हो ची मिन्ह सिटी में भूमि विभाजन और समेकन संबंधी नए नियम

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31 अक्टूबर को, हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष श्री बुई ज़ुआन कुओंग ने शहर में भूमि उपविभाजन, भूमि समेकन और भूमि उपविभाजन के लिए न्यूनतम क्षेत्रफल की शर्तों को विनियमित करने वाले एक निर्णय पर हस्ताक्षर किए। यह निर्णय हस्ताक्षर की तिथि से प्रभावी है और भूमि उपविभाजन के लिए न्यूनतम क्षेत्रफल को विनियमित करने वाले हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी के निर्णय संख्या 60/2017/QD-UBND (दिनांक 5 दिसंबर, 2017) का स्थान लेता है।

इस निर्णय के अनुसार, हो ची मिन्ह शहर अपने इलाकों को 3 ज़ोन में विभाजित करता है। ज़ोन 1 में शामिल हैं: जिले 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, गो वाप, बिन्ह थान्ह, फु न्हुआन, तान बिन्ह और तान फु; ज़ोन 2 में शामिल हैं: जिले 7, 12, बिन्ह तान, थू डुक शहर और इन जिलों के कस्बे; ज़ोन 3 में शामिल हैं: बिन्ह चान्ह, कु ची, होक मोन, न्हा बे और कैन गियो जिले, जिनमें कस्बे शामिल नहीं हैं।

क्षेत्र 1 के 13 जिलों में, निर्मित आवासीय भूखंड और पृथक्करण के बाद शेष आवासीय भूखंड का न्यूनतम क्षेत्रफल 36 वर्ग मीटर होना चाहिए। (चित्र)

आवासीय भूमि के लिए, हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी क्षेत्र 1 में भूमि विभाजन के लिए शर्तों को निर्धारित करती है: गठित भूमि भूखंड और विभाजन के बाद शेष आवासीय भूमि भूखंड का न्यूनतम क्षेत्रफल 36 वर्ग मीटर होना चाहिए, भूमि भूखंड की सामने की चौड़ाई और गहराई 3 मीटर से कम नहीं होनी चाहिए।

क्षेत्र 2 निर्मित भूमि भूखंड और विभाजन के बाद शेष आवासीय भूमि भूखंड है जिसका न्यूनतम क्षेत्रफल 50m2, अग्रभाग की चौड़ाई और भूमि की गहराई 4m से कम नहीं है।

क्षेत्र 2 उपविभाजन के बाद शेष आवासीय भूमि है जिसका न्यूनतम क्षेत्रफल 80 वर्ग मीटर है, भूमि भूखंड की सामने की चौड़ाई और गहराई 5 मीटर से कम नहीं है।

कृषि भूमि के लिए, वार्षिक फसलों और अन्य कृषि भूमि के लिए उपविभाजन हेतु न्यूनतम क्षेत्र 500 वर्ग मीटर है; बारहमासी फसलों, जलीय कृषि भूमि, नमक बनाने वाली भूमि और संकेन्द्रित पशुधन भूमि के लिए 1000 वर्ग मीटर है।

इस विनियमन के विषय वे संगठन, परिवार और व्यक्ति हैं जिनकी भूमि विभाजन और भूमि समेकन प्रक्रियाओं के कार्यान्वयन से संबंधित आवश्यकताएँ, अधिकार और दायित्व हैं। सक्षम राज्य एजेंसियां कानून के प्रावधानों के अनुसार भूमि विभाजन और भूमि समेकन की प्रक्रियाओं को क्रियान्वित करेंगी।

भूमि विभाजन की शर्तों पर उपरोक्त प्रावधान राज्य के स्वामित्व वाले घरों की बिक्री पर लागू नहीं होंगे; राज्य को दान की गई भूमि, दान घरों, कृतज्ञता घरों और एकजुटता घरों के निर्माण के लिए परिवारों और व्यक्तियों को दान की गई भूमि; निवेश, सार्वजनिक निवेश और आवास पर कानून के प्रावधानों के अनुसार परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि विभाजन और समेकन; सक्षम प्राधिकारियों द्वारा अनुमोदित 1/500 के पैमाने पर विस्तृत योजना वाले क्षेत्रों के लिए; भूमि भूखंड या भूमि भूखंडों का हिस्सा जिसके लिए एक सक्षम राज्य एजेंसी द्वारा भूमि पुनर्ग्रहण का निर्णय लिया गया है, उन मामलों को छोड़कर जहां भूमि पुनर्ग्रहण के निर्णय की तारीख से 3 साल से अधिक समय हो गया है लेकिन कोई कार्यान्वयन नहीं किया गया है।

10 दिन पहले (21 अक्टूबर), हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी ने भी निर्णय संख्या 83/2024 जारी किया था, जिसमें उन क्षेत्रों के निर्धारण के लिए नियम बनाए गए थे, जहां रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों और आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं को शहर में अपने घर बनाने के लिए संगठनों और व्यक्तियों को तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति है।

निर्णय में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि पूरे हो ची मिन्ह सिटी क्षेत्र में रियल एस्टेट परियोजनाओं और आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं के निवेशकों को परियोजना में तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग के अधिकारों को उन संगठनों और व्यक्तियों को हस्तांतरित करने की अनुमति नहीं है जो अपना घर बनाते हैं।

इस निर्णय के अनुच्छेद 2 के खंड 2 में निर्दिष्ट मामले को छोड़कर, निवेशक का लक्ष्य हो ची मिन्ह सिटी के कम्यून, शहर और जिला क्षेत्रों में भूमि द्वारा पुनर्वास करना है, जो रियल एस्टेट बिजनेस 2023 और भूमि कानून 2024 के प्रावधानों के अनुसार शर्तों को सुनिश्चित करता है।

इस प्रकार, निर्णय में यह प्रावधान किया गया है कि पूरे हो ची मिन्ह सिटी क्षेत्र में परियोजना निवेशकों को भूमि भूखंडों को विभाजित करने और बेचने की अनुमति नहीं है, जिसमें बिन्ह चान्ह, न्हा बे, होक मोन, कू ची और कैन जिओ के पांच जिले शामिल हैं।

निवेशक को मकान का निर्माण पूरा करना होगा, फिर भूमि उपयोग के अधिकार और मकान तथा भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों का स्वामित्व नियमों के अनुसार व्यक्तियों या संगठनों को हस्तांतरित करना होगा।

पहले, 2014 के रियल एस्टेट व्यापार कानून के अनुसार, डेवलपर्स विशेष श्रेणी के शहरों और केंद्र द्वारा प्रशासित प्रथम श्रेणी के शहरों के वार्डों में स्थित क्षेत्रों को छोड़कर अन्य क्षेत्रों में भूमि भूखंडों का उपविभाजन और बिक्री कर सकते थे। इसका अर्थ यह था कि हो ची मिन्ह सिटी से सटे पांच जिलों के ग्रामीण क्षेत्रों में भूमि का उपविभाजन और बिक्री की अनुमति थी।

हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग के अनुसार, शहर के बाहरी इलाके में 5 जिलों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध का उद्देश्य प्रबंधन को एकीकृत करना, लोगों द्वारा बिना अनुमति के अवैध रूप से निर्माण करने की स्थिति से बचना, वास्तुशिल्प प्रबंधन नियमों को सुनिश्चित नहीं करना, साथ ही पूरे क्षेत्र में वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के बीच भेदभाव से बचना है।

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