बाजार बंद है…
विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग द्वारा हाल ही में जारी की गई 2023 की चौथी तिमाही और पूरे वर्ष के रियल एस्टेट बाजार की रिपोर्ट से पता चलता है कि रियल एस्टेट व्यवसायिक गतिविधियां अभी भी कई कठिनाइयों का सामना कर रही हैं, लेकिन धीरे-धीरे इनमें सुधार हो रहा है, और अगली तिमाही में नकारात्मक वृद्धि पिछली तिमाही की तुलना में कम रही है। विशेष रूप से, वर्ष के पहले छह महीनों में 11.58% की नकारात्मक वृद्धि, पहले नौ महीनों में 8.71% की नकारात्मक वृद्धि और पूरे वर्ष में केवल 6.38% की नकारात्मक वृद्धि देखी गई।
आपूर्ति की बात करें तो, अकेले 2023 की चौथी तिमाही में, हो ची मिन्ह सिटी में 4 वाणिज्यिक आवासीय परियोजनाएं थीं जिनमें 3,700 से अधिक इकाइयां बाजार में लाने के लिए तैयार थीं, और इनमें से 100% आपूर्ति लक्जरी अपार्टमेंट श्रेणी में थी। 2023 में आपूर्ति 2022 की इसी अवधि की तुलना में 20.6% बढ़ी और ये सभी मकान बिक चुके हैं, कोई इन्वेंट्री नहीं बची है।
केंटन नोड परियोजना में ही लगभग 1,600 अपार्टमेंट उपलब्ध हैं।
निर्माण मंत्रालय के अनुसार, संपत्ति के कारोबार के लिए योग्य होने की तारीख से एक वर्ष बाद तक इन्वेंट्री की गणना की जाती है, लेकिन यदि संपत्ति बिकी नहीं है या बिक नहीं पाई है। शायद यही कारण है कि रिपोर्ट में, हो ची मिन्ह सिटी के निर्माण विभाग ने ऊपर बताए गए अपेक्षाकृत "अच्छे" आंकड़े दिए हैं, यानी इन्वेंट्री न के बराबर है, जबकि लेन-देन अभी भी बहुत धीमे हैं और बाजार में गिरावट जारी है। हालांकि, डीकेआरए ग्रुप के अनुसंधान एवं विकास उप निदेशक श्री वो होंग थांग ने कहा कि यह नियम वास्तविकता से दूर है, क्योंकि कई नई परियोजनाओं को लाइसेंस तो मिल गए हैं, लेकिन उन्हें बिक्री के लिए पात्रता की सूचना नहीं मिली है, और व्यवसाय "अधूरे प्रोजेक्ट" के रूप में ही उन्हें बेच रहे हैं। जब तक परियोजना बिक्री के लिए योग्य होती है, तब तक वह बिक चुकी होती है।
इसके विपरीत, दशकों से बिकने वाली कई परियोजनाओं में अभी भी बिना बिका स्टॉक मौजूद है। इसलिए, सटीक रूप से कहें तो, इन्वेंट्री की गणना उस समय की जानी चाहिए जब परियोजना बिक्री के लिए योग्य हो और निवेशक उत्पाद को बाजार में उतारे। इस प्रकार गणना की गई इन्वेंट्री की मात्रा प्रत्येक सांख्यिकीय अवधि में बदलती रहती है। इसलिए, निर्माण मंत्रालय की वर्तमान गणना विधि बाजार की वास्तविकता से भिन्न हो सकती है। इन्वेंट्री की गणना बिक्री के समय से शुरू होनी चाहिए और परियोजना के 100% उपयोग होने तक वर्षों तक जमा होती रहनी चाहिए।
उपरोक्त तर्कों के आधार पर, श्री वो होंग थांग ने टिप्पणी की कि हो ची मिन्ह शहर के निर्माण विभाग की रिपोर्ट सटीक नहीं है क्योंकि वास्तविकता में, शहर में पुराने और नए माल का भंडार बहुत बड़ा है। इसका सबसे स्पष्ट प्रमाण यह है कि वर्ष की शुरुआत से अब तक, बहुत कम लेन-देन हुए हैं, बहुत सारा माल बिना बिका पड़ा है, और कई परियोजनाएं लंबित हैं।
एक रियल एस्टेट विशेषज्ञ ने भी इस बात की पुष्टि की: हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट इन्वेंट्री का न होना तर्कहीन है, क्योंकि 2023 में क्रय शक्ति कम रही। ग्राहकों की जरूरतों को पूरा करने वाले और वास्तविक ग्राहकों को लक्षित करने वाले केवल एक या दो प्रोजेक्ट ही अच्छी बिक्री कर रहे हैं, जबकि बाकी उच्च श्रेणी के रियल एस्टेट प्रोजेक्ट बहुत धीमी गति से बिक रहे हैं, या बिल्कुल भी नहीं बिक रहे हैं। यदि यह कहना तर्कसंगत है कि बाजार के लिए उपयुक्त किसी प्रोजेक्ट में इन्वेंट्री नहीं है, तो यह तर्कसंगत है, लेकिन पूरे बाजार में इन्वेंट्री का न होना असंभव है। इस विशेषज्ञ ने कहा, "कई प्रोजेक्ट जो फ्लोर या रिश्तेदारों के माध्यम से बेचे जाते हैं, वे यह घोषणा कर सकते हैं कि वे 100% बिक चुके हैं, लेकिन वास्तविकता में, फ्लोर में फिर से बिकने की क्षमता होती है।"
लेकिन व्यवसायों के पास अभी भी बिना बिका माल है।
सितंबर 2023 के अंत तक के आंकड़ों के अनुसार, 10 रियल एस्टेट उद्यमों की वित्तीय रिपोर्टों में कुल इन्वेंट्री मूल्य 300,000 बिलियन वीएनडी से अधिक दर्ज किया गया, जो इसी अवधि की तुलना में 5% की वृद्धि है। नो वा रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ग्रुप जॉइंट स्टॉक कंपनी ( नोवालैंड ) का इन्वेंट्री मूल्य 2023 की तीसरी तिमाही के अंत में 137,755 बिलियन वीएनडी से अधिक था। खांग डिएन कंपनी ने 17,152 बिलियन वीएनडी की इन्वेंट्री दर्ज की। नाम लॉन्ग ग्रुप के पास 16,800 बिलियन वीएनडी की इन्वेंट्री थी। डाट ज़ान ग्रुप के पास 14,788 बिलियन वीएनडी की इन्वेंट्री थी। क्वोक कुओंग जिया लाई के पास भी 7,100 बिलियन वीएनडी की इन्वेंट्री थी। डीकेआरए ग्रुप के आंकड़ों के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में अब तक, अकेले अपार्टमेंट सेगमेंट में 7,890 यूनिट इन्वेंट्री में हैं, जो 2022 की तुलना में 13.2% की वृद्धि है। और टाउनहाउस और विला सेगमेंट के लिए, अब तक इन्वेंट्री 2,904 यूनिट्स की है।
हाल ही में, स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध 1,579 उद्यमों (10 उद्योगों में) के वित्तीय विवरणों के प्रारंभिक विश्लेषण में, निजी आर्थिक विकास अनुसंधान बोर्ड (बोर्ड IV) ने कहा कि मध्य 2022 से 2023 की दूसरी तिमाही के अंत तक, सभी उद्योगों के राजस्व में गिरावट आई है। सबसे गंभीर स्थिति रियल एस्टेट और निर्माण क्षेत्रों की है। इन दो क्षेत्रों में नकदी प्रवाह की सबसे बड़ी समस्या है, क्योंकि इन्वेंट्री दिनों की संख्या और प्राप्य दिनों की संख्या (बिक्री के बाद ऋण वसूली का औसत समय) कई गुना बढ़ गई है। विश्लेषण के परिणामों से पता चला कि 2023 की पहली तिमाही में रियल एस्टेट इन्वेंट्री दिनों की औसत संख्या 5,662 दिन तक थी, कुछ उद्यमों में यह 54,334 दिन तक थी। यानी, उद्यमों को अपने सभी उत्पादों को बेचने में 149 साल तक का समय लगा।
हो ची मिन्ह सिटी का रियल एस्टेट बाजार अभी भी सुस्त है।
व्यवसायों की कठिनाइयों को दूर करने के लिए, समिति IV उन नीतियों की सिफारिश करती है जो पूंजी तक पहुंच, लागतों को कम करने और बढ़ाने के माध्यम से व्यवसायों के नकदी प्रवाह को समर्थन देने पर केंद्रित हैं। इससे व्यवसायों को कम से कम 2023 की दूसरी छमाही या अगले वर्ष की पहली छमाही तक अल्पकालिक नकदी प्रवाह उत्पन्न करने में मदद मिलेगी। समिति IV का यह भी मानना है कि मौद्रिक नीतियों के अतिरिक्त कुल मांग को बढ़ावा देने के लिए अतिरिक्त प्रतिचक्रीय राजकोषीय नीतियां होनी चाहिए। उदाहरण के लिए, सार्वजनिक निवेश को बढ़ावा देना, बड़े बुनियादी ढांचे पर ध्यान केंद्रित करना, सामाजिक आवास का विकास करना। एक ओर, निर्माण, भवन निर्माण सामग्री और अचल संपत्ति उद्योगों में व्यवसायों को समर्थन देना; दूसरी ओर, श्रमिकों की वास्तविक जरूरतों को पूरा करना। इसके अलावा, करों और अन्य लागतों को कम करना और बढ़ाना आवश्यक है, क्योंकि यह लोगों के आराम करने का समय है।
दीर्घकालिक दृष्टि से, समिति चतुर्थ आधुनिक पूंजी बाजार के विकास पर ध्यान देने की अनुशंसा करती है ताकि विकास ऋण पर अत्यधिक निर्भर न हो। प्रत्येक राजस्व स्तर समूह और उद्योग के लिए उपयुक्त कॉर्पोरेट आयकर नीतियों को तैयार करने हेतु विश्लेषण जारी रखें ताकि व्यवसायों के विकास में सहायता के लिए बजट राजस्व बढ़ाने के लक्ष्य को सुनिश्चित किया जा सके।
रियल एस्टेट विशेषज्ञ फान मिन्ह चान्ह ने टिप्पणी की कि वास्तविकता दर्शाती है कि रियल एस्टेट इन्वेंट्री बहुत बड़ी है। उदाहरण के लिए, न्हा बे जिले में केंटन नोड परियोजना में ही 1,600 अपार्टमेंट बिना बिके रह गए हैं। या थू डुक शहर में एक परियोजना में हजारों अपार्टमेंट लॉन्च किए गए हैं, लेकिन बिक्री धीमी है। वास्तव में, लेन-देन में गिरावट और नकदी की कमी के कारण इन्वेंट्री बढ़ रही है। रियल एस्टेट क्षेत्र मुख्य रूप से निवेशकों को लक्षित उच्च-स्तरीय संपत्तियां प्रदान करता है। इतना ही नहीं, कानूनी पेचीदगियां, बॉन्ड पूंजी जुटाने में कठिनाई, ऋण पूंजी तक सीमित पहुंच, नकदी प्रवाह की समस्याएं... भी रियल एस्टेट इन्वेंट्री में वृद्धि का कारण हैं।
व्यवसायों को "बचाने" और बाज़ार को शीघ्र ही पटरी पर लाने के लिए, यह विशेषज्ञ सुझाव देता है कि वर्तमान में सबसे बड़ा उपाय इन्वेंट्री की समस्या को हल करने, कानूनी मुद्दों को सुलझाने और अधूरे रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स को पूरा करने के प्रयासों को तेज करना है। समाधान व्यावहारिक होने चाहिए, न कि केवल खोखले नारे।
देशभर में रियल एस्टेट इन्वेंट्री में गिरावट आई है।
53/63 इलाकों के रिपोर्ट किए गए आंकड़ों के अनुसार, 2023 की चौथी तिमाही में परियोजनाओं में रियल एस्टेट इन्वेंट्री लगभग 16,315 यूनिट (अपार्टमेंट, व्यक्तिगत मकान और भूमि सहित) है। इनमें से 2,826 अपार्टमेंट, 5,173 व्यक्तिगत मकान और 8,316 भूमि के प्लॉट हैं। इन्वेंट्री मुख्य रूप से परियोजनाओं के व्यक्तिगत मकान और भूमि के प्लॉट वाले रियल एस्टेट सेगमेंट में है। 2023 की चौथी तिमाही में अपार्टमेंट सेगमेंट में इन्वेंट्री 2023 की तीसरी तिमाही की तुलना में लगभग 88.42% है। भूमि के प्लॉट सेगमेंट में इन्वेंट्री तीसरी तिमाही की तुलना में लगभग 115.66% है और व्यक्तिगत मकान सेगमेंट में इन्वेंट्री तीसरी तिमाही की तुलना में लगभग 78.93% है।
इस प्रकार, यह देखा जा सकता है कि 2023 में, अपार्टमेंट आवास, व्यक्तिगत आवास और भूमि खंडों के लिए परियोजनाओं में रियल एस्टेट इन्वेंट्री में कमी आने की प्रवृत्ति है।
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