2024 भूमि कानून की मुख्य विशेषताएं

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25 जनवरी को, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) ने नेशनल असेंबली की स्थायी समिति को एक दस्तावेज भेजा, जिसमें 2024 भूमि कानून को पारित करने के लिए नेशनल असेंबली के वोट का स्वागत किया गया, जिससे भूमि प्रबंधन और उपयोग की प्रभावशीलता और दक्षता में सुधार करने के लिए एक समकालिक कानूनी प्रणाली को परिपूर्ण किया जा सके, जिससे 2045 तक हमारे देश को उच्च आय वाले विकसित देश में बदलने की गति पैदा हो।

राज्य भूमि उपयोगकर्ताओं को "लाल पुस्तकें" जारी करने के लिए जिम्मेदार है।

HoREA के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, 2024 भूमि कानून, जो पारित हो चुका है और 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी होगा, में 9 उत्कृष्ट "विशेषताएं" हैं।

रियल एस्टेट - 2024 भूमि कानून की मुख्य विशेषताएं — 2024 भूमि कानून पारित किया गया और 1 जनवरी 2025 से प्रभावी हो गया, जिसमें 9 उत्कृष्ट विशेषताएं हैं।

सबसे पहले, 2024 का भूमि कानून, अनुच्छेद 177 के खंड 1 में "प्रत्येक प्रकार की भूमि के लिए व्यक्तियों के कृषि भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण की सीमा को 15 गुना से अधिक नहीं" और अनुच्छेद 192 और 193 में "कृषि भूमि के संकेंद्रण" और "कृषि भूमि के संचय" पर विनियमों को विस्तारित करने की अनुमति देता है, ताकि कृषि के लिए तेजी से, स्थायी रूप से, प्रभावी रूप से विकास करने और राष्ट्रीय खाद्य सुरक्षा को दृढ़ता से सुनिश्चित करने के लिए स्थितियां बनाई जा सकें...

तदनुसार, 2024 का भूमि कानून कृषि भूमि के अधिक प्रभावी उपयोग के लिए परिस्थितियां निर्मित करेगा ताकि कृषि क्षेत्र अधिक से अधिक विकसित हो सके, किसान अधिक समृद्ध हो सकें और ग्रामीण इलाकों का स्वरूप अधिक से अधिक नवीन बन सके, जिसका शहरीकरण और ग्रामीण आवासीय क्षेत्रों के विकास की प्रक्रिया में अर्थव्यवस्था और अचल संपत्ति बाजार दोनों पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा, जिससे ग्रामीण लोगों, विशेष रूप से अरबपति किसानों के लिए आवास की मांग बढ़ेगी।

दूसरा, 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 138 के खंड 9 में निम्नलिखित प्रावधान जोड़ा गया है: "9. राज्य उन मामलों को भूमि उपयोग अधिकार और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व का प्रमाण पत्र देने के लिए जिम्मेदार है, जो पंजीकृत हैं और इस अनुच्छेद में निर्धारित शर्तों को पूरा करते हैं"।

यह राज्य की जिम्मेदारी पर एक अभिनव विनियमन है, जो सभी भूमि उपयोगकर्ताओं को अनुरोध करने पर (अनुरोध के साथ) या यहां तक कि उन मामलों में भी जहां भूमि उपयोगकर्ता अनुरोध नहीं करता है (अनुरोध के बिना) भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र प्रदान करता है।

"यह राज्य प्रबंधन में एक बहुत बड़ा और मौलिक बदलाव है। 2024 का भूमि कानून न केवल भूमि उपयोगकर्ताओं के वैध अधिकारों और हितों को सुनिश्चित करता है, बल्कि भूमि उपयोगकर्ताओं के प्रति राज्य की ज़िम्मेदारी को भी पूरी तरह से प्रदर्शित करता है और भूमि के राज्य प्रबंधन की गुणवत्ता में सुधार करता है," श्री ले होआंग चाऊ ने ज़ोर देकर कहा।

तीसरा मुख्य आकर्षण, 2024 भूमि कानून (अनुच्छेद 79) विशेष रूप से 31 मामलों को निर्धारित करता है जहां राज्य "राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए भूमि की वसूली करता है" और खंड 32, अनुच्छेद 79 भी निर्धारित करता है "राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए परियोजनाओं और कार्यों को लागू करने के लिए भूमि वसूली के मामलों में जो इस अनुच्छेद के खंड 1 से 31 तक निर्धारित मामलों के अंतर्गत नहीं आते हैं, राष्ट्रीय सभा इस अनुच्छेद में भूमि वसूली के मामलों में संशोधन और पूरक करेगी" ताकि प्रचार, पारदर्शिता, पर्यवेक्षण में आसानी सुनिश्चित हो सके और उस स्थिति पर काबू पाया जा सके जहां कुछ इलाकों ने पहले की तरह बड़े पैमाने पर भूमि की वसूली की है।

साथ ही, 2024 के भूमि कानून के अध्याय VII में "राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने पर मुआवजा, सहायता और पुनर्वास" पर सख्त नियम हैं, ताकि जिन लोगों की भूमि पुनः प्राप्त की जाती है, उनके वैध और कानूनी अधिकारों और हितों को सुनिश्चित किया जा सके।

अगला मुख्य आकर्षण यह है कि 2024 के भूमि कानून ने भूमि मूल्य ढांचे को हटा दिया है और अनुच्छेद 159 में भूमि मूल्य तालिका निर्धारित की है, जिसके अनुसार भूमि मूल्य तालिका प्रतिवर्ष बनाई जाती है और पहली भूमि मूल्य तालिका 1 जनवरी, 2026 से घोषित और लागू की जाती है और अगले वर्ष की 1 जनवरी से समायोजित की जाती है, जिससे भूमि मूल्य तालिका को बाजार भूमि मूल्य के करीब पहुंचने में मदद मिलेगी, लेकिन इस विनियमन से स्थानीय लोगों के लिए काम का दबाव भी बढ़ेगा।

साथ ही, 2024 के भूमि कानून के खंड 5, अनुच्छेद 158 और अनुच्छेद 160 में विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण हेतु तुलनात्मक विधि, आय विधि, अधिशेष विधि और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि सहित 4 भूमि मूल्यांकन विधियाँ निर्धारित की गई हैं। यदि अन्य भूमि मूल्यांकन विधियों को निर्धारित करना आवश्यक हो, जो निर्धारित नहीं की गई हैं, तो सरकार सामाजिक-आर्थिक विकास हेतु भूमि मूल्यांकन के सुचारू संचालन को सुनिश्चित करने के लिए राष्ट्रीय सभा की स्थायी समिति का प्रस्ताव रखेगी और उसकी सहमति प्राप्त करेगी।

पाँचवीं विशेषता यह है कि 2024 के भूमि कानून में "भूमि निधि के विकास, प्रबंधन और दोहन" पर अध्याय VIII जोड़ा गया है। यदि भूमि निधि के विकास, प्रबंधन और दोहन के सिद्धांतों को लागू किया जाता है, तो राज्य भूमि निधि विकास संगठन प्राथमिक भूमि बाजार में सबसे बड़ा भूमि निधि प्रदाता बन जाएगा, जो सामाजिक-आर्थिक विकास में निवेश करेगा और भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी और भूमि का उपयोग करने वाली परियोजनाओं के लिए बोली लगाने के माध्यम से, संपूर्ण अंतर भूमि किराया जनहित में राज्य के बजट में एकत्र किया जाएगा, और जिन लोगों की भूमि पुनः प्राप्त की गई है और समाज द्वारा समर्थित और सहमत होगा।

जिन लोगों की भूमि वापस ली गई है, उनके वैध हितों को सुनिश्चित करना

छठा, 2024 भूमि कानून का अध्याय IX विशेष रूप से राज्य द्वारा निर्मित स्वच्छ भूमि के लिए “भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के माध्यम से भूमि आवंटन और भूमि पट्टे” (अनुच्छेद 125) को नियंत्रित करता है, या “भूमि का उपयोग करके निवेश परियोजनाओं को लागू करने के लिए निवेशकों का चयन करने के लिए बोली के माध्यम से भूमि आवंटन और भूमि पट्टे” (अनुच्छेद 126) को नियंत्रित करता है, जो भूमि निधि के विकास, प्रबंधन और दोहन पर अध्याय VIII के प्रावधानों के साथ स्थिरता और एकता सुनिश्चित करता है।

रियल एस्टेट - 2024 भूमि कानून की मुख्य विशेषताएं (चित्र 2)। — "भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के माध्यम से भूमि आवंटन और पट्टा" भूमि निधि विकास, प्रबंधन और दोहन पर अध्याय VIII के प्रावधानों के साथ स्थिरता और एकरूपता सुनिश्चित करता है।

विशेष रूप से, अनुच्छेद 126 में ऐसी भूमि के लिए "चुने हुए निवेशकों के लिए बोली" के क्रियान्वयन की व्यवस्था निर्धारित की गई है, जिसे मंजूरी नहीं दी गई है, तथा यह निर्धारित किया गया है कि "विजेता निवेशक सक्षम राज्य एजेंसी द्वारा अपेक्षित मुआवजा, सहायता और पुनर्वास के लिए पूंजी उपलब्ध कराने के लिए जिम्मेदार है"...

ये विषय-वस्तु भूमि उपयोगकर्ताओं के वैध और कानूनी हितों को सुनिश्चित करती है, जिनकी भूमि पुनः प्राप्त की जाती है, उन्हें सही बाजार मूल्य पर मुआवजा दिया जाता है, और उन्हें साइट पर पुनर्वास को प्राथमिकता देते हुए पुनर्स्थापित किया जाता है, और अब ऐसी स्थिति नहीं होगी जहां निवेशकों को लोगों से "सस्ते में" भूमि खरीदने के लिए किसी के द्वारा "समर्थित" किया जाता है।

साथ ही, यह निवेशकों के कानूनी और वैध हितों को सुनिश्चित करता है कि उन्हें साइट क्लीयरेंस के लिए मुआवजे को पूरा करने और परियोजना को पूरा करने के लिए भूमि आवंटित करने की लागत और समय स्पष्ट रूप से पता हो, और अब "भूस्वामियों" के पीछे छिपे "दलालों" द्वारा निवेशकों के लिए कठिनाइयाँ पैदा करने की स्थिति नहीं होगी।

इसके अलावा, सार्वजनिक हित के लिए राज्य के बजट में एकत्रित सम्पूर्ण "अंतर किराया" को उन लोगों और समाज का समर्थन और आम सहमति प्राप्त होगी जिनकी भूमि वापस ली गई है।

सातवें मुख्य बिंदु में, एसोसिएशन ने टिप्पणी की कि 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 127 में "भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने पर समझौतों के माध्यम से सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि का उपयोग" या "भूमि उपयोग अधिकार रखने" के बारे में बहुत शिथिलता से प्रावधान किया गया है, जिसमें सामाजिक आवास परियोजनाएं भी शामिल हैं, अनुच्छेद 127 के खंड 1 के बिंदु बी के अनुसार वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं पर कुछ प्रतिबंधों को छोड़कर।

आठवाँ, HoRER 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 30 का स्वागत करता है, जो यह निर्धारित करता है कि भूमि उपयोगकर्ताओं को "भूमि किराया भुगतान का रूप चुनने का अधिकार" है, या तो "वार्षिक भूमि किराया चुकाएँ" या "पूरी लीज़ अवधि के लिए एकमुश्त भूमि किराया चुकाएँ"। 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 34 के खंड 1 के बिंदु b, बिंदु 1 में उन संगठनों को भी "भूमि से जुड़ी अपनी संपत्ति गिरवी रखने" का अधिकार दिया गया है जिन्हें राज्य द्वारा भूमि पट्टे पर दी गई है और जो वार्षिक भूमि किराया वसूलते हैं।

इससे भूमि उपयोगकर्ताओं को संकल्प 18-एनक्यू/टीडब्ल्यू की नीति के अनुसार "राज्य द्वारा भूमि पट्टे पर देने और वार्षिक किराया वसूलने" की विधि चुनने के लिए "प्रोत्साहित" किया जाएगा, क्योंकि निवेशकों को अधिक आसानी से ऋण प्राप्त करने के लिए "ऋण संस्थानों में भूमि से जुड़ी अपनी संपत्ति को गिरवी रखने" का अधिकार है।

विशेष रूप से, HOREA प्रतिनिधि के अनुसार, 9वीं मुख्य बात यह है कि राष्ट्रीय असेंबली 2024 भूमि कानून के कई प्रावधानों को तत्काल लागू करने की अनुमति देती है, जैसे कि भूमि मूल्यांकन पर प्रावधान या व्यावहारिक बाधाओं को दूर करने के लिए समुद्री अतिक्रमण परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग पर प्रावधान, विशेष रूप से भूमि मूल्यांकन पर प्रावधानों को तत्काल लागू करने की अनुमति देने से सरकार के लिए 2024 भूमि कानून को लागू करने के लिए "भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले डिक्री" को विकसित करने और प्रख्यापित करने की स्थिति पैदा होगी, बजाय इसके कि "डिक्री संख्या 44/2014/ND-CP के भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले कई लेखों को संशोधित और पूरक करने वाले डिक्री" को प्रख्यापित किया जाए।

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स्रोत