क्या रियल एस्टेट बाजार सचमुच "गर्म" है?

(डैन ट्राई) - विशेषज्ञों के अनुसार, वर्तमान में केवल बड़े शहरों में रियल एस्टेट बाजार में हलचल है, कीमतें नाटकीय रूप से बढ़ रही हैं, जबकि अन्य क्षेत्र अभी भी काफी शांत हैं।

हनोई अचल संपत्ति बाजार और अन्य प्रांतों के बीच अंतर

शोध इकाइयों के आंकड़ों के अनुसार, साल की शुरुआत से ही हनोई में पुराने और नए अपार्टमेंट की कीमतों में नाटकीय रूप से वृद्धि हुई है। तदनुसार, इस बाजार में नए अपार्टमेंट की औसत कीमत वर्तमान में 65 मिलियन VND/m2 से 70 मिलियन VND/m2 तक उतार-चढ़ाव कर रही है।

हाल ही में हनोई में न केवल अपार्टमेंट, बल्कि गली-मोहल्लों में बने घर, टाउनहाउस और विला जैसे सेगमेंट भी बढ़े हैं। एक रियल एस्टेट रिसर्च यूनिट के आंकड़ों के अनुसार, 2023 की पहली तिमाही (जब बाजार शांत था) से लेकर अब तक, हनोई के बाहरी इलाकों के कुछ इलाकों में कीमतों में उतार-चढ़ाव काफी बढ़ गया है। खास तौर पर, होई डुक जिले में, पिछले साल की शुरुआत की तुलना में जमीन की कीमतों में 81%, डोंग आन्ह जिले में 53% और थान ओई जिले में 90% की वृद्धि हुई है।

इसके विपरीत, प्रांतीय रियल एस्टेट बाज़ारों में मामूली सुधार ही देखने को मिला है, हनोई जितना उत्साह नहीं। रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री फाम डुक तोआन ने कहा कि वर्तमान में केवल हनोई का बाज़ार ही जीवंत है, ज़्यादातर क्षेत्रों में कीमतों में नाटकीय वृद्धि हुई है। इस बीच, प्रांतीय रियल एस्टेट बाज़ार अभी भी काफ़ी शांत हैं।

उनके अनुसार, जिन प्रांतों और शहरों में 2021-2022 में ज़मीन की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि हुई, वे सभी शांत रहे हैं, खासकर बाक निन्ह और बाक गियांग में। यह स्थिति क्वांग निन्ह और हाई फोंग के समान है, लेकिन इन दोनों इलाकों के अच्छे आर्थिक विकास की गति के कारण, बाजार में फिर से लेन-देन हुआ है।

हनोई के उपनगरीय क्षेत्र में भूमि का एक भूखंड (फोटो: डुओंग टैम)।

कठिन लेन-देन वाला एक अन्य क्षेत्र होआ बिन्ह प्रांत है, जो रिसॉर्ट अचल संपत्ति से भरा हुआ माना जाता है, लेकिन अब वहां भी तरलता कम है।

थान होआ में, श्री तोआन ने बताया कि यह वह इलाका भी है जहाँ 2021 में ज़मीन की सबसे ज़्यादा मांग रही, जब हर कोई ज़मीन खरीदने गया था। हालाँकि, यहाँ लेन-देन की मात्रा भी कम है, और ज़्यादातर निवेशक जो ज़मीन दोबारा बेचना चाहते हैं, उन्हें अभी भी अपने चरम की तुलना में कीमत लगभग 20% कम करनी पड़ रही है।

विशेषज्ञ: निवेशक नकदी प्रवाह को प्रांतीय अचल संपत्ति बाजार में स्थानांतरित करने के लिए प्रवृत्त होते हैं

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के मार्केट वर्किंग ग्रुप के सदस्य श्री ले दिन्ह चुंग ने डैन ट्राई के संवाददाता से बात करते हुए कहा कि वर्तमान रियल एस्टेट "लहर" केवल हनोई में स्थानीय स्तर पर चल रही है और अन्य प्रांतों और इलाकों में नहीं फैली है।

उनके अनुसार, 2025 की दूसरी तिमाही तक ज़मीन बाज़ार में कई जगहों पर और भी ज़्यादा समान विकास देखने को नहीं मिलेगा। हालाँकि, इस समय ज़मीन में निवेश करने के लिए मध्यम अवधि की सोच ज़रूरी है, जिसमें कम से कम 1 से 3 साल की पूँजी वसूली अवधि हो, न कि किसी तेज़ "सफ़र" की उम्मीद करना।

हनोई में विभाजित भूमि (फोटो: डुओंग टैम)।

श्री चुंग ने इस बात पर भी ज़ोर दिया कि हनोई के उपनगरों में ज़मीन की कीमतें इस समय ऊँची हैं, जिससे कई जोखिम पैदा हो रहे हैं। इसलिए, अगर निवेशक इस क्षेत्र में निवेश करना चाहते हैं, तो उन्हें ऐसे क्षेत्रों का चयन करना चाहिए जहाँ समकालिक बुनियादी ढाँचा और अच्छा आर्थिक विकास हो, लेकिन हाल के दिनों में ज़मीन की कीमतों में बहुत ज़्यादा वृद्धि नहीं हुई है।

उन्होंने कहा, "कुछ निवेशकों ने उन इलाकों में ज़मीन खरीदने की यात्रा शुरू कर दी है जहाँ हाल के दिनों में कीमतों में तेज़ी से बढ़ोतरी नहीं हुई है। ये लोग सक्रिय रुख़ अपना रहे हैं, क्योंकि 2023 के रियल एस्टेट बिज़नेस क़ानून के अनुसार, देश भर के 105 शहरों और कस्बों में ज़मीन का बंटवारा और बिक्री की इजाज़त नहीं है।"

साथ ही, यह विशेषज्ञ सलाह देते हैं कि निवेशकों को "अपने सारे अंडे एक ही टोकरी में नहीं डालने चाहिए", यानी इस समय बड़ी मात्रा में खरीदारी नहीं करनी चाहिए। इसके बजाय, उन्हें स्पष्ट कानूनी स्थिति वाली, आकर्षक उत्पादों वाली या पूरी सुविधाओं वाले क्षेत्रों वाली परियोजनाओं का चयन करना चाहिए।

हनोई और अन्य प्रांतों में रियल एस्टेट बाज़ार में हो रहे विपरीत घटनाक्रमों की व्याख्या करते हुए, विशेषज्ञ गुयेन आन्ह क्यू ने कहा कि हनोई में लोगों की निवेश की माँग बहुत ज़्यादा है। पहले, वे अक्सर रियल एस्टेट ख़रीदने और बेचने के लिए दूसरे प्रांतों में जाते थे, जिससे क्षेत्रीय बाज़ार और भी जीवंत हो गया।

हालांकि, दो साल की सुस्त रियल एस्टेट बाज़ार के बाद, हनोई के निवेशकों ने अपना व्यवहार बदल दिया है। पहले की तरह "विदेशों में मछली पकड़ने" के बजाय, उन्होंने प्रांतों से अपना नकदी प्रवाह वापस ले लिया और हनोई के केंद्र में स्थित अपार्टमेंट, गली-मोहल्लों में बने मकान, टाउनहाउस, विला और उपनगरीय ज़मीन जैसे नकदी प्रवाह वाले रियल एस्टेट क्षेत्रों में निवेश करना शुरू कर दिया। इसलिए, हाल के दिनों में हनोई का रियल एस्टेट बाज़ार काफ़ी गर्म हो गया है।

उनके अनुसार, हनोई में सभी रियल एस्टेट सेगमेंट की कीमतें अप्रैल में अपने चरम पर थीं। अपार्टमेंट्स के मामले में, हाल ही में कुछ परियोजनाओं की कीमतों में वृद्धि जारी रही है, लेकिन केवल स्थानीय स्तर पर, पूरे बाज़ार का प्रतिनिधित्व नहीं करती। उपनगरीय ज़मीन के मामले में, कुछ लोगों ने, जिन्होंने 2022-2023 की शुरुआत में निवेश किया था, मुनाफ़ा कमाना शुरू कर दिया है।

पूर्वानुमान देते हुए श्री क्यू ने कहा कि आने वाले समय में कुछ लोग नकदी प्रवाह को प्रांतों की ओर स्थानांतरित करेंगे, जहां हाल के समय में अचल संपत्ति की कीमतों में ज्यादा वृद्धि नहीं हुई है।

हालाँकि, प्रांतीय भूमि बाजार 2026-2027 तक फिर से जीवंत नहीं हो पाएगा। खासकर, औद्योगिक और पर्यटन विकास में लाभ प्राप्त करने वाले प्रांतों को पहले नकदी प्रवाह प्राप्त होगा, और फिर यह कई प्रांतों और शहरों में व्यापक रूप से फैलेगा।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-co-dang-thuc-su-nong-20241025165938828.htm