हनोई के उपनगरीय क्षेत्रों में भूमि नीलामी जमा का बड़े पैमाने पर परित्याग: यदि इसे रोका नहीं गया, तो बाजार विकृत हो जाएगा

ज़मीन की ऊँची क़ीमत चुकाने के बाद बड़े पैमाने पर जमा राशि का परित्याग, विशेषज्ञ टैन होआंग मिन्ह मामले से "सबक" का हवाला देते हैं

हनोई के उपनगरों में ज़मीन की नीलामी में जीत की कीमतों से बाज़ार लगातार हैरान है। होई डुक ज़िले में, ज़मीन की जीत की कीमतें 90 से 133 मिलियन VND/m2 के बीच हैं। थान ओई ज़िले में, ज़मीन की जीत की कीमतें 51 से 100 मिलियन VND/m2 के बीच हैं, जो शुरुआती कीमत से कई गुना ज़्यादा है।

हालाँकि, नीलामी के तुरंत बाद, ज़्यादातर विजेता अपनी लॉट प्रति लॉट 40 करोड़ से 60 करोड़ VND के अंतर पर बेच रहे थे। अपने चरम पर, कई लॉट विजेता बोली से 80 करोड़ VND ज़्यादा कीमत पर दोबारा बेचे गए। हालाँकि, कुछ ही दिनों बाद, यह अंतर घटकर लगभग 10 करोड़ से 2 करोड़ VND रह गया।

इतना ही नहीं, इन नीलामियों के बाद, आसपास के बाज़ार में ज़मीन की कीमतें भी तुरंत 5-10 मिलियन VND/m2 तक बढ़ गईं। उस समय, दलालों ने बिक्री में अंतर का इंतज़ार करने के लिए ज़मीन खरीदने की हिम्मत भी नहीं की, क्योंकि उन्हें लगा कि ज़मीन की कीमतें आसपास के बुनियादी ढाँचे की तुलना में बहुत ज़्यादा हैं।

उल्लेखनीय रूप से, जमा राशि त्यागने की स्थिति बड़े पैमाने पर उत्पन्न हुई है। उदाहरण के लिए, थान काओ कम्यून (थान ओई जिला, हनोई) के थान थान गाँव के न्गो बा क्षेत्र में 68 भूखंडों की नीलामी में 55 भूखंडों की जमा राशि त्याग दी गई, जिनमें 100.5 मिलियन VND/m2 की कीमत वाला विजेता भूखंड भी शामिल था। पूर्ण भुगतान वाले 13 भूखंडों में, उच्चतम मूल्य 55 मिलियन VND/m2 से थोड़ा अधिक था।

डैन ट्राई के रिपोर्टर से बात करते हुए, दक्षिणी क्षेत्र में Batdongsan.com.vn के निदेशक, श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने कहा कि हनोई में हुई नीलामी की कहानी इस तथ्य में निहित है कि खरीदारों के लिए जमा की जाने वाली शुरुआती कीमत बहुत कम है। उदाहरण के लिए, कुछ सफल नीलामियों में औसत कीमत 30 मिलियन VND/m2 होती है, लेकिन शुरुआती कीमत केवल 7 मिलियन VND/m2 होती है। इससे पता चलता है कि निवेश मूल्य बहुत आसान है।

इसके अलावा, बाज़ार में उत्पादों की आपूर्ति बहुत कम है, जिससे जमाकर्ता हस्तांतरण के लिए खरीदारी करना चाहते हैं। साथ ही, अल्पकालिक हस्तांतरण की अनुमति देने से कुछ सीमाएँ भी उत्पन्न होती हैं, जिससे सामान्य बाज़ार प्रभावित होता है।

आर्थिक विशेषज्ञ डॉ. दिन्ह द हिएन ने कहा कि जो लोग सचमुच खरीदना चाहते हैं, वे अक्सर ज़मीन की कीमतों और उस इलाके के रियल एस्टेट बाज़ार के बारे में अच्छी तरह जानने के लिए समय और मेहनत लगाते हैं। ज़मानत राशि जमा करना दर्शाता है कि वे सचमुच खरीदना चाहते हैं।

हालाँकि, वर्तमान में हनोई में कुछ ज़मीन की नीलामी में बड़े पैमाने पर जमा राशि का परित्याग देखा गया है। श्री हियन के अनुसार, यह पूछना ज़रूरी है कि क्या प्रतिभागी वास्तव में ख़रीदना चाहते हैं या राज्य की सही नीति को विफल करना चाहते हैं?

10 अगस्त को थान ओई में 68 भूखंडों की नीलामी में 55 भूखंडों के लिए जमा राशि जब्त कर ली गई (फोटो: डुओंग टैम)।

"भूमि की नीलामी खुलेपन और पारदर्शिता को दर्शाती है। यह सही नीति है और बाजार अर्थव्यवस्था के अनुरूप है। राज्य भूमि की नीलामी इस उम्मीद से करता है कि उसे बाजार के अनुकूल कीमत पर बेचा जा सके। लक्षित दर्शक वे लोग हैं जिन्हें वास्तव में दीर्घकालिक जीवन जीने या निवेश करने की आवश्यकता है, न कि अटकलें लगाने और कीमतें बढ़ाने की," श्री हिएन ने कहा।

श्री हिएन के अनुसार, हनोई के उपनगरों में हाल ही में हुई ज़मीन की नीलामी में असामान्य संकेत मिले हैं। जिन लोगों ने ऊँची बोली जीती और फिर अपनी जमा राशि को सामूहिक रूप से छोड़ दिया, वे भी रियल एस्टेट बाज़ार में उथल-पुथल मचाने के लिए ज़िम्मेदार हैं। उन्होंने टैन होआंग मिन्ह ज़मीन की नीलामी से मिले "सबक" का हवाला दिया, जिसमें भी आसमान छूती कीमतें चुकाने के बाद अपनी जमा राशि को छोड़ देने की बात सामने आई थी। इससे एक लहर-सी पैदा हुई, थू थिएम में रियल एस्टेट की कीमतों में भारी बढ़ोतरी की लहर दौड़ गई।

"इससे मुझे लगता है कि हाल ही में की गई ऊँची नीलामी और फिर ज़मानत ज़ब्त करना जानबूझकर और सोच-समझकर किया गया था, न कि सिर्फ़ ऊँची कीमत चुकाने का। हो सकता है कि नीलामी के ज़रिए उन्होंने उस इलाके में हलचल मचा दी हो जहाँ उनकी काफ़ी ज़मीन है," श्री हिएन ने कहा।

यदि इसे नहीं रोका गया तो ढेर को छोड़ने का सिलसिला जारी रह सकता है।

ऊंची बोली लगाने और फिर जमा राशि रद्द करने के परिणामों के बारे में, डॉ. दिन्ह द हिएन ने कहा कि, सबसे पहले, यह राज्य की नीलामी नीति को प्रभावित करता है। दूसरा, ऐसी नीलामियाँ स्थानीय रियल एस्टेट बाज़ार को अस्त-व्यस्त और विकृत करने का एक साधन बन जाएँगी। इससे सामान्य अर्थव्यवस्था और रियल एस्टेट बाज़ार पर अस्वास्थ्यकर प्रभाव पड़ेगा। इस बीच, राज्य आर्थिक विकास को बढ़ावा देने के लिए रियल एस्टेट बाज़ार को स्थिर करने का प्रयास कर रहा है।

श्री हिएन के अनुसार, यदि अधिक भुगतान करने और फिर जमा राशि जब्त करने की प्रथा को रोकने के लिए कोई कठोर कार्रवाई नहीं की गई, तो यह घटना अन्य नीलामियों में भी जारी रह सकती है।

श्री दीन्ह मिन्ह तुआन ने आगे कहा कि बाज़ार में हलचल मचाने वाली नीलामियों के बाद, न सिर्फ़ निवेशक, बल्कि आम लोग भी हनोई के केंद्र से 25-30 किलोमीटर दूर 100-130 मिलियन VND/m2 के निशान के बारे में सोचेंगे। यह निशान इस दायरे में ज़मीन की कीमतों में असामान्य वृद्धि का भी संकेत है, चाहे व्यावसायिक मूल्य हो या उपयोग का मूल्य। इसके अलावा, अगली नीलामी, अगर कोई हो, तो अन्य क्षेत्रों में भी कीमतें बहुत ज़्यादा होंगी।

असामान्य बोली से घर खरीदारों, निवेश व्यवसायों के लिए कई परिणाम सामने आएंगे, और यहां तक ​​कि पूरे बाजार में अस्थिरता पैदा हो जाएगी।

खास तौर पर, जो लोग वाकई घर खरीदना चाहते हैं, उनके लिए इस दौरान घर खरीदना मुश्किल होगा क्योंकि विक्रेता बाज़ार मूल्य की तुलना में कीमत बढ़ा देंगे। पैसे वाले लोग मुनाफ़े की उम्मीद में ज़मीन खरीदने के लिए दौड़ पड़ेंगे। इसके अलावा, जिन लोगों को वास्तव में रहने की ज़रूरत नहीं है, वे अपनी नकदी को अन्य आर्थिक गतिविधियों में लगाने के बजाय रियल एस्टेट पर केंद्रित करेंगे। जिन लोगों को घर की ज़रूरत है, उनके पास खरीदने के लिए पर्याप्त पैसा नहीं है, जबकि पैसे वाले लोग इसे ज़मीन में लगाएँगे।

अगला परिणाम यह है कि बड़ी परियोजनाओं को लागू करते समय घरेलू और विदेशी निवेश उद्यमों को साइट क्लीयरेंस में अधिक कठिनाई होगी और पूंजी कई गुना बढ़ जाएगी।

इसके अलावा, पूरे बाज़ार और अन्य खंडों पर भी श्रृंखला प्रभाव पड़ सकता है। उदाहरण के लिए, हनोई के केंद्र में अपार्टमेंट परियोजनाओं की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि होगी, कभी-कभी भूमि की कमी, उच्च माँग और नई ज़मीन की बढ़ी हुई कीमतों के संदर्भ में 100 मिलियन VND/m2 तक; आस-पास की परियोजनाओं की कीमतों में भी 300-400 मिलियन VND/m2 की वृद्धि हो सकती है... ये उतार-चढ़ाव अल्पावधि में रियल एस्टेट बाज़ार में अस्थिरता पैदा करेंगे।

विशेषज्ञों का कहना है कि यदि हम ऊंची कीमतों पर बोली लगाने और फिर जमा राशि छोड़ देने की स्थिति को नहीं रोकेंगे तो यह फिर से हो सकता है (फोटो: डुओंग टैम)।

इस विशेषज्ञ ने ज़ोर देकर कहा कि अगर इससे निपटने के कोई उपाय नहीं किए गए, तो सामान्य कीमत बढ़ जाएगी। क्योंकि नीलामी के बाद, लोगों को यह याद नहीं रहेगा कि कितने लोगों ने अपनी जमा राशि जमा की है। उन्हें केवल अंतिम परिणाम, यानी अंतिम कीमत याद रहेगी। यह लोगों की स्मृति में अंकित हो जाएगा कि इस क्षेत्र में कीमत कितनी बार बढ़ी है, जिसका निश्चित रूप से सामान्य बाजार पर प्रभाव पड़ेगा।

प्रतिबंधों की आवश्यकता है

निवारक उपायों के बारे में, डॉ. दिन्ह द हिएन ने कहा कि स्थानीय स्तर पर नीलामी के आयोजन के लिए एक सख्त और सुरक्षित योजना की आवश्यकता है। इसके अलावा, भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया में शुरुआती मूल्य निर्धारित करने के लिए एक मूल्यांकन कंपनी की आवश्यकता होती है और उसे ज़िम्मेदारी लेनी होती है। विशेष रूप से, शुरुआती मूल्य बाजार के अनुरूप होना चाहिए। इसलिए, नीलामी में भाग लेने से पहले जमा राशि उचित होनी चाहिए।

विशेष रूप से, उन लोगों को नीलामी में भाग लेने से प्रतिबंधित करने या अनुमति न देने के उपाय किए जाने चाहिए जिन्होंने पहले अपनी बोली वापस ले ली है। नीलामी से पहले, आयोजन समिति को अन्य बोली विधियों की तरह ही दस्तावेजों की जाँच करनी चाहिए। इसके अलावा, प्रत्येक इलाका राज्य और लोगों के लिए दक्षता सुनिश्चित करने के लिए प्रत्येक स्थान के लिए उपयुक्त अतिरिक्त योजनाएँ और नियम भी बना सकता है।

श्री दीन्ह मिन्ह तुआन के अनुसार, इसका समाधान इनपुट की कीमतें बढ़ाना और प्रतिभागियों को "सर्फिंग" करने से रोकना है। साथ ही, प्रबंधन एजेंसी को जमा राशि से 2-3 गुना ज़्यादा जुर्माना लगाने जैसे दंडात्मक प्रावधान भी करने चाहिए ताकि प्रतिभागियों को अपनी ज़िम्मेदारियाँ पूरी करने में मदद मिल सके।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के मार्केट रिसर्च वर्किंग ग्रुप के सदस्य श्री ले दिन्ह चुंग ने भी एक समाधान सुझाते हुए कहा कि शुरुआती कीमत को मौजूदा कीमत से ज़्यादा रखने का उपाय ज़रूरी है। इसके अलावा, ज़मानत राशि को शुरुआती कीमत के 20% के बजाय, लगभग 30-50% तक बढ़ाया जाना चाहिए। इसके बाद, जो लोग ज़मीन की नीलामी में ग़लत इरादे से हिस्सा लेना चाहते हैं, वे इस पर विचार करेंगे।

इसके अलावा, उनके अनुसार, निवेशकों को आयोजक के खाते में एक सुरक्षा राशि जमा करनी पड़ सकती है। अगर निवेशक नीलामी जीत जाता है, तो आयोजक भुगतान के लिए सुरक्षा राशि अपने पास रख लेगा, और अगर राशि कम पड़ती है, तो अतिरिक्त भुगतान किया जाएगा।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm