वास्तविक आवास आवश्यकताओं के अनुरूप अपार्टमेंट की कीमतें कैसे कम की जाएं?

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पिछले कुछ वर्षों में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (वीएआरएस) के अनुसार, तीव्र आर्थिक विकास और शहरीकरण के कारण आवास की मांग में वृद्धि हुई है, जबकि भूमि निधि धीरे-धीरे समाप्त हो रही है और पूंजी स्रोतों से संबंधित नीतियों और रियल एस्टेट बाजार को नियंत्रित करने में एजेंसियों और विभागों के निर्णयों के कारण धीमी परियोजना कार्यान्वयन के कारण आवास की आपूर्ति लगातार कम हो रही है।

रियल एस्टेट - वास्तविक आवास आवश्यकताओं के अनुरूप अपार्टमेंट की कीमतें कैसे कम करें? — बुनियादी ढांचे और सार्वजनिक सेवाओं के उन्नयन के कारण शहरी भूमि का मूल्य बढ़ गया है, जिससे पिछले कई वर्षों में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार नए स्तर पर पहुंच रही हैं।

शहरी भूमि के बढ़े हुए मूल्य, उन्नत बुनियादी ढांचे और सार्वजनिक सेवाओं के कारण पिछले कई वर्षों से अपार्टमेंट की कीमतें लगातार नए स्तर पर पहुंच रही हैं।

वीएआरएस अनुसंधान डेटा से पता चलता है कि 2023 में हनोई में अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक 2019 की तुलना में लगभग 38 प्रतिशत अंक और हो ची मिन्ह सिटी में 16 प्रतिशत अंक बढ़ गया।

जिसमें, अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक रियल एस्टेट मूल्य सूचकांक परियोजना में से एक सूचकांक है, जिस पर VARS समय के साथ बाजार की गतिविधियों के प्रभाव में रियल एस्टेट की कीमतों में उतार-चढ़ाव को प्रतिबिंबित करने के लिए शोध कर रहा है।

खास तौर पर, हनोई में प्राथमिक और द्वितीयक, दोनों बाज़ारों में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें भी फिर से मूल्य वृद्धि चक्र में प्रवेश कर रही हैं, साथ ही द्वितीयक बाज़ार में उच्च-स्तरीय, लक्ज़री परियोजनाओं में धीरे-धीरे गिरावट आ रही है।

Batdongsan.com.vn के आँकड़े बताते हैं कि जनवरी 2024 में देश भर में बिक्री के लिए उपलब्ध अपार्टमेंट्स में रुचि 2023 की इसी अवधि की तुलना में 66% बढ़ी, और रियल एस्टेट लिस्टिंग की संख्या में भी 46% की वृद्धि हुई। विशेष रूप से, हनोई में जनवरी 2024 में अपार्टमेंट्स की खोजों की संख्या इसी अवधि की तुलना में 71% बढ़ी। इसी प्रकार, हो ची मिन्ह सिटी में भी अपार्टमेंट्स की माँग में 59% की वृद्धि हुई। यह प्रवृत्ति अधिकांश अन्य प्रांतों और शहरों में भी समान है।

रियल एस्टेट - वास्तविक आवास आवश्यकताओं के अनुरूप अपार्टमेंट की कीमतें कैसे कम करें? (चित्र 2)। — Batdongsan.com.vn के आंकड़े बताते हैं कि जनवरी 2024 में देश भर में बिक्री के लिए अपार्टमेंट में रुचि का स्तर 2023 की इसी अवधि की तुलना में 66% बढ़ गया, और रियल एस्टेट लिस्टिंग की संख्या में भी 46% की वृद्धि हुई।

घर खरीदारों की मांग में ज़बरदस्त वृद्धि के बावजूद, अपार्टमेंट की आपूर्ति अभी भी असमान रूप से बढ़ रही है। 2023 में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के बाज़ारों में अपार्टमेंट की आपूर्ति में गिरावट दर्ज की गई।

हनोई में, 2023 में नए अपार्टमेंट की आपूर्ति 10,500 इकाइयों की अनुमानित है, जो पिछले वर्ष की तुलना में लगभग 31% कम है। हो ची मिन्ह सिटी में, नए अपार्टमेंट की आपूर्ति लगभग 7,500 इकाइयों की अनुमानित है, जो 2022 की इसी अवधि की तुलना में 50% से अधिक कम है।

हाल के दिनों में, नए स्वीकृत रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स की बढ़ती कमी के कारण अपार्टमेंट्स की आपूर्ति में कमी आई है, जबकि चल रही परियोजनाएँ कानूनी और पूंजीगत समस्याओं के कारण "संघर्ष" कर रही हैं। हालाँकि सरकार, मंत्रालयों और शाखाओं द्वारा कठिनाइयों को दूर करने के प्रयासों ने कुछ उल्लेखनीय परिणाम प्राप्त किए हैं, 2023 में कार्यान्वित और पुनः आरंभ होने वाली परियोजनाओं की संख्या में तेज़ी से वृद्धि हुई है, लेकिन रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए नकदी प्रवाह का दबाव अभी भी कम नहीं हुआ है।

अपार्टमेंट की कीमतें कम करने के लिए सामाजिक आवास परियोजनाओं में निवेशकों की कठिनाइयों को दूर करना

तदनुसार, राज्य प्रबंधन एजेंसियों के प्रयासों के कारण 2023 के मध्य से कॉर्पोरेट बॉन्ड जारी करने के माध्यम से पूंजी जुटाने की स्थिति में धीरे-धीरे सुधार हुआ है।

रियल एस्टेट - वास्तविक आवास आवश्यकताओं के अनुरूप अपार्टमेंट की कीमतें कैसे कम करें? (चित्र 3)। — निवेशकों और सामाजिक आवास खरीदारों की कठिनाइयों को दूर करने के उद्देश्य से नए नियम आधिकारिक तौर पर लागू हो गए हैं, जिससे अपार्टमेंट की कीमतें वास्तविक आवास की जरूरत वाले लोगों के लिए उपयुक्त स्तर तक कम हो जाएंगी।

हालांकि, 2024 में व्यवसायों के लिए बांड परिपक्वता का दबाव एक चुनौती बना हुआ है, विशेष रूप से रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए, वियतनाम बॉन्ड मार्केट एसोसिएशन (वीबीएमए) के नवीनतम आंकड़ों के अनुसार, लगभग VND115.7 ट्रिलियन रियल एस्टेट कॉर्पोरेट बॉन्ड परिपक्व हो रहे हैं, जो इस वर्ष देय कॉर्पोरेट बॉन्ड के कुल मूल्य का 41.4% है।

2024 के पहले महीनों में बॉन्ड जारी करने और व्यापार के लिए और भी कठिन परिस्थितियों के कारण जारी करने की गतिविधियों में भी बाधाएँ आने लगी हैं, जैसे कि पेशेवर प्रतिभूति निवेशकों पर नियम, अनिवार्य क्रेडिट रेटिंग पर नियम, जब डिक्री 08/2023/ND-CP के अनुसार विस्तार और स्थगन की अवधि के बाद 2024 की शुरुआत से डिक्री 65/2022/ND-CP को फिर से लागू किया जाता है। हालाँकि, यह केवल एक अल्पकालिक कठिनाई है, लंबी अवधि में, डिक्री 65 के कार्यान्वयन से कॉर्पोरेट बॉन्ड बाजार को और अधिक स्वस्थ रूप से विकसित होने में मदद मिलेगी।

ऋण पूंजी के संबंध में, परियोजनाओं की कठिनाइयों को दूर करने के लिए बैंकिंग क्षेत्र, सरकार और संबंधित एजेंसियों द्वारा किए गए समाधानों के कारण रियल एस्टेट व्यवसाय गतिविधियों के लिए बकाया ऋण में लगातार वृद्धि हुई है।

हालाँकि, 2024 के पहले महीनों में उपभोक्ता ऋण और अचल संपत्ति की खरीदारी 2023 की तुलना में कम होती रहेगी, भले ही ऋण ब्याज दरें कम बनी हुई हैं। मुद्रास्फीति और ब्याज दरों में अप्रत्याशित बदलावों के कारण, घर खरीदने के लिए पैसे उधार लेना और 1 करोड़ से अधिक VND का मासिक ऋण चुकाना कई परिवारों के लिए बोझ बन गया है, जब वे अपनी भविष्य की नौकरी और आय की स्थिति को लेकर पूरी तरह आश्वस्त नहीं हैं।

हालांकि, टेट के बाद, विविध रियल एस्टेट पारिस्थितिकी तंत्र वाले कुछ वाणिज्यिक बैंकों में घर खरीदने के लिए ऋण में थोड़ी वृद्धि हुई, क्योंकि लोगों ने फिर से निवेश करना शुरू कर दिया।

गिरावट के लंबे दौर के बाद, दोनों विशेष शहरी क्षेत्रों में अपार्टमेंट की आपूर्ति में भी फिर से वृद्धि होने की उम्मीद है, क्योंकि बाजार में सुधार और राज्य प्रबंधन एजेंसियों द्वारा परियोजनाओं के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करने के प्रयासों से यह संभव हो पाया है। खासकर सामाजिक आवास और श्रमिकों के आवास की आपूर्ति में। हालाँकि, इस आपूर्ति को आधिकारिक तौर पर बाजार में आने से पहले कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने में समय लगता है और यह मुख्य रूप से केंद्र से दूर के इलाकों से आती है।

इसलिए, VARS का अनुमान है कि अल्पावधि में, बड़े शहरों के केंद्र में अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ती रहेंगी, खासकर किफायती और मध्यम श्रेणी के खंडों में। इस बीच, उच्च-स्तरीय और लक्जरी परियोजनाओं की खरीद और पुनर्विक्रय कीमतों में थोड़ी गिरावट दर्ज की जा सकती है।

वीएआरएस को उम्मीद है कि वर्तमान बाजार के सकारात्मक कारकों की एक श्रृंखला की नींव के साथ, 2025 के मध्य तक, जब रियल एस्टेट क्षेत्र से संबंधित नए कानून निवेशकों और सामाजिक आवास और श्रमिकों के लिए आवास के खरीदारों के लिए कठिनाइयों को दूर करने की दिशा में नए नियमों के साथ पारित हो जाएंगे, तो यह आधिकारिक तौर पर प्रभावी हो जाएगा।

सामाजिक आवास की आपूर्ति बढ़ेगी, तथा अपार्टमेंट की कीमतें वास्तविक आवास की आवश्यकता वाले लोगों के लिए अधिक उपयुक्त स्तर तक गिर जाएंगी।

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