कई सुधार संकेतक; अपार्टमेंट निवेश से अच्छा और स्थिर लाभ मिलता है

4 अक्टूबर को Batdongsan.com.vn द्वारा प्रकाशित तीसरी तिमाही 2023 की रिपोर्ट से पता चलता है कि हालांकि रियल एस्टेट बाजार अभी भी कठिनाइयों का सामना कर रहा है, लेनदेन की मांग और खरीदार की भावना के संदर्भ में सकारात्मक संकेत मिले हैं।

Batdongsan.com.vn द्वारा 4 अक्टूबर को प्रकाशित Q3/2023 रिपोर्ट से पता चलता है कि रियल एस्टेट बाजार ने लेन-देन की मांग और खरीदार मनोविज्ञान के संदर्भ में सकारात्मक संकेत दिखाए हैं। (स्रोत: कंस्ट्रक्शन न्यूज़पेपर)

3 महत्वपूर्ण संकेतक जो एक उलट बिंदु का संकेत देते हैं

रिपोर्ट के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार के 3 बुनियादी संकेतक हैं जो पहले से अनुमानित प्रवृत्ति के अनुरूप हैं।

सबसे पहले , बैंक ब्याज दरों के संबंध में, यदि 2008-2012 की अवधि में, बाजार को बैंक ब्याज दरों को समायोजित करने के संकेत दिखाने में 4 साल लगे, तो इस अवधि में, 2023 की पहली तिमाही से, स्टेट बैंक ने परिचालन ब्याज दरों को कम करने के लिए 2 समायोजन किए हैं, जिसके बाद कई प्रकार की ब्याज दरों में कटौती की गई है।

दूसरा, ऋण वृद्धि पर। 2012 की कहानी पर नज़र डालें तो ऋण वृद्धि 20% से घटकर 7% रह गई, जबकि मुद्रास्फीति 8% तक पहुँच गई। 2013 में, ऋण वृद्धि बढ़कर 12% हो गई और मुद्रास्फीति 6% थी। ऋण में ढील के वर्ष में ही, रियल एस्टेट बाजार में तुरंत उलटफेर के संकेत दिखाई देने लगे। वर्तमान बाजार के संदर्भ में, 2023 की शुरुआत से, स्टेट बैंक ने 2023 के पूरे वर्ष के लिए ऋण वृद्धि का अनुमान 14-15% रखा है, जबकि 2022 में यह 14% है, जो एक सकारात्मक संकेत है।

तीसरा, रियल एस्टेट नीति पर। 2008 में, रियल एस्टेट बाज़ार में तरलता में भारी गिरावट आई, लेकिन 2013 तक 30,000 अरब VND समर्थन पैकेज और संशोधित भूमि कानून की घोषणा जैसी बाज़ार समर्थन नीतियाँ लागू नहीं हुईं। 2022 में, ऋण कड़े होने, ब्याज दरें बढ़ने और तरलता कम होने के कारण बाज़ार में फिर से मंदी देखी गई।

हालांकि, 2022 के अंत से, सरकार ने रियल एस्टेट बाजार के लिए कठिनाइयों को दूर करने के लिए लगातार उपायों को लागू किया है जैसे कि 120,000 बिलियन वीएनडी समर्थन पैकेज, व्यवसायों के लिए बांड भुगतान के दबाव को दूर करने में मदद करने के लिए डिक्री 08, रियल एस्टेट बाजार को खोलने में योगदान देने वाला संकल्प 33, डिक्री 35 प्रांतीय पीपुल्स कमेटी को उन क्षेत्रों को विनियमित करने की अनुमति देता है जिन्हें बिक्री के लिए भूखंडों में विभाजित किया जा सकता है, आदि।

उपरोक्त संकेतकों के विश्लेषण के आधार पर, रिपोर्ट अभी भी यह राय रखती है: "रियल एस्टेट बाजार 2023 की दूसरी तिमाही से चौथी तिमाही के आसपास ठीक होने की संभावना है"।

भूमि खंड: दक्षिण में तेजी से वृद्धि, उत्तर में लगातार वृद्धि

Batdongsan.com.vn के आंकड़ों के अनुसार, भूमि मूल्य सूचकांक ने 2018 से वर्तमान तक देश भर में स्थिर वृद्धि बनाए रखी है, लेकिन 2023 में विशिष्ट क्षेत्रों और क्षेत्रों के बीच अंतर करने की प्रवृत्ति है।

2018 की पहली तिमाही से 2023 की तीसरी तिमाही तक की लंबी अवधि के बाद, दक्षिण में ज़मीन की बिक्री मूल्य में 71% और उत्तर में 54% की वृद्धि हुई। इस प्रकार, पिछले 5 वर्षों में, दक्षिण में ज़मीन की औसत कीमत वृद्धि उत्तर की तुलना में अधिक रही है।

हालाँकि, केवल 2023 को ध्यान में रखते हुए, दोनों क्षेत्रों में ज़मीन की कीमतों में अलग-अलग रुझान दिखाई दिए हैं। उत्तर में ज़मीन की औसत बिक्री कीमत में लगातार वृद्धि देखी जा रही है, जो 2022 की चौथी तिमाही की तुलना में 2023 की तीसरी तिमाही में 4.9% बढ़ी है। इस बीच, दक्षिण में ज़मीन की कीमतों में गिरावट के संकेत दिखाई दे रहे हैं, जो पिछले साल के अंत से 26.2% कम हुई है।

उत्तर के विशिष्ट प्रांतों में 2018 की पहली तिमाही से 2023 की तीसरी तिमाही तक लंबी अवधि में भूमि की कीमतों में स्थिर वृद्धि देखी गई, जिसमें हाई फोंग (128% की वृद्धि), क्वांग निन्ह (44% की वृद्धि), हंग येन (36% की वृद्धि) और बाक निन्ह (20% की वृद्धि) शामिल हैं।

दक्षिण में, बिन्ह डुओंग ने 2018 की शुरुआत की तुलना में ज़मीन की कीमतों में 147% की वृद्धि की है, और यह इस क्षेत्र में सबसे अच्छी ज़मीन मूल्य वृद्धि दर बनाए रखने वाले प्रांतों में से एक है। लॉन्ग एन , बा रिया-वुंग ताऊ, डोंग नाई जैसे अन्य इलाकों में ज़मीन की बिक्री कीमतों में हाल ही में गिरावट आई है, लेकिन कुल मिलाकर पिछले 5 वर्षों में, इनकी कीमतों में क्रमशः 89%, 64% और 60% की वृद्धि हुई है।

कम ऊंचाई वाले रियल एस्टेट बाजार में विविधता है

इस साल की शुरुआत से ही, देश भर में कम-वृद्धि वाले रियल एस्टेट बाज़ार में सुस्ती रही है और लेन-देन की मात्रा में गिरावट आई है। Batdongsan.com.vn की 2023 की तीसरी तिमाही की रिपोर्ट के अनुसार, सर्वेक्षण में भाग लेने वाले 57% दलालों ने कहा कि कम-वृद्धि वाले रियल एस्टेट उत्पादों के लेन-देन में 50% से ज़्यादा की कमी आई है, जबकि 28% ने कहा कि लेन-देन में 10% से 50% तक की कमी आई है।

दक्षिणी क्षेत्र में Batdongsan.com.vn के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने टिप्पणी की कि वर्तमान समय में खरीदारों के लिए कीमत सबसे बड़ी बाधा है, क्योंकि कम ऊंचाई वाली अचल संपत्ति की कीमतें लोगों की औसत आय की तुलना में बहुत अधिक हैं और उच्च मूल्य वाले उत्पादों को खरीदने के लिए उधार लेना मुश्किल है।

2023 की तीसरी तिमाही में टाउनहाउस का औसत विक्रय मूल्य हनोई में VND 333 मिलियन/m2 और हो ची मिन्ह सिटी में VND 209 मिलियन/m2 है।

श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने कहा कि प्रत्येक निम्न-वृद्धि वाले रियल एस्टेट खंड का एक अलग रुझान और पुनर्प्राप्ति क्षमता है। विशेष रूप से, टाउनहाउस अभी भी शांत हैं क्योंकि व्यापक अर्थव्यवस्था और कोविड-19 महामारी के बाद के प्रभाव के कारण पर्यटन और खुदरा गतिविधियों में कोई खास वृद्धि नहीं हुई है।

Batdongsan.com.vn के आंकड़ों से पता चलता है कि केंद्रीय शहरी क्षेत्रों में टाउनहाउस में रुचि का स्तर लगभग स्थिर बना हुआ है, जबकि मध्य, उत्तरी और दक्षिणी क्षेत्रों में तटीय पर्यटन प्रांतों में, 2021 की पहली तिमाही की तुलना में इसमें क्रमशः 11%, 22% और 41% की कमी आई है।

इस साल की शुरुआत से ही, देश भर में कम-वृद्धि वाले रियल एस्टेट बाज़ार में लेन-देन की मात्रा में गिरावट के साथ मंदी छाई हुई है। (स्रोत: डैन वियत)

इस बीच, उपनगरीय शहरी क्षेत्रों में टाउनहाउस और विला की संभावनाएं काफी प्रबल हैं, क्योंकि भविष्य का बुनियादी ढांचा नेटवर्क शहरी क्षेत्रों के बाहरी इलाकों और आस-पास के क्षेत्रों तक विस्तार की प्रवृत्ति का समर्थन कर रहा है। कई उपनगरीय शहरी क्षेत्रों में हाल के वर्षों में विला और टाउनहाउस की कीमतों में अच्छी वृद्धि देखी गई है, जैसे कि स्टारलेक शहरी क्षेत्र, सिपुत्रा, मेलैंड हनोई शहर, विन्होम्स रिवरसाइड, पार्कसिटी, इकोपार्क (हनोई) में प्रति वर्ष 20%, 30% से अधिक की वृद्धि; या स्वान बे शहरी क्षेत्र, इको विलेज साइगॉन नदी, मिज़ुकी पार्क (हो ची मिन्ह शहर) में प्रति वर्ष 20% से अधिक की वृद्धि, जैसा कि Batdongsan.com.vn के आंकड़ों से पता चलता है।

हनोई में निजी घरों के लिए, रुचि और माँग मूल्य स्थिर बने हुए हैं, क्योंकि इस प्रकार की संपत्ति वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करती है, इसलिए माँग अभी भी बनी हुई है। 2023 की तीसरी तिमाही में, ताई हो, हाई बा ट्रुंग, डोंग दा, होआंग माई और हा डोंग जैसे कई जिलों में निजी घरों की माँग मूल्य 2022 की इसी अवधि की तुलना में 4% - 9% तक बढ़ गए। हनोई के कुछ जिलों में रुचि का स्तर 2% - 3% तक थोड़ा बढ़ा भी।

हो ची मिन्ह सिटी में, निजी घरों की बिक्री कीमतें और रुचि में गिरावट का रुझान है, लेकिन 2022 की तीसरी तिमाही की तुलना में यह कमी 10% से अधिक नहीं है।

अपार्टमेंट निवेश से प्रति वर्ष लगभग 12.5% का औसत लाभ प्राप्त होता है

रिपोर्ट यह भी दर्शाती है कि पिछले वर्ष बाजार के नकारात्मक प्रभावों से अपार्टमेंट सबसे कम प्रभावित हुए हैं क्योंकि यह प्रकार वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करता है। 2023 की तीसरी तिमाही में, अपार्टमेंट में रुचि के स्तर में सुधार के संकेत दिखाई दिए हैं, अपार्टमेंट खरीदने की मांग में पिछली तिमाही की तुलना में 1% और किराये में 6% की वृद्धि हुई है। इनमें से, 2 से 4 बिलियन VND की कीमत वाले अपार्टमेंट सबसे अधिक खोजे गए हैं।

2023 में, अपार्टमेंट की बिक्री कीमत में ज़्यादा बदलाव नहीं आया, हनोई में केवल 1% - 5% की मामूली वृद्धि हुई और हो ची मिन्ह सिटी में लगभग अपरिवर्तित रही। हालाँकि, 2015 से अब तक की लंबी अवधि में, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की मूल्य वृद्धि सूचकांक लोगों की आय की वृद्धि दर से अधिक हो गई है। 8 वर्षों के बाद, हो ची मिन्ह सिटी और हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में क्रमशः 82% और 56% की वृद्धि हुई, जबकि शहरी क्षेत्रों में लोगों की आय में केवल 39% की वृद्धि हुई।

Batdongsan.com.vn के रणनीति निदेशक श्री ले बाओ लोंग ने कहा: "जब आय की वृद्धि दर मकान की कीमतों की वृद्धि दर के साथ तालमेल नहीं रख पाती, तो लोगों के लिए अपार्टमेंट खरीदना लगातार मुश्किल होता जा रहा है। भविष्य में, प्राथमिक अपार्टमेंट परियोजनाओं की कीमतें भी ऊँची होंगी, क्योंकि निवेशकों को लागत बढ़ने पर मुनाफे को अधिकतम करना होगा।

रियल एस्टेट उपभोक्ताओं के मनोविज्ञान के अनुसार, ऊँची आवास कीमतों के संदर्भ में, लोग किराए पर रहने या घर खरीदने के लिए पैसे उधार लेने के तरीकों की तलाश कर रहे हैं। हालाँकि, वर्तमान में, कई खरीदारों ने अभी तक घर खरीदने के लिए ऋण नहीं लिया है क्योंकि वे अभी भी ब्याज दरों को लेकर चिंतित हैं।

चूँकि अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं और इस प्रकार की संपत्ति खरीदने और किराए पर लेने की माँग हमेशा ऊँची रहती है, इसलिए अपार्टमेंट में निवेश करने पर औसत लाभ दर 12.5%/वर्ष तक होती है (कीमत वृद्धि और किराए से होने वाले लाभ को मिलाकर)। यह शेयर, सोना, विदेशी मुद्रा, ज़मीन और बचत जैसे अन्य प्रकार के निवेशों की तुलना में बेहतर और अधिक स्थिर लाभ दर है।

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