अल्पावधि में रियल एस्टेट बाजार में तेजी देखी जा रही है।

निर्माण मंत्रालय का आकलन है कि वर्ष की शुरुआत से अब तक, विभिन्न क्षेत्रों में भूमि लेनदेन और विक्रय मूल्यों में 2024 की अंतिम तिमाही की तुलना में काफी उतार-चढ़ाव आया है। इसका मुख्य कारण प्रांतों और शहरों के विलय से संबंधित जानकारी है। नए प्रशासनिक केंद्रों के लिए चुने गए प्रांतों और शहरों में कीमतें बढ़ी हैं और लेनदेन की मात्रा में भी वृद्धि देखी गई है।

होआ लू शहर के निन्ह माई वार्ड में स्थित डोंग ओई आवासीय क्षेत्र के लिए मार्च 2025 में निविदा जारी की जाएगी।

हालांकि, उपर्युक्त क्षेत्रों में कीमतों और लेन-देन की मात्रा में वृद्धि अटकलबाजी पर आधारित है और रियल एस्टेट बाजार के लिए महत्वपूर्ण जोखिम पैदा करती है। कई स्थानीय अधिकारियों ने इस स्थिति के बारे में चेतावनी जारी की है और बाजार नियंत्रण और प्रबंधन को मजबूत कर रहे हैं।

हाल ही में जारी निर्माण मंत्रालय की 2025 की पहली तिमाही की रियल एस्टेट बाजार स्थिति रिपोर्ट के आंकड़ों के अनुसार, पूरे देश में 101,049 सफल भूमि भूखंडों का लेन-देन हुआ, जो पिछली तिमाही की तुलना में 16.4% और पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 3% अधिक है। वहीं, अपार्टमेंट और अलग-अलग मकानों के सेगमेंट में कुल सफल लेन-देन 33,500 यूनिट तक ही पहुंच पाया।

इन दोनों क्षेत्रों की तुलना करने पर पता चलता है कि पिछली तिमाही में भूमि भूखंडों के लेन-देन की मात्रा पारंपरिक आवास उत्पादों के कुल लेन-देन की मात्रा से तीन गुना से अधिक थी। यह एक दुर्लभ "अंतर" है, जो भूमि भूखंडों में पूंजी के मजबूत प्रवाह को दर्शाता है।

लेन-देन की भारी मात्रा के साथ-साथ, ज़मीन की कीमतों में भी तेज़ी से वृद्धि हुई है। उदाहरण के लिए, बाक जियांग में, बाक जियांग शहर के कुछ क्षेत्रों में ज़मीन की कीमतें 2024 के अंत की तुलना में 20% से अधिक बढ़ गई हैं। इसी तरह, फु थो में, वान फु, ट्रुंग वुओंग, थो सोन, थान मियू और जिया कैम के कुछ आवासीय क्षेत्रों, यहाँ तक कि परित्यक्त शहरी क्षेत्रों में भी, मांग मूल्य पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 20-30% तक बढ़ गए हैं। या हाई फोंग में, कीन थुई, आन डोंग और थुई गुयेन में ज़मीन के भूखंडों की कीमतें 2024 के अंत की तुलना में 15-20% तक बढ़ गई हैं।

दक्षिणी क्षेत्र में, न्होन ट्राच ( डोंग नाई प्रांत) में ज़मीन की कीमतों में ज़बरदस्त उछाल जारी है। साल के पहले तीन महीनों में ही, लॉन्ग थो, फु डोंग और फुओक खान के कुछ इलाकों में ज़मीन की कीमतें पिछले साल की इसी अवधि की तुलना में 20-30% तक बढ़ गईं, और कुछ जगहों पर 40% से भी ज़्यादा बढ़ गईं।

विशेषज्ञों का मानना ​​है कि प्रांतीय स्तर की प्रशासनिक इकाइयों के विलय का अचल संपत्ति बाजार पर कुछ प्रभाव पड़ा है, जिसके चलते कुछ क्षेत्रों में कीमतों में भारी उछाल आया है। हालांकि, यह स्थिति केवल अल्पकालिक है।

इस घटनाक्रम के संदर्भ में, वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च इंस्टीट्यूट के उप निदेशक डॉ. ट्रान ज़ुआन लुओंग ने टिप्पणी की कि जब भी प्रांतीय स्तर की प्रशासनिक इकाइयों के विलय की जानकारी सामने आती है, तो संबंधित क्षेत्रों के रियल एस्टेट बाजार में तीव्र उतार-चढ़ाव दिखाई देते हैं। योजना और बुनियादी ढांचे में बदलाव के बारे में जनता और निवेशकों की अपेक्षाओं का लाभ उठाते हुए, कुछ सट्टेबाज समूह विभिन्न लाभ कमाने वाली योजनाओं के साथ तेजी से बाजार में प्रवेश करते हैं।

श्री लुओंग ने विश्लेषण करते हुए कहा, "मूल्य हेरफेर की प्रक्रिया आमतौर पर शहरी नियोजन या नए प्रशासनिक केंद्र के स्थान के बारे में अफवाहें फैलाकर शुरू होती है, जिससे खरीददारी की भावना को बढ़ावा मिलता है। फिर, ये समूह एक झूठा 'उत्तेजना' पैदा करने के लिए गुप्त लेनदेन कर सकते हैं, जिससे जमीन की कीमतें थोड़े समय में आसमान छू जाती हैं और अपने वास्तविक मूल्य से कहीं अधिक बढ़ जाती हैं।"

विशेषज्ञ सलाह देते हैं कि सट्टेबाजी के बुलबुले के जाल में फंसने से बचने के लिए, ग्राहकों को वास्तविक मूल्य वाले रियल एस्टेट बाजार और सट्टेबाजी वाले बाजार के बीच अंतर करना चाहिए। एक स्वस्थ बाजार लोगों की वास्तविक क्रय शक्ति पर आधारित होना चाहिए, साथ ही अधिकारियों द्वारा प्रदान की गई पारदर्शी योजना और कानूनी जानकारी भी होनी चाहिए। दूसरी ओर, एक वास्तविक बाजार में रियल एस्टेट में किराये या व्यावसायिक गतिविधियों के माध्यम से नकदी प्रवाह उत्पन्न करने की क्षमता होनी चाहिए, और यह स्पष्ट रूप से परिभाषित या विकसित हो रहे परिवहन बुनियादी ढांचे और सुविधाओं द्वारा समर्थित होना चाहिए।

न केवल भूमि और आवास प्रभावित हो रहे हैं, बल्कि प्रांतीय प्रशासनिक सीमाओं के विलय से औद्योगिक अचल संपत्ति को भी गति मिल रही है। विशेषज्ञ तो यह भी उम्मीद कर रहे हैं कि रणनीतिक परिवर्तन के इस दौर में यह वियतनाम के औद्योगिक अचल संपत्ति बाजार को "बढ़ावा" देगा; जिससे बड़े पैमाने पर औद्योगिक-शहरी क्षेत्रों के निर्माण को बढ़ावा मिलेगा जो अंतरराष्ट्रीय निवेशकों के लिए अधिक आकर्षक होंगे।

सैविल्स हनोई के औद्योगिक परामर्श विभाग के उप निदेशक श्री थॉमस रूनी ने टिप्पणी की कि प्रशासनिक इकाइयों का विलय केवल भौगोलिक सीमाओं में परिवर्तन नहीं है, बल्कि इसका उद्देश्य प्रशासनिक तंत्र को सुव्यवस्थित करना, योजना में बिखराव को कम करना और स्थानीय क्षेत्रों के बीच प्रतिस्पर्धात्मकता बढ़ाना भी है। यदि इसे ठीक से लागू किया जाता है, तो यह एकीकृत शहरी-औद्योगिक पारिस्थितिकी तंत्र के निर्माण का मार्ग प्रशस्त करेगा, जिससे ये क्षेत्र विदेशी निवेश के लिए अधिक आकर्षक बनेंगे, जो अपने गंतव्यों के चयन में अधिक सावधानी बरतते हैं।

इसके परिणामस्वरूप, प्रांत अधिक क्षेत्रफल वाले नए औद्योगिक क्षेत्र विकसित कर सकते हैं, जिससे व्यवसायों को अधिक विकल्प मिलेंगे। भूमि की आपूर्ति बढ़ने से घरेलू और विदेशी व्यवसायों को कारखाने खोलने के लिए उपयुक्त स्थान आसानी से मिल जाएंगे, जिससे उच्च मांग वाले क्षेत्रों में औद्योगिक भूमि की कमी की समस्या से बचा जा सकेगा।

इसके अलावा, विलय के बाद, बड़े क्षेत्रफल वाले प्रांतों के पास अपने क्षेत्रों को अधिक स्पष्ट रूप से परिभाषित करने की स्थितियाँ हैं, जिससे वे विशेष औद्योगिक पार्क या औद्योगिक परिसर विकसित कर सकते हैं, जैसे कि सहायक औद्योगिक पार्क या विशेष सहायक औद्योगिक पार्क जो बड़े विनिर्माण उद्योगों या ऑटोमोटिव या सेमीकंडक्टर जैसे विशिष्ट उद्योगों के लिए घटक और पुर्जे की आपूर्ति करते हैं।

थॉमस ने विश्लेषण करते हुए कहा, "निवेश आकर्षित करने में पहले से ही उत्कृष्ट प्रदर्शन करने वाले क्षेत्र, जब आपस में विलय कर योजना में अधिक समन्वय स्थापित करते हैं, तो बुनियादी ढांचे, श्रम और विकास की दिशा के मामले में एक-दूसरे के पूरक बन जाते हैं। बड़े पैमाने पर काम करने से इन क्षेत्रों को बुनियादी ढांचे और प्रबंधन में उच्च स्तर हासिल करने में मदद मिलती है, जिससे वैश्विक मूल्य श्रृंखला में उनकी स्थिति मजबूत होती है।"

हालांकि, दीर्घकालिक लाभ मिलने से पहले अल्पकालिक चुनौतियां आएंगी। इसका कारण यह है कि प्रशासनिक सीमाओं में समायोजन से भूमि उपयोग नियोजन और निवेश लाइसेंसिंग से लेकर पर्यावरण और निर्माण से संबंधित कानूनी प्रक्रियाओं तक कई कारकों पर अनिवार्य रूप से प्रभाव पड़ेगा।

थॉमस रूनी के अनुसार, अल्पकाल में व्यवसायों को प्रबंधन और नीतियों में बदलाव के कारण कठिनाइयों का सामना करना पड़ सकता है, क्योंकि विलय किए गए क्षेत्रों के बीच अभी तक इनमें सामंजस्य स्थापित नहीं हो पाया है। हालांकि, दीर्घकाल में, यह अधिक पारदर्शी और प्रभावी कानूनी ढांचा तैयार करने का एक बड़ा अवसर है। नए प्रशासनिक क्षेत्रों में प्रक्रियाओं का समन्वय और मानकीकरण समय बचाने और निवेशकों का विश्वास बढ़ाने में सहायक होगा।

औद्योगिक अचल संपत्ति के लिए, जहां नियोजन में स्थिरता और स्पष्टता महत्वपूर्ण है, प्रक्रियाओं और नीतियों को एकीकृत करने से बड़े पैमाने पर औद्योगिक पार्कों का मार्ग प्रशस्त होगा, जो रसद अवसंरचना, उपग्रह शहरों और अंतर-क्षेत्रीय परिवहन कनेक्शनों को एकीकृत करेगा।

यदि विलय को अवसंरचना निवेशों के साथ, विशेष रूप से रिंग रोड, बंदरगाहों, हवाई अड्डों और डिजिटल अवसंरचना में निवेश के साथ कार्यान्वित किया जाता है, तो औद्योगिक पार्क प्रशासनिक सीमाओं से बंधे नहीं रहेंगे। तब व्यवसाय अधिक स्थानों से कार्यबल प्राप्त कर सकेंगे, जिससे परिचालन लागत अधिक अनुकूलित होगी।

अंतर-क्षेत्रीय अवसंरचना का विकास भी पारंपरिक औद्योगिक बाजारों से दूर हटने की प्रवृत्ति को बढ़ावा दे रहा है, जहां आपूर्ति सीमित है और निवेश लागत बढ़ रही है। पर्याप्त और सस्ती भूमि तथा बेहतर अवसंरचना वाले नए क्षेत्रों को नए औद्योगिक केंद्रों के रूप में उभरने का अवसर मिलेगा।

एनबीओ

स्रोत: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm