आशा है कि संशोधित भूमि कानून 2024 की शुरुआत में जल्द ही पारित हो जाएगा

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वीएआरएस के अनुसार, संशोधित भूमि कानून कई लोगों का ध्यान आकर्षित कर रहा है, खासकर रियल एस्टेट क्षेत्र में काम करने वालों का। क्योंकि वर्तमान में, रियल एस्टेट बाजार की 70% तक कठिनाइयाँ और समस्याएँ कानूनी मुद्दों से उत्पन्न होती हैं।

हालाँकि आवास कानून और रियल एस्टेट व्यापार कानून पारित हो चुके हैं, लेकिन कई महत्वपूर्ण बिंदुओं पर संशोधित भूमि कानून के आने तक इंतज़ार करना होगा। अगर इन कानूनों में सिर्फ़ एक भी विसंगति रही, तो रियल एस्टेट बाज़ार को कई मुश्किलों का सामना करना पड़ सकता है।

वीएआरएस का मानना है कि संशोधित भूमि कानून में अभी भी कई ऐसे मुद्दे हैं जिन पर चर्चा और सहमति की आवश्यकता है। जिन विषयों पर मतदान और सहमति हो चुकी है, उनके अलावा अभी भी लगभग 20 ऐसे बिंदु और मुद्दे हैं जिन पर पूरी तरह सहमति नहीं बन पाई है। ये सभी महत्वपूर्ण मुद्दे हैं जो रियल एस्टेट बाजार के विकास और संबंधित विषयों के समूहों को बहुत प्रभावित करते हैं।

आशा है कि संशोधित भूमि कानून 2024 की शुरुआत में पारित हो जाएगा (चित्र 1) — वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) को उम्मीद है कि नेशनल असेंबली 2024 की शुरुआत में संशोधित भूमि कानून पारित कर देगी। (फोटो: पीओ)

विशेष रूप से, लोगों के हितों से संबंधित मुद्दों का समूह; व्यवसायों, निवेशकों से संबंधित मुद्दों का समूह तथा राज्य प्रबंधन से संबंधित मुद्दों का समूह।

जनहित से जुड़े मुद्दों के समूह के संदर्भ में, भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्रों को सही व्यक्ति को, सही कार्य के लिए प्रदान करने के मुद्दे को विशेष रूप से विनियमित करने की आवश्यकता है। लोगों के वैध अधिकारों और हितों को प्रभावित होने से बचाया जाना चाहिए।

जिन लोगों की भूमि वसूली के अधीन है, उनके अधिकारों को सुनिश्चित करने के लिए उचित मुआवजा और स्थल निकासी नीतियां तथा पुनर्वास योजनाएं बनाने की आवश्यकता है।

व्यवसायों और निवेशकों से जुड़े मुद्दों के संबंध में, भूमि तक पहुँच को अधिक खुले और पारदर्शी तरीके से लागू करने की आवश्यकता है। नीलामी और बोली-प्रक्रिया संबंधी नियम विशिष्ट होने चाहिए, प्रक्रियाएँ सरल होनी चाहिए और लालफीताशाही से बचना चाहिए। कार्यान्वयन प्रक्रिया में निष्पक्षता सुनिश्चित होनी चाहिए।

बाजार मूल्य के अनुसार भूमि उपयोग मुआवजे की गणना की योजना में निष्पक्षता सुनिश्चित होनी चाहिए और निवेशकों को परियोजनाएं विकसित करने के लिए प्रोत्साहित करना चाहिए। लोगों, व्यवसायों और राज्य के हितों में सामंजस्य स्थापित करने के लिए नियमन, गणना और सावधानीपूर्वक विचार-विमर्श होना चाहिए।

भूमि उपयोग शुल्क के भुगतान के विकल्प के संबंध में, निवेशकों को एक बार भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने की आवश्यकता के बजाय, संशोधित भूमि कानून में वार्षिक भूमि उपयोग शुल्क के भुगतान के विकल्प पर विचार किया जा सकता है। इससे निवेशकों को परियोजना कार्यान्वयन के प्रारंभिक चरणों के दौरान वित्तीय बोझ कम करने में मदद मिलेगी।

परिणामस्वरूप, अचल संपत्ति की कीमतों को भी अधिक उचित स्तर पर समायोजित करने का अवसर मिलेगा। निवेशक, बिना किसी अधिक वित्तीय दबाव के, बेहतर गुणवत्ता वाली परियोजनाओं को पूरा करने में निवेश कर सकते हैं। बैंक ऋण प्राप्त करने और नियमों का उल्लंघन करके पूंजी जुटाने के लिए "परियोजना को चमकाने" के जोखिम पैदा करने वाली समस्याएँ भी कुछ हद तक कम हो जाएँगी।

वीएआरएस ने कहा कि 30 दिसंबर, 2023 तक, देश भर के लगभग 40/63 प्रांतों और शहरों के मास्टर प्लान स्वीकृत हो चुके हैं। यह आने वाले समय में स्थानीय रियल एस्टेट बाज़ार के विकास का आधार और प्रेरक शक्ति है।

हालाँकि, स्थानीय लोगों को नियोजन और भूमि उपयोग योजनाओं के कार्यान्वयन को ठोस बनाने में मदद करने के लिए विशिष्ट और एकीकृत नियमों की अभी भी आवश्यकता है। इसके बाद, कार्यों को परिवर्तित करें और निवेश परियोजनाओं को योजना के अनुसार स्वीकृत करें, जिससे एकरूपता सुनिश्चित हो और ओवरलैप या टकराव से बचा जा सके।

संशोधित भूमि कानून को पारित करने के लिए सक्रिय समीक्षा, संस्थाओं को शीघ्र पूरा करने, आर्थिक और सामाजिक विकास को प्रोत्साहित और गति प्रदान करने की दिशा में सरकार का एक अत्यंत दृढ़ संकल्पित कदम है। हालाँकि, इस कानून के अत्यंत गहन और व्यापक प्रभाव के कारण, इसे पारित करने से पहले अंतिम समीक्षा प्रक्रिया में, प्रतिभागियों की अत्यधिक सावधानी और एकाग्रता आवश्यक है।

"VARS को उम्मीद है कि राष्ट्रीय सभा 15वीं राष्ट्रीय सभा के 5वें असाधारण सत्र में इस महत्वपूर्ण कानून को सर्वोच्च गुणवत्ता के साथ पारित करेगी। अगर ऐसा होता है, तो रियल एस्टेट बाज़ार की रिकवरी प्रक्रिया को छोटा करने का अवसर मिलेगा। बाज़ार जल्द ही एक नए सामान्य चरण में प्रवेश करेगा," VARS को उम्मीद है।

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