रियल एस्टेट की कई दिग्गज कम्पनियां "अपने घोड़ों से गिर गईं", चीन उन्हें बचाने के लिए संघर्ष कर रहा है

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कई बड़े उद्योगपति "अपने घोड़ों से गिर पड़े"

चीन का प्रॉपर्टी बाज़ार लंबे समय से उथल-पुथल से जूझ रहा है। निजी प्रॉपर्टी डेवलपर कंट्री गार्डन को हाल ही में अपने अमेरिकी डॉलर बॉन्ड पर डिफ़ॉल्ट घोषित कर दिया गया, जिससे कंपनी की दुर्दशा का पता चलता है क्योंकि चीन के प्रॉपर्टी सेक्टर में सुधार के कोई संकेत नहीं दिख रहे हैं।

कंट्री गार्डन ने 17 सितंबर की मूल भुगतान की समय सीमा चूकने के बाद, 30-दिवसीय अनुग्रह अवधि के अंत में $15.4 मिलियन डॉलर के बॉन्ड ब्याज का भुगतान नहीं किया। बॉन्डधारकों को भेजे गए नोटिस के अनुसार, पिछले सप्ताह समाप्त हुए अनुग्रह अवधि के दौरान बॉन्ड ब्याज का भुगतान करने में कंट्री गार्डन की विफलता को डिफ़ॉल्ट की घटना माना जाता है।

पिछले हफ़्ते कंपनी द्वारा यह कहने के बाद कि उसे उम्मीद है कि वह अपने सभी विदेशी ऋण दायित्वों को समय पर पूरा नहीं कर पाएगी, डिफ़ॉल्ट की पुष्टि लगभग हो गई थी। कंट्री गार्डन चीन के अब तक के सबसे बड़े ऋण पुनर्गठन में से एक की योजना बना रहा है।

कंट्री गार्डन की बिक्री में भी हाल ही में गिरावट देखी गई है और चीन भर में हजारों विकास परियोजनाएं रुकी हुई हैं, जो दुनिया की दूसरी सबसे बड़ी अर्थव्यवस्था को हिला देने वाले लंबे समय से चले आ रहे संकट से निपटने के लिए बीजिंग के संघर्ष को रेखांकित करता है।

साल के पहले छह महीनों में बिक्री पिछले साल की इसी अवधि की तुलना में 44% कम रही। इस साल कंपनी के शेयरों में भी लगभग 70% की गिरावट आई है।

यह समूह विदेशों में ऋण पुनर्गठन की दिशा में काम कर रहे दर्जनों अन्य डेवलपर्स के साथ शामिल हो सकता है, लेकिन बैंकों और निवेश फर्मों से लिए गए ऋण सहित इसके बड़े ऋण अनिश्चित बने हुए हैं।

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 1 — एवरग्रैंड दुनिया का सबसे अधिक ऋणी रियल एस्टेट डेवलपर है। (फोटो: एससीएमपी)

दो साल पहले, एक अन्य डेवलपर, एवरग्रांडे के डिफॉल्ट ने भी चीन में रियल एस्टेट की स्थिति को लेकर चिंताएँ पैदा कर दी थीं। कभी चीन की अग्रणी रियल एस्टेट कंपनी रही एवरग्रांडे अब 300 अरब डॉलर से ज़्यादा के कर्ज के साथ दुनिया की सबसे ज़्यादा कर्जदार कंपनी के रूप में जानी जाती है।

एवरग्रैंड अभी भी अपनी दीर्घकालिक पुनर्गठन योजना को पूरा करने के लिए संघर्ष कर रहा है, जो हाल ही में पटरी से उतर गई थी जब यह अपने विदेशी ऋण को पुनर्वित्त करने में विफल रहा।

ब्लूमबर्ग बिलियनेयर्स इंडेक्स के अनुसार, एवरग्रांडे ग्रुप के संस्थापक श्री जू का यिन की संपत्ति अब केवल 979 मिलियन अमेरिकी डॉलर रह गई है। इसकी वजह यह है कि अगस्त के अंत में व्यापार फिर से शुरू होने के बाद से कंपनी के शेयरों में 86% की गिरावट आई है।

एवरग्रैंड के चेयरमैन 2017 में 42 अरब डॉलर की संपत्ति के साथ चीन के दूसरे सबसे अमीर व्यक्ति थे। तब से उनकी संपत्ति में 98% की गिरावट आई है। चीनी अधिकारी संदिग्ध अवैध गतिविधियों के लिए उनकी जाँच भी कर रहे हैं।

जब चीनी सरकार ने एवरग्रांडे को बचाने से इनकार कर दिया, तो उन्हें अपनी कंपनी के शेयर और कलाकृतियाँ व सुलेख सहित निजी संपत्तियाँ बेचनी पड़ीं। बताया जाता है कि पिछले साल उन्होंने लंदन (यूके) में 20 करोड़ अमेरिकी डॉलर से ज़्यादा कीमत का एक और विला बेचा था।

कंपनी का भविष्य हांगकांग की एक अदालत में एक लेनदार के परिसमापन अनुरोध पर होने वाली सुनवाई पर निर्भर करता है। अगर अदालत इस अनुरोध के पक्ष में फैसला सुनाती है, तो एवरग्रांडे को अपने लेनदारों का भुगतान करने के लिए पुनर्गठन योजना को पूरा करने में और भी मुश्किलों का सामना करना पड़ेगा।

कई व्यवसाय "दलदल" में फंस सकते हैं

नेटिक्सिस बैंक के वरिष्ठ अर्थशास्त्री गैरी एनजी ने कहा कि अन्य रियल एस्टेट व्यवसायों के भी इस "दलदल" में फंसने का खतरा है।

चीनी प्रॉपर्टी डेवलपर्स वर्षों से पुनर्निवेश के लिए ऑनशोर और ऑफशोर बॉन्ड जारी करने पर निर्भर रहे हैं। डेवलपर्स अक्सर अपार्टमेंट बनने से पहले ही उन्हें बेच देते हैं और उससे प्राप्त राशि का इस्तेमाल नए विकास कार्यों के लिए करते हैं।

लेकिन जैसे ही नीति निर्माताओं ने 2020 में सख्त "तीन लाल रेखाओं" नीतियों के साथ नए ऋण पर अंकुश लगाने की कोशिश की, संपत्ति डेवलपर्स के लिए पुराना मॉडल ध्वस्त हो गया।

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 2 — 2020 की 25 से अधिक सबसे बड़ी रियल एस्टेट कंपनियां अब दिवालिया हो चुकी हैं (फोटो: एससीएमपी)।

2020 में, चीन के शीर्ष 10 रियल एस्टेट समूहों में से अधिकांश को उपभोक्ता विश्वास में गिरावट के बीच बिक्री में तेज गिरावट का सामना करना पड़ा, जिससे डेवलपर्स की तरलता को लेकर चिंता बढ़ गई।

विशेषज्ञों का कहना है कि चीनी लोग राज्य समर्थित डेवलपर्स से घर खरीदना पसंद कर रहे हैं, क्योंकि उनके दिवालिया होने की संभावना कम होती है।

इस स्थिति को सुधारने का प्रयास करते हुए, चीनी नीति निर्माताओं ने पिछले नवंबर में रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए समर्थन उपायों की घोषणा की।

बैंकों ने कंट्री गार्डन सहित उच्च-गुणवत्ता वाले डेवलपर्स के लिए नई ऋण सीमाएँ भी खोली हैं। लेकिन वे अभी तक नकदी संकट को रोकने में विफल रहे हैं।

2020 के 25 से ज़्यादा सबसे बड़े डेवलपर्स अब डिफॉल्ट कर चुके हैं। ब्लूमबर्ग द्वारा संकलित आंकड़ों के अनुसार, चीनी डेवलपर्स ने 2021 के बकाया 175 अरब डॉलर के डॉलर बॉन्ड में से लगभग 115 अरब डॉलर का डिफॉल्ट किया है। बड़ी संख्या में घरेलू बैंक ऋणों का भी पुनर्गठन या पुनर्निवेश होना तय है।

चूंकि डेवलपर्स की स्थिति खराब है, बीजिंग और स्थानीय सरकारों ने अब तक अधूरी आवासीय परियोजनाओं को पूरा करने की आवश्यकता पर बल दिया है।

यद्यपि अधूरी विकास परियोजनाओं की संख्या पर कोई व्यापक डेटा उपलब्ध नहीं है, लेकिन उपलब्ध आंकड़ों से पता चलता है कि 2021 की तुलना में अधूरी परियोजनाओं की कुल संख्या में कमी आई है, लेकिन यह अभी भी अधिक है।

नीतिगत दुविधा

इस साल, चीनी सरकार ने खरीदारों को और ज़्यादा मदद देने की कोशिश की है। बैंकों ने सितंबर में आधे बंधक ऋणों को कवर करने के लिए ब्याज दरों में कटौती की। कुछ शहरी सरकारों ने जुलाई में घर खरीदने पर लगे प्रतिबंध हटा लिए।

विशेषज्ञों का कहना है कि संपत्ति संकट के कारण घरों की कीमतों में अभी तक कोई बड़ा उतार-चढ़ाव नहीं आया है। चीन के संपत्ति बाजार का एक प्रमुख संकेतक, नए घरों की कीमतें, कुछ प्रमुख शहरों में गिर गई हैं, लेकिन अन्य शहरों में अभी भी बढ़ रही हैं।

नेटिक्सिस बैंक के एक विशेषज्ञ ने फाइनेंशियल टाइम्स को बताया, "कई नीतियों का उद्देश्य घरेलू बाजार को स्थिर करना और डेवलपर्स को मौजूदा अपार्टमेंट पूरे करने और कर्ज कम करने के लिए पर्याप्त नकदी उपलब्ध कराना है। लेकिन जब इतने सारे लक्ष्य हों, तो यह सुनिश्चित करना मुश्किल काम है कि सब कुछ ठीक रहे।"

विश्लेषकों का कहना है कि चीन ने संपत्ति बाजार को पुनर्जीवित करने के लिए कई नीतियां लागू की हैं, लेकिन वे प्रभावी नहीं रही हैं, क्योंकि वे पर्याप्त तरलता सहायता प्रदान करने और क्षेत्र में सट्टेबाजी पर अंकुश लगाने के बीच संतुलन बनाने के लिए संघर्ष कर रही हैं।

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 3 — विशेषज्ञों के अनुसार, रियल एस्टेट क्षेत्र में संकट के कारण अभी तक मकान की कीमतों में कोई बड़ा उतार-चढ़ाव नहीं आया है (फोटो: सीएनबीसी)।

मैक्वेरी विश्वविद्यालय के मुख्य अर्थशास्त्री लैरी हू ने फ़ाइनेंशियल टाइम्स को बताया, "चीन पिछले दो वर्षों से अपनी रियल एस्टेट नीति में संतुलन बनाने के लिए संघर्ष कर रहा है। वे अभी भी संपत्ति संकट को हल करने का रास्ता खोजने के लिए संघर्ष कर रहे हैं। हालाँकि, अब तक, उनके द्वारा उठाए गए कदम बड़े रियल एस्टेट समूहों से जुड़े ऋण जोखिमों को कम करने के लिए पर्याप्त नहीं हैं।"

संपत्ति संकट चीन के लिए एक कठिन समस्या है क्योंकि निर्माण और रियल एस्टेट देश के विकास के बड़े चालक हैं। रियल एस्टेट और संबंधित उद्योग चीन के सकल घरेलू उत्पाद में लगभग एक-चौथाई का योगदान करते हैं।

टीएस लोम्बार्ड बैंक के विशेषज्ञ रोरी ग्रीन ने कहा कि ऐसा प्रतीत होता है कि चीनी नीति निर्माताओं ने दो वर्ष पहले ही ऋण-कटौती की महत्वपूर्ण आवश्यकता को समझ लिया था।

"लेकिन गलती यह है कि उनके पास इस बारे में कोई योजना नहीं है कि वे इसे कैसे बदलेंगे और इस क्षेत्र में आने वाले बदलावों के लिए तैयारी कैसे करेंगे। विकास मॉडल को अचानक बदलना और रियल एस्टेट से संसाधनों को अलग करना बहुत मुश्किल है, खासकर जब वित्तीय प्रणाली में परिवारों और स्थानीय सरकारों के साथ इसकी इतनी बड़ी संपत्ति जुड़ी हो," श्री ग्रीन ने समझाया।

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