिक परिचालनों के भुगतान और कवर के लिए निवेशकों को ऋण देने पर विचार कर सकते हैं, तथा ऋण राशि परियोजना के कुल निवेश के 50% से अधिक नहीं होनी चाहिए...

HoREA के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि परिपत्र 06 की एक बहुत ही विशेष भूमिका और स्थिति है, और यह असामान्य स्थितियों को संभालने के लिए एक असामान्य समाधान है, इसलिए उन्होंने सुझाव दिया कि स्टेट बैंक को क्रेडिट संस्थानों को परिपत्र 02/2023/TT-NHNN को लागू करना जारी रखने का निर्देश देना चाहिए ताकि क्रेडिट संस्थानों और विदेशी बैंक शाखाओं को ऋण चुकौती शर्तों का पुनर्गठन करने और ऋण समूहों को बनाए रखने के लिए एक निश्चित अवधि के लिए कठिनाइयों का सामना करने वाले ग्राहकों का समर्थन करने के लिए जब तक कि अर्थव्यवस्था ठीक नहीं हो जाती और फिर से सामान्य रूप से बढ़ने लगती है।

ऋण सहायता पर विचार किया जाना चाहिए।

वीएनओ समूह के निदेशक मंडल के अध्यक्ष और महानिदेशक श्री गुयेन होंग हाई के अनुसार, होआरईए की सिफ़ारिशें पूरी तरह से उचित हैं। वर्तमान में, व्यवसाय स्वयं कई कठिनाइयों का सामना कर रहे हैं। इसलिए, बैंकों को शर्तों को कम करने और ऋण प्रदान करने पर विचार करना होगा ताकि वे अपने व्यवसायों को पुनर्जीवित कर सकें। क्योंकि पूँजी प्रवाह व्यवसायों के अस्तित्व से जुड़ा है।

अगर नियंत्रण बहुत कड़ा हो, खासकर अनावश्यक परिस्थितियों में, तो इससे व्यवसायों का समय, प्रयास और लागत बर्बाद होगी, साथ ही व्यावसायिक अवसर भी छिन जाएँगे। श्री हाई ने कहा, "व्यवसायों को ऊँची ब्याज दरों का डर नहीं है, बल्कि उन्हें सिर्फ़ कठिन ऋण प्रक्रियाओं का डर है, जिससे परियोजनाएँ सुस्त पड़ जाती हैं और उन्हें पता नहीं चलता कि वे कब खत्म हो जाएँगी।"

HoREA के उस विनियमन में संशोधन के प्रस्ताव के बारे में, जिसके अनुसार ऋण संस्थानों के पास दायित्वों के प्रदर्शन को सुनिश्चित करने के लिए भुगतान के लिए ऋण देने के मामले में ऋणदाता ऋण संस्थान में ऋण संवितरण की राशि को अवरुद्ध करने के उपाय होने चाहिए, ANVI लॉ फर्म के निदेशक, वकील ट्रुओंग थान डुक ने कहा कि परिपत्र 06 के प्रावधान अस्पष्ट हैं।

"इस मामले में, यह समझना होगा कि पूँजी का योगदान करने के लिए ऋण देना, ऋण को अवरुद्ध करने के दायित्वों के प्रदर्शन को सुनिश्चित करने के लिए धन का भुगतान करने के लिए ऋण देने का मामला नहीं है। यदि उद्यम धन उधार लेता है, लेकिन उसे धन का उपयोग करने की अनुमति नहीं है, तो पूँजी प्राप्तकर्ता परियोजना को कैसे कार्यान्वित कर सकता है और पूँजी योगदानकर्ता के प्रति अपने दायित्वों को कैसे पूरा कर सकता है? इसका परिणाम न केवल आर्थिक लेनदेन की विफलता है, बल्कि कई अन्य आर्थिक और नागरिक संबंधों पर भी एक श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रिया है" - वकील ड्यूक ने अपनी राय व्यक्त की।

इसलिए, वकील ट्रुओंग थान डुक ने सुझाव दिया कि स्टेट बैंक को इस गलत समझ और कार्यान्वयन को तुरंत स्पष्ट करना चाहिए। क्योंकि अगर नियम को इस तरह समझा जाता है, तो इसका मतलब है कि एक ही ऋण के लिए दोहरी संपार्श्विक (बैंक द्वारा ऋण देने और वितरित राशि जारी करने के लिए) की आवश्यकता होगी। यह अनुचित है, जिससे संसाधनों की बर्बादी होती है, लागत बढ़ती है, और यहाँ तक कि व्यवसाय भी भ्रमित होते हैं, खासकर जब हाल के दिनों में ऋण और बॉन्ड दोनों चैनलों पर सख्ती के कारण उन्हें मुश्किलें हो रही हैं।

निवेशकों का विश्वास स्थिर करना

राष्ट्रीय वित्तीय पर्यवेक्षण समिति के पूर्व कार्यकारी अध्यक्ष डॉ. ट्रुओंग वान फुओक के अनुसार, परिपत्र 06/2023/TT-NHNN की कुछ सामग्री पर व्यापार समुदाय की टिप्पणियों से पता चलता है कि बैंकिंग उद्योग प्रबंधन एजेंसी को प्रशासनिक नियम जारी करने के बजाय परिचालन सुरक्षा सुनिश्चित करने के नियमों के माध्यम से वाणिज्यिक बैंकों के व्यावसायिक व्यवहार को केवल अप्रत्यक्ष रूप से विनियमित करना चाहिए।

अब सर्वोच्च प्राथमिकता वित्तीय स्थिरता पर एक कानून पर शोध और उसे लागू करना है ताकि इस मुद्दे के महत्व को वैध बनाया जा सके और साथ ही वित्तीय स्थिरता और समष्टि-सुरक्षा के लिए राज्य और संस्थाओं की ज़िम्मेदारी को भी सुनिश्चित किया जा सके। वित्तीय स्थिरता सुनिश्चित करने के लिए हस्तक्षेप करने हेतु एक राज्य कोष का गठन भी प्रणालीगत जोखिमों से समय पर निपटने में मदद करने का एक प्रभावी साधन है, जिससे जोखिमों के प्रसार को शीघ्रता से सीमित करने और निवेशकों के विश्वास को स्थिर करने में मदद मिलती है।

टी. कविता

स्रोत: https://nld.com.vn/thoi-su/khong-nen-kiem-soat-qua-muc-tin-dung-bat-dong-san-20231123212843094.htm