हो ची मिन्ह सिटी की अचल संपत्ति का विरोधाभास 'कोई इन्वेंट्री नहीं होना'

बाजार बंद है...

विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग द्वारा हाल ही में घोषित 2023 की चौथी तिमाही और 2023 के पूरे वर्ष के लिए रियल एस्टेट बाजार पर रिपोर्ट से पता चलता है कि रियल एस्टेट व्यवसाय अभी भी कई कठिनाइयों का सामना कर रहा है, लेकिन धीरे-धीरे इसमें सुधार हुआ है, और अगली तिमाही में नकारात्मक वृद्धि पिछली तिमाही की तुलना में कम रही। विशेष रूप से, वर्ष के पहले 6 महीनों में 11.58% की नकारात्मक वृद्धि देखी गई, पहले 9 महीनों में 8.71% की नकारात्मक वृद्धि देखी गई और पूरे वर्ष में केवल 6.38% की नकारात्मक वृद्धि देखी गई।

आपूर्ति की बात करें तो, 2023 की चौथी तिमाही में ही, हो ची मिन्ह सिटी में 4 व्यावसायिक आवास परियोजनाएँ हैं, जिनमें 3,700 से ज़्यादा इकाइयाँ बाज़ार में लाने योग्य हैं। 100% आपूर्ति लक्ज़री अपार्टमेंट खंड में है। 2023 में आपूर्ति 2022 की इसी अवधि की तुलना में 20.6% बढ़ी है और ये सभी घर बिक चुके हैं, कोई इन्वेंट्री नहीं है।

अकेले केंटन नोड परियोजना में लगभग 1,600 अपार्टमेंट स्टॉक में हैं।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, इन्वेंट्री की गणना उस तारीख से एक वर्ष के बाद से की जाती है जब अचल संपत्ति व्यवसाय में लगाने के योग्य होती है लेकिन बेची नहीं जाती है या बेची नहीं गई है। यही कारण हो सकता है कि रिपोर्ट में, हो ची मिन्ह सिटी के निर्माण विभाग ने ऊपर बताए अनुसार एक "अच्छा" आंकड़ा दिया, कोई इन्वेंट्री नहीं है, जबकि लेनदेन अभी भी बहुत धीमा है और बाजार अभी भी नकारात्मक रूप से बढ़ रहा है। हालांकि, डीकेआरए समूह के अनुसंधान और विकास के उप निदेशक, श्री वो होंग थांग ने कहा कि यह विनियमन वास्तविकता के करीब नहीं है क्योंकि कई नई परियोजनाओं के पास लाइसेंस हैं, उन्हें बिक्री के लिए पात्रता की सूचना नहीं दी गई है, लेकिन व्यवसायों ने "हरा चावल" बेच दिया है। जब तक परियोजना बिक्री के योग्य होती है, तब तक वह बिक चुकी होती है।

इसके विपरीत, कई परियोजनाएँ जो दशकों से बिक चुकी हैं, उनमें अभी भी बिना बिकी इन्वेंट्री मौजूद है। इसलिए, अधिक सटीक रूप से, इन्वेंट्री की गणना उस समय की जानी चाहिए जब परियोजना बिक्री के योग्य हो और निवेशक उत्पाद को बाज़ार में लाए। इस तरह से गणना की गई इन्वेंट्री की मात्रा प्रत्येक सांख्यिकीय समय पर बदलती रहेगी। इसलिए, निर्माण मंत्रालय की वर्तमान गणना पद्धति बाज़ार की वास्तविकता को समझने में चूक सकती है। इन्वेंट्री की गणना बिक्री के समय से शुरू होनी चाहिए और परियोजना के 100% उपयोग होने तक वर्षों तक जमा होती रहनी चाहिए।

उपरोक्त तर्कों के आधार पर, श्री वो होंग थांग ने टिप्पणी की कि हो ची मिन्ह सिटी के निर्माण विभाग की रिपोर्ट सटीक नहीं है क्योंकि वास्तव में, शहर में पुराने और नए स्टॉक की मात्रा बहुत बड़ी है। इसका सबसे स्पष्ट प्रमाण यह है कि वर्ष की शुरुआत से अब तक, बहुत कम लेन-देन हुए हैं, बिना बिके सामान हैं, और बहुत सी परियोजनाएँ स्टॉक में हैं।

एक रियल एस्टेट विशेषज्ञ ने भी इस बात की पुष्टि की: हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट इन्वेंट्री न होना अनुचित है क्योंकि 2023 तक क्रय शक्ति कम रहेगी। केवल एक या दो परियोजनाएँ जो ग्राहकों की ज़रूरतों को पूरा करती हैं और वास्तविक ग्राहकों को लक्षित करती हैं, अच्छी बिक्री कर रही हैं, जबकि शेष उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाएँ बहुत धीमी गति से बिक रही हैं, या बिल्कुल भी नहीं बिक रही हैं। अगर यह कहना उचित है कि बाजार के अनुकूल किसी परियोजना में कोई इन्वेंट्री नहीं है, तो यह उचित है, लेकिन पूरे बाजार में इन्वेंट्री न होना असंभव है। इस विशेषज्ञ ने कहा, "फ़्लोर या रिश्तेदारों के माध्यम से बेची गई कई परियोजनाएँ यह घोषणा कर सकती हैं कि वे 100% बिक चुकी हैं, लेकिन वास्तव में, फ़्लोर में फिर से बिकने लायक "सामान" होता है।"

...लेकिन व्यवसायों के पास अभी भी बिना बिके सामान हैं

सितंबर 2023 के अंत तक के आंकड़े, 10 रियल एस्टेट उद्यमों की वित्तीय रिपोर्टों ने 300,000 बिलियन VND से अधिक की कुल इन्वेंट्री वैल्यू दर्ज की, जो इसी अवधि में 5% की वृद्धि है। नो वीए रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ग्रुप जॉइंट स्टॉक कंपनी ( नोवालैंड ), 2023 की तीसरी तिमाही के अंत में इन्वेंट्री वैल्यू 137,755 बिलियन VND से अधिक थी। खांग दीन कंपनी ने 17,152 बिलियन VND की इन्वेंट्री दर्ज की। नाम लॉन्ग ग्रुप के पास 16,800 बिलियन VND की इन्वेंट्री थी। डाट ज़ान्ह ग्रुप के पास 14,788 बिलियन VND की इन्वेंट्री थी। क्वोक कुओंग जिया लाइ के पास भी 7,100 बिलियन VND की इन्वेंट्री थी... और टाउनहाउस और विला सेगमेंट के लिए, अब तक की इन्वेंट्री 2,904 यूनिट है।

हाल ही में, स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध 1,579 उद्यमों (10 उद्योगों में) के वित्तीय विवरणों के प्रारंभिक विश्लेषण में, निजी आर्थिक विकास अनुसंधान बोर्ड (बोर्ड IV) ने कहा कि 2022 के मध्य से 2023 की दूसरी तिमाही के अंत तक, सभी उद्योगों का राजस्व कम हो गया। सबसे गंभीर हैं रियल एस्टेट और निर्माण समूह। ये दो ऐसे समूह हैं जिनमें नकदी प्रवाह की सबसे बड़ी समस्या है जब इन्वेंट्री दिनों की संख्या और प्राप्य दिनों की संख्या (बिक्री के बाद ऋण वसूलने का औसत समय) कई गुना बढ़ गई। विश्लेषण के परिणामों से पता चला कि 2023 की पहली तिमाही में रियल एस्टेट इन्वेंट्री दिनों की औसत संख्या 5,662 दिनों तक थी, कुछ उद्यमों में 54,334 दिन तक थे।

हो ची मिन्ह सिटी का रियल एस्टेट बाज़ार अभी भी सुस्त

व्यवसायों की कठिनाइयों को दूर करने के लिए, समिति IV ऐसी नीतियों की सिफारिश करती है जो पूँजी तक पहुँच, लागत में वृद्धि और कमी के माध्यम से व्यवसायों के लिए नकदी प्रवाह का समर्थन करने पर केंद्रित हों। इससे व्यवसायों को कम से कम 2023 की दूसरी छमाही में या अगले वर्ष की पहली छमाही तक अल्पकालिक नकदी प्रवाह बनाने में मदद मिलती है। समिति IV का यह भी मानना ​​है कि मौद्रिक नीतियों के अलावा समग्र माँग को बढ़ावा देने के लिए अतिरिक्त प्रति-चक्रीय राजकोषीय नीतियाँ भी होनी चाहिए। उदाहरण के लिए, सार्वजनिक निवेश को बढ़ावा देना, बड़े बुनियादी ढाँचे पर ध्यान केंद्रित करना, सामाजिक आवास का विकास करना। एक ओर, निर्माण, भवन निर्माण सामग्री और रियल एस्टेट उद्योगों में व्यवसायों का समर्थन करना; दूसरी ओर, श्रमिकों की वास्तविक ज़रूरतों को पूरा करना। इसके अलावा, करों और अन्य लागतों को कम करना और बढ़ाना आवश्यक है, क्योंकि यह लोगों की ताकत को आराम देने का समय है।

दीर्घावधि में, समिति IV एक आधुनिक पूंजी बाजार के विकास पर ध्यान देने की सिफारिश करती है ताकि विकास ऋण पर अत्यधिक निर्भर न हो। प्रत्येक राजस्व वर्ग और उद्योग के लिए उपयुक्त कॉर्पोरेट आयकर नीतियों को डिज़ाइन करने के लिए विश्लेषण जारी रखें ताकि व्यवसायों के विकास में मदद के लिए बजट राजस्व में वृद्धि का लक्ष्य सुनिश्चित किया जा सके।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ फ़ान मिन्ह चान्ह ने टिप्पणी की कि वास्तविकता यह दर्शाती है कि रियल एस्टेट इन्वेंट्री बहुत बड़ी है। उदाहरण के लिए, न्हा बे ज़िले में सिर्फ़ एक केंटन नोड परियोजना में 1,600 बिना बिके अपार्टमेंट हैं। या थू डुक शहर में एक परियोजना में हज़ारों उत्पाद लॉन्च हुए हैं, लेकिन बिक्री भी धीमी है। दरअसल, घटते लेन-देन और कमज़ोर तरलता के कारण इन्वेंट्री बढ़ रही है। रियल एस्टेट क्षेत्र मुख्य रूप से उच्च-स्तरीय उत्पादों पर केंद्रित है जो निवेशकों को सेवा प्रदान करते हैं। इतना ही नहीं, कानूनी कठिनाइयाँ, बॉन्ड पूँजी जुटाने में कठिनाई, ऋण पूँजी तक सीमित पहुँच, नकदी प्रवाह की कठिनाइयाँ... ने भी रियल एस्टेट इन्वेंट्री में वृद्धि का कारण बना है।

व्यवसायों को "बचाने" और बाज़ार को जल्द से जल्द पटरी पर लाने के लिए, इस विशेषज्ञ की सलाह है कि अभी सबसे बड़ा समाधान इन्वेंट्री को व्यवस्थित करने, कानूनी मुद्दों को सुलझाने और अधूरे रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स को "खोलने" के प्रयासों को तेज़ करना है। ये समाधान व्यावहारिक होने चाहिए, न कि सिर्फ़ खोखले नारे।

देश भर में अचल संपत्ति की सूची में कमी आई

53/63 इलाकों के रिपोर्ट किए गए आंकड़ों के अनुसार, 2023 की चौथी तिमाही में परियोजनाओं में रियल एस्टेट इन्वेंट्री लगभग 16,315 यूनिट (अपार्टमेंट, व्यक्तिगत घर और जमीन सहित) है। इनमें 2,826 अपार्टमेंट, 5,173 व्यक्तिगत घर और 8,316 भूमि भूखंड हैं। यह इन्वेंट्री मुख्य रूप से परियोजनाओं के व्यक्तिगत आवास और भूमि भूखंडों के रियल एस्टेट खंडों में है। 2023 की चौथी तिमाही में अपार्टमेंट खंड में इन्वेंट्री 2023 की तीसरी तिमाही की तुलना में लगभग 88.42% है। भूमि भूखंड खंड में इन्वेंट्री तीसरी तिमाही की तुलना में लगभग 115.66% है और व्यक्तिगत आवास खंड में इन्वेंट्री तीसरी तिमाही की तुलना में लगभग 78.93% है।

इस प्रकार, यह देखा जा सकता है कि 2023 में, अपार्टमेंट आवास, व्यक्तिगत आवास और भूमि खंडों की परियोजनाओं में अचल संपत्ति सूची में कमी आने की संभावना है।

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm